Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 22/01758 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IOFQ
CS
JURIDICTION DE PROXIMITE D'ORANGE
05 avril 2022 RG :11-21-0336
[E]
C/
[M]
[W]
Grosse délivrée
le
à Selarl Demba
Selarl Maritan
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section C
ARRÊT DU 07 DECEMBRE 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du Juridiction de proximité d'ORANGE en date du 05 Avril 2022, N°11-21-0336
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Corinne STRUNK, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre
Mme Laure MALLET, Conseillère
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 09 Octobre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 07 Décembre 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANT :
Monsieur [X] [E]
né en 1957 à [Localité 9] (MAROC)
[Adresse 7]
[Localité 5]
Représenté par Me Christian DEMBA de la SELARL DEMBA-ICKOWICZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS
INTIMÉS :
Madame [P], [I] [M] Ayant pour mandataire, Monsieur [A], [U], [S] [W], né le 2/5/1959 à [Localité 8], de nationalité française, gérant immobilier, demeurant [Adresse 1] à [Localité 4]
née le 06 Février 1930 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Gaël MARITAN de la SELARL SOCIETE D AVOCAT GAEL MARITAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS
Monsieur [A], [U], [S] [W]
né le 02 Mai 1959 à [Localité 8]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Gaël MARITAN de la SELARL SOCIETE D AVOCAT GAEL MARITAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS
PARTIE INTERVENANTE
Madame [F] [G] épouse [E]
INTERVENANTE VOLONTAIRE
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 5]
Représentée par Me Christian DEMBA de la SELARL DEMBA-ICKOWICZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 14 Septembre 2023
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe de la Cour et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 07 Décembre 2023,
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé du 27 juin 2012, [D] [W] et Mme [P] [W], par l'intermédiaire de [A] [W], leur mandataire, ont donné à bail à usage d'habitation à M. [X] [E] un appartement moyennant le paiement d'un loyer actualisé de 320 euros outre une provision sur charges de 40 euros.
Suite au décès de [D] [W] le 8 janvier 201, [P] [W] et [A] [W] sont tous deux propriétaires du bien.
Sur le constat d'impayés de loyers, les bailleurs ont fait délivrer le 3 août 2021 un commandement à leur locataire lui enjoignant de régler la somme de 1244 euros tout en visant la clause résolutoire.
Se heurtant à la persistance de cette situation d'impayé et sur saisine des consorts [W], le juge de proximité d'Orange, par jugement contradictoire en date du 5 avril 2022, a :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu avec M. [X] [E] le 1er juin 2012 portant sur le logement situé [Adresse 7] à [Localité 5] (84) sont réunies le 4 octobre 2021;
- ordonné en conséquence à M. [E] de libérer les lieux et à restituer les clés dès la signification du présent jugement et dit qu'à défaut pour l'intéressé d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés sans délai, les bailleurs pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi quà celle de tous occupants de son chef y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique;
- condamné M. [X] [E] à payer à une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 4 octobre 2021 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés;
- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s'était poursuivi soit 390 euros;
- condamné M. [X] [E] aux dépens d'instance comprenant le coût du commandement de payer délivré le 3 août 2021 et se suites;
- condamné le défendeur au paiement de la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté les consorts [W] du surplus de leurs demandes;
- rappelé le caractère exécutoire de la décision au visa de l'article 514 du code de procédure civile;
- dit qu'à la diligence du greffier une expédition de la présente décision sera transmise à M. Le Préfet de Vaucluse en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Par déclaration du 19 mai 2022, M. [X] [E] et Mme [F] [G] épouse [E] ont relevé appel de ce jugement.
Par ordonnance du 14 octobre 2022, le Premier Président a:
- déclaré Mme [F] [G] épouse [E] irrecevable à agir devant la cour d'appel;
- déclaré M. [X] [E] irrecevable en sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire assortissant le jugement prononcé le 5 avril 2022 par le tribunal de proximité d'Orange;
- condamné M. [X] [E] à payer à M. [A] [W] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 24 mai 2023 , auxquelles il est expressément référé, M. [X] [E], appelant, et Mme [F] [G] épouse [E], intervenant volontaire, demandent à la cour, au visa des articles 1113 et suivants, 1343-5 et suivants, 1728 et suivants, 1751 et suivants du code civil, ainsi que des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 de :
- donner acte à Mme [F] [G] épouse [E] de son intervention volontaire dans le cadre de la procédure d'appel inscrite sous le numéro RG: 22/01758;
- déclarer et juger Mme [F] [G] épouse [E] recevable en son intervention volontaire;
- réformer la décision déférée;
- juger inopposables à Mme [F] [G] épouse [E] l'ensemble des actes suivants: commandement de payer, assignation en paiement et expulsion et le jugement du 5 avril 2022;
- ordonner le maintien dans les lieux loués des locataires et de tous occupants de leur chef;
- rejeter la demande d'acquisition de la clause résolutoire;
- débouter M. [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions;
- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire;
- accorder à M. [X] [E] des délais de paiement de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014 et l'article 1343-5 du code civil;
- le condamner à verser à M. [X] [E] la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
S'agissant de l'intervention volontaire, Mme [F] [G] épouse [E] se prévaut de l'article 554 du code de procédure civile arguant ainsi d'un intérêt à agir s'agissant du domicile conjugal tout en exposant que la mesure d'expulsion lui cause un grief.
Elle en déduit une inopposabilité du jugement contesté mais également des actes qui l'ont précédé considérant que le bailleur ne pouvait valablement ignorer son existence alors même que dans le cadre d'une procédure antérieure elle avait été touchée par une assignation délivrée le 26 juin 2019 par le bailleur. Elle se prévaut enfin des dispositions de l'article 1751 du code civil permettant de retenir la cotitularité du bail et rappelle que la famille occupe le bien depuis 1994. Elle demande en conséquence son maintien dans les lieux.
Pour le surplus, M. [X] [E] souligne que le jour de l'audience, la dette locative avait été apurée ce qui a d'ailleurs été constaté par le juge de proximité, et réclame en conséquence la suspension de la clause résolutoire outre des délais de paiement. Il ajoute avoir réglé son loyer avec régularité, alors qu'il occupe le bien depuis 1994, et ce bien que le logement soit insalubre expliquant avoir obtenu, suivant un jugement rendu par le tribunal d'instance d'orange, une mesure d'expertise qui n'a pu se réaliser faute de fonds pour assurer le paiement de la consignation mise à sa charge.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 octobre 2022 , auxquelles il est expressément référé, M. [A] [W] demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions;
Y ajoutant,
- condamner les époux [E] à lui payer la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Au soutien de ses conclusions, l'intimé réclame l'application de la clause résolutoire prévue au contrat en présence d'un impayé non régularisé dans le délai de deux mois, peu importe que la dette locative était régularisée le jour de l'audience.
S'agissant de l'inopposabilité du jugement à l'égard de Mme [E], le bailleur soutient qu'il n'avait nullement connaissance de l'identité de l'intéressée, qui vivait alors au Maroc, et que le bail a été uniquement signé par l'appelant. Il ajoute que lors d'un précédent contentieux, la co-titularité du bail n'a nullement été soulevée. Il juge ce moyen inopérant.
Enfin, sur l'insalubrité du logement, l'intimé prétend avoir été alerté de désordres seulement en 2019 et soutient avoir engagé des travaux de sorte que l'appelant ne justifie nullement d'une quelconque carence de sa part dans le respect de ses obligations.
La clôture de la procédure est intervenue le 14 septembre 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience du 9 octobre 2023 pour être mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, le 7 décembre 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- Sur l'intervention volontaire de Mme [F] [G] épouse [E] :
Selon l'article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité. L'intervention volontaire se régularise par voie de conclusions.
Mme [F] [G] épouse [E] demande à la cour de prendre acte de son intervention volontaire exposant ne pas avoir été appelée en première instance alors qu'elle justifie d'un intérêt à agir revendiquant en effet sa qualité de co-titulaire du bail.
En application de l'article 1751 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation des deux époux quel que soit leur régime matrimonial, et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux.
En l'espèce, le bail d'habitation du 27 juin 2012 a été conclu au profit de M. [X] [E] alors que ce dernier était déjà marié à Mme [E] qui n'a pas cependant été mentionnée au contrat.
Il est néanmoins justifié que Mme [E] est l'épouse de M. [X] [E] depuis le 31 décembre 1991, comme cela résulte du livret de famille, et réside aux côtés de l'appelant dans l'appartement situé [Adresse 7] à [Localité 5] (84).
Il s'ensuit qu'elle peut valablement revendiquer un droit au bail sur le logement litigieux et sa qualité de co-locataire.
Il en résulte que Mme [E] justifie d'un intérêt à agir, alors que la résiliation autorisée lui cause un grief, et d'un lien suffisant entre ses demandes et l'objet du litige.
Il convient en conséquence de déclarer recevable son intervention volontaire.
- Sur l'opposabilité des actes de procédure :
Il résulte des dispositions de l'article 1751 du code civil que les deux époux co-titulaires du bail doivent être rendus destinataires de tout acte influant sur le bail en cours tels qu'un commandement de payer, une assignation en justice à peine d'inopposabilité au non destinataire.
Selon l'article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au conjoint du locataire si l'existence de ce conjoint n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.
Enfin, il est de jurisprudence constante que la sanction du défaut de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire et de l'assignation en résiliation du bail au conjoint co-titulaire du bail réside seulement en l'inopposabilité de la procédure à ce dernier et non à l'irrecevabilité des demandes à l'encontre du titulaire du bail auquel ces actes ont été valablement signifiés.
En appel, Mme [E] prétend à la qualité de co-titulaire du bail en tant qu'épouse et occupante du logement depuis plus de 27 ans tout en soutenant que le bailleur connaissait son identité puisqu'elle a été touchée par un acte d'huissier dans le cadre d'une précédente procédure engagée par l'intimé en 2019. Elle en déduit que les actes de procédure devaient lui être notifiées personnellement, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, en sorte qu'ils sont inopposables et leurs conséquences subséquentes lui sont également inopposables.
En l'état, la prise de connaissance par le bailleur de l'existence d'un co-titulaire du bail, résultant de la qualité d'épouse et d'occupante des lieux de Mme [E], ne peut résulter en la matière que d'une démarche positive de la part du preneur.
S'il est justifié que l'assignation délivrée le 26 juin 2019 à l'appelant a été signifiée à son épouse Mme [F] [G] épouse [E] et s'il est mentionné dans le contrat de bail le fait que M. [E] soit marié, cela s'avère insuffisant pour que le bailleur soit informé dans des conditions satisfaisantes de l'existence de Mme [E], de sa présence permanente au sein du domicile et de sa qualité de co-titulaire du bail.
Il s'ensuit en application de l'article 9-1 susvisé que la procédure en cause et l'ensemble des actes qu'elle comprend, sont parfaitement opposables à l'appelante.
- Sur les dégradations locatives :
En application de l'article 954 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels repose chacune de ces prétentions.
Les appelants dénoncent l'état d'insalubrité du logement soutenant ainsi que le bailleur n'a pas satisfait à son obligation d'entretien en se prévalant d'un courrier émanant des services d'urbanisme de la commune de [Localité 5].
Ceci étant, ils ne tirent aucune conséquence juridique des éléments susvisés et ne formulent devant la cour aucune prétention en lien avec le non-respect allégué par le bailleur de ses obligations contractuelles.
Il sera considéré que la cour d'appel n'est pas valablement saisie de cette demande.
- Sur le bien-fondé de la demande en résiliation :
Selon les dispositions des articles 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.
Le jugement dont appel mentionne que le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Il est, ensuite, précisé que, par exploit du 3août 2021, le bailleur a fait commandement d'avoir à payer la somme de 1.244 € correspondant aux arriérés de loyers jusqu'au mois d'août 2021.
Considérant que les causes du commandement n'ont pas été intégralement réglées avant le délai prescrit, le juge de première instance a indiqué que la clause résolutoire était acquise à la date du 4 octobre 2021, constaté la résiliation du bail, ordonné l'expulsion du locataire qui a été condamné au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 390 euros.
Le locataire n'a pas été condamné au paiement d'une dette locative, le premier juge ayant en effet constaté que le règlement de l'arriéré avait été effectué mais postérieurement au délai prescrit.
L'appelant ne conteste pas l'absence de règlement des causes du commandement de payer dans le délai prescrit.
Il s'ensuit que c'est à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 4 octobre 2021.
En appel, M. [E] réclame la suspension de cette clause et, tenant le règlement de la dette locative, qu'il ne soit pas fait droit à la demande de résiliation, ni d'expulsion.
Il verse au dossier pour justifier de sa demande les éléments suivants:
- une attestation de revenus professionnels annuels (2022) à hauteur de 11.252 euros;
- deux attestations établis par le bailleur, la première dont il résulte qu'il est à jour de son loyer courant et qu'il reste redevable en avril 2023 d'un arriéré de 647 euros et la deuxième dont il résulte qu'il est à jour de son loyer courant et qu'il reste redevable en juillet 2023 d'un arriéré de 357 euros.
En l'état, il n'est pas constesté que lorsque le premier juge a statué, l'arriéré locatif avait été soldé.
Ceci étant, par la suite, le décompte produit démontre que le locataire a de nouveau réglé son loyer de manière irrégulière puisqu'en avril 2023, il était débiteur d'une somme de 647 euros puis en juillet 2023 de 357 euros.
Cette situation récurrente d'impayés de loyer justifie qu'il ne soit pas fait droit à la demande de suspension de la clause résolutoire et d'octroi de délais.
La décision sera ainsi confirmée en ce qu'elle a prononcé la résiliation du contrat de bail.
- Sur les demandes accessoires :
Le sort des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile a été exactement apprécié par le premier juge.
En appel, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les appelants, qui succombent partiellement, seront condamnés aux dépens.
PAR CES MOTIFS,
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Déclare recevable l'intervention volontaire de Mme [F] [G] épouse [E] devant la cour d'appel,
Dit que les actes de procédure sont opposables à Mme [F] [G] épouse [E],
Constate que la cour d'appel n'est saisie d'aucune prétention en lien avec les dégradations locatives dénoncées par M [X] [E] et Mme [F] [G] épouse [E],
Confirme le jugement rendu le 5 avril 2022 par le juge de proximité d'Orange en en toutes ses dispositions
Y ajoutant,
Déboute les parties de leur demande respective formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M [X] [E] et Mme [F] [G] épouse [E] aux dépens de la procédure d'appel.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,
