Tribunal judiciaire, 21 novembre 2024. 24/04906

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES 8ème Chambre MINUTE N° DU : 21 Novembre 2024 AFFAIRE N° RG 24/04906 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QAUN NAC : 72I Jugement Rendu le 21 Novembre 2024 FE Délivrées le : __________________ ENTRE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES G.I. ALLEE DE L’YVETTE, représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, Société par actions simplifiée au capital de 24 346 456,00 €, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est [Adresse 2], Représentée par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant, DEMANDERESSE ET : Monsieur [E] [F] [D], né le 10 Août 1971 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1] Comparant, Madame [Y] [D], née le 28 Mars 1975 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1] Non comparante, DEFENDEURS COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire Assisté de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition DEBATS : Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 24 Mai 2024, L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 Septembre 2024 et mise en délibéré au 21 Novembre 2024 JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, Réputé contradictoire et en premier ressort. EXPOSÉ DU LITIGE M. [E] [F] [D] et Mme [Y] [D] sont propriétaires des lots n°675 et n°676 au sein de la résidence en copropriété G.I. ALLEE DE L’YVETTE sise [Adresse 1] à [Localité 4]. Par exploit de commissaire de Justice du 24 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence G.I. ALLEE DE L’YVETTE, représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, a fait assigner M. [E] [F] [D] et Mme [Y] [D] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir : - Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé, - Constater l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles. En conséquence : - Condamner in solidum les défendeurs à lui payer les sommes de : • 4 599,47 € selon arrêté de compte du 29 mars 2024, Provision charges : 01/10/24-31/12/24 et FONDS TRAVAUX ALUR TRIM 4/2024 0676 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure; • 3 000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil; • 643,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965; • 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. - Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 1er février 2024 sur la somme de 3 739,08 € et de l’acte introductif d’instance pour le surplus. - Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible. - Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC. - Condamner in solidum les défendeurs en tous les dépens. A l’audience du 19 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence G.I. ALLEE DE L’YVETTE a comparu par avocat, a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation en précisant qu’il sollicite une condamnation en quittance ou deniers. M. [E] [F] [D] a comparu à l’audience et conteste le montant des charges qu’il demande à être fixé à la somme de 2 257,97 euros, sollicite l’octroi de délais de paiement et le rejet de la demande de dommages et intérêts. Au soutien, il explique: - qu’en 2021, il a eu un accident de travail, qu’il a payé tous les 3 mois 1 000,00 euros, et qu’il rapporte la preuve de ses paiements à partir du mois d’avril 2024, - qu’il doit seulement 2 257,97 euros, - qu’il perçoit un salaire de 1 750,00 euros et son épouse, entre 400,00 et 500,00 euros et qu’ils ont deux enfants, dont un qui est étudiant. Bien que régulièrement assignée, Mme [Y] [D] n’a pas comparu. Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile. L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024. MOTIVATION DE LA DÉCISION L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de paiement des charges de copropriété : Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer : - aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ; - aux charges relatives la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales et spéciales ; - et de verser au fonds de travaux mentionné l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. » L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : « I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:   1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;   2) Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. » L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. » En l’espèce le syndicat des copropriétaires de la résidence G.I. ALLEE DE L’YVETTE verse aux débats : - les lettres de mise en demeure datées du 1er février 2024 adressées en recommandé avec avis de réception à M. [E] [F] [D] et à Mme [Y] [D], présentées le 5 février 2024, les avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”. Aux termes de ces lettres, le syndicat des copropriétaires de la résidence G.I. ALLEE DE L’YVETTE sollicite le paiement de 3 595,08 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er février 2024, appel du 1er janvier 2024, provision charges : 01/01/24 - 31/03/24 et Fonds travaux ALUR trim.1/2024 0676 inclus, outre une somme de 144 euros correspondant au coût de la mise en demeure, soit un total à régler de 3 739,08 euros. Il est établi que ces lettres de mise en demeure n’ont pas été suivies d’effet. Elles emportent en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale. Le syndicat de copropriétaires de la résidence G.I. ALLEE DE L’YVETTE produit, au soutien de sa demande en paiement : - le justificatif de la qualité de copropriétaires de M. [E] [F] [D] et Mme [Y] [D] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots numéros 675 et 676 au sein de la copropriété, -les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 29 octobre 2021, 24 juin 2022 et 2 novembre 2023, - les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée, - un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 29 mars 2024 pour la période du 1er décembre 2021 au 1er avril 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 2 597,21 euros, - un décompte, dans ses écritures, des sommes à échoir arrêté au 29 mars 2024, sur la période du 3ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 2 002,26 euros M. [E] [F] [D] produit, au soutien de sa contestation du montant des charges réclamé : - le relevé de compte de SERGIC du 15 mars 2024 au 13 juin 2024 annexé à l’appel de fonds du syndic du 1er juillet 2024 au nom de M. et Mme [D] [E]- [Y], sur lequel apparaît une somme de 1 000,00 euros créditée le 30 avril 2024 par chèque n°1767252, - une copie de leur relevé de compte chèques à la BNP sur lequel figure au débit, à la date du 22 août 2024, une somme de 1 000,00 euros par chèque n°1767259. S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés: A l'examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées échues sur la période du 1er décembre 2021 au 1er avril 2024 2/4 FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2024 et APPEL 2ème TRIMESTRE 2024 inclus, s’élève effectivement à la somme de 2 597,21 euros. Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la distribution de la lettre de mise en demeure, soit à compter du 2 février 2024, date de la distribution. En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts. Compte tenu des versements allégués par le défendeur et au vu de la demande présentée à l’audience par le syndicat des copropriétaires, la condamnation sera prononcée en deniers ou quittance. S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles: A l’examen des pièces produites (résolution n°16 du PV de l’assemblée générale du 2 novembre 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles sur la période du 1er juillet 2024 au 31 décembre 2024 inclus, s’élève bien à la somme de 2.002,26 euros. Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, qui ne justifie pas de la situation familiale des défendeurs et qui ne verse pas non plus aux débats un règlement de copropriété comportant une clause de solidarité, ne saurait prétendre à la condamnation solidaire ou in solidum des défendeurs au paiement des sommes dues. Sur la demande de dommages et intérêts : Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci. En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [E] [F] [D] et Mme [Y] [D], laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où les défendeurs ont effectué des versements conséquents pour tenter de contenir leur dette. Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires. Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnisation. Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat : En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur. Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 643,00 euros. Il convient de déduire de la créance réclamée : - les frais de mises en demeure et relance en ce que leurs modalités d’envoi ne sont pas justifiés, - les frais de la mise en demeure du 31 octobre 2023 pour un montant de 120,00 euros, non produite, - et les frais de constitution d’avocat de 192,00 euros en ce qu’il n’est pas justifié qu’il s’agit de diligences exceptionnelles; Au final seuls les frais de la lettre de mise en demeure du 1er février 2024 apparaissent bien fondés, mais il convient d’en ramener le montant à la somme de 39,00 euros conformément au montant figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation. M. [E] [F] [D] et Mme [Y] [D] sont condamnés au paiement de la somme de 39,00 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa dette. Sur la demande de délais de grâce : L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire. En l’espèce, M. [E] [F] [D] sollicite des délais de paiement mais n’a produit aucun contrat de travail ni document prouvant non seulement sa situation financière et patrimoniale mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai qui serait accordé pour ce faire. M. [E] [F] [D] ne démontre pas être en capacité d'apurer sa dette par l'octroi de délais de paiement. La demande de délais de paiement n’apparaît pas bien fondée. M. [E] [F] [D] est par conséquent débouté de cette demande. Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire : M. [E] [F] [D] et Mme [Y] [D], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de l'instance. Ils sont par ailleurs condamnés in solidum à payer une somme de 1 200,00 euros euros au syndicat des copropriétaires de la résidence G.I. ALLEE DE L’YVETTE, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort  CONDAMNE en deniers ou quittance M. [E] [F] [D] et Mme [Y] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence G.I. ALLEE DE L’YVETTE la somme de 2 597,21 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR échus sur la période du 01/12/2021 au 01/04/2024, appel 2ème trimestre 2024 et 2/4 fonds de travaux loi ALUR 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 2 février 2024, et ce jusqu’à parfait paiement; CONDAMNE en deniers ou quittance M. [E] [D] et Mme [Y] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence G.I. ALLEE DE L’YVETTE la somme de 2 002,26 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles sur la période du 1er juillet 2024 au 31 décembre 2024 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement; ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence G.I. ALLEE DE L’YVETTE de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts ; CONDAMNE M.[E] [F] [D] et Mme [Y] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence G.I. ALLEE DE L’YVETTE la somme de 39,00 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965; DÉBOUTE M. [E] [F] [D] de sa demande de délais de paiement; CONDAMNE in solidum M. [E] [F] [D] et Mme [Y] [D] à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence G.I. ALLEE DE L’YVETTE, en application de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum M. [E] [F] [D] et Mme [Y] [D] aux entiers dépens ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi fait et rendu le VINGT ET UN NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,