Texte intégral
N° RG 22/04509 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OL3U
Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LYON
Au fond du 03 juin 2022
RG : 1121003684
[W] [E]
Association ATR - ASSOCIATION TUTELAIRE RHODANIENNE
C/
Organisme OPH GRAND LYON HABITAT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 11 Septembre 2024
APPELANTES :
1) Madame [W] [E] [J]
Née le 17 août 1972 à [Localité 4] (Somalie),
demeurant [Adresse 2], représentée par l'ATR - Association tutélaire Rhodanienne, ès-qualités de tuteur, prise en la personne de Monsieur [T] [P]
2) L'ATR ' Association Tutélaire Rhodanienne prise en la personne de Monsieur [P] [T] en sa qualité de tuteur de Madame [W] [E] [J] et domicilié en cette qualité au [Adresse 3]
(bénéficiaires d'une aide juridictionnelle totale numéro 2022/011874 du 07/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Lyon)
Représentées par Me Thibaut DE BERNON, avocat au barreau de LYON, toque : 2926
INTIMÉ :
GRAND LYON HABITAT, Office Public de l'Habitat de Lyon ayant son siège social [Adresse 1], immatriculé au RCS de LYON sous le n° B 399 898 345, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège
Représentée par Me Philippe GUELLIER de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 119
Ayant pour avocat plaidant Me My-Kim YANG PAYA de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
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Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Juin 2024
Date de mise à disposition : 11 Septembre 2024
Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller
- Véronique DRAHI, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat de location signé le 8 août 2012, l'Office Public de l'Habitat de Lyon, dénommé Grand Lyon Habitat, a donné à bail à Mme [C] [S] [O] et à Mme [J] [W] [E] un appartement type T4 situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 308,79 €, outre les charges. Ce contrat comportait une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d'impayé de loyer non-régularisé dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de payer.
Par courrier du 7 juillet 2020, Mme [C] [S] [O] a informé le bailleur de son départ des lieux et elle a sollicité son détachement du bail.
Par ordonnance du 23 mars 2021, le juge des tutelles du Tribunal Judiciaire de Lyon a placé Mme [J] [W] [E] sous sauvegarde de justice et désigné l'association tutélaire rhodanienne en qualité de mandataire spécial.
Le 19 avril 2021, Grand Lyon Habitat a fait délivrer à Mme [J] [W] [E], devenue seule titulaire du bail, un commandement visant la clause résolutoire pour le paiement de la somme de 1'887,11 € en principal.
Faisant valoir que les loyers demeuraient impayés, Grand Lyon Habitat a, par exploit d'huissier de justice du 22 septembre 2021, fait assigner Mme [J] [W] [E], ainsi que son mandataire spécial, l'association tutélaire rhodanienne, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, lequel a, par jugement contradictoire du 3 juin 2022, statué ainsi :
Déclare irrecevable l'action en résiliation pour constat d'acquisition de la clause résolutoire,
Prononce la résiliation du bail consenti par l'OPH Grand Lyon Habitat à Mme [J] [W] [E] sur les locaux à usage d'habitation situés [Adresse 2] à [Localité 6],
Condamne Mme [J] [W] [E] à payer à l'OPH Grand Lyon Habitat la somme de 6'878,36 € (six mille huit cent soixante-dix-huit euros et trente-six centimes) correspondant au montant des loyers et charges dus jusqu'au mois de mars 2022 selon état de créance du 7 avril 2022,
Accorde à Mme [J] [W] [E] un délai de grâce de 24 mois pour payer la somme ci-avant arrêtée,
Accorde à Mme [J] [W] [E] un délai de 12 mois pour quitter les lieux à défaut de proposition de logement social dans ce délai,
Dit qu'à l'issue de ce délai, Mme [J] [W] [E] doit quitter les lieux loués et les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d'un commandement, étant rappelée que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés,
Autorise le bailleur, à défaut de libération effective des lieux à l'expiration du délai précité, à procéder à l'expulsion de Mme [J] [W] [E] et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, et à l'enlèvement des meubles laissés,
Condamne Mme [J] [W] [E] à payer à l'OPH Grand Lyon Habitat une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 1er avril 2022 et jusqu'à son départ effectif des lieux,
Rejette le surplus des demandes de l'OPH Grand Lyon Habitat,
Rejette les demandes formées en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision,
Condamne Mme [J] [W] [E] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 avril 2021.
Le tribunal a retenu en substance :
Que le principe et le montant de la créance sont établis';
Que le commandement de payer est nul dans la mesure où il n'a pas été notifié au mandataire spécial de Mme [J] [W] [E]';
Que la défaillance du locataire dans le paiement de son loyer est objectivée et d'une gravité particulière dans la mesure où il porte sur l'une des obligations principales du contrat de bail, et s'est répété sur plusieurs mois';
Que Mme [J] [W] [E] est dépourvue de ressources et qu'un logement social peut être envisagé.
Par déclaration en date du 17 juin 2022, Mme [J] [W] [E], représentée par l'Association Tutélaire Rhodanienne, désignée tuteur par jugement du juge des tutelles du Tribunal Judiciaire de Lyon rendu le 22 octobre 2021, a interjeté appel sur l'ensemble des chefs de jugement, hormis celui qui déclare irrecevable l'action en constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire.
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Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe par voie électronique le 28 février 2023 (conclusions n°2), Mme [J] [W] [E], représentée par l'Association Tutélaire Rhodanienne, demande à la cour :
Vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,
Vu les articles L 412-2 et L 412-3 du Code des procédures civiles d'exécution,
Confirmer le jugement du 03 juin 2022 du juge des contentieux de la protection de Lyon en ce qu'il a prononcé la nullité du commandement de payer délivré par l'Office Public de l'Habitat Grand Lyon Habitat le 19 avril 2021 et déclaré irrecevable l'action en résiliation pour constat d'acquisition de la clause résolutoire,
Le réformer pour le surplus,
A titre principal': Déclarer irrecevable l'Office Public de l'Habitat Grand Lyon Habitat en son action et, par voie de conséquence, le débouter de l'intégralité de ses demandes,
A titre subsidiaire':
Octroyer à Mme [J] [W] [E], en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, 36 mois de délais de paiement pour s'acquitter du montant de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son égard,
Accorder à Mme [J] [W] [E], en application des articles L.412-2 et L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, un délai de 36 mois avant qu'il ne soit procédé à son expulsion,
En tout état de cause':
Débouter Grand Lyon Habitat de son appel incident et plus largement de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
Condamner l'Office Public de l'Habitat Grand Lyon Habitat à payer à Maître Thibaut de Bernon, avocat au barreau de Lyon, la somme de 2'000 € sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,
Condamner le même aux entiers dépens de première instance et d'appel.
A titre principal, elle excipe, in limine litis de la nullité du commandement de payer qui lui a été signifié le 19 avril 2021 au motif d'abord que ce commandement n'a pas été valablement dénoncé à la CCAPEX puisque la dénonciation alléguée est antérieure d'un mois. Elle fonde ensuite la nullité du commandement sur la circonstance qu'il n'a pas été signifié à son mandataire spécial, pourtant déjà désigné à la date de de sa délivrance. Elle souligne que l'association tutélaire rhodanienne n'a ainsi pas été en mesure de régulariser la situation d'impayé. Elle considère que le premier juge n'a pas tiré les conséquences de la nullité du commandement de payer, à savoir l'absence d'effet de la clause résolutoire.
A titre subsidiaire, elle sollicite les plus larges délais de paiement en faisant valoir que sa situation financière est particulièrement difficile. Elle rappelle être lourdement handicapée, ne pas parler le français et ne disposer d'aucun diplôme.
Elle sollicite en outre un sursis à expulsion car une telle mesure aurait des conséquences manifestement excessives compte tenu de son état de santé et de ses difficultés prévisibles à se reloger.
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Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe par voie électronique le 13 décembre 2022 (conclusions d'intimé et formant appel incident), Grand Lyon Habitat demande à la cour :
Vu l'article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
Vu les articles 1224 et suivants, 1728 2° et 1741 du code civil,
Vu l'article L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution,
A titre principal':
Dire et juger Grand Lyon Habitat recevable et bien fondé en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lyon, tribunal de proximité de Lyon le 3 juin 2022 en ce qu'il a :
Prononcé la résiliation du bail consenti par l'OPH Grand Lyon Habitat à Mme [J] [W] [E] sur les locaux à usage d'habitation situés [Adresse 2] à [Localité 6],
Condamné Mme [J] [W] [E] à payer à l'OPH Grand Lyon Habitat la somme de 6'878,36 € (six mille huit cent soixante-dix-huit euros et trente-six centimes) correspondant au montant des loyers et charges dus jusqu'au mois de mars 2022 selon état de créance du 7 avril 2022,
Accordé à Mme [J] [W] [E] un délai de grâce de 24 mois pour payer la somme ci-avant arrêtée,
Dit que Mme [J] [W] [E] doit quitter les lieux loués et les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d'un commandement, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés,
Autorisé le bailleur, à défaut de libération effective des lieux à l'expiration du délai précité, à procéder à l'expulsion de Mme [J] [W] [E] et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, et à l'enlèvement des meubles laissés,
Condamné Mme [J] [W] [E] à payer à l'OPH Grand Lyon Habitat une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 1er avril 2022 et jusqu'à son départ effectif des lieux,
Rejeté le surplus des demandes de l'OPH Grand Lyon Habitat,
Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision,
Condamné Mme [J] [W] [E] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 avril 2021.
Débouter en conséquence, Mme [J] [W] [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant mal fondées,
A titre incident':
Infirmer le jugement en ce qu'il a accordé un délai de 12 mois à Mme [J] [W] [E] pour quitter les lieux,
Infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes formées en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
Ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Mme [J] [W] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l'appartement sis [Adresse 2], et ce avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;
Condamner Mme [J] [W] [E] à verser à Grand Lyon Habitat, en cause d'appel, la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Y ajoutant': Condamner Mme [J] [W] [E] aux entiers dépens d'appel.
Il sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail pour manquement grave du preneur à ses obligations et il relève que l'appelante se méprend quand elle invoque la nullité du commandement de payer puisque cet acte n'est pas un pré-requis à la résiliation du bail.
Il forme appel incident sur les délais accordés à Mme [J] [W] [E] pour quitter les lieux puisque cette dernière ne justifie pas de ses démarches de relogement. Il considère que l'appelante fait preuve d'une mauvaise volonté manifeste puisqu'elle n'a effectué aucun paiement depuis la décision de première instance, l'arriéré locatif s'élevant en dernier lieu à 10'524,48 €.
MOTIFS,
En vertu de l'article 562 du Code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif du jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.
En l'espèce, ni l'appelante, ni l'intimé, ne forme appel des chefs du jugement ayant, d'une part, retenu la nullité du commandement de payer délivré par Grand Lyon Habitat le 19 avril 2021, et d'autre part, ayant par voie de conséquence déclaré irrecevable l'action en résiliation pour constat d'acquisition de la clause résolutoire. Ces chefs de jugement sont donc définitifs et il n'y a en conséquence pas lieu d'examiner l'argumentation de l'appelante relative à la nullité du commandement de payer, cette nullité étant définitivement acquise comme passée en force de chose jugée.
Sur la recevabilité de l'action en prononcé de la résiliation du bail':
L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 impose, à peine d'irrecevabilité de la demande, que l'assignation en constat de la résiliation du bail ne peut être délivrée avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
L'article 24, IV, précise que cette règle est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur.
En l'espèce, Grand Lyon Habitat justifie d'une saisine de la CCAPEX par lettre recommandée du 16 mars 2021 pour signaler à cet organisme, en charge de la prévention des expulsions locatives, que Mme [W] [E] était alors redevable d'un arriéré locatif de 1'576,86 €. Par ailleurs, en assignant Mme [W] [E] en résiliation du bail par exploit du 22 septembre 2021, le bailleur social a respecté le délai minimal de deux mois séparant la saisine de la CCAPEX et l'assignation, tel que prévu à l'article 24 IV précité, par renvoi à l'article 24, II.
Pour contester néanmoins la recevabilité de l'action du bailleur, l'appelante relève que la saisine de la CCAPEX dont il est justifié est antérieure d'un mois au commandement de payer qui lui a été délivré le 19 avril 2021 et elle en conclut que le commandement n'est pas valable. Ce faisant, l'appelante opère un amalgame entre deux formalités distinctes et indépendantes l'une de l'autre et dont la temporalité, souvent proche, ne coïncide pas forcément. En effet, le commandement, qui doit impartir un délai de deux mois au locataire pour régulariser la situation d'impayé, n'est nécessaire qu'à l'action en constat de la résiliation du bail. La saisine de la CCAPEX, qui doit être antérieure d'au moins deux mois à la délivrance de l'assignation, est quant à elle nécessaire à toute action en résiliation du bail (constat ou prononcé) dès lors qu'une telle action est motivée par l'existence d'une dette locative. Dans la mesure où la saisine de la CCAPEX du 16 mars 2021 par le bailleur social est antérieure de plus de deux mois à l'assignation en résiliation du bail délivrée le 22 septembre 2021, Mme [W] [E] échoue à contester la recevabilité de l'action en prononcé de la résiliation du bail.
Le jugement attaqué, en ce qu'il a tiré les conséquences de la nullité du commandement de payer en limitant l'irrecevabilité à l'action en constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, sera confirmé.
Sur le bien-fondé de l'action en prononcé de la résiliation du bail':
En vertu des articles 1224 et suivants du Code civil, la résolution peut toujours être demandée en justice, le cas échéant avec dommages et intérêts, le juge appréciant alors souverainement la réalité de l'inexécution alléguée et le cas échéant si celle-ci est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résolution du contrat.
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, Mme [W] [E] ne discute pas le principe et le montant de la dette locative et c'est par des motifs exacts et pertinents tant en droit qu'en fait et que la cour adopte expressément que le premier juge a considéré que cette défaillance récurrente de la locataire dans l'exécution de l'une des obligations principales du contrat de bail était suffisamment grave pour justifier le prononcé judiciaire de la résiliation du bail.
Le jugement attaqué sera confirmé de ce chef.
Sur les délais de paiement':
Aux termes de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Il est admis que le juge accorde des délais de paiements en prévoyant que la résiliation judiciaire du bail ne prendra effet que si cet échéancier n'est pas respecté jusqu'à son terme.
En l'espèce, il résulte du relevé de compte locataire-occupant produit par Grand Lyon Habitat que Mme [W] [E] ne s'est acquittée d'aucune des indemnités d'occupation mises à sa charge depuis le jugement de première instance, ayant surtout suspendu des paiements depuis décembre 2020.
Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter d'une dette locative qui, en l'absence de paiement des échéances courantes, se reconstituerait aussitôt.
La demande subsidiaire de l'appelante, tendant à se voir octroyer des délais suspensifs de la résiliation du bail, sera rejetée.
Sur les délais pour quitter les lieux':
Aux termes du premier alinéa de l'article L.412-3 du Code des procédures civiles d'exécution, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
L'article L.412-4, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, précisait': «'La durée des délais prévus à l'article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.'».
En l'espèce, il n'est pas sérieusement contestable que, compte tenu de la fragilité physique et psychique de Mme [W] [E], qui se voit reconnaître un taux d'incapacité d'au moins 80 % pour l'allocation d'une allocation adultes handicapée et qui a été placée sous tutelle en octobre 2021, son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Il s'ensuit que c'est de manière fondée en droit et en fait que le premier juge a accordé à l'intéressée un délai de 12 mois pour quitter les lieux.
Cela étant, il a été vu ci-avant que Mme [W] [E] ne s'est acquittée d'aucune des indemnités d'occupation mises à sa charge depuis le jugement de première instance, n'ayant d'ailleurs effectué aucun paiement depuis décembre 2020. Dans ces conditions, l'appelante ne manifeste pas la bonne volonté requise pour pouvoir bénéficier de délais supplémentaires à ceux qui lui ont été octroyés par le premier juge.
Le jugement attaqué, en ce qu'il a accordé à Mme [W] [E] un délai de douze mois à compter du prononcé dudit jugement, sera confirmé.
Sur les demandes accessoires':
Mme [W] [E] succombant, la cour confirme la décision attaquée, d'une part, en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens de première instance, et d'autre part, compte tenu de la précarité de sa situation, en ce qu'elle a rejeté la demande présentée par le bailleur au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
A hauteur d'appel, il convient de condamner aux dépens Mme [W] [E], laquelle est en outre déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Pour des raisons tirées de l'équité, la cour rejette également la demande de Grand Lyon Habitat au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme le jugement rendu le 3 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions critiquées,
Rejette la demande subsidiaire de Mme [J] [W] [E] en délais de paiement suspensifs de la résiliation judiciaire du bail.
Y ajoutant,
Condamne Mme [J] [W] [E], représentée par l'association tutélaire rhodanienne en qualité de tuteur, aux dépens de l'instance d'appel,
Rejette les demandes de Mme [J] [W] [E], représentée par l'association tutélaire rhodanienne en qualité de tuteur, d'une part, et de l'Office Public de l'Habitat de Lyon, dénommé Grand Lyon Habitat, d'autre part, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
