Tribunal judiciaire, 13 novembre 2024. 24/01602

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 1] NAC: 5AA N° RG 24/01602 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S3BX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B 24/2222 DU : 13 Novembre 2024 [R] [I] [X] [W] épouse [I] C/ [J] [P] Expédition délivrée à toutes les parties le 13 Novembre 2024 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le Mercredi 13 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 13 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDEURS M. [R] [I], demeurant [Adresse 3] Mme [X] [W] épouse [I], demeurant [Adresse 3] représentés par Me Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE ET DÉFENDEUR M. [J] [P], demeurant [Adresse 4] représenté par Me Hélène GARRIGUE-BOYER, avocat au barreau de TOULOUSE EXPOSE DU LITIGE Monsieur [R] [I] et Madame [X] [W] épouse [I] ont donné à bail à Monsieur [J] [P] un appartement à usage d’habitation (porte 127, Bâtiment G) et une place de parking (n°46 ) situés [Adresse 4] à [Localité 1] par contrat du 21 avril 2017, moyennant un loyer initial de 546 euros et une provision pour charges de 84 euros. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [R] [I] et Madame [X] [W] épouse [I] lui ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 janvier 2024 pour un montant en principal de 2.200,48 euros. Monsieur [R] [I] et Madame [X] [W] épouse [I] ont ensuite fait assigner Monsieur [J] [P] devant le juge des contentieux de la protection de TOULOUSE statuant en référé le 27 mars 2024. Aux termes de l'assignation, ils ont sollicité de : - constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [P] et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, - le condamner à leur régler à titre provisionnel la somme de 3.843,45 €, mensualité de mars 2024 incluse, somme représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, à parfaire au jour de l’audience, - le condamner à leur régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la date de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ; - le condamner au paiement de la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation et le cas échéant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires prises. Après renvoi, à l’audience du 13 septembre 2024, Monsieur [R] [I] et Madame [X] [W] épouse [I], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d'instance et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 676,36€ au 10 septembre 2024. Monsieur [J] [P] a comparu représenté par son conseil , a soutenu que la dette était éteinte et a donc demandé de débouter les demandeurs de leurs prétentions. L'affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 2 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 18 janvier 2024. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [P] le 17 janvier 2024 pour un montant en principal de 2.200,48 euros. C’est à tort cependant que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois. Au vu du décompte repris dans l’assignation, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 mars 2024. Il convient en conséquence d’ordonner la réouverture des débats et d’inviter Monsieur [P] à faire valoir toutes observations utiles concernant les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire, aucune demande de suspension de la clause résolutoire ni de délais de paiement n’ayant été formulées dans les conclusions déposées, ni oralement à l’audience. Par ailleurs, le décompte versé aux débats par Monsieur [R] [I] et Madame [X] [W] épouse [I] démontre, contrairement aux conclusions soutenues par le conseil de Monsieur [P], qu’il existait une dette locative de 676,36€ au 10 septembre 2024. Il sera en conséquence sursis à statuer sur toutes les demandes autres que celle concernant la recevabilité de l’action des bailleurs et l’acquisition de la clause réoslutoire et l’article 700 et les dépens seront réservés. PAR CES MOTIFS, Nous, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et avant dire droit , DECLARONS recevable la demande en constatation de la clause résolutoire formée par Monsieur [R] [I] et Madame [X] [W] épouse [I] ; CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 21 avril 2017 conclu entre Monsieur [R] [I] et Madame [X] [W] épouse [I] d’une part et Monsieur [J] [P] d’autre part relatif à un appartement à usage d’habitation (porte 127, Bâtiment G) et une place de parking (n°46) situés [Adresse 4] à [Localité 1], sont réunies à la date du 18 mars 2024 ; DISONS surseoir à statuer sur toutes les autres demandes ; ORDONNONS la réouverture des débats à l’audience du 24 janvier 2025 à 10h30 ; INVITONS pour cette date Monsieur [J] [P] à faire valoir ses observations quant aux conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire et au montant de sa dette ; DISONS que la notification de la présente décision vaudra convocation des parties et de leur conseil à l’audience du vendredi 24 janvier 2025 à 10h30 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, salle Marianne, [Adresse 2] ; RESERVONS l’article 700 et les dépens. Le Greffier La Première Vice-Présidente