Cour d'appel, 11 mai 2023. 21/04008

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 11 MAI 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/04008 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDGNL Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Janvier 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 19-013451 APPELANTE SCI CHRISYL inscrite au RCS de [Localité 10] sous le numéro 423 397 579 [Adresse 9] [Localité 6] Représentée et assistée par Me Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, toque : J064 substitué par Me Hélène LE VOURC'H INTIMES Madame [F] [W] Née le [Date naissance 4] à [Localité 12] (92) [Adresse 5] [Localité 7] Monsieur [E] [I] Né le [Date naissance 2] à [Localité 11] (92) [Adresse 3] [Localité 8] Représentés par Me Audrey CHARLET-DORMOY, avocat au barreau de PARIS, toque : A0201 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 30 octobre 2012, la SCI CHRISYL a consenti un bail d'habitation à Mme [F] [W] et M. [E] [I], portant sur un appartement, sis [Adresse 1], pour une durée de trois ans renouvelables, à compter du 12 novembre 2012, moyennant un loyer mensuel hors charges de 2.046 euros, outre une provision sur charges de 254 euros, soit la somme totale de 2.300 euros. Les locataires ont versé un dépôt de garantie de 2.046 euros. Ils ont donné congé le 20 juin 2019 et libéré les lieux le 29 juillet 2019, date à laquelle un état des lieux de sortie a été dressé de manière contradictoire. Le 13 août 2019, la SCI Chrisyl a fait dresser par huissier de justice un procès-verbal de saisie conservatoire de comptes bancaires de Mme [F] [W] et M. [E] [I] pour paiement d'un solde de loyers et charges d'un montant de 5.507,82 euros, dénoncé le 19 août suivant aux intéressés. Après acquiescement partiel de Mme [F] [W] et M. [E] [I] et paiement de la somme de 3.300,45 euros en décembre 2019, il a été procédé à la mainlevée de la saisie. La saisie n'a pas été contestée devant le juge de l'exécution. Par acte d'huissier de justice du 13 septembre 2019, la SCI CHRISYL a assigné Mme [F] [W] et M. [E] [I] aux fins de paiement d'arriérés locatifs et de réparations locatives. Mme [F] [W] et M. [E] [I] ont contesté les sommes poursuivies et demandé la restitution du dépôt de garantie, augmentée de la somme d'"intérêts de retard de 10 % du montant du loyer" à hauteur de 4.625,016 euros. Par jugement contradictoire entrepris du 12 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : -DÉBOUTE la SCI CHRISYL de sa demande en paiement au titre des réparations locatives ; -DÉBOUTE la SCI CHRISYL de sa demande en paiement au titre des arriérés de loyers et de charges ; -CONDAMNE la SCI CHRISYL à verser la somme de 2.046 euros à Mme [F] [W] et M. [E] [I], au titre de la restitution du dépôt de garantie ; -CONDAMNE la SCI CHRISYL à verser la somme de 1.432,20 euros à Mme [F] [W] et M. [E] [I], au titre des pénalités dues en raison de la non restitution du dépôt de garantie ; -CONDAMNE la SCI CHRISYL à verser la somme de 500 euros à Mme [F] [W] et M. [E] [I], au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -CONDAMNE la SCI CHRISYL aux entiers dépens de l'instance ; -REJETTE toutes autres ou surplus de demandes ; -ORDONNE l'exécution provisoire du jugement. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 1er mars 2021 par la SCI Chrisyl; Vu les dernières conclusions remises au greffe le 9 février 2023 par lesquelles la SCI Chrisyl demande à la cour de : - INFIRMER le Jugement du 12 janvier 2021 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la SCI CHRISYL de sa demande en paiement au titre des réparations locatives ; Et statuant à nouveau, - CONDAMNER solidairement Mme [F] [W] et M. [E] [I] à verser à la SCI CHRISYL la somme de 64,94 euros correspondant à l'arriéré de loyers et de charges - hors frais - arrêté au 29 juillet 2019 ; - DEBOUTER Mme [F] [W] et M. [E] [I] de l'intégralité de leurs demandes ; - CONDAMNER solidairement Mme [F] [W] et M. [E] [I] à verser à la SCI CHRISYL la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, qui comprendront les frais de commandement de payer, de saisie-conservatoire et ses suites. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 10 février 2023 au terme desquelles Mme [F] [W] et M. [E] [I] demande à la cour de : ' Confirmer le jugement rendu le 12 janvier 2021 par le Tribunal Judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection) en ce qu'il a dit : -Débouter la SCI CHRISYL de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à l'encontre de Mme [F] [W] et M. [E] [I] ; -Prendre acte de ce que la SCI CHRISYL abandonne ses prétentions concernant les prétendues réparations locatives à l'égard Mme [F] [W] et M. [E] [I] ; - Condamner la SCI CHRISYL à payer à Mme [F] [W] et M. [E] [I] la somme de 2.046 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ; - Condamner la SCI CHRISYL au paiement des intérêts de retard de 10 % du montant du loyer mensuel au titre de la non-restitution du dépôt de garantie à l'égard de Mme [F] [W] et M. [E] [I] ; Mais statuant à nouveau à ce titre, ' condamner la SCI CHRISYL à payer à Mme [F] [W] et M. [E] [I] la somme de 3.868,52 euros au titre desdites pénalités de retard dues entre le 29 septembre 2019 et le 16 mars 2021, date de sa restitution effective ; En tout état de cause, ' Condamner la SCI CHRISYL à payer aux Consorts [W]/[I] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du CPC qui s'ajouteront à ceux prononcés en première instance, ainsi qu'aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Il convient de relever que le chef de dispositif par lequel le jugement entrepris déboute la SCI Chrisyl de sa demande en paiement au titre des réparations locatives n'est pas visé par la déclaration d'appel et ne fait pas fait l'objet d'un appel incident, ni d'aucune demande ; il est donc définitif. Sur l'arriéré de loyers et de charges La SCI Chrisyl demande à la cour d'infirmer le jugement et de condamner les intimés à lui payer la somme de 64,94 euros correspondant à l'arriéré de loyers et de charges - hors frais - arrêté au 29 juillet 2019, expliquée de la façon suivante (conclusions p 4): "A ce jour, après imputation du règlement partiel et du dépôt de garantie, les locataires restent redevables de la somme de 163,73 euros : - Solde loyer au 29 juillet 2019 : 5 411,39 euros ; - Acompte : 3 300,45 euros ; - Dépôt de garantie 2 046 euros Reste dû : 64,94 euros" Ces éléments sont partiellement inintelligibles y compris au regard des pièces produites. Outre le fait que la somme de163,73 euros est inexpliquée et contradictoire avec le "reste dû", la SCI Chrisyl vise sa pièce n°5, qui est un décompte, arrêté au 29 juillet 2019, mais dont le solde est de 5.507, 82 euros ; elle affirme que la somme de 5.411,39 euros est obtenue "Après avoir expurgé l'intégralité des frais et en intégrant la taxe d'ordures ménagères pour l'année 2019", ce qui est imprécis et ne s'explique pas davantage au vu des pièces produites. Mme [F] [W] et M. [E] [I] demandent la confirmation du jugement qui a estimé en substance que les sommes réclamées n'étaient pas justifiées. Au vu de ces éléments, la cour, se référant au décompte produit précédemment cité (pièce 5), qui commence au mois de janvier 2013 et est arrêté au 29 juillet 2019, observe que celui-ci comprend des frais quasiment mensuels désignés comme "frais de relance" (15 ou 30,49 euros) et "frais d'avis" (2 euros) qui, contrairement à ce que soutient la société n'ont pas été retirés intégralement du décompte; ainsi seules trois annulations de ces frais sont observables, et ce sur les lignes des 22 juin 2018 (30,49 euros), 1er décembre 2018 (257,94 euros) et 29 juillet 2019 (151,96 euros), mais non pour les années antérieures. La cour, au vu du relevé de compte produit, constate ainsi que le premier juge a exactement retenu que ces frais indus s'élevaient au total à 878,58 euros, cette somme devant être retirée du solde du décompte. En revanche, devant la cour, la taxe pour les ordures ménagères des années 2017 et 2018 est justifiée par la production des avis d'imposition, mais non celle des années 2013 à 2016 ; il convient donc de retirer du solde du décompte la somme totale de 1.297 euros, correspondant à ces taxes dont le montant est inscrit au débit des locataires mais n'est pas justifié. La TOM de l'année 2019 est bien justifiée, d'un montant de 456 euros, mais il convient de l'imputer aux anciens locataires au prorata de l'occupation des lieux, soit à hauteur de 266 euros pour 7 mois ; cette somme n'apparaissant pas au débit du décompte produit, elle devra y être intégrée, conformément à la demande de la SCI Chrisyl. S'agissant des charges locatives, contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, la cour constate que leur régularisation est parfaitement justifiée, et ce au titre des années 2014 à 2018 ; il n'y a donc pas lieu de déduire du décompte les sommes qui y apparaissent et correspondent à ces régularisations, étant observé que les intimés ne formulent aucune critique sur les montants de ces régularisations ou sur les conditions dans lesquelles il y a été procédé, au regard des dispositions de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, et étant rappelé que le bailleur peut justifier des régularisations de charges jusque devant la cour d'appel. Par conséquent l'arriéré locatif s'établissait à la somme de 3.598,04 euros au 29 juillet 2019, soit : 5.507,62 euros + 266 euros - [ 1.297 euros+ 878,58 euros] ). Sur la restitution du dépôt de garantie Il résulte de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014, que le dépôt de garantie est destiné à garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, et qu'il est restitué déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur. En l'espèce, compte tenu de la dette locative, le dépôt de garantie, de 2.046 euros, n'avait pas à être restitué et pouvait rester acquis au bailleur et s'imputer sur les sommes restant dues par les anciens locataires. Au vu de la dette locative précitée, il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI CHRISYL à verser la somme de 2.046 euros à Mme [F] [W] et M. [E] [I], au titre de la restitution du dépôt de garantie. Cette somme devait venir en déduction de la dette locative, de sorte qu'à l'issue du bail cette dernière s'élevait encore à 1.552,04 euros (soit 3.598,04 euros -2.046 euros) . Au vu de ces éléments le jugement sera également infirmé en ce qu'il a condamné la SCI Chrisyl à verser à Mme [F] [W] et M. [E] [I] des pénalités en raison de la non restitution du dépôt de garantie, sur le fondement de l'alinéa 7 de l'article 22 précité. Après déduction de la somme de 3.300,45 euros, déjà payée par l'effet de la saisie conservatoire non contestée, Mme [F] [W] et M. [E] [I] se trouvent créanciers de la somme totale de 1.748,41 euros (1.552,04 euros-3.300,45 euros), que la SCI Chrisyl sera condamnée à leur payer, cette somme devant être requalifiée en remboursement du trop versé au titre de la dette locative. Sur l'article 700 du code de procédure civile Il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté la SCI CHRISYL de sa demande en paiement au titre des réparations locatives , Et statuant à nouveau et y ajoutant, Dit que la dette locative de Mme [F] [W] et M. [E] [I] envers la SCI Chrisyl s'élève à la somme de 1.552,04 euros arrêtée au 29 juillet 2019, au titre de l'occupation du logement situé [Adresse 1], dépôt de garantie déduit; Constate que Mme [F] [W] et M. [E] [I] ont payé à la SCI Chrisyl la somme de 3.300,45 euros en exécution de la saisie conservatoire du 13 août 2019, Condamne la SCI Chrisyl à payer à Mme [F] [W] et M. [E] [I] la somme de 1.748,41 euros au titre des sommes trop versées; Dit que les dépens d'appel seront partagés entre les parties ; Rejette toutes autres demandes. La greffière Le président