Tribunal judiciaire, 28 mars 2025. 24/00822

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Mars 2025 N° RG 24/00822 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G5IF DEMANDEURS : Monsieur [C] [D] né le 09 Septembre 1952 à [Localité 4] (VENDEE) Profession : Retraité de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] représenté par Maître Pierre françois DEREC de la SELARL DEREC, avocats au barreau d’ORLEANS Madame [Z] [W] née le 07 Mars 1951 à [Localité 3] (VENDEE) Profession : Retraitée de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] représentée par Maître Pierre françois DEREC de la SELARL DEREC, avocats au barreau d’ORLEANS ET : DEFENDERESSE : La SCCV [Localité 5] BERGES DU LOIRET, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n 829 382 688, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Benoît BERGER de la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et Me Gérard PERRIN, avocat plaidant au barreau de PARIS Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 28 Février 2025 tenue par Sébastien TICHIT, juge, assisté de Olivier GALLON, greffier, Puis, monsieur le juge a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le VINGT HUIT MARS DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe de la juridiction. EXPOSE DU LITIGE M. [C] [D] et Mme [Z] [W] épouse [D] ont conclu, selon acte authentique en date du 7 octobre 2021, avec la société [Localité 5] BERGES DU LOIRET un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (ci-après le « contrat de VEFA ») de biens en copropriété portant sur un appartement, un emplacement de stationnement, un box double, une cave et des tantièmes de parties communes. Copie exécutoire le : Copies conformes le : à : Me Derec à : Me Berger Se plaignant de ne pas avoir été livrés de leur bien à la date contractuelle prévue, les époux [D] ont, par acte en date du 25 novembre 2024, fait assigner la société [Localité 5] BERGES DU LOIRET devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans. Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 5 février 2025, les époux [D] demandent au juge des référés de : - DECLARER Monsieur et Madame [D] recevables en leurs demandes, et en conséquence, - CONDAMNER la SCCV [Localité 5] BERGES DU LOIRET à payer à M et Mme [D] la somme provisionnelle de 80 000 euros au titre de l’indemnité de retard de livraison stipulée par le contrat de VEFA, - CONDAMNER la SCCV [Localité 5] BERGES DU LOIRET à payer à M et Mme [D] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code De Procedure Civile, - CONDAMNER la SCCV [Localité 5] BERGES DU LOIRET aux entiers dépens, - REJETER les demandes, moyens, fins et prétentions de la SCCV [Localité 5] BERGES DU LOIRET. Suivant dernières conclusions en date du 27 février 2025, la société [Localité 5] BERGES DU LOIRET demande au juge des référés de : - CONSTATER que les demandes des consorts [D] se heurtent à des contestations sérieuses, En conséquence, - Les DEBOUTER de l’ensemble de leurs demandes et les renvoyer à mieux se pourvoir au fond. A l’audience du 28 février 2025, les parties ont soutenu les termes de leurs écritures auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions en application des articles 455 et 768 du code de procédure civile. La décision sera contradictoire. L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2025. MOTIFS DE LA DECISION 1/ Sur la demande provisionnelle Il résulte de l'article 835 du code de procédure civile que le juge des référés, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il résulte de ce texte que l’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. C’est ainsi qu’une contestation sérieuse survient et fait obstacle au référé lorsqu’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît immédiatement et évidemment vain, et laisse subsister un doute raisonnable sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point. Le juge des référés est en effet le juge de l’évident et de l’incontestable, et il ne peut ordonner les mesures prévues à l’article 835 du code de procédure civile que dans la mesure où il n’est pas amené à prendre parti sur l’existence du droit invoqué que les juges appelés à connaître du fond auraient à apprécier. Ainsi, le juge des référés ne peut notamment se prononcer sur l’existence et la nature d’un manquement contractuel ou sur les éventuels dommages et intérêts qui peuvent en découler. En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon l’article 1231-5 du code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. » En application de cet article, il n’appartient pas au juge des référés de modérer toute clause pénale. En l’espèce, il ressort du contrat de VEFA (p.43-45) que : - le vendeur s’était engagé à achever et livrer le bien au plus tard le 31 mars 2022, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison ; - en cas de report de livraison, hors clause légitime de suspension du délai de livraison, le vendeur verse à l’acquéreur une indemnité compensatrice correspondant à la valeur locative de l’appartement (hors TMA) déterminé au montant de 2.500 euros par mois, et ce à compter de la fin du mois de février 2022 ; - un certain nombre d’événements valant causes légitimes de suspension du délai de livraison sont listés ; - les parties sont convenues s’en rapporter à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus sauf en ce qui concerne les retards de paiement de l’acquéreur dans le règlement des appels de fonds. D’après les conclusions des parties, il est constant, et non sérieusement contestable, que la date du 31 mars 2022 n’a pas été respectée par la société [Localité 5] BERGES DU LOIRET et que l’achèvement et la livraison ne sont toujours pas acquis à la date de l’audience. Ainsi, à la date du 7 février 2025 (date retenue par les demandeurs pour calculer les pénalités de retard réclamées), le retard est de 1.045 jours (et non 1.095 jours comme le soutiennent les demandeurs). Pour justifier de son retard, la société [Localité 5] BERGES DU LOIRET expose d’une part que le retard s’explique par la survenance d’événements constitutifs de causes légitimes de retard. A l’appui, elle communique plusieurs attestations du maître d’œuvre, conformément à la procédure prévue au contrat, qui font état de causes légitimes de retard pour un total de 374 jours ouvrés de retard (et non de 424 jours ouvrés), soit 524 jours calendaires. Il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier le bienfondé de ces attestations. D’autre part, la société [Localité 5] BERGES DU LOIRET indique que le chantier a été arrêté en raison d’une insuffisance de trésorerie, constituant ainsi, selon elle, un cas de force majeure. Il appartiendra au juge du fond de caractériser cet événement de cas de force majeure au regard de l’article 1218 du code civil. Néanmoins, quand bien même l’un de ses associés ait été en redressement judiciaire à compter du 3 juillet 2024, elle ne rapporte pas la preuve qu’elle ne disposait plus de trésorerie à compter de cette date. En tout état de cause, il convient de retenir la date du 20 septembre 2024 pour constater la décision de la Caisse d’épargne de ne plus proroger la ligne de financement au bénéfice de la société [Localité 5] BERGES DU LOIRET, et la date du 8 octobre 2024 comme date de mise à disposition d’un crédit court terme. Cette période représente une durée de 18 jours. Dès lors, sans préjudice du bienfondé de ces causes légitimes de retard et de ce cas de force majeur, dont l’appréciation ne rentre pas dans l’office du juge des référés, la société [Localité 5] BERGES DU LOIRET accuse un retard non contestable, et non contesté, de 502 jours calendaires, soit un peu plus de 16 mois. En conséquence, eu égard au montant mensuel de pénalité de retard convenu entre les parties (2.500 euros par mois), la société [Localité 5] BERGES DU LOIRET sera condamnée à verser aux époux [D] la somme provisionnelle de 40.000 euros, à titre de pénalités de retard, étant rappelé que le juge des référés ne saurait modérer la clause pénale. 2/ Sur les autres demandes En application de l'article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre les dépens à la charge de la partie défenderesse ainsi qu'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile que l'équité commande de fixer à la somme de 3.000 euros. PAR CES MOTIFS Condamne la société [Localité 5] BERGES DU LOIRET à régler à M. [C] [D] et Mme [Z] [W] épouse [D] la provision de 40.000 euros, à titre de pénalités de retard ; Dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes de M. [C] [D] et Mme [Z] [W] épouse [D] ; Condamne la société [Localité 5] BERGES DU LOIRET aux dépens ; Condamne la société [Localité 5] BERGES DU LOIRET à payer à M. [C] [D] et Mme [Z] [W] épouse [D] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le VINGT HUIT MARS DEUX MIL VINGT CINQ et signée par Sébastien TICHIT, juge, et Olivier GALLON, greffier. LE GREFFIER, LE JUGE.