Tribunal judiciaire, 30 mai 2024. 24/00415

Tribunal de Proximité [Adresse 2] [Localité 6] Tel : [XXXXXXXX01] N° RG 24/00415 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-75YCT N° de Minute : JUGEMENT DU : 22 Juillet 2024 S.A. VILOGIA LOGIFIM C/ [N] [Y] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT CONTRADICTOIRE du 22 Juillet 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) La S.A. VILOGIA LOGIFIM, dont le siège social est sis [Adresse 4] Régulièrement représentée par M. [R] [G] ET : DÉFENDEUR(S) M. [N] [Y] né le 04 Juillet 1979 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3] comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 30 MAI 2024 Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 22 JUILLET 2024, date indiquée à l'issue des débats par Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier PRESENTATION DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 11 mars 2019, la SA VILOGIA LOGIFIM a donné à bail à compter du 15 mars 2019 à M. [N] [Y], un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 433,19 euros, payable à terme échu, outre 66,59 euros de charges. En présence de loyers impayés par M. [N] [Y], la SA VILOGIA LOGIFIM a, par acte de commissaire de justice signifié le 2 novembre 2023, fait commandement au preneur d'avoir à lui payer la somme de 2767,19 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 24 octobre 2023, outre 144,59 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyer par voie électronique avec accusé de réception en date du 3 novembre 2023. Par acte de commissaire de justice signifié le 23 février 2024, la SA VILOGIA LOGIFIM a fait assigner M. [N] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Montreuil-sur-Mer lui demandant, sous le rappel de l’exécution provisoire, de :  Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location ;En conséquence, dire que M. [N] [Y] est occupant sans droit ni titre,A défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers,Prononcer en conséquence l’expulsion de M. [N] [Y], corps et biens et celle de toute personne introduite par lui dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est. Condamner M. [N] [Y] au paiement :De la somme en principal de 3736,41 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus à ce jour avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel, charges comprises,Dire que la part correspondant aux charges de cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l’année dépasseraient la provision,Dire que l’indemnité d’occupation pourra être réajustée en fonction des évolutions du loyer, évitant ainsi qu’un locataire en situation d’impayé soit plus avantagé qu’un locataire à jour en ayant une indemnité d’occupation inférieure à un loyer normal. Condamner M. [N] [Y] au paiement de la somme de 350,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, les frais d’assignation, de dénonciation à la Sous-Préfecture et de saisie conservatoire. En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 26 février 2024. L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 30 mai 2024 où elle a été retenue. La SA VILOGIA LOGIFIM, représentée par M. [R] [G], régulièrement muni d'un pouvoir, maintient ses demandes et actualise sa demande de paiement à la somme de 5053,43 euros. Elle précise que le locataire a repris le paiement de son loyer courant et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement au bénéfice du preneur. M. [N] [Y], comparant en personne expose avoir rencontré des difficultés financières à la suite d’une séparation familiale et de la perte de son emploi. Il a depuis lors retrouvé une activité professionnelle en qualité d’agent contractuel d’entretien dans un lycée. Il sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette locative. Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier puis l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 juillet 2024. SUR CE Sur la résiliation du bail Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. En l'espèce, la saisine de la CCAPEX a été effectuée par voie électronique avec accusé de réception du 3 novembre 2023. L'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article. En l'espèce, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 26 février 2024, plus de deux mois avant la première audience. L’action en résiliation de bail est recevable. Sur le constat de la résiliation du bail Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.   En l’espèce, il est constant que les causes du commandement de payer du 2 novembre 2023 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990.   En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 2 janvier 2024.   Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges : Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 11 mars 2019, le commandement de payer du 2 novembre 2023, un décompte de créance du 21 mai 2024. Au vu de ces pièces, M. [N] [Y] est condamné au paiement de la somme de 5053,43 euros au titre des loyers et charges impayés au 21 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2023 sur la somme de 2767,19 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus. Sur la suspension de la clause résolutoire : Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative. En l’espèce il résulte des observations du bailleur et des justificatifs produits par celui-ci que M. [N] [Y] a repris le paiement de son loyer et ce dernier a par ailleurs retrouvé une activité professionnelle. Compte tenu de ces éléments, de la reprise du paiement du loyer courant et en l’absence d’opposition du bailleur, il y a lieu de considérer que M. [N] [Y] est en situation de régler sa dette locative et qu'il devra apurer celle-ci en 36 mensualités de 140,37 euros, la dernière mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant. Compte tenu de la situation personnelle et financière du débiteur, et conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du code civil, les mensualités versées par M. [N] [Y] en sus du loyer courant s'imputeront d'abord sur le capital dû. Il convient de préciser que ces délais suspendent l’application de la clause résolutoire qui sera censée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés. Dans le cas contraire et selon les modalités prévues au présent jugement, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la SA VILOGIA LOGIFIM pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef. En cas de non-respect des délais de paiement, le locataire devra payer une indemnité d'occupation, d'un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce, à compter de la résiliation et jusqu'à la restitution des lieux. Sur les autres demandes : Sur les dépens Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, il convient de dire que M. [N] [Y], succombant à l'instance, supportera la charge des dépens. Sur les frais irrépétibles L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.   Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 350 euros de la SA VILOGIA LOGIFIM au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. » Aucun élément de l'espèce ne justifie qu'il soit dérogé au principe de l'exécution provisoire de droit de la présente décision. PAR CES MOTIFS   Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,   DECLARE recevable l'action tendant au constat de la résiliation de bail ; CONDAMNE M. [N] [Y] à payer à la SA VILOGIA LOGIFIM la somme de 5053,43 euros au titre des loyers et charges impayés au 21 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2023 sur la somme de 2767,19 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus. ACCORDE à M. [N] [Y] un délai de 36 mois pour s'acquitter de sa dette par échéances mensuelles de 140,37 euros en plus du loyer courant, la 36ème mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT que les mensualités versées par M. [N] [Y] en sus du loyer courant s'imputeront d'abord sur le capital dû ; CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 2 janvier 2024 ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement ; DIT que si M. [N] [Y] s’acquitte de sa dette locative selon ces modalités ou plus rapidement, la résolution sera réputée n’avoir pas joué ; DIT qu'en revanche et à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : 1- la clause résolutoire produira son plein et entier effet ; 2- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; 3- qu'à défaut par M. [N] [Y] d'avoir libéré les lieux loués [Adresse 3] à [Localité 5], DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est ; 4- que M. [N] [Y] sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ; CONDAMNE M. [N] [Y] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications.   REJETTE la demande en paiement de la somme de 350 euros de la SA VILOGIA LOGIFIM au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'en déboute. RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, à MONTREUIL-SUR-MER, le 22 juillet 2024 LA GREFFIERE, LE JUGE,