Cour d'appel, 07 décembre 2023. 21/05350

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 50G 3e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 07 DECEMBRE 2023 N° RG 21/05350 N° Portalis DBV3-V-B7F-UWUQ AFFAIRE : [Y] [K] ... C/ [X], [F], [G] [L] veuve [Z] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Mai 2021 par le TJ de VERSAILLES N° chambre : 2 N° RG : 19/07158 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Frédérique FARGUES Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SEPT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [Y] [K] né le 28 Août 1974 à [Localité 10] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 6] - LA REUNION Madame [T], [W] [H] épouse [K] née le 14 Février 1980 à [Localité 9] (ILE MAURICE) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 6] - LA REUNION Représentant : Me Frédérique FARGUES, Postulant/plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 138 APPELANTS **************** Madame [X], [F], [G] [L] veuve [Z] née le 01 Septembre 1956 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 5] Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 octobre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Florence PERRET, Président, Madame Gwenael COUGARD, Conseiller, Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller Greffier, lors des débats : Mme FOULON, FAITS ET PROCEDURE Suivant compromis de vente sous seing privé du 7 juillet 2017, Mme [X] [L] veuve [Z], s'est engagée à vendre à M. [Y] [K] et Mme [T] [H] épouse [K] un terrain à bâtir, cadastré 000 AB [Cadastre 1], d'une superficie " d'environ 310 m2 ", situé [Adresse 3] à [Localité 8], issu de la division à intervenir d'une parcelle plus grande, sur laquelle se trouve édifiée sa propre maison d'habitation. La vente a été consentie moyennant le prix de 210 000 euros, commission d'agence incluse (10 000 euros) sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt avant le 7 septembre 2017 et sous les " autres conditions suspensives " suivantes : " - Mme [Z] s'engage à prendre les frais de division et de bornage à sa charge. - si le bornage révèle un écart de plus de 3% en sa défaveur par rapport à la superficie annoncée à l'article 4.1 des présentes, les acquéreurs se réserve (sic) le droit de se rétracter. - obtention du permis de construire ". Le contrat prévoit de retarder le transfert de propriété au moment de la signature de l'acte authentique de vente, qui était prévue pour le 19 janvier 2018 au plus tard, et renferme une clause dénommée " clause pénale " prévoyant qu'" à défaut de régularisation de l'acte authentique de vente dans le délai fixé aux présentes, toutes les conditions suspensives étant levées, celle des deux parties, qui par ses agissements ou inertie, ne permettra pas la régularisation de l'acte authentique de vente, devra verser à l'autre partie, à titre de clause pénale, conformément aux disposition des articles 1152 et 1226 du code civil, la somme de 20 000 euros ainsi que les honoraires d'agence prévus aux présentes ". Après la signature du compromis, M. et Mme [K] ont signé un contrat de construction de maison individuelle, et le cabinet de géomètre-expert Brier-Deutsch a été chargé d'établir un projet de division de la propriété et de procéder au dépôt en mairie de la déclaration préalable de lotissements et autres divisions foncières. Une première déclaration préalable (DP 078 311 17 0253) a été reçue le 7 novembre 2017 aux fins de division de la propriété de Mme [Z] en trois lots, le lot B, destiné à M. et Mme [K], étant décrit dans la note de présentation comme présentant une superficie de 301 m2. Le 5 décembre 2017, le cabinet de géomètres a sollicité l'annulation du projet et a déposé le 7 décembre une nouvelle déclaration préalable (DP 078 311 17 0272), prévoyant une superficie de 295 m2 pour le lot B, qui a fait l'objet d'un arrêté de non-opposition à travaux en date du 15 décembre 2017. Après réception, le 29 janvier 2018, de la demande de permis de construire de M. [K], les services de l'urbanisme de la ville de [Localité 8] lui ont demandé, par courrier du 6 février 2018, des pièces complémentaires nécessaires à l'instruction de sa demande tout en attirant son attention sur la non-conformité du projet de construction à certaines règles d'urbanisme, notamment en ce qu'il prévoyait l'implantation de la façade nord-est de la maison à une distance insuffisante (inférieure à 3 mètres) de la limite séparative de terrain. Reprochant à Mme [Z] d'avoir fait établir un deuxième plan de division prévoyant une superficie de 295 m2 et d'avoir déposé sans les en avertir une seconde déclaration préalable après avoir obtenu l'annulation de la première, M. et Mme [K] ont, par lettre recommandée avec avis de réception du 14 mai 2018, mis en demeure Mme [Z] de déposer une nouvelle demande de division conforme au projet initial ou, à défaut, de prendre acte de leur volonté de se rétracter moyennant le versement d'une somme de 10 000 euros outre le paiement de la clause pénale. Par mail officiel du 1er juin 2018, le conseil de Mme [Z] a indiqué avoir été chargée par celle-ci de mettre en demeure M. et Mme [K] de régulariser l'acte définitif et leur a adressé un projet de division parcellaire édité le 5 mars 2018 dans lequel il est indiqué une superficie de 295 m2 de la parcelle litigieuse. Aucun rapprochement amiable n'a pu intervenir entre les parties. Par acte du 24 octobre 2019, las consorts [K] ont fait assigner Mme [Z] devant le tribunal judiciaire de Versailles. Par jugement du 19 mai 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a : -débouté Mme [Z] de sa demande tendant à voir écarter des débats la pièce n°20 des demandeurs, -constaté la caducité de la promesse de vente conclue le 7 juillet 2017 entre Mme [Z] d'une part et les consorts [K] d'autre part, aux torts du vendeur, -débouté les consorts [K] de leur demande de paiement de la clause pénale, -débouté Mme [X] [Z] de ses demandes reconventionnelles en dommages et intérêts et en remboursement des frais de bornages, -condamné Mme [Z] aux dépens, dont distraction au profit de Me Frédérique Fargues, -condamné Mme [Z] à payer à M. et Mme [K], ensemble, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, -rejeté le surplus des demandes. Par acte du 18 août 2021, M. et Mme [K] ont interjeté appel et prient la cour, par dernières écritures du 24 avril 2022 de : -confirmer le jugement en toutes ses dispositions, hormis en ce qu'ils ont été déboutés de leur demande de paiement de la clause pénale, -infirmer ce chef de jugement, Statuant à nouveau, -condamner Mme [Z] à leur verser la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale, Subsidiairement, vu l'article 1240 du code civil, -condamner Mme [Z] à leur verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel et moral, Vu l'appel incident de Mme [Z], -le dire mal fondé et débouter Mme [Z] de toutes ses demandes, -condamner Mme [Z] à verser à M. et Mme [K] la somme de 4 000 euros du chef de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Frédérique Fargues, avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. A cet effet, ils font valoir notamment que : - Mme [Z] a commis une faute en ce qu'elle a modifié, après la signature du compromis de vente, l'objet de la vente en réduisant unilatéralement la surface du terrain, qui plus est sans jamais les en informer, ce qui a eu pour effet de rendre leur projet de construction irréalisable et leur demande de permis de construire irrecevable, - la vente était parfaite à la suite de la division initiale aboutissant à une superficie de 301 m2 suivant déclaration du 7 novembre 2017, seul projet dont ils avaient connaissance et qui avait été accepté par Mme [Z], laquelle avait mandaté le géomètre à cette fin, - Mme [Z] a eu la volonté avérée de ne pas réitérer la vente après avoir réalisé qu'elle n'avait établi aucun restriction de construction dans le cadre du compromis de vente et que leur projet de construction ne lui convenait pas, celui-ci prévoyant l'implantation de la maison en fond de parcelle et donc sur une partie visible depuis son propre fonds, - ils ne peuvent se voir opposer la caducité de la promesse à leurs torts puisque le refus de permis de construire est entièrement imputable à Mme [Z], - la clause pénale est applicable dès lors que Mme [Z] a refusé de réitérer la vente dans le délai imparti, - la condition suspensive d'obtention d'un prêt était réalisée, - la condition suspensive d'obtention de permis de construire n'a pas été réalisée par la faute exclusive de Mme [Z], ce qui justifie l'application de l'article 1304-3 du code civil, - la condition suspensive relative à l'écart de superficie inhérent au bornage était stipulée à leur seul bénéfice, dans l'hypothèse d'une impossibilité extérieure à Mme [Z] de voir le terrain divisé pour la superficie prévue, mais n'offrait pas à cette dernière la possibilité de décider unilatéralement de délivrer un terrain d'une surface inférieure à ce qui avait été contractuellement prévu sans quoi il s'agirait d'une condition potestative et donc nulle, - ils ont engagé des frais importants pour la construction d'une maison, ont passé un temps important dans les démarches administratives, se sont projetés avec leurs enfants dans une maison telle qu'ils l'avaient conçue et sont restés dans l'incertitude pendant plusieurs mois, à compter du mois de février 2018, et peuvent prétendre être indemnisés de ces préjudices sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Par dernières écritures du 24 janvier 2022, Mme [Z] prie la cour de : -la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident du jugement attaqué ; -infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions lui faisant grief ; -juger qu'elle n'a pas commis de faute et que sa bonne foi reste acquise ; -juger que M. et Mme [K] ont commis une faute en déposant un permis de construire non conforme au plan de division arrêté le 13 décembre précédent par la ville de [Localité 8] et aux dispositifs UHb 7.2 et UHb 13.1.1 du PLU applicable et en interrompant ensuite le processus de vente pour ces motifs ; -ordonner rétroactivement la caducité, à défaut la résiliation, de la promesse de vente en cause au 19 janvier 2018, date de refus de leur permis de construire par la ville de [Localité 8] et de non justification des autres conditions suspensives, et dire que cette caducité, à défaut la résiliation, intervient aux torts exclusifs de M. et Mme [K] ; -écarter des débats les pièces n° 20, 24 et 25 comme étant inopérantes à la cause, produites de manière déloyale et faussement interprétées par le tribunal aux termes du jugement attaqué ; -débouter en conséquence M. et Mme [K] de leur appel principal comme étant non fondé ; -évaluer la durée d'immobilisation de son bien à un an et la perte du bénéfice de son prix soit 200 000 euros ; -condamner M. et Mme [K] reconventionnellement à lui payer une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour rupture abusive du compromis de vente en cause et à lui rembourser les frais de géomètre-expert injustement supporté en l'espèce, soit la somme de 3 264 euros TTC ; -condamner M. et Mme [K] à payer à Mme [Z] une somme de 7 000 euros au titre de ses frais irrépétibles devant le tribunal et la cour sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. -les condamner aux entiers dépens, dont distraction pour ceux de première instance au profit de la SCP Gueilhers et Associés, et pour ceux d'appel au profit de la société Arena, Avocats aux offres de droit, en application de l'article 699 du code de procédure civile. A cet effet, Mme [Z] fait valoir notamment que : - aux termes du compromis elle était tenue de délivrer une parcelle de " 310 m2 environ " et non d'obtenir une autorisation administrative de division mathématiquement conforme au projet établi par l'agence, lequel était objectivement erroné sur un plan cadastral, - le projet de division prévoyant une surface cédée de 301 m2 a été établi à la demande des constructeurs, à son insu, et prévoyait des servitudes de vue et de cour commune au détriment de son propre lot, - elle pouvait, sans commettre de faute, refuser un tel projet, l'emplacement pavillonnaire et les servitudes de vue et de cour commune y afférents étant contractuellement exorbitants du compromis, - ce projet de construction aurait dû faire l'objet d'un accord préalable et éclairé de sa part, étant précisé que la mairie de [Localité 8] avait imposé que le projet d'implantation soit expressément accepté, - elle a donné son accord au projet de division prévoyant une surface corrigée à 295 m2 et sans servitude centrale grevant son lot, qui a été arrêté par la ville de [Localité 8], et ce, avant d'apprendre que le permis de construire déposé par M. [K] avait été refusé, - elle ne peut être garante du fait du prince, en l'occurrence des restrictions imposées au niveau du PLU par la ville de [Localité 8], ou de l'obtention du permis tel qu'envisagé unilatéralement par les bénéficiaires, - M. et Mme [K] ont refusé les restrictions opposées par la ville de [Localité 8] alors que le terrain était constructible, en témoigne le fait qu'il est désormais construit après sa revente à un tiers, - elle ne pouvait rester tenue à perpétuité, selon les dispositions de l'article 1211 du code civil, alors que M. et Mme [K] ont été défaillants dans l'exécution de l'ensemble des conditions suspensives qui leur incombaient, de sorte que la caducité de la promesse au 19 janvier 2018 est acquise, sur le fondement de l'article 1212 du code civil, en raison de l'inexécution des obligations contractuelles à cette date, - la rupture du contrat reste imputable aux époux [K] et engage leur responsabilité, en ce qu'ils ont commis une faute en déposant un permis de construire non conforme à l'autorisation de division arrêtée le 13 décembre 2017 par la ville de [Localité 8] ainsi qu'aux dispositifs Uhb 7.2 et Uhb 13.1.1 du PLU. La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 septembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties constitutives du simple rappel des moyens et ne constituant pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile, dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert, ne feront pas l'objet d'une mention au dispositif. Sur la demande de rejet de pièces Mme [Z] demande le rejet des pièces numérotées 20, 24 et 25 du dossier des appelants, comme étant " inopérantes ". Elle estime que ces pièces sont produites de manière déloyale, en violation des règles du secret professionnel. M. et Mme [K] répliquent que le secret professionnel ne s'impose pas au client, que les courriers et mail litigieux leur ont été communiqués par l'agence Premier Appart.com et qu'ils n'étaient pas confidentiels. Sur ce, Il découle de l'article 9 du code de procédure civile un principe de loyauté de la preuve faisant obstacle à l'administration en justice d'une preuve illicite. C'est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a écarté la demande de rejet de la pièce n° 20, soit un mail du notaire chargé de la vente et dont il s'avère qu'il était adressé, entre autres destinataires, à Mme [K], laquelle n'avait donc pas à se priver d'un élément de preuve obtenu loyalement. En revanche, les pièces n° 24 et 25 correspondent à un courrier et à des mails adressés par Mme [Z] à l'agence Premier Appart.com, agence immobilière par l'intermédiaire de laquelle elle a commercialisé son bien et dont émane le compromis de vente. Or, l'obligation de confidentialité prévue à l'article 4-3 de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, telle que précisée à l'article 7 du décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le code de déontologie applicable à ces activités, devait conduire l'agence immobilière à s'abstenir de communiquer ces éléments, tandis que leur production en justice par M. et Mme [K], n'apparaît pas indispensable à l'exercice de leur droit à la preuve. Il sera fait droit à la demande de Mme [Z] de voir retirées des débats les pièces n° 24 et 25 produites par les appelants. Sur la caducité de la promesse Au soutien de sa demande tendant à voir ordonner " la caducité, à défaut la résiliation " de la promesse " aux torts exclusifs des époux [K] ", Mme [Z] n'invoque aucun fondement juridique, sinon des articles 1211 et 1212 du code civil totalement inopérants. Elle soutient cependant que la rupture du contrat est imputable à M. et Mme [K] en ce que ces derniers ont été défaillants dans l'exécution de l'ensemble des conditions suspensives qui leur incombaient au 19 janvier 2018, ce qui revient à soutenir que la promesse est caduque soit du fait de la défaillance des conditions suspensives mises à la charge de M. et Mme [K], soit du fait que l'acte n'a pas été réitéré avant le 19 janvier 2018. Etant observé que le jugement dont appel a constaté la caducité de la vente " aux torts exclusifs de Mme [Z] ", M. et Mme [K] demandent la confirmation de ce chef de dispositif du jugement, mais ils ne développent pas de moyen au soutien de la caducité du contrat. Ils considèrent que le refus de permis de construire est imputable à Mme [Z], que celle-ci ne peut leur opposer la non réalisation de la condition suspensive de prêt qui est stipulée à leur seul bénéfice, et que la clause relative au bornage, également stipulée à leur bénéfice, doit se comprendre dans l'hypothèse d'une impossibilité extérieure à Mme [Z] de voir le terrain divisé pour la surface prévue, sauf à y voir une condition potestative. Sur ce, Aux termes de l'article 1304, alinéa 6 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé. Toutefois, seule la partie dans l'intérêt de laquelle la condition a été stipulée a qualité pour se prévaloir de sa non-réalisation (Civ. 3e, 26 juin 1996, n° 94-18.525). En l'espèce, le contrat contient au titre des " autres conditions suspensives ", la stipulation suivante : " si le bornage révèle un écart de plus de 3% en sa défaveur par rapport à la superficie annoncée à l'article 4.1 des présentes, les acquéreurs se réserve (sic) le droit de se rétracter ". Cette clause, présentée dans l'acte et par les parties comme une condition, apparaît avoir été rédigée dans l'intérêt exclusif des acquéreurs, ces derniers étant les seuls à même de pouvoir se " rétracter " en cas de défaillance de celle-ci. Il en résulte que Mme [Z], qui supporte en outre l'obligation de délivrance, ne peut invoquer cette clause au soutien de la caducité de la promesse. Dans le même temps, M. et Mme [K], qui n'invoquent pas la caducité du compromis puisqu'ils recherchent l'application de la clause pénale, ne se prévalent pas de la défaillance de cette condition et se bornent à invoquer son caractère potestatif sans en tirer de conséquence quant à la validité de la promesse. Ils ne fondent pas non plus leur action sur un manquement du vendeur à son obligation de délivrance. C'est donc à tort que le tribunal, constatant que les opérations de division et de bornage ont conduit in fine Mme [Z] à offrir à la vente un terrain de 295 m2 au lieu des 310 m2 contractuellement prévus, soit un écart de plus de 3%, a constaté la caducité de la promesse au motif que cette circonstance était de nature à caractériser un défaut de délivrance du bien vendu. De même, la condition d'obtention d'un prêt est stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, ce dernier étant seul autorisé à y " renoncer expressément et définitivement " aux termes de la clause 14.6 du contrat. C'est pourquoi, même si M. et Mme [K] ont obtenu l'accord de leur banque le 28 septembre 2017(pièce n° 26), soit postérieurement à l'expiration du délai de la condition suspensive, le 7 septembre 2017, ces circonstances ne permettent pas de constater la caducité de la promesse, dès lors que la condition a été levée avant l'expiration du délai prévu pour la réitération par acte authentique (cf. Civ. 3e, 23 sept. 2020, no 19-16.949). Tout différemment, la condition d'obtention d'un permis de construire n'apparaît pas avoir été stipulée dans l'intérêt exclusif des acquéreurs et n'est assortie d'aucun délai pour sa réalisation. Compte tenu de l'article 16 du compromis, qui prévoit que " l'acte authentique de vente sera établi au plus tard le 19 janvier 2018 " sans pour autant préciser le caractère extinctif du délai, l'échéance se présente simplement comme le point de départ à partir duquel l'une des parties pouvait obliger l'autre à s'exécuter dans l'hypothèse où toutes les conditions auraient été levées (cf. Civ. 3e, 21 nov. 2012, n° 11-23.382). Par conséquent, contrairement à ce qu'indique Mme [Z] dans ses écritures, la promesse n'était pas caduque de plein droit à la date du 19 janvier 2018, et la demande de permis de construire en date du 29 janvier 2018 ne traduit pas l'accomplissement de diligences tardives. Toutefois, la condition est censée défaillie lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas, et il est un fait constant que M. et Mme [K] n'ont pas obtenu de permis de construire. Etant donné que la direction de l'urbanisme a informé M. [K], par courrier du 14 mai 2018, que le projet qu'il avait déposé ne respectait pas certaines règles d'urbanisme, et qu'il apparaît qu'aucune autre demande de permis de construire n'a par la suite été déposée, il convient de considérer que la condition est censée défaillie à cette date. Cependant, l'article 1304-3 du code civil énonce, à titre de sanction, que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. Si, à cet égard, une condition ne peut être réputée accomplie lorsque la défaillance de la condition procède d'une impossibilité juridique, il en va différemment lorsque cet obstacle juridique trouve son origine dans la situation délibérément créée par une partie au contrat. En l'espèce, la non-conformité signalée par la direction de l'urbanisme de la ville de [Localité 8] tenant à " l'implantation de la façade nord-est à moins de 3 mètres de la limite séparative sur une largeur d'1 mètre " doit être replacée dans son contexte. Il est établi par les pièces versées aux débats qu'après avoir donné son accord, le 3 novembre 2017, pour un projet de division prévoyant la cession d'une parcelle de 301 m2 (pièce n° 19 du dossier [K]), sur la base duquel les acquéreurs ont fait établir leur demande permis de construire (pièce n° 5 du dossier [K]), Mme [Z] a finalement opté pour un autre projet de division réduisant à 295 m2 la surface de la parcelle cédée (pièces n° 11 à 13 du dossier [K]) sans en avertir les acquéreurs. Dans son courriel du 24 février 2018, le notaire indique très clairement que Mme [Z] n'est " plus d'accord avec le découpage de la parcelle ", sans qu'aucun motif ne soit invoqué, tandis que dans ses écritures Mme [Z] explique l'annulation de la première déclaration préalable par le fait que le projet d'emplacement pavillonnaire et les servitudes qu'il impliquait " portaient atteinte à ses intérêts patrimoniaux puisqu'elle restait propriétaire des parcelles voisines ". La comparaison des plans (pièces n° 4 et 5 du dossier [Z]) montre que la réduction de la superficie de la parcelle a eu pour effet de réduire la largeur du fond de la parcelle, modifiant ainsi les contraintes de construction sur un terrain déjà très étroit, alors que M. et Mme [K] avaient passé un contrat " maisons Pierre " pour l'édification d'une maison obligatoirement pré-dimensionnée, ce que Mme [Z] ne pouvait ignorer, puisqu'elle indique dans ses écritures que le géomètre-expert lui a été présenté " par les constructeurs " et l'agence immobilière (p. 3). Etant observé qu'une telle réduction de la parcelle allait au-delà de la marge d'erreur contractuellement prévue et offrait la possibilité aux acquéreurs de se " rétracter ", Mme [Z] n'avait aucune raison de réduire davantage encore la superficie de la parcelle à céder, sinon pour faire échec au projet de construction de M. et Mme [K] qui souhaitaient édifier leur maison en fond de parcelle. Il est donc établi que la modification du projet de division, dont Mme [Z] était seule l'instigatrice pour avoir mandaté un géomètre-expert à cet effet, était destiné à empêcher M. et Mme [K] de poursuivre leur projet de construction, en vouant à l'échec la demande de permis de construire qu'ils comptaient déposer. S'il apparait de la sorte que Mme [Z] a empêché l'accomplissement de la condition suspensive, le fait est que celle-ci ne se prévaut d'aucun motif légitime tiré des limites contractuelles de son propre engagement, étant donné que le compromis ne réduisait aucunement le champ des possibles quant au projet de construction des acquéreurs. Pour ces motifs, la demande de Mme [Z] de voir prononcer la caducité du compromis sera rejetée, et le jugement sera infirmé sur ce point. Sur l'application de la clause pénale M. et Mme [K], qui n'entendent pas poursuivre l'exécution forcée de la promesse, demandent l'application de la clause pénale. Ils invoquent le refus de Mme [Z] de réitérer l'acte authentique de vente dans le délai imparti, alors que la vente était parfaite à la suite de la " division initiale " aboutissant à une superficie de 301m2 et que les conditions suspensives étaient soit réalisées soit réputées accomplies. Mme [Z] ne discute pas l'applicabilité de la clause ou son montant et se borne à contester la faute qui lui est reprochée. Sur ce, La clause pénale prévue par le contrat est expressément conditionnée à la levée des conditions suspensives, de sorte qu'elle n'a vocation à s'appliquer que si les conditions suspensives étant réalisées ou réputées accomplies, si l'une des parties refuse de procéder à la réitération de la vente par acte authentique, en compromettant ainsi son exécution. Même si, par l'intermédiaire de son conseil, Mme [Z] a demandé aux acquéreurs, le 1er juin 2018, de procéder à la régularisation de l'acte de vente (pièce n° 15 du dossier [K]), il ressort du courrier du notaire du 24 février 2018 que celle-ci avait en réalité renoncé à la vente antérieurement, considérant à cette date que le compromis était caduc et qu'elle avait repris sa liberté (pièce n° 20 du dossier [K]). Or, il résulte des développements qui précèdent que la vente ne pouvait être considérée comme caduque, et cette vente ne peut plus être exécutée aujourd'hui puisque Mme [Z] a vendu le terrain à de nouveaux acquéreurs. Mme [Z] n'ayant pas permis, par ses agissements, la régularisation de l'acte authentique de vente, il y a lieu de la condamner à s'acquitter du montant de la clause pénale qui représente l'indemnisation forfaitaire des préjudices causés à M. et Mme [K] du fait de l'inexécution de la vente. Le jugement sera réformé sur ce point. Sur les demandes indemnitaires de Mme [Z] M. et Mme [K] ont obtenu l'accord de la banque pour un prêt, déposé une demande de permis de construire conforme au plan de division qui avait reçu l'approbation de Mme [Z], et ils n'ont jamais émis le souhait de renoncer à la vente avant que leur projet de construction soit rejeté par la direction de l'urbanisme de la ville de [Localité 8]. De surcroît, ils auraient été légitimes à se " rétracter ", suivant les termes de la promesse, au regard de la superficie de la parcelle que Mme [Z] comptait finalement leur céder. M. et Mme [K] n'ont donc commis aucune faute, et aucune " rupture abusive de la promesse " ne peut leur être imputée. En outre, il n'y a pas lieu de faire supporter par M. et Mme [K] la charge finale des frais de division et de bornage assumées par Mme [Z] en application de la promesse, qui n'ont profité qu'à elle, en tant que propriétaire du fonds. Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [Z] de ses demandes indemnitaires. Sur les frais irrépétibles et les dépens Les dispositions du jugement sur ce point seront infirmées. Mme [Z] succombant sera condamnée aux dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Frédérique Fargues, avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. L'équité commande de faire droit à la demande de M. et Mme [K] fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, à hauteur de 3 000 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition, Rejette des débats les pièces n° 24 et 25 communiquées par les époux [K] Confirme le jugement en ce qu'il a débouté Mme [Z] de sa demande tendant à voir écarter des débats la pièce n° 20 du dossier de M. et Mme [K], et de ses demandes reconventionnelles en dommages et intérêts et en remboursement des frais de bornage, L'infirme sur le surplus des dispositions soumises à la cour, Statuant à nouveau, Déboute Mme [Z] de sa demande tendant à voir constater la caducité ou la résiliation de la vente, Condamne Mme [X] [Z] à régler à M. [Y] [K] et Mme [T] [H] épouse [K] la somme unique de 20 000 euros, en application de la clause pénale, Condamne Mme [X] [Z] à régler à M. [Y] [K] et Mme [T] [H] épouse [K] la somme unique de 3 000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [X] [Z] aux dépens. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame F. PERRET, Président et par Madame K. FOULON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,