Cour d'appel, 07 décembre 2023. 23/00642

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 07 DÉCEMBRE 2023 N° 2023/ 399 Rôle N° RG 23/00642 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BKTRJ [Y] [G] [C] [E] C/ [S] [J] [F] [O] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Caroline PAYEN de la SCP DRUJON D'ASTROS & ASSOCIES Me Gilles MATHIEU de la SELARL SELARL MATHIEU DABOT & ASSOCIÉS Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'AIX EN PROVENCE en date du 16 Décembre 2022 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 21/01362. APPELANTS Madame [Y] [G] née le 21 Juin 1956 de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] représentée par Me Caroline PAYEN de la SCP DRUJON D'ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Manon CHAMPEAUX, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant Monsieur [C] [E] né le 23 Mars 1949 à [Localité 2] de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] représenté par Me Caroline PAYEN de la SCP DRUJON D'ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Manon CHAMPEAUX, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant INTIME Monsieur [S] [J] [F] [O] né le 17 Décembre 1975 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Gilles MATHIEU de la SELARL MATHIEU DABOT & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Bastien BENEJAM, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 11 Octobre 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère,a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Décembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Décembre 2023, Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Le domaine de Fontcuberte, situé à [Adresse 4], est constitué d'une bâtisse principale, de dépendances, d'un pigeonnier et d'une chapelle. Les dépendances ont été aménagées en appartements qui ont été mis en location. Par acte sous seing privé du premier janvier 1989 à effet à la même date, Madame [T] [K], en qualité de représentant de l'indivision dont fait partie Monsieur [J] [F] [O], a donné à bail d'habitation à Monsieur [C] [E] et Madame [Y] [G] un appartement moyennant un loyer mensuel initial de 3700 francs majoré d'une provision sur charges de 400 francs. Monsieur [S] [J] [F] [O], indivisaire, s'est vu attribuer le domaine de FONCUBERTE le 30 avril 2021. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 07 juin 2021, ce dernier a informé Monsieur [E] et Madame [G] de sa volonté d'habiter le domaine avec sa femme et ses enfants afin d'y mener un projet familial. Par acte d'huissier du 18 juin 2021, il a fait délivrer à ses locataires un congé pour reprise 'totale de l'ensemble des biens immobiliers constituant le domaine de Fontcuberte' afin d'y habiter pour le 31 décembre 2021. Par acte d'huissier du 17 novembre 2021, Monsieur [E] et Madame [G] ont fait assigner Monsieur [J] [F] [O] aux fins principalement de voir prononcer la nullité du congé et subsidiairement de voir reporter ses effets. Par jugement contradictoire rendu le 16 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection de d'Aix-en-Provence a : - déclaré valide le congé délivré par la bailleur, - débouté Madame [Y] [G] et Monsieur [C] [E] de leurs demandes, - déclaré que Madame [Y] [G] et Monsieur [C] [E] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2022 du bien situé [Adresse 1], - ordonné l'expulsion de Madame [Y] [G] et Monsieur [C] [E] et de tous occupants de leur chef, du logement situé [Adresse 1] au besoin avec l'assistance de la force publique, -ordonné au besoin l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets garnissant les lieux loués dans un lieu approprié aux frais, risques et périls de Madame [Y] [G] et Monsieur [C] [E], - dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte, - dit n'y avoir lieu à écarter les dispositions de l'article L412-1 code des procédures civiles d'exécution. - débouté Monsieur [S] [J] [F] de sa demande de dommages et intérêts, - condamné Madame [Y] [G] et Monsieur [C] [E] in solidum aux entiers dépens, - condamné Madame [Y] [G] et Monsieur [C] [E] in solidum au paiement d'une somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le premier juge a estimé le congé pour reprise régulier en la forme. Il a rejeté l'argument selon lequel ce congé serait frauduleux. Il a estimé qu'il présentait un caractère réel et sérieux. Il a ainsi noté que le congé faisait état de la volonté du bailleur de reprendre le bien 'afin d'y mener un projet familial' et relevé qu'était justifiée la mise en oeuvre de ce projet. Il a ajouté n'avoir pas à exercer un contrôle sur l'opportunité du projet de reprise. Il a rejeté la demande tendant à voir reporter les effets du congé en soulignant que le partage au terme duquel Monsieur [J] [F] [O] était devenu propriétaire exclusif alors qu'il en était co-indivisaire depuis le 28 décembre 1982 ne s'analysait pas comme une acquisition au sens de l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989. Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [J] [F] [O] en estimant que compte tenu du contexte, le maintien dans les lieux de Monsieur [E] et Madame [G] n'était pas fautif. Par déclaration du 10 janvier 2023, Monsieur [E] et Madame [G] ont relevé appel de tous les chefs de cette décision. Monsieur [J] [F] [O] a constitué avocat. Par dernières conclusions notifiées le 03 octobre 2023 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, Monsieur [E] et Madame [G] demandent à la cour : - d'infirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [J] [F], *statuant à nouveau : - à titre principal : - de déclarer nul et de nul effet le congé pour reprise du 18 juin 2021, - à titre subsidiaire : - de reporter les effets du congé au 31 décembre 2024, - en tout état de cause : - de confirmer le jugement déféré pour le surplus, - de débouter Monsieur [J] [F] de ses demandes, - de condamner Monsieur [J] [F] au paiement de la somme de 7500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - de condamner Monsieur [J] [F] aux dépens de première instance et d'appel. Ils estiment frauduleux le congé pour reprise. Ils soutiennent que leur bailleur n'a pas réellement l'intention de reprendre le logement pour y vivre. Ils relèvent que le juge peut exercer un contrôle a priori et que la réalité et le caractère sérieux du motif allégué doivent être démontrés au jour de la délivrance du congé. Ils indiquent que l'appartement qu'ils occupent depuis plus de 30 ans fait partie d'un vaste ensemble immobilier découpé en huit logements indépendants les uns des autres, répartis en trois bâtiments. Ils notent que Monsieur [J] [F] occupe avec sa famille la plus grande partie du domaine, à savoir le château et qu'il a délivré six congés pour reprise pour des logements répartis dans deux autres bâtiments. Ils estiment que leur bailleur ne rapporte pas la preuve qu'il souhaite reprendre la totalité du domaine pour y établir sa résidence puisqu'il en occupe déjà la plus garde partie, proposée également à la location saisonnière toute l'année. Ils soutiennent que le congé a en réalité pour objet de permettre au bailleur de reprendre l'ensemble des biens loués pour les relouer à meilleurs prix par le biais de baux temporaires. Ils soulignent que d'autres appartements, qui ont fait l'objet d'un congé pour reprise, ont été libérés et que le bailleur ne les occupe pas. Ils s'interrogent sur le caractère réel et sérieux de six congés pour reprise pour six appartements différents. Ils indiquent que Monsieur [E], qui est toujours titulaire du bail, s'est séparé de Madame [G] et réside à [Localité 2]. Ils contestent toute mauvaise foi. Ils font état des diligences déployées par Madame [G] pour trouver un nouveau logement et de son impossibilité à vivre dans les logements dont elle est propriétaire. Subsidiairement, ils sollicitent l'application des dispositions de l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989 prévoyant le report des effets du congé en cas d'acquisition du logement, au motif que Monsieur [J] [F] a acquis l'ensemble du domains le 30 avril 2021. Ils relèvent payer leur loyer et conteste tout préjudice au détriment de leur bailleur. Par dernières conclusions notifiées le 09 octobre 2023 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, Monsieur [J] [F] [O] demande à la cour : - de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts et qu'il a rejeté sa demande d'astreinte, * statuant à nouveau : - de condamner in solidum Madame [G] et Monsieur [E] à verser à Monsieur [F] la somme de 21.604 euros à titre de dommages-intérêts pour leur résistance abusive aux fins de ne pas quitter les lieux loués et ce, en parfaite violation du droit de propriété de Monsieur [F] ; - d'ordonner la libération des lieux par Madame [Y] [G] et Monsieur [C] [E] et de tout occupant introduit de leur chef et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce, jusqu'au jour de la complète libération des lieux ; Et en tout état de cause, - de condamner solidairement Madame [G] et Monsieur [E] au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Il conteste tout caractère frauduleux du congé et note qu'il s'agit pour lui d'habiter dans ce domaine avec sa famille. Il indique avoir d'ailleurs déménagé en 2021 pour venir y vivre. Il fait état d'un projet agricole. Il indique occuper les appartements libérés qui ont fait l'objet d'un congé pour reprise. Il souligne qu'en tout état de cause, les appelants ne démontrent pas que les locaux qui ont fait l'objet d'un congé pour reprise et qui ont été libérés seraient vacants. Il conteste avoir reloué l'un des appartements libéré. Il précise que le juge n'a pas à évaluer l'opportunité de la reprise. Il conteste toute intention spéculative. Il précise souhaiter donner à ce domaine familial son unité originelle. Il conteste vouloir relouer le bien après le départ des anciens locataires des locaux. Il indique avoir uniquement procédé à la location, par le passé, de son domicile, en septembre et en octobre 2021. Il explique que Madame [G] possède, par le biais d'une SCI dont elle détient la moitié du capital, trois biens immobiliers ainsi que d'autres lots à Aix-en-Provence et des biens à [Localité 5] et [Localité 3]. Il relève subir le comportement très procédurier de certains de ses locataires qui se sont ligués contre lui. Il déclare que le congé a été donné pour la bonne date et conteste l'idée qu'il ne serait propriétaire que depuis le 30 avril 2021. Il évoque un partage effectué dans le cadre d'une indivision. Il sollicite des dommages et intérêts en raison de la résistance abusive de ses anciens locataires à quitter les lieux et demande que leur expulsion soit assortie d'une astreinte. Il note que Monsieur [E] ne réside pas dans les lieux loués, de son propre aveu, depuis les années 2000 et pense que Madame [G] n'y réside plus depuis le mois de juin 2023 puisque de la vigne vierge grimpe sur la porte d'entrée fermée. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 11 octobre 2023. MOTIVATION Selon l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur peut donner congé à son locataire en raison de sa décision de reprendre le logement. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le logement loué par Monsieur [E] et Madame [G] est situé dans l'un des bâtiment au sein duquel d'autres logements étaient loués. D'autres appartements sont loués dans un autre bâtiment indépendant. Monsieur [J] [F] [O] et sa famille (son épouse et ses deux enfants) sont venus s'installer courant 2021 dans un autre bâtiment, différent des deux autres bâtiments précédemment évoqués. Monsieur [J] [F] [O] doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise aux fins d'habiter personnellement le logement loué à Monsieur [E] et Madame [G]. Le congé délivré à ces derniers l'a été de façon concomitante avec cinq autres congés pour reprise délivrés aux autres locataires. L'objectif affiché dans les six congés pour reprise est une reprise totale de l'ensemble des biens immobiliers constituant le domaine de Fontcuberte afin que Monsieur [J] [F] [O] puisse y habiter. Or, le congé pour reprise délivré par ce dernier pour habiter avec sa famille (son épouse et ses deux enfants mineurs) le logement loué par Monsieur [E] et Madame [G], alors que d'autres congés pour reprise ont été délivrés pour les mêmes motifs, de façon concomitante, à d'autres locataires dont les logements sont situés dans des bâtiments différents, ne peut présenter un caractère réel et sérieux. Le fait que Monsieur [E] ne réside plus dans les lieux loués n'a pas de conséquence sur le caractère réel et sérieux du congé. Le locataire, pour bénéficier de la protection de la loi du 06 juillet 1989, doit démontrer que le logement constitue sa résidence principale selon les termes de l'article 2 de cette loi et il appartiendra éventuellement au bailleur de tirer toute conséquence d'une violation de cette obligation. De la même manière, n'a pas de conséquence sur le caractère réel et sérieux du congé le fait que Madame [G] serait à la tête d'un patrimoine immobilier qui lui permettrait d'être facilement relogée. Les arguments fournis par Monsieur [J] [F] [O] pour reprendre possession de l'intégralité du domaine (redonner un caractère agricole à ce dernier; mettre en oeuvre un projet familial pour redonner une unité au domaine) relèvent en réalité d'une discussion sur l'existence d'un motif légitime et sérieux pour reprendre possession des biens loués. En conséquence, il convient d'infirmer le jugement déféré qui a validé le congé pour reprise et de déclarer nul et de nul effet ce congé. Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [J] [F] [O] à raison de l'absence de libération des lieux loués à la suite du jugement de première instance La cour a infirmé le jugement déféré si bien que Monsieur [E] et Madame [G] ne sont pas occupants sans droit ni titre. Monsieur [J] [F] [O] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur les dépens et sur les frais irrépétibles Monsieur [J] [F] [O] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel en application de l'article 696 du code de procédure civile et sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles. En application de l'article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [F] [O] à verser à Monsieur [E] et Madame [G] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement déféré qui a condamné in solidum Monsieur [E] et Madame [G] aux dépens et au versement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera infirmé. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe INFIRME le jugement déféré, STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT, DÉCLARE nul et de nul effet le congé pour reprise délivré à Madame [Y] [G] et Monsieur [C] [E] le 18 juin 2021, REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [J] [F] [O], REJETTE les demandes formées par Monsieur [J] [F] [O] au titre des frais irrépétibles CONDAMNE Monsieur [J] [F] [O] à verser à Monsieur [C] [E] et Madame [Y] [G] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles, CONDAMNE Monsieur [J] [F] [O] aux dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,