Tribunal judiciaire, 16 septembre 2024. 23/01173

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY Pôle de proximité [Adresse 1] [Adresse 1] N° minute : 24/01419 Références : R.G N° N° RG 23/01173 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PNLD JUGEMENT DU : 16 Septembre 2024 Société ACTION LOGEMENT SERVICES C/ Mme [C] [O] M. [N] [O] M. [M] [D] JUGEMENT Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 16 Septembre 2024. DEMANDERESSE: Société ACTION LOGEMENT SERVICES [Adresse 4] [Adresse 4] représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS DEFENDEURS: Monsieur [M] [D] [Adresse 3] [Adresse 3] comparant en personne assisté de Me Lovy MOISSAGA, avocat au barreau d’ESSONNE Madame [C] [O] [Adresse 5] [Adresse 5] non comparante, ni représentée Monsieur [N] [O] [Adresse 5] [Adresse 5] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Odile GUIDAT, Greffier DEBATS : Audience publique du 06 juin 2024 JUGEMENT : Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Odile GUIDAT, Greffier Copie exécutoire délivrée le : À : Me LEMONNIER + ccc CCC Me MOISSAGA Exposé du litige : En vertu d'un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 21/03/2022, M. [M] [D] est locataire d'un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], et appartenant à M. [N] [O] et Mme [C] [O]. La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution au profit de M. [M] [D] dans le cadre du dispositif VISALE d’Action Logement pour le paiement des loyers et charges dus par le locataire. La société ACTION LOGEMENT SERVICES a été amenée à régler au bailleur les sommes impayées par M. [M] [D], au titre des loyers et charges d’août à octobre 2022 pour un montant de 1.600 euros. Par acte d'Huissier de Justice du 13/01/2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1.600 euros. La société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite été amenée à régler au bailleur les loyers et charges des mois de novembre 2022 à mai 2023. Par acte d’huissier en date du 31/07/2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [M] [D] devant le juge des contentieux de la protection d' EVRY et demande : - la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail, - son expulsion et celle de tous occupants de son chef, - sa condamnation à payer la somme de 5.800 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13/01/2023 sur la somme de 1.600 euros, - la fixation de l’indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation judiciaire du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, et la condamnation solidaire des locataires à payer lesdites indemnités dans la limite des sommes que la société ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre, et justifiées par quittance subrogative, - sa condamnation à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, - rappeler que l’exécution provisoire n’a pas lieu d’être écartée. Après plusieurs demandes de report d’audience, par acte d’huissier en date du 3/11/2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [N] [O] et Mme [C] [O] devant le juge des contentieux de la protection d' EVRY et, maintenant ses demandes principales à l’encontre de M. [M] [D] avec réactualisation de sa créance à la somme de 7.000 euros, terme de juillet 2023 inclus, demande à titre subsidiaire la condamnation des époux [O] à restituer tout ou partie de la somme de 7.000 euros et plus subsidiairement de la garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre. A l’audience du 6/06/2024, et après reports d’audience à la demande des parties, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicite la jonction des deux instances et maintient ses demandes. Elle expose que M. [M] [D] conteste devoir la créance appelée en se prévalant d’un congé adressé à ses bailleurs du 6/08/2022, ainsi que d’une inaction volontaire de ces derniers pour réceptionner les clefs et se présenter à un état des lieux de sortie pourtant prévu le 21/09/2022. Cette situation serait de nature à justifier sa demande subsidiaire de remboursement par les époux [O] des sommes qu’elle leur aurait indûment payées. Elle précise que les époux [O] auraient actionné la garantie VISALE pour des logements qu’ils savaient inoccupés, qu’ils n’iraient pas chercher les courriers recommandés qui leur sont adressés, refuseraient de faire les états des lieux de sortie et demeureraient injoignables. Citée par acte délivré à personne, M. [M] [D], comparante et assisté de son conseil, demande de : - à titre principal, constater l’existence d’un congé délivré le 6/08/2022, son départ des lieux le 21/09/2022, et dire qu’il n’est plus redevable de loyer à compter du 6/09/2022, - à titre subsidiaire, constater la réitération du congé par courrier recommandé le 19/10/2022, et dire qu’il n’est plus redevable de loyer à compter du 19/10/2022, puis : - débouter la société ACTION LOGEMENT SERVICES de l’ensemble de ses demandes, - condamner la société ACTION LOGEMENT SERVICES à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. M. [M] [D] expose qu’il a délivré congé à ses bailleurs le 6/08/2022, a quitté le logement le 5/09/2022, et qu’un rendez-vous pour établissement d’un état des lieux de sortie convenu le 21/09/2022 avec remise des clés n’a pas été honoré par les bailleurs. Il précise en outre, que sans retour des bailleurs, il leur a adressé un courrier recommandé le 19/10/2022 afin de réitérer son congé. Il justifie par ailleurs occuper un nouveau logement pris à bail le 12/08/2022. Cités par acte de commissaires de justice délivrés par procès-verbal de recherches infructueuses, les époux [O], après avoir sollicité plusieurs reports d’audience par voie écrite, n’ont pas comparu. L’affaire a été mise en délibéré au 16/09/2024, date indiquée à l'issue des débats. Motifs de la décision : Sur quoi, Attendu qu’il y a lieu de prononcer la jonction des affaires enregistrées sous les numéros RG 23-01173 et RG 23-01765 ; Attendu que selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée ; Attendu qu’il convient de relever à titre liminaire que le contrat de cautionnement VISALE conclu entre l’association ASTRIA, à laquelle est substituée la société ACTION LOGEMENT SERVICES, précise que “sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées”. Qu’il prévoit également que cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par la caution. Sur le congé délivré par M. [M] [D] Attendu qu’aux termes de l’article 12 de la loi du 06/07/1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15 de cette même loi, à savoir sa notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifiée par acte d’huissier et le respect d’un préavis de trois mois ou un mois en zone dite tendue, pendant lequel le locataire reste redevable du loyer et des charges ; Que le congé est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de la volonté de celui qui l’a délivré ; Qu’il est rappelé le principe selon lequel la fraude corrompt tout et fait exception à toutes les règles de droit ; Qu’en l’espèce, M. [M] [D] justifie avoir informé ses bailleurs par messages électroniques du 6/08/2022 de son intention de quitter les lieux, de son déménagement le 3/09/2022 et demandé la fixation d’un rendez-vous d’état des lieux de sortie avec remise des clefs, messages électroniques dont M. [O] a manifestement eu connaissance ; qu’il justifie également de l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de récpeption du 19/10/2022 réitérant son congé, rappelant qu’un rendez-vous d’état des lieux fixé d’un commun accord le 21/09/2022 n’avait pas été honoré par les bailleurs, et demandant derechef à ces derniers l’établissement d’un état des lieux de sortie avec remise des clefs, courrier qui apparaît n’avoir pas été récupéré par les bailleurs ; qu’il produit enfin une copie d’un autre bail d’habitation en date du 12/08/2022 à son nom et celui de sa compagne, ainsi qu’un échange de courriels en date des 14 et 15/11/2022 qui visait à informer de sa situation la société ACTION LOGEMENT SERVICES et lui communiquant “les preuves montrant la mauvaise foi du propriétaire” ; Que la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse de son côté aux débats des pièces afférentes à une autre mise en location par les époux [O] dont il ressort que la locataire avait rencontré des difficultés équivalentes à restituer les lieux selon les formes légales en raison de la carence des bailleurs ; Que ces constatations accréditent la description par la société ACTION LOGEMENT SERVICES du “modus operandi des époux [O] consistant à : actionner la garantie VISALE pour des logements qu’ils savaient inoccupés, ne pas chercher les recommandés AR, refuser de faire des états des lieux de sortie (...)” ; Qu’il est enfin relevé que M. [N] [O] a multiplié par écrit les demandes de renvoi de l’affaire, et que M. [N] [O], aussi bien que Mme [C] [O], se sont abstenus de comparaître, se privant de la possibilité de faire valoir leurs observations en défense ; Que ces éléments, qui suffisent à mettre en évidence un comportement frauduleux des époux [O] et à tout le moins une mauvaise foi confinant à la fraude dans l’exécution du contrat de bail, permettent de considérer que la résiliation du bail est intervenue sous l’effet du congé du 19/10/2022 et qu’il convient de fixer la restitution des lieux au 19/11/2022, le départ des lieux étant en réalité intervenu à une date antérieure, avec vaine tentative d’établissement d’un état des lieux et de restitution des clefs, ce que les bailleurs ne pouvaient ignorer compte tenu des messages et courriers échangés avec leur locataire ; Qu’il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES en constatation de la résiliation de plein droit du bail, en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation ; Sur les demandes en paiement Attendu qu’aux termes de l’article 1249 et suivants du code civil, devenus les articles 1346 et suivants du même code, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une tierce personne qui le paie est conventionnelle ou légale ; que le recours subrogatoire de la caution est prévu par l’article 2306 du code civil ; qu’en application de l’article 2305 du même code, la caution qui a payé a son recours personnel contre le débiteur principal ; Attendu que la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail et le contrat de cautionnement VISALE, la quittance subrogative du 21/06/2023 et celle du 29/08/2023 et le décompte des loyers et charges versés aux bailleurs pour les mois d’août 2022 à juillet 2023, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution ; Qu’il résulte de ces pièces qu’au titre de la garantie souscrite, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a indemnisé le bailleur en lui versant une somme totale de 7.000 euros ; Qu’il convient en conséquence de condamner M. [M] [D] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.980 euros en remboursement des loyers et charges impayés, arrêtée au 19/11/2022, date à laquelle la restitution de la chambre louée doit être considérée comme effective ; Attendu que l’article 1302 du code civil dispose que tout paiement suppose une dette, ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution ; Qu’au regard des éléments versés aux débats par la société ACTION LOGEMENT SERVICES et par M. [M] [D], dont il ressort que la garantie VISALE a été mise en oeuvre par les époux [O] alors que le bail litigieux avait pris fin, il y a lieu de condamner les époux [O] à restituer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.020 euros ; Sur les demandes accessoires Attendu que l’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ; Qu’aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ; Attendu que les époux [O] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement, compte tenu des circonstances de l’espèce, d’une somme de 1.500 euros à M. [M] [D] et de 800 euros à la société ACTION LOGEMENT SERVICES  en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS, Le juge, Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, Prononce la jonction des affaires enregistrées sous les numéros RG 23-01173 et RG 23-01765 ; Constate la résiliation du bail le 19/11/2022 ; Dit n’y avoir lieu de statuer sur les demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES en constatation de la résiliation de plein droit du bail, en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation ; Condamne M. [M] [D] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.980 euros en remboursement des loyers et charges impayés, arrêtée au 19/11/2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présent décision ; Condamne M. [N] [O] et Mme [C] [O] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.020 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 3/11/2023 ; Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision ; Condamne M. [N] [O] et Mme [C] [O] à verser à M. [M] [D] la somme de 1.500 euros application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [N] [O] et Mme [C] [O] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [N] [O] et Mme [C] [O] aux entiers dépens ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le magistrat et le greffier susnommés. Le greffier, Le président,