Tribunal judiciaire, 02 juillet 2025. 25/02978

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN 4ème chambre civile Juge du Contentieux de la Protection ORDONNANCE DE REFERE Chambre 4 N° RG 25/02978 - N° Portalis DB3D-W-B7J-KVRT MINUTE N°2025/ ORDONNANCE DU 02 Juillet 2025 [J], [S] c/ [Z] DÉBATS : A l’audience publique du 04 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Juillet 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe COMPOSITION DE LA JURIDICTION : Lors des débats et qui a délibéré : Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2025 ENTRE : DEMANDEURS: Monsieur [M] [C] [U] [J] né le 17 Décembre 1952 à [Localité 6] (DEUX [Localité 9]) [Adresse 1] [Localité 2] Madame [N] [O] [H] [S] épouse [J] née le 06 Mai 1955 à [Localité 8] (DEUX [Localité 9]) [Adresse 1] [Localité 2] Repréentés par Me Grégory PILLIARD, avocat au barreau de TOULON, substitué par Me MAS DEFENDEUR: Monsieur [Y] [Z] né le 29 Novembre 1961 à [Localité 10] (ISERE) [Adresse 7] [Adresse 4] [Localité 5] Comparant en personne COPIES DÉLIVRÉES LE 02 Juillet 2025 : 1 copie exécutoire à ; - Me PLILLIARD - [Y] [Z] 1 copie dossier EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 08 mars 2023, Monsieur [M] [J] et Madame [N] [J] née [S] ont donné à bail à Monsieur [Y] [Z] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], en contrepartie d'un loyer mensuel de 551 euros, charges comprises. Différentes échéances sont demeurées impayées et Monsieur [M] [J] et Madame [N] [J] née [S] ont fait délivrer à Monsieur [Y] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 décembre 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2825,68 euros en principal. Par acte de commissaire de Justice en date du 18 mars 2025, Monsieur [M] [J] et Madame [N] [J] née [S] ont fait assigner Monsieur [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de céans statuant en référés aux fins de voir : - constater le jeu de la clause résolutoire acquise au 27 février 2025 et par conséquence la résiliation du contrat de location en date du 08 mars 2023 liant Monsieur [M] [J] et Madame [N] [J] née [S] et Monsieur [Y] [Z] ; - ordonner l'expulsion de corps et de biens de Monsieur [Y] [Z] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier au besoin ; - ordonner le transport et la séquestration des objets et biens mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion aux frais, risques et périls du défendeur ; - condamner Monsieur [Y] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu et révisable dans les mêmes conditions outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés à titre provisionnel, - condamner Monsieur [Y] [Z] à payer à Monsieur [M] [J] et Madame [N] [J] née [S] la somme provisionnelle de 4537,04 euros arrêtée au mois de mars 2025 inclus au titre des loyers impayés, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de la présente assignation. - condamner Monsieur [Y] [Z] à payer à Monsieur [M] [J] et Madame [N] [J] née [S] la somme de 700 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; - condamner Monsieur [Y] [Z] aux entiers dépens de la présente instance, par application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, y compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et de sa notification en lettre recommandée avec accusé de réception à la direction de la cohésion sociale. A l'audience du 04 juin 2025, Monsieur [M] [J] et Madame [N] [J] née [S], représentés par leur avocat, ont demandé le bénéfice de leur acte introductif d'instance. Ils ont produit le décompte actualisé de la créance locative. En ce qui concerne la proposition de délais de paiement du locataire, Monsieur [M] [J] et Madame [N] [J] née [S] s’opposent à cette demande. Monsieur [Y] [Z] a comparu en personne. Il n'a pas contesté le montant de la dette locative et a proposé d’en régler le montant sur 3 mois, en sus du loyer en cours. Il a précisé avoir des revenus d’un montant mensuel de 3500 euros et a indiqué exercer la profession d’artisan en bâtiment. S’agissant du rapport d'enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999, un procès-verbal de carence a été dressé par suite de l’absence du locataire aux rendez-vous proposés. Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 2 juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction. Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision est réputée contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 du code de procédure civile, et en premier ressort. Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. MOTIFS DE LA DÉCISION  Sur la recevabilité de la demande : L'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d'irrecevabilité de la demande, que l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. En l'espèce, les bailleurs produisent la notification au représentant de l'Etat de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 19 mars 2025 soit plus de six semaines avant l'audience qui s'est tenue le 04 juin 2025. Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d'irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d'un contrat de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides. En l'espèce, Monsieur [M] [J] et Madame [N] [J] née [S] justifient également en tant que bailleurs avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 décembre 2024 soit plus de deux mois avant d'avoir fait assigner leur locataire en référés le 18 mars 2025. La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable. Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion : Selon les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, "il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions". Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, "les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi". Vu le bail liant les parties, L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : “Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire”. L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » L'article 2 du code civil dispose que " La loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif". Il est constant que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil. Il résulte de l'avis de la Cour de cassation rendu le 13 juin 2024, pourvoi n°24-70.002, que " les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ". Dès lors ce nouveau délai de six semaines, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. En l’espèce, le bail litigieux a été conclu le 08 mars 2023 et contient une clause résolutoire stipulant qu’en cas de non-paiement des loyers ou des charges, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, dans un délai de deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Dès lors, il y a lieu de faire application du délai contractuel de 2 mois. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire par acte d’huissier en date du 27 décembre 2024 pour un montant de 2825,68 euros en principal représentant le montant des loyers et charges arrêtés au mois de décembre 2024 inclus. Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 27 février 2025 à minuit. En conséquence, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] [Z] et ce dans les termes du dispositif. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. Sur l'indemnité d'occupation : Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l'indemnité d'occupation dans sa partie non sérieusement contestable, soit un montant égal au loyer révisé augmenté des charges que le requis aurait payé si le bail s'était poursuivi. L'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.       En l'espèce, Monsieur [Y] [Z] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 28 février 2025 et commet une faute portant préjudice aux bailleurs en faisant obstacle à la reprise de l'immeuble. Par conséquent, à compter de la résiliation du bail et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle. En l'espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, 577, 40 euros de nature à réparer le préjudice subi par Monsieur [M] [J] et Madame [N] [J] née [S]. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif : L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil. L’article 1353 du code civil dispose que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver”. En l’espèce, Monsieur [M] [J] et Madame [N] [J] née [S] produisent un décompte démontrant que Monsieur [Y] [Z] reste redevable de la somme de 3691,84 euros en principal au mois de 31 mai 2025. Monsieur [Y] [Z] ne conteste ni l’existence ni le montant de la dette. Compte tenu de la résolution du bail arrêtée au 27 février 2025, les sommes dues par Monsieur [Y] [Z] à compter de cette date relèvent non du défaut de paiement des loyers et charges mais de l'indemnité d'occupation due par l’occupant sans droit ni titre. En conséquence, Monsieur [Y] [Z] sera condamné à verser à Monsieur [M] [J] et Madame [N] [J] née [S] une provision sur les impayés de loyers et charges de 3.962,02 euros somme arrêtée au 27 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus. Sur les délais de paiement :             a) sur les conditions d'octroi des délais de paiement : L'article 24- V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. En l'espèce, il résulte des débats et des pièces versées aux débats que le paiement du loyer intégral courant n'a pas repris avant la date de l'audience si bien qu'il n'est pas permis légalement d'accorder des délais. En effet, si Monsieur [Y] [Z] a versé la somme de 2.000 euros le 20 mars 2025, il n’en demeure pas moins que les mois d’avril et de mai 2025 n’ont pas été réglés. En conséquence, la demande de Monsieur [Y] [Z] sera rejetée.           Sur les demandes accessoires :             a) Sur les dépens En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire. En l’espèce, Monsieur [Y] [Z], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens. Ainsi, ces dépens comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.             b) Sur les frais irrépétibles En application de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 % ». Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [M] [J] et Madame [N] [J] née [S] le montant des frais irrépétibles qu'ils ont été contraints d'exposer pour faire valoir leurs droits. Il convient de condamner Monsieur [Y] [Z] à leur payer la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.             c) Sur l’exécution provisoire L'article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d'une exécution provisoire de droit pour toutes les décisions de première instance. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence ; DECLARONS recevable la demande de Monsieur [M] [J] et Madame [N] [J] née [S] ; CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 08 mars 2023 conclu entre Monsieur [M] [J] et Madame [N] [J] née [S] d'une part et Monsieur [Y] [Z] d'autre part et portant sur un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 3] sont réunies au 27 février 2025 et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date ; ORDONNONS par suite à Monsieur [Y] [Z] de libérer les lieux loués situés [Adresse 3] et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d'un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés ; DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Y] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [M] [J] et Madame [N] [J] née [S] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; CONDAMNONS Monsieur [Y] [Z] à payer à Monsieur [M] [J] et Madame [N] [J] née [S] la somme de 3962,02 euros à titre provisionnel concernant les loyers, charges et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au mois de février 2025 inclus avec intérêts au taux légal non majoré à compter de l'assignation ; CONDAMNONS Monsieur [Y] [Z] à verser à Monsieur [M] [J] et Madame [N] [J] née [S] à compter du 28 février 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé se substituant aux loyers et charges à échoir, soit 577,40 € ; RAPPELONS que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes...) ; REJETONS la demande de délais de paiement en l'absence de la reprise du versement intégral du loyer avant l'audience ; CONDAMNONS Monsieur [Y] [Z] à verser à Monsieur [M] [J] et Madame [N] [J] née [S] la somme de cinq cents euros (500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [Y] [Z] aux dépens de l'instance, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification par lettre recommandée à la direction de la cohésion sociale ; RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe. LE GREFFIER LE PRESIDENT