Cour d'appel, 12 septembre 2024. 23/01289

[P] [Z] C/ [N] [I] Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE DIJON 3ème Chambre Civile ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2024 N° RG 23/01289 - N° Portalis DBVF-V-B7H-GI5L MINUTE N° Décision déférée à la Cour : au fond du 17 août 2023, rendue par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Chalon sur Saône RG N°18/00207 APPELANT : Monsieur [P] [Z] né le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 10] (ALGERIE) domicilié : [Adresse 3] [Localité 5] représenté par Me Marie-Christine KLEPPING, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 66 assistée de Me Nadia EL BOUROUMI, avocat au barreau d'AVIGNON INTIMÉE : Madame [N] [I] née le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 8] (ESPAGNE) domiciliée : [Adresse 7] [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 6] représentée par Me Charlotte LAMAIN, membre de la SELARL LAMAIN CHARLOTTE, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 13 Juin 2024 en audience publique devant la cour composée de : Frédéric PILLOT, Président de Chambre, Président, Anne SEMELET-DENISSE, Conseiller, Marie-Dominique TRAPET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Sylvie RANGEARD, DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 12 Septembre 2024, ARRÊT : rendu contradictoirement, PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, SIGNÉ : par Frédéric PILLOT, Président de Chambre, et par Sylvie RANGEARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES M. [P] [Z] et Mme [N] [I], concubins, ont acquis par un acte authentique du 20 décembre 2001 une maison et un terrain sis [Adresse 3] à [Localité 5] à concurrence de moitié indivise chacun. Le couple s'est séparé le 13 août 2015 suite au départ du domicile commun par Mme [I]. Par jugement du 21 février 2019, le juge aux affaires familiales de Chalon sur Saône a ordonné l'ouverture des opérations de liquidation-partage et désigné Me [V] [B], notaire, pour y procéder. Un procès-verbal de difficulté a été établi le 20 juillet 2020. Par acte d'huissier du 31 janvier 2022, Mme [N] [I] a assigné M. [P] [Z] devant le même tribunal, aux fins notamment de cessation de l'indivision. Par jugement du 17 août 2023, le juge aux affaires familiales de Chalon sur Saône a, notamment : - ordonné le partage, - ordonné la vente par adjudication à la barre du tribunal judiciaire de Chalon sur Saône du bien immobilier sis [Adresse 3], à [Localité 5] cadastré Section BW n°[Cadastre 4] lieudit « [Adresse 3] » 8a03ca, - fixé la mise à prix à 140 000 euros avec faculté de la diminution du prix à 100 000 euros, - dit que la vente aura lieu selon le cahier des conditions de ventes préalablement déposé au greffe à la diligence de Me [V] [B], notaire commis, - désigné Me [V] [B] en qualité de séquestre pour recevoir le produit de la vente et le conserver jusqu'au partage sauf avance sur partage unanimement convenue par les indivisaires ou judiciairement octroyée, - fixé l'indemnité d'occupation due par M. [P] [Z] à compter du 12 août 2015 et jusqu'à la vente, le partage ou la cessation de la jouissance privative à la somme de 415 euros par mois, - désigné Me [V] [B] afin de dresser l'acte final de partage, incluant les dispositions précitées, - dit que le dépens seront employés en frais privilégiés de partage et supportés par les parties à proportion de leur part dans l'indivision, - condamné M. [P] [Z] à verser à Mme [N] [I] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - dit qu'en l'absence d'accord entre les parties sur les attributions, le notaire ci-avant désigné procèdera par tirage au sort des lots, - dit qu'en cas de refus par une partie de signer l'acte de partage établi conformément au présent jugement toute partie pourra saisir le juge aux fins d'homologation. Par déclaration en date du 11 octobre 2023, M. [P] [Z] a interjeté appel du jugement entrepris. Selon le dernier état de ses conclusions transmises par voie électronique le 03 juin 2024, M. [P] [Z], appelant, demande à la cour d'infirmer partiellement le jugement entrepris et statuant à nouveau : - d'ordonner l'attribution préférentielle du bien à M. [P] [Z], - de condamner l'indivision à régler à M. [P] [Z] une indemnité de gestion, - de condamner l'indivision à rembourser à M. [P] [Z] les dépenses d'amélioration et de conservation du bien, - de condamner l'indivision à rembourser à M. [P] [Z] les échéances de crédits immobiliers ainsi que les taxes foncières, - de juger que l'indemnité d'occupation antérieure au 31 janvier 2017 est prescrite, - avant dire droit, ordonner une expertise aux fins de : chiffrer la valeur du bien, chiffrer la valeur qu'aurait le bien sans les dépenses de conservation et d'amélioration de M. [P] [Z], chiffrer l'indemnité de gestion pouvant être due à M. [P] [Z], faire les comptes entre les parties, notamment quant aux taxes foncières et au crédit immobilier, chiffrer l'indemnité d'occupation, - à titre subsidiaire, s'il n'était pas fait droit à la demande d'expertise, condamner l'indivision à régler à M. [P] [Z] : 25 000 euros d'indemnité de gestion, 15 000 euros de dépenses d'amélioration et de conservation 35 064 euros de remboursement du crédit, les impôts fonciers réglés par M. [P] [Z] sur présentation des justificatifs, - fixer en conséquence la soulte due par l'une ou l'autre de parties, - en tout état de cause, condamner Mme [N] [I] à payer à M. [P] [Z] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. Selon le dernier état de ses conclusions transmises par voie électronique le 11 mars 2024, Mme [N] [I], intimée, demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu le 17 août 2023 par le juge aux affaires familiales de Chalon-Sur-Saône dans son intégralité, - y ajoutant : prendre acte de ce que Mme [N] [I] ne s'oppose pas à ce, qu'avant dire droit, une expertise soit ordonnée aux fins de chiffrer la valeur du bien à ce jour ainsi que l'indemnité d'occupation due par M. [P] [Z], prendre acte de ce que Mme [N] [I] ne s'oppose pas à l'attribution du bien indivis à M. [P] [Z], que cependant, un délai de six mois, à compter de l'arrêt à intervenir, soit accordé à M. [P] [Z] pour signer un acte de parage et verser sa soulte à Mme [N] [I], - rejeter l'ensemble des autres demandes de M. [P] [Z], - condamner M. [P] [Z] à verser à Mme [N] [I] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [P] [Z] aux entiers dépens de la présente instance. La clôture a été ordonnée le 04 juin 2024 et l'affaire a été fixée pour être examinée à l'audience du 13 juin 2024. La cour fait référence, pour le surplus de l'exposé des moyens des parties et de leurs prétentions, à leurs dernières conclusions récapitulatives sus-visées, en application de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION - Sur le partage par licitation et la demande d'expertise Le jugement entrepris a ordonné le partage du bien et a ordonné la vente par adjudication du bien indivis, en fixant la mise à prix à 140 000 euros avec faculté de diminution du prix à 100 000 euros. M. [P] [Z] sollicite l'infirmation du jugement entrepris sur ce point. Il explique qu'il souhaite conserver le bien indivis dans lequel il réside depuis 2015, pour lequel il a réglé le crédit, et dont il assure seul l'entretien depuis, il considère qu'il ne saurait être mis un délai butoir pour la rédaction de l'acte de partage, faute de quoi la licitation serait maintenue, que l'estimation de la valeur du bien fixée par le premier juge, n'est ni fiable ni contradictoire, le juge s'étant fondé sur les estimations produites par un indivisaire en souhait de vendre, qu'il réside dans l'immeuble et s'interroge sur la qualité des estimations produites, alors qu'aucune visite des lieux n'a été effectuée, Mme [N] [I], reconnaissant elle-même le caractère ancien des estimations et considère avant dire droit qu'il est nécessaire d'ordonner une expertise sur le bien immobilier indivis, mise à la charge des deux parties. Mme [N] [I] sollicite la confirmation du jugement entrepris sur ce point. Elle fait valoir qu'elle ne s'oppose pas au souhait de M. [P] [Z] en conservation du bien immobilier indivis, mais que si M. [P] [Z] ne lui verse pas la soulte due il convient de maintenir la vente du bien par adjudication, qu'ainsi un délai de six mois à compter de l'arrêt à intervenir pourra être accordé à M. [P] [Z] pour le versement de la soulte, que si aucun acte de partage n'a été signé devant Me [B] à l'issue de ce délai, avec versement de la soulte, la procédure de vente par adjudication pourra reprendre. Concernant l'évaluation du bien immobilier elle rappelle que toutes ses conclusions ont été signifiées à l'adversaire et qu'elles n'ont jamais été contestées, que M. [P] [Z] ne produit pax aux débats d'autres estimations qui pourraient permettre d'évaluer une fourchette de prix, que les estimations produites par elle ont été réalisées avant son départ en 2015, qu'elle ne conteste pas qu'elles doivent être actualisées mais fait observer que sans un accès au bien il ne lui était pas possible de procéder à de nouvelles estimations, et qu'elle ne s'oppose donc pas à la réalisation d'une expertise avant dire droit, mise à la seule charge de M. [P] [Z]. Elle considère que la valeur du bien qui sera retenue par la cour devra prendre en compte une éventuelle dégradation du bien par M. [P] [Z] qui l'occupe seul depuis maintenant neuf ans. En droit, l'article 816 du code civil dispose que « Le partage peut être demandé, même quand l'un des indivisaires a joui séparément de tout ou partie des biens indivis, s'il n'y a pas eu d'acte de partage ou une possession suffisante pour acquérir la prescription. » L'article 840 du même code précise que « Le partage est fait en justice lorsque l'un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s'il s'élève des contestations sur la manière d'y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n'a pas été autorisé ou approuvé dans l'un des cas prévus aux articles 836 et 837. » L'article 1361 al. 1 du code de procédure civile édicte que « Le tribunal ordonne le partage, s'il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions prévues à l'article 1378 sont réunies. » L'article 1377 du code de procédure civile précise que « Le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués ». Enfin, l'article 1686 du code civil dispose que si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte, ou si, dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s'en trouve quelques-uns qu'aucun des copartageants ne puisse ou ne veuille prendre, la vente s'en fait aux enchères, et le prix est partagé entre les copropriétaires. Ainsi, en cas de partage judiciaire, le tribunal ordonne la licitation après avoir apprécié in concreto la difficulté que comporte le partage ou encore l'attribution, la question relevant de son pouvoir souverain d'appréciation pourvu que la motivation soit suffisante pour permettre le contrôle de la cour de cassation. En l'espèce alors qu'il est jugé, hors accord des parties, que les concubins ne peuvent prétendre à une attribution préférentielle, la cour relève que M. [Z] et Mme [I] ne sont en réalité aucunement d'accord sur cette attribution, Mme [I] souhaitant un délai impératif de versement de la soulte ce que M. [Z] refuse, les parties étant au surplus en désaccord sur la valeur du bien, et sur les éventuelles dégradations commises par M. [Z] ne nature à minorer celle-ci. La demande d'attribution préférentielle de M. [Z] sera donc rejetée. Dans ces conditions, rappelant que le bien immobilier indivis situé au [Adresse 3] à [Localité 5] ne peut être aisément partagé, le principe d'une licitation a été légitimement retenu par le premier juge. Concernant l'évaluation de ce bien, alors que l'expertise ne peut avoir pour objectif de pallier la carence des parties, Mme [I] a produit des avis de valeur (PI 4 et 5), certes remontant à 2015, mais non utilement contestés par M. [Z] qui ne produit aucune pièce déterminante sur ce point, les avis produits par Mme [I] contenant les informations utiles pour permettre d'apprécier utilement la valeur du bien indivis. Rappelant que la valeur de licitation retenue par le juge n'est qu'un prix d'appel, nécessairement attractif et devant permettre la meilleure valorisation possible du bien immobilier selon sa valeur véritable de marché déterminée par les acheteurs, c'est par une juste appréciation, au regard de la nature et de la consistance du bien, que le premier juge a ordonné la vente par adjudication avec mise à prix de 140 000 €, outre faculté de diminution à 100 000 euros. La demande d'expertise sera donc rejetée, et le jugement entrepris sera confirmé sur la valeur de mise à prix. - Sur l'indemnité d'occupation Le jugement entrepris a fixé l'indemnité d'occupation due par M. [P] [Z] à compter du 12 août 2015 et jusqu'à la vente, le partage ou la cessation de la jouissance privative à la somme de 415 euros par mois. M. [P] [Z] sollicite l'infirmation du jugement entrepris sur ce point. Il considère que Mme [N] [I] ne peut réclamer une indemnité d'occupation de plus de cinq ans, avant son assignation du 31 janvier 2022, tout indemnité d'occupation antérieure au 31 janvier 2017 étant selon lui prescrite. Mme [N] [I] sollicite la confirmation du jugement entrepris sur ce point. Elle rappelle que l'acte notarié d'acquisition du bien stipulait que les concubins avaient acquis pour moitié chacun la pleine propriété indivise dudit bien immobilier, que le bien a été financé en partie grâce à un prêt immobilier et en partie par des apports personnels, à savoir des fonds propres lui appartenant, qu'un prêt avait été souscrit pour la réalisation de travaux sur le bien indivis, que l'ensemble des prêts ont été soldés par l'indivision et ce, bien avant son départ. Elle conteste la prescription de l'indemnité d'occupation pour la période 2015-2017, et rappelle qu'elle a quitté le bien indivis le 12 août 2015 et assigné pour la première fois M. [P] [Z] le 30 septembre 2015, et que depuis cette date la procédure aux fins de sortie de l'indivision est toujours en cours et n'a jamais cessé. En droit, aux termes de l'article 815-9 du Code civil, « l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité ». L'indemnité d'occupation est par principe égale à la valeur locative du bien sur la période considérée affectée d'un correctif à la baisse en raison du caractère précaire de l'occupation, l'occupant ne bénéficiant pas de la protection accordée au locataire. Sauf circonstances particulières, la fin de la période à prendre en compte tient à la fin de la jouissance privative. L'époux qui a la possibilité de jouir seul d'un bien, doit, s'il veut se décharger d'une éventuelle indemnité, remettre sans ambiguïté le bien à la disposition de l'indivision et, si l'on se trouve en cours d'instance, le faire judiciairement constater. S'agissant de fruits et revenus, il est de principe que l'indemnité d'occupation est soumise à la prescription quinquennale, laquelle peut être interrompue par une assignation en partage ou un procès-verbal de difficultés. En l'espèce, Mme [N] [I] justifie avoir quitté le domicile indivis à compter du 12 août 2015 suivant constat d'huissier du même jour, elle a fait délivrer une assignation en partage le 30 septembre 2015, un jugement d'ouverture est intervenu le 21 février 2019, puis un procès-verbal de difficultés a été formalisé le 20 juillet 2020, de sorte que c'est vainement que M. [Z] invoque la prescription de l'indemnité d'occupation pour la période courant de 2015 au 31 janvier 2017, celle-ci ayant été interrompu par l'assignation du 30 septembre 2015 et la procédure de partage afférente. C'est également par une juste appréciation que le premier juge, prenant en considération la valeur du bien, a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 415 euros par mois à compter du 12 août 2015 et jusqu'au partage ou la fin de l'occupation privative. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. - Sur les demandes de M. [Z] au titre de l'indemnité de gestion, de l'entretien et l'amélioration du bien, du crédit et des taxes foncières M. [Z] sollicite une indemnité de gestion de 25 000 euros, une créance de dépenses d'amélioration et de conservation de 15 000 euros, ainsi que 35 064 euros au titre du remboursement du crédit, outre les impôts fonciers. Mme [I] s'oppose à ces demandes, considérant que M. [Z] ne produit aucune pièce à l'appui de ses prétentions, les crédits ayant déjà été soldés au moment de son départ du logement indivis. L'article 815-12 du code civil prévoit : « L'indivisaire qui gère un ou plusieurs biens indivis est redevable des produits nets de sa gestion. Il a droit à la rémunération de son activité dans les conditions fixées à l'amiable ou, à défaut, par décision de justice ». L'article 815-13 du même code prévoit : « Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés ». En l'espèce, M. [Z], qui a occupé le bien indivis depuis la séparation du couple, ne peut utilement prétendre à une indemnité de gestion pour des actes de la vie courante relatif au bien dont il a bénéficié, sans aucun acte spécifique, aucun justificatif n'étant par ailleurs produit à ce titre. Concernant les crédits, M. a certes contracté un crédit société générale en novembre 2021 (PA 12), mais il ne justifie aucunement de la destination des fonds ni de leur utilisation au bénéfice du bien indivis, la seule attestation de sa fille [G] ne pouvant être déterminante à ce titre, de sorte que sa demande à ce titre ne peut être accueillie. Concernant le crédit [9] de 35 064 euros, soldé en 2013 avant le départ de Mme [I], M. [Z] ne justifie pas en avoir assumé le règlement seul, les parties étant au surplus manifestement convenu d'un partage des charges courantes, comme établi devant le notaire. M. [Z], sur lequel pèse la charge de la preuve, ne justifie pas non plus avoir assumé seul les impôts fonciers, et ne peut donc prétendre à créance de ce chef. Dans ces conditions, les demandes de M. [Z] seront rejetées. - Sur les autres demandes M. [Z] qui succombe au principal, supportera les entiers dépens d'appel L'équité commande de condamner M. [Z] à verser à Mme [I] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la Cour, Y ajoutant, Rejette la demande de M. [P] [Z] en attribution préférentielle, Rejette la demande de M. [P] [Z] en expertise avant dire droit, Rejette les demandes de M. [P] [Z] au titre de l'indemnité de gestion, de l'entretien et l'amélioration du bien, du crédit et des taxes foncières, Condamne complémentairement M. [P] [Z] à payer à Mme [N] [I] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [P] [Z] aux dépens d'appel, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Le Greffier, Le Président,