Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
18° chambre
1ère section
N° RG 21/02881
N° Portalis 352J-W-B7F-CT3PB
N° MINUTE : 1
contradictoire
Assignation du :
10 Février 2021
JUGEMENT
rendu le 14 Novembre 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. DEMASOUR
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Emmanuel PLAZANET de la SELARL PLAZANET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0129
DÉFENDERESSE
S.C.I. MAIRE LA REYNIE
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Thomas LEMARIÉ de l’ASSOCIATION L & P ASSOCIATION D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0241
Décision du 14 Novembre 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 21/02881 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT3PB
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,
assistés de Madame Camille BERGER, greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, lors de la mise à disposition au greffe
Rédactrice :Diana SANTOS CHAVES
DÉBATS
A l’audience du 18 Juin 2024, tenue en audience publique, devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2024.
Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 14 novembre 2024.
JUGEMENT
Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
Par acte notarié en date du 17 novembre 2008, la SCI Maire La Reynie a donné à bail à la société Khwaja Baba et à MM [Z] et [S], agissant en qualité d'associés fondateurs de la SARL Samanta, un local commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété du [Adresse 1] à [Localité 3], à usage de restaurant.
La société Enael Production est venue aux droits de la SARL Samanta, puis, aux termes d'un acte de cession de fonds de commerce du 24 août 2015, intervenu dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de la société Enael Production, la SAS Demasour est venue aux droits de la société Enael Production.
Par acte sous seing privé du 25 novembre 2019, la société Demasour a changé d’actionnariat, la société GLB Finance prenant le contrôle de la société notamment par acquisition des titres de [P] [C], aujourd’hui décédé, lequel exploitait précédemment le fonds de commerce de bar sous l’enseigne « El Hombre ».
Par acte extrajudiciaire du 29 juin 2020, la SCI Maire la Reynie a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à la société Demasour pour le paiement des loyers relatifs à la première mesure de confinement. La société Demasour s’est acquittée des causes du commandement.
Par acte extrajudiciaire du 13 janvier 2021, la SCI Maire la Reynie a fait délivrer un second commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à la société Demasour.
Par exploit du 10 février 2021, la société Demasour a fait assigner la SCI Maire la Reynie devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales d’opposition au commandement de payer. Il s’agit de la présente instance.
Parallèlement, le local étant affecté de désordres, par ordonnance du 14 janvier 2021, le juge des référés, saisi par la société Demasour, a désigné M. [T] [X] en qualité d’expert.
Le 30 juillet 2021, la SCI Maire la Reynie a fait délivrer un commandement d’avoir à entretenir les lieux loués et plus précisément :
De déposer la climatisation réversible, D’avoir à mettre aux normes les installations sanitaires électriques et de ventilation, De rouvrir la ventilation des caves.
Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2022, la société Demasour demandait au tribunal, au visa de l’article L. 145-41 du code commerce, de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020, des articles 1 et 2 du décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020 et des articles 1218, 1219 et 1220 et 1343-5 du code civil, de :
Sur le Commandement de payer du 13 janvier 2021
- Dire que la clause résolutoire ne peut produire effet ;
Sur les loyers, charges et accessoire
- À titre principal, dire et juger qu’elle n’est redevable d’aucune somme pour les périodes de fermetures administratives sur le fondement de la force majeure et à titre subsidiaire sur le fondement de l’exception d’inexécution ;
- À titre encore plus subsidiaire, lui accorder un délai de deux ans pour s’acquitter du paiement des sommes dues ;
Sur le commandement du 30 juillet 2021
- Constater qu’elle a rempli ses obligations contractuelles en ce qui concerne la climatisation réversible et la réouverture de la ventilation et dire en conséquence que la clause résolutoire ne peut produire effet ;
- Sur les travaux devant être réalisés du fait des problématiques de fuites et d’étanchéité, débouter à titre principal la bailleresse, compte tenue de la procédure d’expertise judiciaire toujours en cours qui permettra de déterminer les responsabilités et la charge finale des travaux et subsidiairement, lui accorder un délai de 12 mois à compter du dépôt du rapport de l’expert Judiciaire pour réaliser lesdits travaux et suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire ;
- Débouter la bailleresse de toutes ses autres demandes, fins et conclusions ;
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
- En tout état de cause, condamner la bailleresse aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5.000 euros, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées par voie électronique le même jour, la SCI Maire la Reynie demande au tribunal de :
- débouter la société Demasour de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
A titre reconventionnel,
- la condamner à lui payer la somme de 48.195 euros, sauf à parfaire, au titre des loyers impayés du mois d’avril 2020 au mois de juin 2021, avec intérêts au taux légal, à compter de l’expiration du délai de deux mois prévu par l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 ;
- ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du Code civil ;
- la condamner à mettre aux normes ses installations sanitaires, conformément aux préconisations de l’expert, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;
A défaut de les avoir remises aux normes dans le délai de deux mois susvisé ;
- constater et prononcer la résiliation du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire
- ordonner l'expulsion de la société Demasour et de tous occupants de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique ;
- ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la société Demasour ;
- assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;
- condamner la société Demasour à payer à la société Maire La Reynie le montant du dépôt de garantie, en application de la clause pénale prévue au contrat (article 9 – Dépôt de garantie).
- la condamner à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ;
- dire que cette indemnité d'occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties ;
- la condamner à payer les charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ;
- condamner la société Demasour à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 novembre 2022 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience tenue à juge rapporteur le 18 juin 2024.
Par conclusions notifiées par RPVA le 15 mai 2024, puis le 24 mai 2024, la SCI Maire la Reynie a communiqué des conclusions d’actualisation de la dette locative en application de l’article 802 alinéa 2 du code de procédure civile,un décompte des loyers impayés au 14 mai 2024, ainsi que la notification des conclusions aux créanciers inscrits.
Par conclusions notifiées par RPVA le 21 mai 2024, la société Demasour a communiqué des conclusions d’actualisation au regard de l’ancienneté de l’ordonnance de clôture.
Par conclusions notifiées par RPVA le 4 juin 2024, la société Demasour demande au tribunal de :
Sur le Commandement de payer du 13 janvier 2021
- Dire que la clause résolutoire ne peut produire effet ;
Sur les loyers, charges et accessoire
- À titre principal, dire et juger qu’elle n’est redevable d’aucune somme pour les périodes de fermetures administratives sur le fondement de la force majeure ;
- A titre subsidiaire dire et juger qu’elle n’est redevable d’aucune somme pour les périodes de fermetures administratives sur le fondement de l’exception d’inexécution ;
- Accorder en tout état de cause un délai de deux ans pour s’acquitter du paiement des sommes auxquelles elle pourrait être condamnée au titre des loyers, charges et accessoires ;
Sur le commandement du 30 juillet 2021
- Constater qu’elle a rempli ses obligations en ce qui concerne la climatisation réversible, la réouverture de la ventilation et les problématiques de fuites et d’étanchéité et dire en conséquence que la clause résolutoire ne peut produire effet ;
- A titre subsidiaire, sur les problématiques de fuites et d’étanchéité, constater que l’expert judiciaire a retenu la responsabilité du propriétaire et du syndicat des copropriétaires et juger en conséquence que la cause résolutoire ne saurait jouer ;
- Débouter la SCI Maire La Reynie de toutes ses autres demandes, fins et conclusions ;
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
- En tout état de cause, condamner la bailleresse aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de conclusions récapitulatives n° 5 et 6 notifiées par RPVA le 14 juin 2024, la SCI Maire la Reynie a maintenu les mêmes demandes en actualisant le montant de sa créance à l’encontre de la société Demasour au montant de 89.097,56 euros, actualisé au mois de juin 2024, et répondu aux dernières conclusions récapitulatives de la demanderesse.
Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.
Les créanciers inscrits sur le fonds de commerce de la société Demasour ont été avisés de la présente procédure.
A l’audience du 18 juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2024, prorogé au 14 novembre 2024, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe.
*
MOTIFS DU JUGEMENT
Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.
Sur les conclusions d’actualisation des parties
Selon l’article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, sont recevables les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse.
En l’espèce, la SCI Maire la Reynie et la société Demasour ont chacune communiqué des conclusions postérieures à l’ordonnance de clôture visant à actualiser leurs demandes compte tenu du délai écoulé entre l’ordonnance de clôture et l’audience de plaidoirie. Au regard de l’accord des parties et des échanges survenus dans le respect du principe du contradictoire, il y a lieu d’accueillir les nouvelles pièces et conclusions notifiées respectivement le 4 juin 2024 par la société Demasour et le 14 juin 2024 par la SCI Maire la Reynie.
Sur le commandement de payer du 13 janvier 2021
La société Demasour invoque les dispositions protectrices de l’ordonnance du 25 mars 2020 et de la loi du 14 novembre 2020 prises dans le cadre de la crise sanitaire, faisant valoir que la clause résolutoire visée dans le commandement du 13 janvier 2021 ne peut produire effet.
La SCI Maire la Reynie soutient qu’elle n’a jamais introduit d’instance, ni fait de demande reconventionnelle, pour solliciter l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du commandement de payer visant des échéances de loyers et charges couvertes par les mesures de protection liées à la crise sanitaire, de sorte que la demande de la société Demasour est sans objet.
En l’espèce, aucune demande d’acquisition de la clause résolutoire n’étant formée par la SCI Maire la Reynie, la demande de la société Demasour visant à « Dire que la clause résolutoire ne peut produire effet » est sans objet.
Sur la demande en paiement de la SCI Maire La Reynie
Pour contester l’exigibilité des loyers et charges relatifs aux périodes de fermetures administratives liées à la crise sanitaire, la société Demasour invoque à titre principal la force majeure, à titre subsidiaire, l’exception d’inexécution fondée sur un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. En tout état de cause, elle soutient qu’en raison des périodes de fermetures administratives, des désordres qu’elle a subi dans le local, des contraintes liées aux mesures d’expertise puis aux réparations, elle a rencontré d’importantes difficultés financières qui justifient l’octroi de délais de paiement sur deux ans en application de l’article 1343-5 du code civil.
La SCI Maire La Reynie soutient que l’exigibilité des loyers de la période de crise sanitaire est désormais tranchée par les arrêts de la Cour de cassation du 30 juin 2022 ; que la force majeure n’est pas démontrée ; que le bailleur n’a pas manqué à son obligation de délivrance. Sur la demande de délais de paiement, elle fait valoir que seuls les loyers du deuxième confinement pourraient faire l’objet d’un délai de grâce le cas échéant, que la société preneuse ne peut être considérée de bonne foi dès lors qu’elle a versé des dividendes à ses actionnaires en pleine crise Covid-19, qu’elle a obtenu des aides de l’Etat pour traverser la période de crise sanitaire, qu’elle ne fournit pas d’élément sur sa situation financière récente, qu’elle est seule responsable des désordres qu’elle a subis dans son local.
Sur le moyen tiré de la force majeure
Aux termes de l'article 1218 du code civil, “Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.
Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.”
Il est constant que le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. La force majeure se caractérise par la survenance d'un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible rendant impossible l'exécution de l'obligation. Or, l'obligation de paiement d'une somme d'argent est toujours susceptible d'exécution, le cas échéant par la voie forcée, sur le patrimoine du débiteur et n'est donc pas, par nature, impossible mais seulement plus difficile ou onéreuse.
Si l'épidémie de la Covid-19 est un événement par essence imprévisible, elle ne peut être considérée comme un événement irrésistible, rendant manifestement impossible toute exécution d’une obligation pécuniaire laquelle est toujours, par sa nature, susceptible d'être exécutée.
En l’espèce, la société Demasour ne justifie pas de son impossibilité totale de régler les loyers et charges dus à la bailleresse. En conséquence, le moyen tiré de la force majeure ne peut prospérer.
Sur le moyen tiré de l’exception d’inexécution pour manquement à l’obligation de délivrance du bailleur
L’article 1719 du code civil oblige le bailleur à délivrer la chose louée au preneur, ce qui s’entend au sens strictement matériel de la mise à disposition de la chose louée, et à lui assurer une jouissance paisible des lieux loués, ce qui implique la mise à disposition d’un bien conforme à la destination contractuellement convenue par les parties, cet article n'ayant pas pour effet d'obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif dans lequel s'exerce son activité, alors qu’en application de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce, l’impossibilité d’exploiter dont se prévaut la société Demasour du fait des mesures prises dans le cadre de la gestion de la crise sanitaire, ne résulte pas d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d'assurer la jouissance paisible des locaux, mais de décisions temporaires prises par l'autorité administrative afin de lutter contre la pandémie, notamment celle de fermer certains établissements recevant du public.
La société Demasour est donc mal fondée à se prévaloir d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance pour soutenir ne pas être débitrice de loyers et charges pendant les périodes de fermetures administratives. Le moyen tiré de l’exception d’inexécution sera en conséquence rejeté.
Sur le montant des sommes dues
L'article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du preneur.
Selon l'article 1353 du code civil, il appartient au preneur d'établir qu'il s'est acquitté de son loyer entre les mains de son bailleur.
Pour justifier de sa créance, la SCI Maire la Reynie produit un décompte des loyers impayés arrêté au 14 mai 2024 et au 6 juin 2024, ce-dernier faisant apparaitre un solde débiteur de 89.097,56 euros au titre des impayés de loyers et charges pour la période 2021 à 2024.
Le décompte n’est pas contesté par la société Demasour qui ne prétend, ni ne justifie, avoir procédé à des paiements en déduction de cette somme.
En conséquence, la société Demasour sera condamnée à payer la somme de 89.097,56 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur la demande de délais de paiement
Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.
En l’espèce, la SCI Maire La Reynie expose que la société Demasour a interrompu le paiement des loyers pendant le premier confinement, d’avril à juin 2020, puis qu’elle apuré sa dette ; qu’elle était à jour des règlements lors du deuxième confinement en novembre 2020 lorsque les règlements se sont à nouveau interrompus avant de reprendre en juin 2021. Les règlements se sont à nouveau interrompus au mois de mars 2024.
Il ressort de ces règlements que la société Demasour a tenté de maintenir les règlements de loyers malgré les périodes de confinement, qu’elle a réussi à apurer sa dette relative au premier confinement et qu’elle a repris les paiements des loyers courants dès que les bars ont eu l’autorisation d’ouvrir à l’issue du deuxième confinement. Les contestations de la bonne foi de la société preneuse, fondées sur un versement de dividende de 160.000 euros aux actionnaires en période de crise sanitaire, sont contredites par les documents sociaux versés aux débats. Il ressort de ces documents qu’un versement de dividende est intervenue en 2019, avant la crise sanitaire et dans le cadre de l’opération de restructuration de l’actionnariat de la société.
Le manquement à l’obligation de bonne foi de la société preneuse n’est donc pas démontré.
Par ailleurs, la société Demasour verse aux débats plusieurs constats de commissaires de justice établis en novembre 2022 et en mai 2023, ainsi que le rapport d’expertise de M. [X], attestant que les locaux ont subi des désordres liés à des fuites d’eau, puis que des destructions ont été réalisées dans le cadre de l’expertise et enfin des travaux de remise en état, de sorte que l’activité a été partiellement et totalement interrompue pendant plusieurs mois, ce que ne conteste pas la bailleresse.
Au regard de ce contexte ayant affecté sérieusement l’exploitation de la société preneuse, de sa bonne foi dans le règlement des loyers, il y a lieu d'échelonner le paiement de sa dette, selon les modalités prévues au présent dispositif, étant observé que, de son côté, la SCI Maire La Reynie n’expose pas des besoins financiers incompatibles avec ce délai.
Sur la demande de travaux de la bailleresse
La SCI Maire La Reynie expose :
- que le commandement d’avoir à respecter les obligations du bail signifié le 30 juillet 2021, visait trois série de travaux dont elle estime que deux ont été réalisés et ne font plus débat,
- que la remise aux normes des installations sanitaires selon les préconisations de l’expert judiciaire devra intervenir dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement, à défaut de quoi la clause résolutoire sera acquise,
- que des travaux semblent avoir été faits mais qu’aucune pièce n’est versée aux débats pour en justifier.
La société Demasour fait valoir :
- que deux des trois travaux demandés ont été réalisés et ne sont plus contestés,
- qu’elle subit depuis longtemps des désordres provenant de canalisations communes et privatives ; qu’il a sollicité une expertise pour en déterminer l’origine et les responsabilités ; que l’expert judiciaire a retenu une responsabilité de 80% pour le propriétaire et de 20% pour le syndicat des copropriétaires,
- qu’elle a avancé les frais de remise en état comme en atteste le procès-verbal de constat du 22 mai 2023,
- que la demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc sans objet compte tenu des travaux réalisés,
- qu’en tout état de cause l’acquisition de la clause de résolutoire ne peut être constatée, sa responsabilité ayant été écartée au terme de l’expertise.
Selon les articles 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. En outre, ce commandement visant la clause résolutoire du bail ne peut produire effet que s’il a été délivré de bonne foi, conformément à l’exigence de l’article 1104 du code civil.
En l'espèce, l’article 10 « CLAUSE RESOLUTOIRE » du contrat de bail du 17 novembre 2008 stipule qu’à défaut d’exécution d’une quelconque des obligations du bail, la clause résolutoire sera acquise un mois après une sommation d’exécuter contenant mention de ladite clause.
Par acte extrajudiciaire du 30 juillet 2021, la SCI Maire La Reynie a délivré à la société Demasour un commandement d’avoir à respecter les clauses du bail, notamment, « d’avoir à entretenir les lieux loués, et ce conformément à l’article 6 du bail commercial », et plus précisément :
D'avoir à déposer la climatisation réversible qui est installée dans la salle arrière du sous-sol, dont l'expert judiciaire M. [X] a constaté que le dégivrage inondait la dalle lorsque le groupe fonctionnait et a rappelé que ce type de matériel était prévu pour l'extérieur et non l'intérieur ;D’avoir à mettre aux normes les installations sanitaires électriques et de ventilation des lieux loués conformément à la LRAR adressée par la société ABC DOMUS au titre de son devoir de conseil en date 6 mai 2021 ;De rouvrir la ventilation des caves qui est située au pied de l'entrée de l’établissement.
Parmi ces demandes de travaux, seule la demande de mise aux normes des installations sanitaires est maintenue.
La SCI Maire La Reynie sollicite l’acquisition de la clause résolutoire à défaut de réalisation desdits travaux dans le délai de deux mois sur le fondement du commandement d’exécuter du 30 juillet 2021. Toutefois, les travaux visés dans le commandement consistent à « D’avoir à mettre aux normes les installations sanitaires électriques et de ventilation des lieux loués conformément à la LRAR adressée par la société ABC DOMUS au titre de son devoir de conseil en date 6 mai 2021 » alors que les travaux sollicités aux termes des dernières écritures consistent à « mettre aux normes ses installations sanitaires, conformément aux préconisations de l’expert, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir ».
Au regard de la divergence des demandes figurant dans le commandement d’exécuter et dans les dernières écritures de la bailleresse, l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du commandement du 30 juillet 2021 ne saurait être constatée.
S’agissant de la demande de travaux, la société Demasour verse aux débats un procès-verbal de constat en date du 22 mai 2023 faisant apparaitre des installations neuves comprenant un tableau électrique neuf, une gaine d’aération neuve, des raccordements de ce qui semble être des blocs sanitaires. Ce constat ne permet cependant pas de connaître le détail des travaux réalisés par la société preneuse et savoir s’ils correspondent aux préconisations de l’expert judiciaire.
Il ressort toutefois du rapport d’expertise judiciaire de M. [X] du 19 juillet 2023 que :
- « 20% des problèmes survenus en cave sont dus à l’absence d’entretien de la copropriété sur la colonne commune [d’une part], les autres colonnes étant aussi en très mauvais état et sur l’absence de ventilation … »,
- « La SCI MAIRE LA REYNIE a loué à GBL FINANCE-DEMASOUR un local avec des fuites et n’y a pas remédié. C’est la raison pour laquelle le préjudice de 80% causé par SCI MAIRE LA REYNIE à GBL FINANCE-DEMASOUR est retenu pour les dommages causés sur les embellissements et les pertes d’exploitation » (rapport d’expertise de M. [X] p. 68 et 69).
Au regard des conclusions de l’expertise judiciaire sur l’origine des désordres, la bailleresse, qui n’invoque au soutien de sa demande de travaux que le commandement d’exécuter, ne démontre pas que la charge desdits travaux incombe à la société Demasour.
Au surplus, il sera relevé que la répartition des responsabilités et des réparations de préjudices résultant des désordres subis dans les locaux commerciaux font l’objet d’une autre instance pendante devant la 18ème chambre - section 1 du tribunal, sous le numéro RG 22/15403.
En conséquence, la SCI Maire La Reynie sera déboutée de sa demande de condamnation de la société Demasour à des travaux de mise aux normes des sanitaires et de ses demandes subsidiaires en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes en expulsion, enlèvement des meubles, condamnation à une clause pénale, condamnation à une indemnité d’occupation.
Sur les demandes accessoires
La SCI Maire La Reynie succombant à l’instance, elle sera condamnée aux dépens de l’instance.
Condamnée aux dépens, elle sera condamnée à payer à la société Demasour la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande à ce titre.
Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.
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PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :
Vu l’article 802 du code de procédure civile et le respect du principe du contradictoire,
Reçoit les conclusions récapitulatives n° 4 notifiées par la SAS Demasour le 4 juin 2024 ainsi que les nouvelles pièces 28 à 34 et reçoit les conclusions récapitulatives n° 6 notifiées par la SCI Maire la Reynie le 14 juin 2024 ainsi que les pièces 12 à 16,
Dit que la demande de la SAS Demasour portant sur le commandement de payer du 13 janvier 2021, visant à « Dire que la clause résolutoire ne peut produire effet », est sans objet,
Condamne la SAS Demasour à payer à la SCI Maire La Reynie la somme de 89.097,56 euros au titre des arriérés de loyers, charges, taxes et indemnité d’occupation arrêtés au 6 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
Dit que les intérêts au taux légal dus au moins pour une année entière seront capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil,
Accorde à la SAS Demasour des délais de paiement et dit qu'elle pourra s'acquitter de la dette, sauf meilleur accord des parties, par 17 versements de 4.949,86 euros devant avoir lieu au plus tard avant le 10 de chaque mois, à compter de la signification du présent jugement, le paiement du solde et des intérêts devant intervenir à la 18ème échéance,
Dit qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité sur arriéré ou du paiement du loyer courant au terme exact, et quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
Déboute la SCI Maire La Reynie de sa demande de condamnation de la SAS Demasour à des travaux de mise aux normes des installations sanitaires,
Déboute la SCI Maire La Reynie de sa demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes en expulsion sous astreintes, enlèvement des meubles et objets mobiliers, condamnation au paiement d’une clause pénale, condamnation à une indemnité d’occupation et au paiement des charges à compter de la résiliation du bail,
Condamne la SCI Maire La Reynie à payer à la SAS Demasour la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Déboute la SCI Maire La Reynie de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI Maire La Reynie aux entiers dépens de l’instance,
Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,
Fait et jugé à Paris le 14 Novembre 2024.
Le Greffier Le Président
Christian GUINAND Sophie GUILLARME
