Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/02793 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFGC2
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 21 Décembre 2021 -Président du TJ d'EVRY - RG n° 20 / 00819
APPELANTE
S.N.C. [Localité 5] VENDOME 3, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
SIRET: 421 395 682
Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Assistée par Maître Raphaël FARACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0009
INTIMÉE
S.A.R.L. DEPILOU agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
SIRET: 801 864 950
Représentée par Me François CHASSIN de l'AARPI CHASSIN COURNOT-VERNAY, avocat au barreau de PARIS, toque : A0210
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre
Jean-Christophe CHAZALETTE, Président
Patricia LEFEVRE, conseillère
Greffier, lors des débats : Olivier POIX
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre, pour le Premier Président empêché, et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
Par acte sous seing privé du 28 mai 2014, la Snc [Localité 5] Vendôme 3 a consenti un bail commercial à la Sarl Depilou, portant sur des locaux situés au centre commercial régional Evry 2 à Evry (91) et portant le numéro 220-220 C au niveau 89- 2ème étage, moyennant un loyer annuel fixé selon une double composante :
1-un loyer de base forfaitaire de 50 000 euros HT avec :
- une franchise totale de loyer liée à l'inexploitation du local à compter de la date d'effet du bail jusqu à la date douverture au public du local et au maximum pendant une durée de deux mois à compter de la date d'effet du bail
- un allégement exceptionnel du loyer de 20% pour la première année à compter de la date d effet et de 10% la deuxième année
2- un loyer additionnel variable correspondant à la différence entre le loyer de base et un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par le preneur, HT, pendant la période considérée, soit 8%.
Le loyer est en outre indexé de plein droit en fonction de la variation de l indice des loyers commerciaux dit ILC publié trimestriellement par l Insee et ce, chaque année au 1er janvier.
Ces locaux sont loués pour une activité commerciale d'institut spécialisé dans l'épilation définitive et le rajeunissement de la peau.
Le bail était conclu pour une durée de 10 ans qui a pris effet le 1er août 2014.
A la suite d'impayés, par acte du 18 juillet 2019, la Snc [Localité 5] Vendôme 3 a fait délivrer à la Sarl Depilou un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme en principal de 147 478,81 euros dans un délai d'un mois, correspondant à un arriéré locatif arrêté au 4 juillet 2019.
Les causes de ce commandements n'ayant pas été régularisées dans le délai imparti, par acte d'huissier du 7 octobre 2020, la Snc [Localité 5] Vendôme 3 a fait assigner la Sarl Depilou devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry aux fins de voir constater la résiliation du bail à effet du 19 août 2019 et ordonner l'expulsion du locataire ainsi que tous occupants de son chef, en tant que besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d un serrurier, de se voir autoriser à procéder à l'enlèvement et au déménagement des objets mobiliers dans un lieu de son choix aux frais et risque du locataire et de condamner la Sarl Depilou à lui payer la somme provisionnelle de 178 271,09 euros ou à titre subsidiaire la somme de 165 838,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 14 octobre 2021, outre une indemnité d'occupation provisionnelle égale au loyer globale a dernière année de location majorée de 50% à compter du 14 mai 2018 jusqu'à la reprise des lieux, à voir rejeter toute demande de délais de paiement et à titre subsidiaire sur ce point dire que les paiements s'imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, dire que faute pour le locataire de respecter les délais et de payer les loyers courants et charges incluses , l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise et l'expulsion sera poursuivie, à voir dire que le montant du dépôt de garantie, lui restera acquis et à voir enfin condamner la Sarl Depilou à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance contradictoire du 21 décembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire d Evry a :
- dit n y avoir lieu à référé sur l ensemble des demandes formées par la Snc [Localité 5] Vendôme 3
- dit n y avoir lieu à application de l article 700 du code de procédure civile et rejette les demandes de ce chef
- mis les dépens à la charge de la Snc [Localité 5] Vendôme 3.
Par déclaration du 1er février 2022, la Snc [Localité 5] Vendôme 3 a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif .
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 29 septembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, elle demande à la cour de :
- Infirmer l'ordonnance du 21 décembre 2021 en ce qu'elle a :
- dit n y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes formées par la Snc [Localité 5] Vendôme 3
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et rejette les demandes de ce chef
- mis les dépens à la charge de la Snc [Localité 5] Vendôme 3 entreprise du 3 décembre 2021
Et statuant à nouveau de :
- débouter la société Depilou de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions
- constater le jeu de la clause résolutoire à effet du 19 août 2021 et ordonner en conséquence l'expulsion de la Sarl Depilou ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d un serrurier, du local à usage commercial portant numéro 220-220 c au niveau 89- 2e étage, qu'elle exploite au Centre Commercial [Localité 5] 2 à [Localité 5] (91)
- autoriser la Snc [Localité 5] Vendôme 3 à procéder à l'enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l'immeuble, soit chez un garde-meuble, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société Depilou
condamner la société Depilou à payer, à titre provisionnel, à la Snc [Localité 5] Vendôme 3 la somme totale de 196 847,94 euros, arrêtée au 28 septembre 2022
- déclarer mal fondée la demande de délais
subsidiairement et dans l'hypothèse où des délais étaient accordés,
- dire que les sommes qui seront versées par la société Depilou s'imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement
- dans cette hypothèse, dire que faute par la société Depilou de respecter les délais accordés et de régler dans le même temps les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement, et l'arriéré, l'intégralité des sommes dues deviendront immédiatement exigibles, la clause résolutoire sera acquise et la société [Localité 5] Vendôme 3 pourra dès lors poursuivre l'expulsion de a société Depilou ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l'aide d un serrurier
- condamner la société Depilou à payer à la société [Localité 5] Vendôme 3 une indemnité d'occupation provisionnelle établir forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majoré de 50%, sans préjudice du droit du bailleur à indemnisation complémentaire sur justification du préjudice effectivement subi, notamment du fait de la durée nécessaire à la re-location, à compter du 14 mai 2018 et jusqu à la reprise du local par le bailleur
- dire que le montant du dépôt de garantie restera acquis à la société [Localité 5] Vendôme 3
- condamner la société Depilou à, payer à la Snc [Localité 5] Vendôme 3 la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner la société Depilou aux entiers dépens en ce compris les frais de délivrance de la présente assignation, de la notification éventuelle à créanciers inscrits et de la signification de l'ordonnance à intervenir
Au titre de la procédure d'appel :
- condamner la société Depilou à payer à la Snc [Localité 5] Vendôme 3 la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La Sarl Depilou, aux termes de ses dernières conclusions en date du 20 mai 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de :
recevoir la société Depilou en ses demandes et l'y déclarer bien fondée
Ce faisant, dire et juger que la demande de la bailleresse se heurte à une contestation sérieuse et déclarer la Snc [Localité 5] Vendôme 3 irrecevable en sa demande
Dans ces conditions,
confirmer en toutes ses dispositions l ordonnance du 21 décembre 2021 du juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry
Subsidiairement,
sous réserve par le bailleur de justifier d'un décompte expurgé des montants contestés par le preneur et conforme au commandement
ordonner le report de la dette de la société Depilou à 12 mois et accorder à la société Depilou un délai de paiement de la 13e à la 23e échéance moyennant des paiements mensuels de 2 500 euros au titre de l'apurement de l'arriéré locatif, le solde payable à la 24e échéance
préalablement, condamner le bailleur la Snc [Localité 5] Vendôme 3 à communiquer un décompte précis tenant compte aussi bien des loyers et charges dus et des versements effectués.
A titre infiniment subsidiaire,
accorder à la société Depilou des délais de 24 mois pour apurer sa dette et fixer le montant des échéances à la somme de 2 500 euros, le solde étant payable à la dernière échéance
préalablement, condamner le bailleur la Snc [Localité 5] Vendôme 3 à communiquer un décompte précis à la date du commandement et conforme aux dispositions contractuelles, tenant compte aussi bien des loyers et charges dus et des versements effectués.
Par ordonnance du 4 avril 2022 le président de la chambre 1-3 a ordonné la jonction des procédures R 22/02793 et R 22/02794 sous le premier numéro.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 octobre 2022.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
SUR CE,
- Sur l'acquisition de la clause résolutoire :
En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En vertu de l'article 835 du même code, le juge des référés peut toujours, même en présence d une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.
Aux termes de l article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
La société appelante considère que la date d'effet du bail commercial, la durée de la franchise de loyer et que le montant des allégements de loyers durant les premières années du bail ne souffrent d'aucune contestation sérieuse, que les paiements complémentaires de la Sarl Depilou ont bien été pris en compte, que le poste étalement des créances ne fait l'objet d'aucune contestation sérieuse et que dans ces conditions il convient de constater le jeu de la clause résolutoire au 19 août 2019 et prononcer la résiliation du bail commercial à cette date-là, ainsi que de condamner la société Depilou à lui verser la somme provisionnelle justifiée de 196 847,94 euros au titre des loyers impayés.
La société intimée estime qu'il existe des contestations sérieuses sur le montant des sommes dues au titre des loyers et charges impayés en raison de l'absence de précision et de justificatifs des sommes réclamées par la Snc [Localité 5] Vendôme depuis 2015, de sorte que par deux décisions des 13 juin 2017 et du 4 juin 2019 le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry a jugé qu'il n y avait pas lieu à référé sur ces demandes. De même, la Sarl Depilou considère qu'il n y a toujours pas lieu à référé sur les demandes car la somme visée au commandement de payer est erronée et n'est donc pas due. C'est ainsi qu'elle conteste le postes étalement des créances, la date de prise d'effet du bail, la durée de la franchise, l'absence de prise en compte de l'allégement exceptionnel du loyer et l'absence de justificatifs pour le calcul du loyer additionnel.
Comme le relève le premier juge aux termes de motifs que la cour adopte, la complexité du calcul du loyer courant par application des stipulations contractuelles cumulant outre un loyer de base, une franchise temporaire de loyer, un allégement exceptionnel du loyer de 20% pour la première année à compter de la date d effet et de 10% la deuxième année et un loyer additionnel variable, le montant par le locataire tant à la date du commandement de payer qu à celle où la cour statue ne ressort pas avec l'évidence requise en référé, d'autant que, comme le relève exactement le premier juge, l'intégralité des paiements du preneur n'apparait pas avoir été prise en compte.
Dans ces conditions, et en présence de contestations sérieuses touchant tant à la réalité de la dette, à la date du commandement de payer qu à son quantum sérieusement contestable, il conviendra de confirmer la décision entreprise.
- Sur les autres demandes :
Les dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront également confirmées.
Il est inéquitable de laisser à la charge de la Sarl Depilou ses frais irrépétibles et une somme de 2 000 euros lui sera donc alloué sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'est par contre pas inéquitable de laisser à la charge de la Snc [Localité 5] Vendôme 3 ses frais irrépétibles et aucune somme ne lui sera allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La Snc [Localité 5] Vendôme 3 sera tenue aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
Confirme l'ordonnance entreprise du juge des référé du tribunal judiciaire d Evry du 21 décembre 2021 en toutes ses dispositions frappées d'appel ;
Y ajoutant,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Condamne la Snc [Localité 5] Vendôme 3 à payer à la Sarl Depilou une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Condamne la Snc [Localité 5] Vendôme 3 aux dépens d'appel.
LE GREFFIER POUR LE PREMIER PRÉSIDENT EMPÊCHE
