Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 24/00308

/ TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE MANTES LA [Localité 11] [Adresse 4] [Localité 6] [Courriel 10] ☎ : [XXXXXXXX01] N° RG 24/00308 - N° Portalis DB22-W-B7I-SJJY JUGEMENT DU : 20 Décembre 2024 MINUTE : DEMANDEUR(S) : L’ ASSOCIATION DES RESIDENCES POUR ETUDIANTS ET JEUNES (ARPEJ) DEFENDEUR(S) : [J] [O] [U] exécutoire délivrée le à : expédition délivrée le à : / REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS JUGEMENT DU 20 Décembre 2024 L’AN DEUX MILLE VINGT-QUATRE et le 20 Décembre 2024 Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 18 Octobre 2024 ; ENTRE : DEMANDEUR(S) : L’ ASSOCIATION DES RESIDENCES POUR ETUDIANTS ET JEUNES (ARPEJ) [Adresse 3] [Localité 8] représentée par Me Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS ET : DEFENDEUR(S) : M. [J] [O] [U] [Adresse 13] [Adresse 2] [Adresse 5] [Localité 7] comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie, assistée de Nadia CHAKIRI, Greffier présent lors des débats et de Aurélie BOUIN, Greffier lors du délibéré ; La présidente a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Décembre 2024 aux heures d'ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 21 avril 2017, l’Association de Résidences pour Etudiants et Jeunes (ci-après nommée « ARPEJ ») a consenti à Monsieur [J] [O] [U], un contrat de résidence, pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, sur un immeuble situé [Adresse 15] (logement n°504, 5ème étage) moyennant une redevance de 414,14 euros, charges comprises, payable à terme échu, avant le 5 du mois suivant. Les redevances n’étant pas réglées et n’obtenant pas leur paiement, l’ARPEJ a fait signifier à Monsieur [J] [O] [U], le 19 février 2024, un commandement de payer la somme principale de 2 348,57 euros visant la clause résolutoire prévue dans le contrat au titre de l’arriéré locatif échéance du mois de janvier 2024 incluse. C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2024, l’ARPEJ a fait signifier à Monsieur [J] [O] [U] un courrier daté du 3 avril 2024 portant résiliation du contrat de résidence. Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, l’ARPEJ a fait assigner Monsieur [J] [O] [U] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de le voir : dire et juger que le contrat de résidence portant sur le logement n°504, 5ème étage, situé [Adresse 14] [Localité 12] a été résilié le 19 mai 2024, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence, condamner Monsieur [J] [O] [U] à libérer l’appartement n°504, 5ème étage, situé [Adresse 14] [Localité 12] et ce, sans délai à compter de la décision à intervenir et à défaut, autoriser son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique,supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [J] [O] [U] à payer mensuellement à l’ARPEJ, à titre d’indemnité d’occupation, une somme équivalente au montant des redevances qui auraient été dues si le contrat de résidence s’était poursuivi et ce, à compter de sa résiliation et jusqu’à la libération totale et effective des lieux, condamner Monsieur [J] [O] [U] à payer à l’ARPEJ la somme de 4 635,17 euros représentant l’arriéré des redevances locatives et indemnités d’occupation arrêté au mois de juin 2024 inclus,rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir,condamner Monsieur [J] [O] [U] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. A l'audience du 18 octobre 2024, la bailleresse, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes et indiqué que sa créance s’élevait désormais à 6 007,13 euros, terme du mois de septembre 2024 inclus. Pour un plus ample exposé des moyens développés par elle, il convient de se référer à l’assignation susvisée. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Monsieur [J] [O] [U], présent et non assisté, a reconnu le montant de la dette, exposé sa situation personnelle et financière et sollicité des délais de paiement. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à ce jour. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande en paiement Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du contrat signé entre les parties que de l’article 1728 du code civil. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. En l’espèce, l’ARPEJ verse aux débats un décompte démontrant que Monsieur [J] [O] [U] ne règle pas avec régularité le montant de sa redevance depuis le mois de juillet 2023 et que le dernier règlement effectué remonte au 7 décembre 2023. Il ressort du décompte locatif actualisé produit que la dette locative, dont le montant n’est pas contesté par Monsieur [J] [O] [U], s’élève à la somme de 6 007,13 euros, terme de septembre 2024 inclus. Selon l’article 1345-3 du Code civil, le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Cependant il appartient au débiteur qui sollicite de tels délais d’établir qu’il est en capacité de pouvoir régler sa dette dans les délais impartis. Or, force est de constater que Monsieur [J] [O] [U], qui indique être au chômage après avoir fait des études de sociologie, ne présente aucun élément permettant de le justifier. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [J] [O] [U] au paiement de la somme de 6 007,13 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois de juin 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 février 2024 sur la somme de 2 348,57 euros, puis du 11 juillet 2024 pour le surplus. Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences Selon l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation « […] Le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : -inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; -cessation totale d'activité de l'établissement ; -cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré ». Enfin, l'article R.633-3 II a) et III de ce même code dispose que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L.633-2 sous réserve d'un délai de préavis d'un mois, en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharges ou par lettre recommandée avec avis de réception. En l’espèce, le contrat conclu le 21 avril 2017 entre les parties contient en son article 9 une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges un mois après l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception ou remise contre décharge au résidant demeuré infructueux. Selon courrier daté du 3 avril 2024 signifié à étude par acte de commissaire de justice le 19 avril 2024, l’ARPEJ a notifié à Monsieur [J] [O] [U] la résiliation du contrat de résidence en raison du manquement grave et répété de son obligation de paiement mensuel de la redevance. A la lecture du décompte locatif produit, il est en effet établi que Monsieur [J] [O] [U] s’est abstenu de s’acquitter de sa redevance locative pendant plus de trois mois consécutifs, de sorte qu’en agissant ainsi il a nécessairement inexécuté l’une de ses obligations prévues au contrat. Dans ces conditions, l’ARPEJ était en droit de le résilier au regard des articles susmentionnés du code de la construction et de l’habitation. La résiliation du contrat ayant été réalisée dans les formes requises par la loi, puisque signifiée par commissaire de justice, le jeu de la clause résolutoire a ainsi été acquis à l’issue du délai de préavis d’un mois, soit à compter du 20 mai 2024. Par conséquent, il y a lieu de constater que le contrat de résidence s’est trouvé résilié de plein droit le 20 mai 2024. Devenant à compter de cette date occupant sans droit ni titre, Monsieur [J] [O] [U] doit quitter les lieux. Faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [J] [O] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est. Sur la demande de suppression du délai de deux mois de l'article L.412-1 du CPCE Selon l'article L.412-1 du CPCE l’expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit un commandement d'avoir à quitter les lieux. Cependant ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Aucune mauvaise foi n'étant en l'espèce caractérisée ni même alléguée, il ne sera pas fait droit à cette demande. Sur la demande d'indemnité d'occupation Le bail s'étant trouvé résilié, l'occupation du logement par le fait de l'occupant qui se maintient dans les lieux cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré. En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [J] [O] [U] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance et taxes prévues au contrat de résidence et ce, à compter du 20 mai 2024 et jusqu'à libération effective et complète des lieux. Sur les autres demandes Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais et honoraires exposés par elle à l'occasion de la présente instance. Monsieur [J] [O] [U] devra en conséquence payer à la partie demanderesse la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [O] [U], sera tenu aux dépens . PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [J] [O] [U] à payer à l’Association des Résidences pour Etudiants et Jeunes la somme de 6 007,13 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois de juin 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 février 2024 sur la somme de 2 348,57 euros, puis du 11 juillet 2024 pour le surplus. CONSTATE la résiliation du contrat de résidence consenti le 21 avril 2017 par l’[9] des Résidences pour Etudiants et Jeunes à Monsieur [J] [O] [U] concernant l’appartement sis [Adresse 15] (logement n°504, 5ème étage), à compter du 20 mai 2024. CONDAMNE Monsieur [J] [O] [U] à quitter les lieux. ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [J] [O] [U] avec celle de tous occupants de son chef, à ses frais, avec l’assistance de la force publique s’il en est besoin, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux. CONDAMNE Monsieur [J] [O] [U] à payer à l’Association des Résidences pour Etudiants et Jeunes une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer, charges et taxes en sus, à compter du mois de juillet 2024, et ce, jusqu’à libération effective et intégrale des lieux matérialisée par la remise des clés. REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution formulée par l’Association des Résidences pour Etudiants et Jeunes. CONDAMNE Monsieur [J] [O] [U] à verser à l’Association des Résidences pour Etudiants et Jeunes la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. CONDAMNE Monsieur [J] [O] [U] aux entiers dépens de l’instance. RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé : LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Aurélie BOUIN Marie WILLIG