Tribunal judiciaire, 18 novembre 2024. 23/16279

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/16279 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TCK N° MINUTE : 1 Assignation du : 15 Décembre 2023 EXPERTISE[1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert: [W] [Y][2] [2] [Adresse 9] [XXXXXXXX01] JUGEMENT rendu le 18 Novembre 2024 DEMANDERESSE S.A.S. BRISELAME [Adresse 8] [Localité 15] représentée par Me Olivier JACQUIN, demeurant [Adresse 11], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0428 DEFENDERESSE S.C.I. NAVARIN [Adresse 5] [Localité 10] représentée par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, demeurant [Adresse 7], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0891 COMPOSITION DU TRIBUNAL Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 17 Septembre 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous signature privée du 7 septembre 2010, la SCI Navarin a donné à bail commercial à la SARLU Tomjohn, désormais dénommée la SAS Briselame, des locaux situés [Adresse 8] à [Localité 15]. Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 7 septembre 2010 et jusqu’au 6 septembre 2019, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 42.000 euros. Les lieux ont pour destination exclusive les activités de café, bar, brasserie, restaurant, traiteur, restauration rapide, organisation d’événements outre vente à emporter de produits de la mer conformément à l’avenant signé le 6 juin 2016. À compter du 7 septembre 2019, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation. Par acte d’huissier du 23 mars 2023, la bailleresse a signifié à la preneuse un congé pour la date du 30 septembre 2023, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2023 moyennant la fixation du nouveau loyer à la somme de 130.200 euros par an en principal. Par lettre recommandée avec avis de réception du 5 avril 2023, la SAS Briselame a accepté l’offre de renouvellement mais refusé le montant du nouveau loyer proposé. Au 1er octobre 2023, le loyer s’élevait à la somme annuelle de 54.254,64 euros HT/HC. Par lettre recommandée avec avis de réception du 23 octobre 2023, la SAS Briselame a notifié à la SCI Navarin un mémoire préalable aux fins de voir fixée à la somme annuelle en principal de 43.000 euros le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er octobre 2023 et subsidiairement de voir désigner un expert, se prévalant de l’évaluation effectuée par un expert en immobilier commercial mandaté à titre amiable. Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la SAS Briselame a ensuite fait assigner la SCI Navarin devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte d’huissier signifié le 15 décembre 2023, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la même somme. L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 septembre 2024. Lors de l’audience de plaidoirie, la SAS Briselame, reprenant les termes de son assignation, demande à la juge des loyers commerciaux de : - juger que le loyer du bail dont s’agit doit être renouvelé pour une période de neuf années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2023, - fixer le loyer annuel HT et HC à compter du 1er octobre 2023 à la somme de 43.000 euros HT et HC, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, à l’exception de l’indexation annuelle du loyer devant se faire en fonction de l’ILC substituant l’ICC, - condamner la SCI Navarin au paiement des intérêts dus de plein droit au taux légal à compter du 1er octobre 2023 et anatocisme, Subsidiairement : - désigner un expert aux fins de déterminer la valeur locative au 1er octobre 2023 avec la mission habituelle en la matière, - dire que le coût incombera au bailleur, - réserver les dépens, En tout état de cause : - débouter la SCI Navarin de l’ensemble de ses demandes, - condamner la SCI Navarin à lui payer 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner la SCI Navarin aux dépens. Au soutien de ses prétentions, la SAS Briselame fait valoir en substance que la valeur locative des locaux en cause est inférieure au loyer en cours et au loyer plafonné. Elle se prévaut d’une évaluation réalisée à sa demande par M. [K], expert près la cour d’appel de Paris, suivant laquelle la valeur locative au 1er octobre 2023 doit être appréciée à 43.000 euros en principal. En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 14 septembre 2024, la SCI Navarin demande à la juge des loyers commerciaux de : A titre principal : - juger que le renouvellement du bail intervient pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2023 aux clauses et conditions du bail expiré sauf les modifications résultant de la loi Pinel et de son décret d’application, - fixer le loyer de renouvellement à la somme annuelle de 129.276 euros en principal au 1er octobre 2023, - juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal à compter de sa date d’effet et leur capitalisation pour les loyers dus depuis plus d’un an, A titre subsidiaire : - ordonner une expertise judiciaire avec pour mission de déterminer la valeur locative, - fixer le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours, En tout état de cause : - débouter la SAS Briselame de l’ensemble de ses demandes, - condamner la SAS Briselame à lui payer la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles, - condamner la SAS Briselame aux dépens, - ordonner l’exécution provisoire, - juger qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option et à défaut d’appel ou si l’exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera titre exécutoire. La SCI Navarin soutient principalement que le bail expiré ayant duré plus de douze ans, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative et que cette valeur est supérieure au loyer plafond. La SCI Navarin conteste le rapport amiable produit par la preneuse, affirmant notamment que les éléments de comparaison qui y sont cités y sont traités de manière partielle et partiale. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2024. MOTIVATION Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial Selon l’article L. 145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. Par ailleurs, l’article L. 145-12 du même code dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie. Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2023, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer de renouvellement et des modifications résultant de la loi dite Pinel et de son décret d’application. Sur le montant du loyer du bail renouvelé En application des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail expiré a excédé douze ans. En l’espèce, le bail expiré, qui avait pris effet le 7 septembre 2010, a pris fin le 30 septembre 2023, excédant donc la durée de douze ans évoquée par l’alinéa 3 de l’article L. 145-34 susvisé. Le loyer du bail renouvelé sera par conséquent fixé à la valeur locative. Les parties sont en désaccord quant à l’évaluation de la valeur locative des locaux en cause à la date de renouvellement, qui se chiffre selon la bailleresse à hauteur de 129.276 euros par an en principal et selon la preneuse à 43.000 euros par an en principal. À défaut d’accord, la valeur locative est déterminée, aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Suivant l’article R 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce ensuite, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. En l’espèce, les parties ont essentiellement produit des pièces de nature procédurale ou purement factuelles qui étayent leurs demandes mais ne permettent pas à la juridiction de statuer de manière suffisamment éclairée. Le rapport établi à la requête de la SCI Navarin par M. [K], expert en immobilier commercial près la cour d'appel de Paris, apporte certes des éléments utiles à l'instruction de l'affaire mais ne présente pas les garanties de contradiction nécessaires pour être retenu par la juridiction, bien qu'il ait été soumis à la discussion des parties. La valeur locative étant l'élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, d'ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif. Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 4.000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la SCI Navarin qui, bien qu’étant défenderesse à la présente instance, a principalement intérêt à voir l'expertise prospérer au vu de ses prétentions. Sur l’injonction à rencontrer un médiateur L’article 127-1 du code de procédure civile dispose qu’à défaut d'avoir recueilli l'accord des parties prévu à l'article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un médiateur chargé de les informer de l'objet et du déroulement d'une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d'administration judiciaire. En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif. Sur la fixation du loyer provisionnel Aux termes de l'article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. En l'espèce, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l'instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes des parties et de réserver les frais irrépétibles et les dépens. En application de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire. PAR CES MOTIFS La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, susceptible d’appel et mis à disposition au greffe à la date du délibéré, Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre la SCI Navarin et la SAS Briselame et portant sur les locaux situés [Adresse 8] à [Localité 15] pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2023, Ordonne avant-dire droit une expertise aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux, Commet pour y procéder : M. [W] [Y] [Adresse 9] [Courriel 13] [XXXXXXXX04] Avec pour mission : * de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction, * de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, * de visiter les locaux en cause situés [Adresse 8] à [Localité 15], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés, * de déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard sur les pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix, * de rechercher les prix pratiqués pour des locaux équivalents, * de préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison, * de donner un avis sur les correctifs à retenir en majoration et minoration de la valeur locative de base, * d’estimer, conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables, la valeur locative des locaux en cause au 1er octobre 2023, * du tout dresser rapport. Dit que l'expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la SCI Navarin à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 16] avant le 31 décembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision, Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que la juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité, Rappelle que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge, Demande à l’expert, préalablement au dépôt de son rapport, d’adresser aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations, Rappelle que l’expert devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu'elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent, dans les conditions de l’article 276 du code de procédure civile, Demande à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 1er janvier 2026, Rappelle qu'en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire, Dit que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de : Mme [M] [D] [Adresse 6] à [Localité 14] [XXXXXXXX02] – [XXXXXXXX03] [Courriel 12] Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse, Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise, Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission : * d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation, * de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure, Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission, Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation : * le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation, * le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige, Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues, Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant, Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront, Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la SAS Briselame, outre les charges, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement, Précise que si l’un ou l’autre des conseils des parties devait cesser de les assister, il devra en aviser le greffe afin que ce dernier puisse adresser ses convocations directement aux parties elles-mêmes, Réserve les dépens et les frais irrépétibles, Sursoit à statuer sur le surplus des demandes, Rappelle l’affaire à l’audience du 30 janvier 2025 à 9h30 pour s’assurer pour s’assurer du bon versement de la provision et du démarrage des opérations d’expertise, Rappelle que cette décision est exécutoire de droit. Fait et jugé à Paris le 18 Novembre 2024 La Greffière La Présidente C. BERGER C. AHSSAINI