Tribunal judiciaire, 07 novembre 2024. 22/06014

Minute n° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Troisième Chambre JUGEMENT 07 NOVEMBRE 2024 N° RG 22/06014 - N° Portalis DB22-W-B7G-Q5ZO Code NAC : 72A DEMANDEUR : Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES MAROTTES sis [Adresse 3] [Localité 5] représenté par son syndic en exercice, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 1] [Localité 4], lui-même représenté par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège, représenté par Maître Hervé CASSEL avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Adeline DASTE de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES. DÉFENDEUR : Monsieur [Y] [R] né le 03 Octobre 1971 à [Localité 7] (78), demeurant [Adresse 2] - [Localité 5], bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 78646-2023-002191 du 13/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Versailles. représenté par Maître Laila ALLEG, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES. ACTE INITIAL du 07 Novembre 2022 reçu au greffe le 17 Novembre 2022. DÉBATS : A l'audience publique tenue le 05 Septembre 2024, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 07 Novembre 2024. * * * * * * EXPOSE DES FAITS Monsieur [Y] [R] est propriétaire des lots n°151 et 167 dépendants de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 6] [Localité 5]. Par acte d’huissier du 7 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES MAROTTES sis [Adresse 3] [Localité 5] représenté par son syndic, le cabinet FONCIA MANSART, a assigné [Y] [R] devant le tribunal judiciaire de Versailles. Dans ses dernières conclusions notifiées le 5 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES MAROTTES sis [Adresse 3] [Localité 5] représenté par son syndic, le cabinet FONCIA MANSART, demande au tribunal de : Vu les Articles 1231-6 et suivants du Code Civil, Vu les Articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 Juillet 1965, modifié par la Loi n°2014-366 du 24 Mars 2014 – art. 59 et 79 et 35 du Décret du 17 Mars 1967 Vu l'Article 19-2 de la Loi du 10 Juillet 1965, Vu les Articles 515, 696 et 700 du CPC, - Rejeter Monsieur [R] de ses demandes, fins et conclusions ; En conséquence, - Condamner Monsieur [Y] [R] à lui payer : - La somme de 16.911,82 € hors frais au titre de l’arriéré de charges arrêté au 21 février 2022 (appels du 1er trimestre inclus, après répartition de charges de l’exercice 2022 et avant répartition de charges de l’exercice 2023), avec intérêts légaux à compter du 6 octobre 2022, date d’envoi de la mise en demeure, - A titre de remboursement de frais, celle de 904 €, - A titre de dommages intérêts en réparation des préjudices subis, celle de 3.000 €, - Au titre de l’article 700 du code de procédure civile, celle de 2.000 €. Si par extraordinaire le tribunal devait accorder des délais de paiement à Monsieur [R], - Juger qu’à défaut du règlement d’un seul des termes de l’échéancier ainsi que des charges courantes à échéance, l’intégralité des sommes dues deviendra exigible sans nouvelle décision de justice ; En tout état de cause, - Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. - Condamner Monsieur [Y] [R] en tous les dépens. Il fait valoir que : - M. [Y] [R] reste redevable de charges de copropriété impayées outre les frais engagés pour garantir ses droits au titre de l’arriéré de charges arrêté au 21 février 2024 (appels du 1er trimestre inclus, après répartition de charges de l’exercice 2022 et avant répartition de charges de l’exercice 2023), - M. [Y] [R] ne règle plus ses charges à échéance depuis le 1er janvier 2020 et n’a effectué aucun règlement depuis le 31 août 2023 sans justifier de difficultés financières, - il a déjà été condamné par jugement du 24 mai 2017 et du 8 novembre 2019, - la restriction de disponibilité de trésorerie obère la trésorerie du syndicat, contraint à une gestion plus « serrée » ce qui lui cause un préjudice indiscutable. Dans ses dernières conclusions notifiées le 29 février 2024, M. [Y] [R] demande au tribunal de : Vu l’ article 1343-5 du code Civil, Vu l’article 1231-6 du code civil, allouer au concluant le bénéfice de ses présentes écritures et ce faisant : • autoriser Monsieur [Y] [R] à s’acquitter de sa dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 700 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, chaque versement interviendra avant le 10 de chaque mois, • débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES MAROTTES de sa demande de dommages intérêts et de sa demande fondée sur l’article 700 du CPC. Il fait valoir que : - il sollicite des délais de paiement, - le demandeur ne justifie pas de son préjudice qui serait distinct de celui réparé par les intérêts de retard. L’affaire a été plaidée à l’audience du 5 septembre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'arriéré de charges et travaux Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : - les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, - les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire . Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES MAROTTES sis [Adresse 3] [Localité 5] verse aux débats : - les actes de mutation du 26 juin 2006 et du 7 septembre 2006 faisant apparaître la qualité de propriétaire de M. [Y] [R] des lots n° 151 et 167, - les procès-verbaux des assemblées générales en date des 16 mai 2019, 11 décembre 2020, 12 mars 2021, 30 juin 2021, 2 décembre 2021, 16 juin 2022, 24 mai 2023 ayant approuvé les comptes des exercices antérieurs, les budgets prévisionnels des exercices à venir et voté les travaux ainsi que les attestations de non recours, - les relevés individuels de charges et les appels de charges et travaux pour la période du 1er janvier 2019 au 31 mars 2024, - le décompte de créances, - une mise en demeure aux fins de paiement de la somme de 14.405,46 euros du 6 octobre 2022. Au vu des pièces produites et non contestées par le défendeur et nonobstant l’erreur matérielle du dispositif des conclusions mentionnant un décompte arrêté au 21 février 2022 au lieu de 2024, il apparaît que celui-ci est redevable de la somme de 16.911,82 euros. Cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure intervenue le 8 octobre 2022 à hauteur de 14.243,46 euros et à compter de la date de la décision pour le surplus. Sur les frais de mise en demeure Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. En l’espèce, le demandeur fait état de frais de mise en demeure non contestés par le défendeur qu’il convient de mettre à sa charge à hauteur de 904 euros. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. La carence récurrente d'un copropriétaire à s’acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l’équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer. En l'espèce, il ressort des pièces versées que M. [Y] [R] a déjà été condamné par deux jugements des 24 mai 2017 et 8 novembre 2019 à payer les charges de la copropriété. Il résulte des différents décomptes et mises en demeure qu’il ne paie plus les charges de copropriété de manière régulière depuis plusieurs années sans aucun justificatif, sa dette croissant de manière régulière. Il n’a plus fait de paiement partiel depuis le 25 juillet 2023. Le comportement persistant du défendeur a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts. Sur la demande de délais de paiement Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues. En l’espèce, M. [Y] [R] ne produit aucun élément sur sa situation personnelle pour soutenir sa demande de délais de paiement. Au regard de l’ancienneté de ses défauts de paiement, il apparaît que sa défaillance ne résulte pas d’un événement ponctuel (chômage, maladie…) qui expliquerait une perte conjoncturelle de moyens financiers mais relève plutôt d’une incapacité financière structurelle à assumer les charges de copropriété. Il en résulte que l’octroi de délais de paiement ne ferait que prolonger sa défaillance sans perspective sérieuse d’un apurement du passif et d’une reprise de paiements réguliers. La demande présentée à ce titre sera par conséquent rejetée. Sur les demandes accessoires M. [Y] [R] qui succombe, supportera les dépens. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES MAROTTES sis [Adresse 3] [Localité 5] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner M. [Y] [R] à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES MAROTTES sis [Adresse 3] [Localité 5] représenté par son syndic, le cabinet FONCIA MANSART, la somme de 16.911,82 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 21 février 2024 (appels du 1er trimestre 2024 inclus, après répartition de charges de l’exercice 2022 et avant répartition de charges de l’exercice 2023), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure intervenue le 8 octobre 2022 sur la somme de 14.243,46 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ; CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES MAROTTES sis [Adresse 3] [Localité 5] représenté par son syndic, le cabinet FONCIA MANSART, la somme de 904 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 novembre 2022 en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965; CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES MAROTTES sis [Adresse 3] [Localité 5] représenté par son syndic, le cabinet FONCIA MANSART, la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ; REJETTE la demande de délais de paiement présentée par Monsieur [Y] [R] ; CONDAMNE Monsieur [Y] [R] aux dépens ; CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES MAROTTES sis [Adresse 3] [Localité 5] représenté par son syndic, le cabinet FONCIA MANSART, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 NOVEMBRE 2024 par Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT Carla LOPES DOS SANTOS Thibaut LE FRIANT