Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil
MINUTE n°
N° RG 23/02433 - N° Portalis DB2G-W-B7H-IOVU
Section 3
République Française
Au Nom du Peuple Français
JUGEMENT
DU 26 septembre 2024
Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :
E.P.I.C. OPH [Localité 4] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, pris en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]
représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41
PARTIE DEFENDERESSE :
Madame [M] [G], née le 25 Décembre 1996 en YOUGOSLAVIE, demeurant [Adresse 3]
comparante
Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :
Sophie SCHWEITZER : Président
Virginie BALLAST : Greffier
En présence de [S] [X], Auditeur de justice
DEBATS : à l’audience du 06 Juin 2024
JUGEMENT : contradictoire en premier ressort
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE
Par un contrat du 11 juillet 2019, l’office public de l’habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat a donné à bail à Madame [M] [G] un appartement à usage d’habitation situé au 5ème étage du [Adresse 2] à [Localité 4] pour un loyer mensuel initial de 443,13 € avance sur charges comprise.
Des loyers étant demeurés impayés, l’office public de l’habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat a fait signifier à Madame [M] [G] le 9 mai 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2023, l’office public de l’habitat Mulhouse Alsace Agglomération Habitat a fait assigner Madame [M] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement.
Par courrier daté du 30 septembre 2023 et réceptionné le 9 octobre 2023, Madame [M] [G] a donné congé de son bail.
Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties le 9 novembre 2023.
L’affaire a été fixée à l’audience du 13 février 2024, a été renvoyée à une reprise à la demande de l’office public de l’habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat et a été plaidée à l'audience du 6 juin 2024.
A cette audience, l’office public de l’habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat régulièrement représentée, reprend oralement ses conclusions datées du 18 mars 2024 et demande au juge de :
- Constater que le bail a été résilié de plein droit en date du 10 juillet 2023,
- Constater que la demande tendant à l’expulsion de Madame [M] [G] est sans objet,
- Condamner Madame [M] [G] à verser à l’office public de l’habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat à titre d’arriérés de loyer la somme de 4360,56 € augmentée des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,
- Condamner Madame [M] [G] à verser à l’office public de l’habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat la somme de 1237,51 € au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- Condamner Madame [M] [G] à verser à l’office public de l’habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat les loyers et avance sur charges en deniers et quittances à partir du dernier décompte locatif versé aux débats et jusqu’au prononcé du jugement,
- Fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 10 juillet 2023 à la somme de 323,81 € par mois,
- Condamner Madame [M] [G] à verser à l’office public de l’habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat jusqu’à la libération des lieux soit le 9 novembre 2023, l’indemnité d’occupation de 323,81 € par mois,
- Dire que l’indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié,
- Condamner Madame [M] [G] aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris les frais de commandement de payer, soit la somme de 149,09 €, la somme de 7,06 € au titre des frais de recommandé, ainsi qu’à verser à l’office public de l’habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat la somme de 900 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Constater l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir.
L’office public de l’habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat fait valoir que Madame [M] [G] a quitté le logement et qu’un état des lieux de sortie a été établi entre les parties.
Elle affirme que la locataire est redevable d’un arriéré de loyers jusqu’au 9 novembre 2023 ainsi que de la somme de 1237,51 € au titre des dégradations locatives. Elle fonde sa demande au regard de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie ainsi que sur les factures produites. Enfin, elle s’oppose à des délais de paiement sauf si une clause cassatoire est présente.
Madame [M] [G], comparante, expose avoir été au chômage puis avoir exercé des missions intérimaires. Elle ajoute avoir quitté le logement et être actuellement hébergée chez sa mère. Elle indique reconnaitre le montant sollicité par son ancien bailleur mais précise avoir mis en place un premier échéancier de paiement, l’avoir respecté mais que suite à une augmentation des échéances par le bailleur, ne pas avoir été en capacité de l’honorer. Elle précise devoir rembourser également un crédit à la consommation pour une somme mensuelle de 500 € et avoir introduit une demande de surendettement au courant du mois de mars 2024. Elle indique ne pas savoir comment s’acquitter de sa dette locative mais ne pas être en capacité financière de verser plus de 100 € par mois.
L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 25 septembre 2023 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure alors applicable.
Par ailleurs, l’office public de l’habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat (ci-après M2A HABITAT) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 avril 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bail conclu le 11 juillet 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 mai 2023 pour la somme en principal de 3077,02 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 juillet 2023.
Les locaux ayant été libérés le 9 novembre 2023, la demande d’expulsion est devenue sans objet, la requérante indiquant à l’audience abandonner ladite demande.
Sur la demande en paiement
Au titre des loyers et charges
En application des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense.
L’office public de l’habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat produit à l’audience le contrat de location, le décompte individuel de régularisation des charges, le décompte de sortie, le courrier de dénonciation du bail et un décompte des sommes daté du 8 janvier 2024 démontrant que Madame [M] [G] est redevable de la somme de 6370,63 €. Néanmoins, il convient de déduire la somme de 1237,51€ au titre des réparations locatives et les frais de recouvrement (7,06 € + 149,09 €). Dès lors, Madame [M] [G] est redevable de la somme de 4976,97 € au titre des loyers et avance sur charges jusqu’au 9 novembre 2023 et de la régularisation des charges jusqu’au 9 novembre 2023. Il convient de relever que cette somme comprend la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 308 €.
Madame [M] [G], indique à l’audience reconnaitre le montant.
L’office public de l’habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat sollicite dans ces conclusions le paiement des indemnités d’occupation pour la période du 10 juillet 2023 au 9 novembre 2023, cette demande est devenue sans objet puisqu’elle est incluse dans le décompte arrêté au 8 janvier 2024 produit en annexe 13.
Madame [M] [G] sera dès lors condamnée au montant de la somme de 4976,97€, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement, conformément à la demande.
Au titre des dégradations locatives
En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé :
(...)
c - “de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d - “de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.”
Le décret du 26 août 1987 pris pour l’application de ces dispositions rappelle qu’outre la liste de réparations visées en son annexe, “sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.”
Cette obligation perdure pendant toute la durée d'occupation postérieure à la résiliation du bail.
C'est au bailleur qu'il appartient de démontrer l’existence de dégradations et au preneur qu’il revient d’établir que les désordres ont eu lieu à raison des circonstances exonérantes précitées.
En outre, il est rappelé que si la notion de bon état ne signifie pas que les sols, murs et équipements sont en état neuf et si, en droit, le bailleur ne peut prétendre à la remise à neuf de l'appartement, les locataires sont néanmoins tenus de réparer les dégradations sous réserve de la vétusté et de l'usure résultant d'un usage normal.
L’existence de dégradations locatives résulte normalement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.
En l’espèce, Madame [M] [G] a indiqué à l’audience reconnaitre les dégradations.
En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée que le logement était qualifié en état d’usage à l’exception d’une barre de seuil dans la cuisine en état neuf, d’un revêtement de sol dans le dégagement neuf, des murs et revêtement du plafond dans la salle d’eau neufs, d’un WC neuf dans la salle d’eau, d’une barre de seuil et d’un sol lino neufs dans la salle d’eau. Il était également précisé que le plafond du dégagement présentait des tâches noires et que le caoutchouc de la porte de la douche était noir.
Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties le 9 novembre 2023 et des photographies sont jointes audit document. Il ressort de cet état des lieux que les appareils d’éclairage dans la chambre, dans la salle d’eau et dans la cuisine sont vétustes, ainsi que le mur de l’entrée.
De plus des dégradations ont été commises : la porte intérieure de la chambre présente un trou, le caisson du volant roulant dans la chambre présente des trous, le sol de la chambre est troué, le meuble sous l’évier de la cuisine est dégradé, le mur et le revêtement du plafond de la cuisine sont dégradés et tachés, le joint d’étanchéité de l’évier n’a pas été remplacé, le sol lino de la cuisine ainsi que celui du salon présentent des traces de brûlures, le placard de l’entrée est dégradé, la boite aux lettres est dégradée, les joints de la salle d’eau, le plafond et le sol présentent des traces d’humidité et des traces de brûlures. Enfin, sur le balcon on note la présence de fientes de pigeons.
Suite à cet état des lieux, la demanderesse sollicite la somme de 1237,51€ au titre de la remise en état de l’appartement.
Pour justifier de cette somme, il est produit d’une part un décompte des réparations locatives et d’autre part dans le cadre des annexes 8 à 12 différentes factures dont :
- une facture de 1291,30 € au titre de la peinture dans la cuisine et la chambre,
- une facture se rapportant à un remplacement du meuble sous l’évier et du mélangeur dans la cuisine ainsi que le remplacement du mélangeur dans la salle d’eau pour un montant de 861,65 €,
- une facture d’un nettoyage complet du logement d’un montant de 143,77 €,
- une facture d’un montant de 133,53 € concernant le placard dans l’entrée,
- une facture d’un montant de 531,10 € se rapportant à des travaux dans la chambre.
Il ne peut être mis à la charge de la locataire l’intégralité des frais de peinture se rapportant à la cuisine et à la chambre puisque dans la chambre les murs étaient qualifiés d’état d’usage. Par ailleurs, s’il doit être facturé à la locataire le remplacement du meuble sous l’évier, le mélangeur ne peut lui être facturé ainsi que celui de la salle d’eau puisqu’il ne ressort pas de l’état des lieux de sortie que ce dernier a été dégradé par la locataire. Sur le décompte des réparations locatives, la somme se rapportant au débarras de la cave doit être déduite puisque non justifiée ainsi que la somme mise en compte au titre du bouton d’ouverture dans l’entrée. Enfin, il n’est pas contesté par la défenderesse que cette dernière n’a pas restitué un badge, une clé logement simple et une clé verrou logement soit un total de 36 €.
Au vu des éléments exposés ci-dessus, Madame [M] [G] est redevable de la somme totale de 957 € au titre des dégradations locatives avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement s'agissant de dommages et intérêts et non de créances à échéances successives.
Sur la demande de délai de paiement
Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de trois années.
En l’espèce, Madame [M] [G] indique à l’audience avoir des difficultés financières, ne pas être en capacité de verser plus de 100 € par mois, avoir un crédit à la consommation et être à la recherche d’un emploi. Si la situation financière de Madame [M] [G] n’est corroborée par aucun élément, il convient également de constater que la saisine de la commission de surendettement n’est pas justifiée. En l’absence d’élément permettant au tribunal de s’assurer que Madame [M] [G] est en situation de régler sa dette locative, il ne sera pas fait droit à la demande de délai de paiement.
En conséquence, Madame [M] [G] sera déboutée de sa demande.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Madame [M] [G] supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (149,09), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture et les frais de recommandé (7,06 €).
Sur les frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Compte tenu des démarches qu’à dû accomplir le bailleur, il convient d'accorder au demandeur la somme de 400 € au titre des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance.
PAR CES MOTIFS
Le juge chargé des contentieux de la protection,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 juillet 2019 entre l’office public de l’habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat et Madame [M] [G] concernant le logement situé au 5ème étage du [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 10 juillet 2023 et que le contrat de bail s'est donc trouvé résilié à cette date ;
CONSTATE que le logement a été libéré le 9 novembre 2023 ;
CONSTATE que la demande d’expulsion de l’office public de l’habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat est devenue sans objet ;
CONDAMNE Madame [M] [G] à verser à l’office public de l’habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat la somme de 4976,97 € (quatre mille neuf cent soixante-seize euros et quatre-vingt-dix-sept centimes), au titre des loyers et avance sur charges jusqu’au 9 novembre 2023 et de la régularisation des charges jusqu’au 9 novembre 2023, majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
CONDAMNE Madame [M] [G] à verser à l’office public de l’habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat la somme de 957 € (neuf cent cinquante-sept euros) au titre des dégradations locatives, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
REJETTE la demande de délais de paiement présentée par Madame [M] [G] ;
DEBOUTE l’office public de l’habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat du surplus de ses demandes ;
CONDAMNE Madame [M] [G] aux dépens, qui comprendront notamment les frais de recommandé (7,06 €), le coût du commandement de payer (149,09 €), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
CONDAMNE Madame [M] [G] à verser à l’office public de l’habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat une somme de 400 € (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 26 septembre 2024, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .
Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,
