Cour d'appel, 26 septembre 2024. 23/01461

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 23/01461 - N° Portalis DBVH-V-B7H-IZQ5 LM JURIDICTION DE PROXIMITE D'ORANGE 28 mars 2023 RG :22/000267 [O] C/ [L] Grosse délivrée le à Selarl Biscarrat Me Guittard COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 2ème chambre section C ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2024 Décision déférée à la Cour : Jugement du Juridiction de proximité d'ORANGE en date du 28 Mars 2023, N°22/000267 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Mme Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre Laure MALLET, Conseillère Sandrine IZOU, Conseillère GREFFIER : Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 02 Mai 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 04 Juillet 2024 prorogé à ce jour. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTE : Mme [B] [O] née le 22 Mai 1962 à [Localité 4] (ITALIE) [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Emile-Henri BISCARRAT de la SELARL EMILE-HENRI BISCARRAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS INTIMÉ : M. [P] [L] né le 15 Mai 1967 à [Localité 5] [Adresse 2] [Localité 6] (Floride USA) Représenté par Me Frédéric GUITTARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 04 Avril 2024 ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 26 septembre 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour EXPOSE DU LITIGE M. [P] [L] est propriétaire d'un immeuble d'habitation sis [Adresse 1]. Il a donné le logement à bail à Mme [B] [O] le 7 juillet 2009. Par courrier remis en main propre à la locataire le 7 décembre 2020, il a donné « un congé pour reprise » avec échéance au 7 juillet 2021, date de fin de bail. Mme [B] [O] a saisi M. [H], conciliateur de justice. Le 10 juin 2021, le conciliateur a reçu les parties, M. [P] [L] étant représenté par sa mère [D] [M] veuve [L]. Le même jour, un procès-verbal de conciliation a été dressé et signé par les parties. Dans le cadre de la conciliation, un bail mobilité d'une durée de 11 mois a été conclu moyennant une hausse de loyer de 50 €, prenant fin le 7 juin 2022. A l'issue du bail, Mme [B] [O] n'a pas quitté le logement. Le 23 août 2022, un commandement d'avoir à quitter les lieux lui a été signifié. Exposant que Mme [B] [O] n'a pas quitté les lieux, M. [P] [L] a fait assigner Mme [B] [O] (et non Mme [O]) devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2022 et sollicitait notamment à l'audience de : -constater que Mme [B] [O] est occupante sans droit ni titre ; -ordonner son expulsion ; -condamner Mme [B] [O] à verser à M la somme de 793,08 € à titre d'indemnité d'occupation à compter du 7 juin 2022 et ce jusqu'à la libération effective, A titre subsidiaire : -dire et juger que le bail en date du 7 juillet 2009 a été renouvelé par tacite reconduction le 7 juillet 2021 pour une période de 3 années qui expirera le 6 juillet 2024 ; En tout état de cause : -condamner Mme [B] [O] à verser à M. [L] la somme de 960 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant les frais de commandement du 23 août 2022. Par jugement contradictoire du 28 mars 2023, le juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Orange a : -débouté Mme[B] [O] de sa demande tendant au prononcé de la nullité du congé du 28 novembre 2020 ; -débouté Mme [B] [O] de sa demande tendant au prononcé de la nullité du procès-verbal de conciliation du 10 juin 2021 ; -constaté la nullité du commandement d'avoir à quitter les lieux signifié le 23 août 2022 ; -constaté que Mme [B] [O] est occupante, depuis le 8 juin 2022, sans droit ni titre du logement donné à bail par M. [P] [L] situé [Adresse 1] ; -ordonné à Mme [B] [O] de libérer le logement dans le mois de la signification du présent jugement ; -dit qu'à défaut pour Mme [B] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, M. [P] [L] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique -condamné Mme [B] [O] à verser à M. [P] [L] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 793,08 euros, à compter du 8 juin 2022 et jusqu'à la date de libération effective des lieux ; -condamné Mme [B] [O] à verser à M.[P] [L] une somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -condamné Mme [B] [O] aux dépens ; -rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. Par déclaration du 27 avril 2023, Mme [B] [O] a relevé appel de ce jugement. Par ordonnance en date du 23 juin 2023, M. le Premier Président de la cour d'Appel de Nîmes déclarait Mme [B] [O] irrecevable en sa demande de suspension de l'exécution provisoire du jugement rendu le 28 mars 2023 et la condamnait à verser à M.[P] [L] la somme de 300 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Par jugement du 27 juillet 2023, le juge de l'exécution près du tribunal judicaire de Carpentras déboutait notamment Mme [B] [O] de sa demande de délai pour quitter les lieux. Mme [B] [O] a quitté les lieux le 4 septembre 2023. Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 3 avril 2024, auxquelles il est expressément référé, Mme [B] [O] demande à la cour de : Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, Vu les articles du code civil et de procédure civile, -infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près la chambre de proximité d'[Localité 5] le 28 mars 2023 en ce qu'il a : *débouté Mme[B] [O] de sa demande tendant au prononcé de la nullité du congé du 28 novembre 2020 ; *débouté Mme [B] [O] de sa demande tendant au prononcé de la nullité du procès-verbal de conciliation du 10 juin 2021 ; *constaté que Mme [B] [O] est occupante, depuis le 8 juin 2022, sans droit ni titre du logement donné à bail par M. [P] [L] situé [Adresse 1] ; *ordonné à Mme [B] [O] de libérer le logement dans le mois de la signification du présent jugement ; *dit qu'à défaut pour Mme [B] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, M. [P] [L] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique *condamné Mme [B] [O] à verser à M. [P] [L] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 793,08 euros, à compter du 8 juin 2022 et jusqu'à la date de libération effective des lieux ; *condamné Mme [B] [O] à verser à M.[P] [L] une somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -condamné Mme [B] [O] aux dépens ; Et statuant à nouveau : -prononcer la nullité du congé pour reprise délivré par M. [P] [L] le 28 novembre 2020 au titre du bail d'habitation conclu le 6 juillet 2009 ; -prononcer la nullité du procès-verbal de conciliation signé par les parties le 10 juin 2021 ; -constater que le procès-verbal de conciliation ne revêt pas de valeur contractuelle et de force exécutoire ; -dire et juger que M. [P] [L] et Mme [B] [O] demeurent liés par le bail d'habitation conclu le 6 juillet 2009 ; -condamné M. [P] [L] à verser à Mme [B] [O] la somme de 2 000 € en réparation du préjudice moral subi suite à la procédure d'expulsion injustifiée ; -débouter M. [P] [L] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; -condamner M. [P] [L] au paiement de la somme de 3 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 3 avril 2024, auxquelles il est expressément référé, M. [P] [L] demande à la cour de : Vu notamment les articles 25-12, 25-14 et 25-15 de la loi n° 89-462 en date du 06 juillet 1989, Vu l'article L.213-4-3 du code de l'organisation judiciaire Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Carpentras, chambre de proximité d'Orange, en date du 28 mars 2023 en la totalité de ses dispositions, en ce compris la condamnation de Mme [B] [O] au visa de l'article 700 du code de procédure civile ; Y ajoutant, -débouter Mme [B] [O] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, -condamner Mme [B] [O] à verser à M. [P] [L] la somme de 3.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, en ce compris les frais de commandement en date du 23 août 2022. L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 avril 2024. MOTIFS DE LA DECISION : En préliminaire, il y lieu de constater qu'aucune des parties ne remet en cause la nullité du commandement de quitter les lieux puisque l'appelante ne demande pas l'infirmation de cette disposition et que l'intimé sollicite la confirmation. Sur la demande de nullité du congé, Selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. » En outre, en application de l'article 5 de la loi ALUR, modifiant l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le bailleur doit joindre une notice d'information au congé qu'il délivre au locataire en raison de sa décision de reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche ou de vendre le logement. Cette notice d'information rappelle les obligations du bailleur et les voies de recours et d'indemnisation du locataire. Son contenu est précisé en annexe de l'arrêté du 13 décembre 2017. Le texte n'a expressément prévu aucune sanction en cas de non-respect de cette obligation. En l'espèce, le congé a bien été délivré dans le délai de 6 mois. Mme [B] [O] soutient que le congé était irrégulier donc nul pour ne pas avoir comporté de mention relative à la personne bénéficiaire de la reprise d'une part, et pour ne pas avoir comporté l'annexe prévue par l'arrêté du 13 décembre 2017 d'autre part. Elle critique la décision déférée en ce qu'elle a ajouté une condition au texte en l'existence d'un grief. Il est constant que le congé de reprise délivré ne comporte ni le nom du bénéficiaire, ni la notice d'information en annexe. Cependant, et contrairement à ce que soutient l'appelante, les mentions imposées par le législateur l'étant à peine de nullité, il y lieu de faire application des dispositions de l'article 114 du code de procédure civile selon lesquelles la nullité ne sera encourue qu'à charge pour le preneur de prouver le grief que lui cause l'irrégularité même au cas de formalité substantielle ou d'ordre public. Or, en l'espèce, Mme [B] [O] n'invoque ni n'explicite aucun grief, et l'existence et la qualité du bénéficiaire de la reprise ne sont pas plus contestées. Le premier juge a pertinemment relevé par ailleurs que la locataire s'est tournée vers un conciliateur de justice pour trouver une solution amiable avec son bailleur, consignée dans le procès-verbal de conciliation et par la signature d'un bail mobilité. De ce fait, Mme [B] [O] a pu rester dans le bien durant une période relativement longue (11 mois) afin de lui permettre de trouver un logement social. Ainsi, tant l'absence de précision sur le destinataire de la reprise du bien que le défaut d'annexe de la notice au congé notifiée le 7 décembre 2020, n'ont porté atteinte à ses droits de locataire qui les a précisément fait valoir. En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [B] [O] de sa demande tendant au prononcé de la nullité du congé. Sur la demande de nullité du procès-verbal de conciliation, L'appelante fait valoir que le procès-verbal de conciliation est empreint d'illégalité en ce qu'il ne respecte pas les règles d'ordre public inhérentes au bail mobilité puisque le bail mobilité ne peut être conclu que pour une durée minimale d'un mois et une durée maximale de dix mois et qu'elle ne justifie pas d'une quelconque condition particulière lui permettant d'y être éligible. L'analyse du procès-verbal de conciliation signé le 10 juin 2021 et du bail mobilité révèle que ces deux actes forment un tout puisque le bail n'est pas daté et qu'il renvoi s'agissant de l'objet du contrat à la conciliation. Cependant, et pour les mêmes motifs qu'exposés ci-avant, même si le bail mobilité ne respecte pas les dispositions d'ordre public des articles L 25 12 et L 25-14 de la loi du 6 juillet 1989, l'appelante ne démontre aucun grief puisqu'elle a, au contraire, bénéficier d'un large délai supplémentaire pour rester dans les lieux et rechercher un relogement. Pour ces motifs et faute de démonstration d'un grief, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [B] [O] de sa demande tendant au prononcé de la nullité du procès-verbal de conciliation du 10 juin 2021. Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation, Il est constant que le procès-verbal n'a pas été homologué par le juge et qu'il n'a donc pas force exécutoire. Par conséquent, le procès-verbal de conciliation qui englobe le bail mobilité ne peut qu'être qualifié de convention entre les parties au sens de l'article 1101 du code civil. Aux termes de cet accord entre les parties, Mme [B] [O] était en droit de rester dans le logement durant 11 mois supplémentaire, soit jusqu'au 7 juin 2022. Malgré un rappel de la date de fin de ses droits notifiée par le biais du conseil de M. [L], par courrier du 18 mai 2022, Mme [B] [O] n'a pas quitté les lieux le 7 juin 2022. A compter du 8 juin 2022, elle était en conséquence occupante sans droit ni titre du bien jusqu'à sa libération effective le 4 septembre 2023. L'appelante ayant quitté les lieux, la demande d'expulsion est devenue sans objet. En revanche, il y lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné l'appelante à verser à M. [L] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 793,08 € à compter du 8 juin 2022 et jusqu'à la date de libération effective des lieux. Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [B] [O], Mme [B] [O] soutient qu'elle a injustement eu à subir une procédure d'expulsion menée par M. [L] sur la base d'un jugement dénué de tout fondement juridique sérieux, ayant provoqué d'importantes angoisse, craignant d'avoir à quitter du jour au lendemain son domicile. Eu égard à la présente décision, la demande de dommages et intérêts n'est pas justifiée. Par ailleurs, l'intimé n'a fait qu'exécuter un jugement assorti de l'exécution provisoire et alors même que la demande de suspension de l'exécution provisoire de Mme [B] [O] a été déclarée irrecevable et que le juge de l'exécution a débouté l'appelante de sa demande de délai pour quitter les lieux. En conséquence, cette demande sera rejetée. Sur les demandes accessoires, Il y lieu de confirmer le jugement déféré concernant les dépens et les frais irrépétibles de première instance. En application de l'article 696 du code de procédure civile, l'appelante supporterales dépens d'appel. Il n'est pas équitable de laisser supporter à l'intimé ses frais irrépétibles de première d'appel. Il lui sera alloué la somme de 1 200 au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le commandement de quitter les lieux du 23 août 2022 ayant été annulé, l'intimé ne peut solliciter le remboursement de son coût. Il sera débouté de ce chef de demande. PAR CES MOTIFS, LA COUR : Après en avoir délibéré conformément à la loi, Statuant publiquement , contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, Vu l'évolution du litige, Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a ordonné à Mme [B] [O] de libérer le logement dans le mois de la signification du présent jugement et dit qu'à défaut pour Mme [B] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, M. [P] [L] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant, Dit que la demande d'expulsion est devenue sans objet, Déboute Mme [B] [O] de sa demande de dommages et intérêts, Condamne Mme [B] [O] aux dépens d'appel, Condamne Mme [B] [O] à payer à M. [P] [L] la somme de 1 200 € au titre des frais irrépétible d'appel. Déboute M. [P] [L] de sa demande au titre des frais du commandement de quitter les lieux du 23 août 2022. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,