Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/01108 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZD4Q
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 SEPTEMBRE 2024
MINUTE N° 24/02320
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Nous, Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffier, lors des débats, et de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, lors de la mise à disposition.
Après avoir entendu les parties à notre audience du 05 Juillet 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :
ENTRE :
Monsieur [I] [J]
demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
représenté par Me Karine MENIL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB170
ET :
La société L’ADRESSE
dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3]
non comparante, ni représentée
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Nous, Juge des Référés,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 2 juillet 2021, Monsieur [I] [J] a donné à bail à la SARL L'ADRESSE, deux locaux commerciaux situés au bâtiment B du [Adresse 2] à [Localité 3] pour un période de six mois courant entre le 1er juin et le 31 décembre 2021, moyennant un loyer trimestriel de 3.900 euros hors taxes, outre les charges. Le bail a été renouvelé à deux reprises par acte des 15 août 2022 pour un période de six mois courant entre le 1er juillet et le 31 décembre 2022.
Suivant exploit des 27 octobre et 24 novembre 2023, Monsieur [I] [J] a fait délivrer à la SARL L'ADRESSE un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.
Par exploit d’huissier du 19 juin 2024, Monsieur [I] [J] a fait assigner la SARL L'ADRESSE aux fins de :
Vu les dispositions de l’article L.145-5 du code de commerce
Vu l’article 834 du Code de Procédure civile
Vu les pièces versées aux débats,
DECLARER Monsieur [J] recevable et bien fondé en ses demandes Y faisant droit,
CONSTATER que, par l’effet du commandement de payer en date du 27 octobre 2023 lequel est resté infructueux, la clause résolutoire insérée au contrat de bail en date du 15 août 2022 est irrévocablement acquise depuis le, la société L’ADRESSE étant désormais dépourvu de tout droit ou titre d’occupation desdits lieux.En conséquence,
ORDONNER l’expulsion de la SARL L’ADRESSE ainsi que l’expulsion de tout occupant de son chef des lieux loués sis au [Adresse 2] à [Localité 3] DIRE que l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique si besoin est dans les délais légaux et dans les conditions des articles L.411 et L.412-1 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, et que la séquestration du mobilier aux frais, risques et périls de la SARL L’ADRESSE pourra intervenir en vertu et dans les conditions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution. ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues CONDAMNER PAR PROVISION, la SARL L’ADRESSE au paiement de la somme de 36.000,00 HT (43.200,00 € TTC, QUARANTE TROIS MILLE DEUX CENT EUROS TTC) montant des loyers et charges arriérés arrêtées au 2ème trimestre 2024 et à compter du28 novembre 2023 à une indemnité d’occupation trimestrielle de 4.500,00 € HT, soit 5.400,00 € TTC jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés. CONDAMNER la SARL L’ADRESSE au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991. CONDAMNER la SARL L’ADRESSE aux entiers dépens.
L'affaire a été retenue à l'audience des référés du 5 juillet 2024 et la décision mise en délibéré au 9 septembre 2024 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.
Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, la SARL L'ADRESSE n'a pas constitué avocat. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile.
A l’audience, Monsieur [I] [J], représenté par son conseil, a soutenu ses demandes.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, à l’assignation et aux conclusions sus-visées.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'absence de comparution de la SARL L'ADRESSE
Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent
Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En application de l'article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.
Le commandement des 27 octobre et 24 novembre 2023 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figure la somme représentant un arriéré de loyers et charges de 32.400 euros, outre 249,72 euros au titre du coût de l’acte.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la SARL L'ADRESSE, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.
Sur la demande de provision au titre des loyers
Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.
S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment les contrats de location, le commandement de payer des 27 octobre et 24 novembre 2023 et le décompte annexé audit commandement faisant état d'une dette locative actualisée au 31 décembre 2023 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 32.400 euros TTC, étant précisé que le décompte transmis en pièce 5 est identique à celui annexé au commandement. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme.
Sur les demandes accessoires
Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En conséquence, la SARL L'ADRESSE qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Par ailleurs, aux termes de l'article 37 de la Loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.
Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, à payer à l'avocat pouvant être rétribué, totalement ou partiellement, au titre de l'aide juridictionnelle, une somme qu'il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent et le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
Si l'avocat du bénéficiaire de l'aide recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l'Etat. S'il n'en recouvre qu'une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l'Etat.
Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser le bailleur à hauteur de 2.000 euros conformément aux dispositions précitées.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des Référés,
Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;
ORDONNONS l’expulsion immédiate de la SARL L'ADRESSE et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 2 juillet 2021 renouvelé notamment le 15 aout 2022, situés au bâtiment B du [Adresse 2] à [Localité 3], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNONS la SARL L'ADRESSE à payer en deniers ou quittances à Monsieur [I] [J] la somme de 32.400 euros TTC à titre provisionnel, à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2023 ;
CONDAMNONS la SARL L'ADRESSE au paiement d'une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 24 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;
DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;
CONDAMNONS la SARL L'ADRESSE à verser à Monsieur [I] [J] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 37 de la Loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique ;
CONDAMNONS la SARL L'ADRESSE aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer des 27 octobre et 24 novembre 2023 de 249,72 euros ;
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.
AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 09 SEPTEMBRE 2024.
LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT
Tuatahi LEMAIRE Stéphane UBERTI-SORIN
