Cour d'appel, 26 septembre 2024. 21/19773

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 26 SEPTEMBRE 2024 (n° 242/2024, 11 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 21/19773 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEVE3 Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 septembre 2021 -Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) RG n° 18/06897 APPELANTE S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE PLACEMENT LAMDA Immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le n° 403 291 412 Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 11] Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : C1050 Assistée de Me Caroline WOIRIN de WARN AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : P335 INTIMEES S.A.S. CAMAIEU INTERNATIONAL Immatriculée au R.C.S. de Lille Métropole sous le n° 345 086 177 Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 6] S.E.L.A.R.L. MJ VALEM, Représentée par Me [W] [R], mandataire judiciaire, agissant ès qualités de mandataire liquidateur judiciaire de la SAS Camaïeu international, fonction à laquelle il a été désigné par jugement du tribunal de commerce de Lille Métropole en date du 14 avril 2021, demeurant : [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 7] S.E.L.A.S. MJS PARTNERS, Représentée par Me [V] [A], mandataire judiciaire, agissant ès qualités de mandataire liquidateur judiciaire de la SAS Camaïeu international, fonction à laquelle il a été désigné par jugement du tribunal de commerce de Lille Métropole en date du 14 avril 2021, demeurant : [Adresse 9] [Localité 6] Représentées par Me Romain LESUEUR, avocat au barreau de Paris, toque : A0292 S.E.L.A.R.L. AJC Prise en la personne de Maître [Y] [O] et Maître [E] [J] es qualités d'administrateurs judiciaires de la SAS Camaïeu international [Adresse 2] [Localité 8] Défaillante S.E.L.A.R.L. BCM Prise en la personne de Maître [D] [G] es qualités d'administrateur judiciaire de la SAS Camaieu international [Adresse 10] [Localité 11] Défaillante INTERVENANTE S.C.P. BTSG2 Représentée par Me [T] [M], mandataire judiciaire, es qualités de liquidateur judiciaire de la société Camaïeu international, succédant àla SELARL MJ Valem associés représentée par Me [W] [R] précédemment liquidateur judiciaire de la société Camaïeu international, fonction à laquelle il a été désigné par ordonnance du tribunal de commerce de Lille Métropole en date du 10 mai 2022 [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 7] Représentée par Me Romain LESUEUR de l'AARPI PREMIERE LIGNE, avocat au barreau de Paris, toque : A0292 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 11 décembre 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, Mme Sandra Leroy, conseillère Mme Marie Girousse, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre,et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCEDURE Selon acte notarié du 27 juillet 2011, la SCI DE PLACEMENT LAMDA a consenti à la société CAMAIEU INTERNATIONAL un bail commercial d'une durée de douze années courant à compter du 1er octobre 2011 portant sur divers locaux situés au rez-de-chaussée, au 1er étage et au sous-sol d'un immeuble en copropriété édifié [Adresse 4], en contrepartie du versement d'un loyer annuel de 250.000 € HT et HC, pour l'exercice d'une activité de « prêt à, porter femme et accessoires s'y rapportant sous l'enseigne "CAMAIEU" ». Par acte du 20 mars 2017, la société CAMAIEU INTERNATIONAL a donné congé au bailleur pour la date du 30 septembre 2017 correspondant au terme de la deuxième période triennale. Un état des lieux contradictoire a été effectué par les parties le 28 septembre 2017. A cette occasion, les clefs des locaux ont été restitués au bailleur. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 avril 2018, le conseil de la société CAMAIEU INTERNATIONAL a mis en demeure la SCI DE PLACEMENT LAMDA de lui restituer le dépôt de garantie de 63.637,79 € et de lui payer la somme de 38.015,82 € correspondant selon elle à un trop-versé de loyer résultant de l'application de la clause contractuelle d'indexation. Par ailleurs, elle a contesté être redevable d'une facture de charges locatives émises par le bailleur pour des travaux. Par lettre officielle du 20 avril 2018, le conseil de la SCI DE PLACEMENT LAMDA a contesté les réclamations de la société CAMAIEU INTERNATIONAL. Par acte du 25 mai 2018, la société CAMAIEU INTERNATIONAL a fait assigner la SCI DE PLACEMENT LAMDA devant le tribunal de grande instance de Paris, devenu tribunal judiciaire, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes susvisées. Par jugement du tribunal de commerce de Lille du 25 mai 2020, la société CAMAIEU INTERNATIONAL a été placée en redressement judiciaire. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 juillet 2020, la SCI DE PLACEMENT LAMDA a déclaré une créance de 113.738,23 € au passif de la procédure collective. Le SELARL MJ Valem associés prise en le personne de Me [W] [R], ès-qualités de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société Camaïeu international, la SELAS MJS Partners représentée par Me [V] [A], ès-qualités de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société CAMAIEU INTERNATIONAL, la SELARL AJC représentée par Me [Y] [O] et Me [E] [J] ès-qualités d'administrateurs judiciaires au redressement judiciaire de la société Camaieu international et la SELARL BCM prise en la personne de Me [D] [G], ès-qualités d'administrateur judiciaire d'administrateur judiciaire au redressement judiciaire de la société CAMAIEU INTERNATIONAL, sont intervenus volontairement devant le tribunal judiciaire. Par jugement du 14 avril 2021, le tribunal de commerce de Lille a converti le redressement judiciaire de la société CAMAIEU INTERNATIONAL en liquidation judiciaire. Par jugement du 23 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : - ordonné d'office la révocation de l'ordonnance de clôture du juge de la mise en état en date du 11 décembre 2020 ; - ordonné la clôture de la mise en état le 9 juin 2021 ; - dit la SELARL MJ Valem associés prise en la personne de Me [W] [R], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Camaieu international et la SELAS MJS Partners représentée par Me [V] [A], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société CAMAIEU INTERNATIONAL, recevables en leur intervention volontaire ; - ordonné la mise hors de cause de la SELARL AJC représentée par Me [Y] [O] et Me [E] [J], ès-qualités d'administrateurs judiciaires au redressement judiciaire de la société Camaieu international et de la SELARL BCM prise en la personne de Me [D] [G] ès-qualités d'administrateur judiciaire au redressement judiciaire de société CAMAIEU INTERNATIONAL ; - condamné la SCI DE PLACEMENT LAMDA à payer à la SELARL MJ Valem associés prise en la personne de Me [W] [R], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société CAMAIEU INTERNATIONAL, et à la SELAS MJS Partners représentée par Me [V] [A], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société CAMAIEU INTERNATIONAL, la somme de 63.637,79 € correspondant au dépôt de garantie constitué par la société CAMAIEU INTERNATIONAL, outre les intérêts de retard au taux légal à compter du 18 avril 2018 ; - rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCI DE PLACEMENT LAMDA tirée de l'acquisition d'une prescription triennale faisant partiellement obstacle à l'action de la société CAMAIEU INTERNATIONAL aux fins de paiement d'un trop-versé de loyer ; - débouté la SELARL MJ Valem associés prise en la personne de Me [W] [R], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société CAMAIEU INTERNATIONAL, et la SELAS MJS Partners représentée par Me [V] [A], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Camaieu international, de leurs demandes aux fins de voir dire réputée non écrite la clause d'indexation stipulée dans le bail commercial du 27 juillet 2011 et aux fins de condamnation de la SCI DE PLACEMENT LAMDA au paiement d'un trop-versé de loyer de 38.015,82 € augmenté des intérêts aux taux légal ; - condamné la SCI DE PLACEMENT LAMDA à payer à la SELARL MJ Valem associés prise en la personne de Me [W] [R], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Camaieu international, et la, SELAS MJS Partners représentée par Me [V] [A], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société CAMAIEU INTERNATIONAL, la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté la SELARL MJ Valem associés prise en la personne de Me [W] [R], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société CAMAIEU INTERNATIONAL , et à SELAS MJS Partners représentée par Me [V] [A], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société CAMAIEU INTERNATIONAL, du surplus de leurs demandes ; - débouté la SCI DE PLACEMENT LAMDA de l'ensemble de ses demandes ; - condamné la SCI DE PLACEMENT LAMDA aux dépens de l'instance, dont distraction au profit de Me Romain Lesueur conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Par déclaration du 15 novembre 2021, la SCI DE PLACEMENT LAMDA a interjeté appel du jugement. Par ordonnance du 10 mai 2022, le juge commissaire du tribunal de commerce de Lille a désigné la SCP BTSG prise en la personne de Me [T] [M] en qualité de liquidateur judiciaire de la société CAMAIEU INTERNATIONAL en remplacement de la la SELARL MJ Valem associés prise en la personne de Me [W] [R]. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 8 novembre 2023. MOYENS ET PRETENTIONS Par conclusions déposées le 04 juillet 2022, la SCI de Placement Lamda, appelante, demande à la cour de : - déclarer la SCI DE PLACEMENT LAMDA recevable et bien fondée en son appel ; Y faisant droit, - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : *condamné la SCI DE PLACEMENT LAMDA à payer à la SELARL MJ Valem associés prise en la personne de Me [W] [R], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société CAMAIEU INTERNATIONAL, et à la SELAS MJS Partners représentée par Me [V] [A], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société CAMAIEU INTERNATIONAL, la somme de 63.637,79 € correspondant au dépôt de garantie constitué par la société CAMAIEU INTERNATIONAL, outre les intérêts de retard au taux légal à compter du 18 avril 2018, *rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCI DE PLACEMENT LAMDA tirée de l'acquisition d'une prescription triennale faisant partiellement obstacle à l'action de la société CAMAIEU INTERNATIONAL aux fins de paiement d'un trop-versé de loyer, *condamné la SCI DE PLACEMENT LAMDA à payer à la SELARL MJ Valem associés prise en la personne de Me [W] [R], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Camaieu international, et la SELAS MJS Partners représentée par Me [V] [A], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société CAMAIEU INTERNATIONAL, la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, *débouté la SCI DE PLACEMENT LAMDA de l'ensemble de ses demandes, *condamné la SCI DE PLACEMENT LAMDA aux dépens de l'instance, dont distraction au profit de Me Romain Lesueur conformément à l'article 699 du code de procédure civile. - le confirmer pour le surplus. Statuant à nouveau sur les chefs du jugement critiqués, - déclarer acquis à la SCI DE PLACEMENT LAMDA le montant du dépôt de garantie actuellement en sa possession à hauteur de 63.637,79 Euros, - débouter les intimés de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, - fixer la créance de la SCI DE PLACEMENT LAMDA au passif de la SAS Camaieu international à la somme totale de 113.738,23 euros correspondant à : *63.637,79 euros au titre du dépôt de garantie conservé, *45.100,44 euros au titre des charges et des pénalités de retard impayées, *5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile - ordonner la compensation si nécessaire, - condamner tous contestants aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par conclusions déposées le 7 octobre 2022 , la SELARL MJ Valem associés représentée par Me [W] [R] et la SELAS MJS Partners représentée par Me [A], pris en leur qualité de liquidateurs judiciaires de la société CAMAIEU INTERNATIONAL, intimée, demandent à la cour de : - rejeter toute demande, fins et conclusions de la SCI DE PLACEMENT LAMDA - déclarer recevable l'intervention volontaire de la SCP BTSG représentée par Me [T] [M] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Camaïeu international par suite de l'ordonnance du tribunal de commerce de Lille Métropole du 10 mai 2022, - mettre hors de cause la SELARL MJ Valem associés prise en la personne de Me [W] [R], - confirmer le jugement rendu le 23 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Paris sauf à substituer la SCP BTSG représentée par Me [T] [M] en lieu et place de la SELARL MJ Valem associés représentée par Me [W] [R] en qualité de liquidateur judiciaire, et à l'exception de sa demande de condamnation au titre de l'indexation illicite et la capitalisation des intérêts au titre de la restitution du dépôt de garantie : En conséquence, - infirmer partiellement le jugement déféré en ce qu'il a : - débouté la SELARL MJ Valem associés prise en la personne de Me [W] [R], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société CAMAIEU INTERNATIONAL, et la SELAS MJS Partners représentée par Me [V] [A], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société CAMAIEU INTERNATIONAL, de leurs demandes aux fins de voir dire réputée non écrite la clause d'indexation stipulée dans le bail commercial du 27 juillet 2011 et aux fins de condamnation de la SCI DE PLACEMENT LAMDA au paiement d'un trop-versé de loyer de 38.015,82 € augmenté des intérêts aux taux légal, - rejeté la demande de capitalisation des intérêts pour la créance résultant de la conservation indue du dépôt de garantie, Statuant à nouveau, - ordonner que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, et en conséquence condamner la SCI de Placement lamda à leur paiement, - réputer non écrite la clause d'indexation stipulée dans le bail commercial du 27 juillet 2011, - condamner la SCI DE PLACEMENT LAMDA au paiement d'un trop-versé de loyer de 38.015,82 € augmenté des intérêts aux taux légal, Ou à titre subsidiaire, dire que l'indexation devait s'appliquer annuellement à la date anniversaire du contrat de bail, l'indice de base étant le dernier indice connu à la date de prise d'effet du bail. En tout état de cause, - condamner la SCI DE PLACEMENT LAMDA à verser à la société CAMAIEU INTERNATIONAL, prise en la personne de ses liquidateurs judiciaires, la SELAS MJS Partners représentée par Me [V] [A] et la SCP BTSG représentée par Me [T] [M], la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SCI DE PLACEMENT LAMDA aux entiers dépens de première instance et d'appel. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. MOTIFS DE L'ARRÊT Sur la procédure: Il résulte de l'ordonnance rendue le 10 mai 2022 par le juge commissaire du tribunal de commerce de Lille que désormais c'est la SCP BTSG prise en la personne de Me [T] [M] qui représente la société CAMAIEU INTERNATIONAL en qualité de liquidateur judiciaire de cette société. Sur la demande relative à l'indexation du loyer Aux termes de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier 'est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision'. Ce texte n'interdit pas que pour la première année la période de variation soit inférieure à un an si c'est la même durée de variation qui est appliquée à l'indice. L'action aux fins de voir déclarer une clause non écrite en application de ce texte n'est pas prescriptible. En revanche, l'action en répétition d'indu d'une somme perçue en exécution d'une clause d'indexation réputée non écrite est prescriptible. Bien que le jugement déféré ait rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription triennale invoquée par la SCI DE PLACEMENT LAMDA en observant que cette dernière ne précise pas les dispositions légales sur lesquelles elles se fondent, en appel, cette société ne cite toujours pas le texte dont elle se prévaut, se contentant faire état de 'la loi Pinel', laquelle ne prévoit une prescription triennale que pour les baux d'habitation. S'agissant des baux commerciaux, c'est la prescription biennale qui s'applique pour les dispositions relatives au statut des baux commerciaux, à défaut, c'est la prescription quinquennale de droit commun résultant de l'article 2224 du code civil qui s'applique. Il en résulte qu'un locataire ne peut demander la restitution de sommes versées plus de cinq ans avant sa demande ni contester le jeu de l'indexation plus de cinq ans avant sa demande, de sorte que la créance de restitution ne peut être calculée sur la base du loyer initial mais doit l'être sur celle du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription. En l'espèce, l'assignation en remboursement de trop versé résultant de la clause d'indexation du bail a été délivrée par la société CAMAIEU INTERNATIONAL le 25 mai 2018, de sorte qu' il ne peut être réclamé le remboursement de sommes versées avant le 25 mai 2013 et que la créance éventuelle de restitution ne peut être calculée que sur la base du montant du loyer payé à cette date . Dès lors, il est inopérant de faire valoir que la première indexation calculée le 1er janvier 2012 en exécution du bail ne serait pas valable. Au demeurant, s'agissant de la clause prévoyant la première indexation, selon laquelle à la date du 1er janvier 2012 ' le loyer exigible lors de la prise de possession sera ajusté en fonction de l'évolution de l'indice du coût de la construction, l'indice de base étant le dernier indice connu lors de cette prise de possession, l'indice de comparaison le dernier indice connu au 31 décembre 2011", le jugement déféré a relevé à juste titre par des motifs auxquels il convient de renvoyer, que la société CAMAIEU INTERNATIONAL ne démontrait pas que cette clause organiserait la distorsion prohibée par l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, le compte produit ne précisant pas l'index qui a été appliqué. S'agissant des indexations effectuées après le 1er janvier 2012, la clause du bail selon laquelle 'par la suite, le loyer sera ajusté chaque année le 1er janvier, l'indice de base étant le dernier indice connu au 31 décembre 2011, l'indice de comparaison celui du même trimestre calendaire des année suivantes' prévoit une période de variation de l'indice égale à la durée s'écoulant entre chaque révision conformément aux dispositions de l'article L. 112-1 précité . En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société CAMAIEU INTERNATIONAL de ses demandes aux fins de voir dire réputée non écrite la clause d'échelle mobile du bail et aux fins de voir condamner la bailleresse à lui restituer un trop-perçu de loyer. Par ailleurs, la société CAMAIEU INTERNATIONAL ne rapporte pas la preuve de son affirmation selon laquelle la bailleresse n'aurait pas appliqué la clause d'indexation lorsqu'elle jouait à la baisse, ce qui est d'ailleurs démenti par les pièces produites. . Le contrat s'imposant aux parties conformément aux dispositions de l'article 1134 dans sa rédaction applicable au contrat en cause, il n'y a pas lieu de modifier la clause d'indexation du bail. La demande subsidiaire formée sur ce point, sera donc rejetée. Sur les demandes de la SCI DE PLACEMENT LAMDA A juste titre et par une motivation à laquelle il convient de se référer, le jugement déféré a refusé de donner effet à la lettre de la bailleresse du 26 juillet 2011 dispensant la société CAMAIEU INTERNATIONAL de la charge des grosses réparations, dont les termes n'ont pas été repris dans le contrat de bail notarié du 27 juillet 2011 constituant la dernière manifestation de volonté des parties. Le bail ayant été conclu avant l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, les parties pouvaient librement convenir de la répartition des charges de travaux entre elles. Il n'est pas discuté qu'en l'espèce, la façade est une partie commune de l'immeuble conformément à l'article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Or, concernant les parties communes, le paragraphe 13 du bail , "Parties communes et charges", du bail du 27 juillet 2011, stipule notamment : "13.1 : Le PRENEUR devra acquitter l'ensemble des charges de fonctionnement de l'immeuble, il devra rembourser au BAILLEUR toutes charges acquittées par ce dernier et afférentes aux lieux loués et spécialement toutes fournitures et prestations relatives aux lieux loués et parties communes de l'immeuble, qui comprendront notamment, et sans limitation, les dépenses suivantes : (...) - les frais d'entretien, de maintenant totale, de réparation des équipements et des parties communes y compris les grosses réparations prévues par l'article 606 du code civil, de ravalement et/ou de réfections extérieures ayant un caractère obligatoire, (...)". Selon cette stipulation, applicable aux frais de ravalement et de réfections extérieures supportés par la bailleresse, ces frais sont à la charge du preneur seulement lorsqu'il sont obligatoires, cette stipulation spéciale propre au ravalement et aux réfections extérieures déroge à la stipulation générale du premier alinéa du paragraphe 13 selon laquelle la bailleresse remboursera sans limitation à la bailleresse toutes les charges acquittées relatives aux lieux loués. Le jugement déféré, à la motivation duquel il convient de se référer, a considéré à juste titre que ni le courrier adressé par le syndic de l'immeuble le 4 novembre 2015 ni le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 2 décembre 2015, mentionnant dans les 'affaires courantes de gestion' le projet d'écrire un courrier à la mairie afin que le propriétaire du bâiment A procède au ravalement de la façade sur cour, n'ont conféré un caractère obligatoire au ravalement en l'absence d'injonction admninistrative ou de démonstration que le précédent ravalement est intervenu plus de dix ans auparavant. De même, il n'est pas établi que les autres travaux de réfection extérieurs visés dans la facture dont se prévaut la bailleresse seraient obligatoires, de sorte qu'ils ne peuvent être mis à la charge de la locataire. Enfin s'agissant du poste 'démolition et mise à la décharge du plafond en baculat rendu dangereux par dégâts des eaux récents' pour lequel aucun prix n'est précisé, aucune pièce ne démontre la réalité du dégât des eaux et ses conséquences. En l'absence d'élèments de preuve quant à la détérioration du local loué et aux frais exposés pour y remédier, il n'y a pas lieu à indemnisation de ce chef de la bailleresse. Dès lors qu'il n'est pas établi que la facture de 35.389,20 € TTC dont la bailleresse demande la prise en compte au passif de la société CAMAIEU INTERNATIONNAL correspondrait à des travaux incombant à cette dernière, il convient de confirmer le jugement et de rejeter la demande aux fins de voir inscrire cette somme au passif de la locataire. La SCI DE PLACEMENT LAMDA sollicite la fixation au passif de la société CAMAIEU INTERNATIONAL des sommes de 5.482 € et 4.229,24 €, qui sont comprises dans le montant de 45.100,44 € figurant au titre de 'dette locative' dans sa déclaration de créance, en se fondant sur la clause du bail selon laquelle en cas de retard de paiement du loyer ou des charges le preneur devra une indemnité mensuelle de retard de 2 % de la somme due. Cependant, la pénalité appliquée au montant de la facture de travaux de ravalement n'est pas due puisque cette somme n'est elle-même pas due. Par ailleurs, ainsi que l'observe à juste titre le jugement déféré, il n'est pas produit de décompte exact des sommes ainsi réclamées, les indications contenues dans les conclusions de l'intimée étant trop générales et vagues sans précision ni justification des montants et dates de paiement servant de base de calcul aux indemnités réclamées. La demande n'étant toujours pas justifiée en appel, elle sera rejetée également. Au demeurant, à les supposer justifiées dans leur calcul, les sommes réclamées auraient été manifestement excessives au regard des circonstances de l'espèce et du retard de la bailleresse dans la restitution du dépôt de garantie. Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande en paiement d'indemnité de retard. La SCI DE PLACEMENT LAMDA sera déboutée de sa demande aux fins de voir fixer sa créance de charges et pénalités au passif de la société CAMAIEU INTERNATIONAL à la somme de 45.100,44 € comprenant des charges et indemnités de retard. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie, Selon l'article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. Selon l'article 1147 du même code dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat de bail en cause, le débiteur est condamné, s'il y a lieu au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexcution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. Selon l'article 1149 du même code dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 et le principe de la réparation intégrale du préjudice, les dommages et intérêts dus au créancier sont de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé sans qu'il en résulte pour lui ni perte ni profit. Il résulte de la combinaison de ces textes et principe que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur, que cependant, tenu d'évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition. Le contrat de bail du 27 juillet 2011 stipule notamment que le preneur est tenu de tenir les lieux loués en bon état et d'effectuer toutes les réparations nécessaires, sans aucune distinction, y compris les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil et celles dues à la vétusté, qu'il doit les rentre tel en fin de bail (3.2), qu'il devra rendre 'en bon état de réparation et d'entretien les lieux loués, et devra acquitter le montant des réparations qui pourraient être dues' (10.2). Afin de permettre l'évaluation du préjudice pouvant résulter pour le bailleur d'un manquement du preneur à son obligation d'entretien, le contrat de bail prévoit une procédure spécifique (10.2) selon laquelle l'état des lieux d'entrée correspond à l'état de l'immeuble loué après réalisation des travaux d'aménagement convenus et 'au plus tard le jour de l'expiration de la location, il sera procédé contradictoirement à l'état des lieux-ou par défaut par voie d'huissier-qui comportera le relevé des réparations à effectuer incombant au preneur', lequel 'règlera directement au bailleurle montant des réparations suivant le devis établi par l'architecte du bailleur'. En l'espèce, il est produit un état des lieux contradictoire de sortie manuscrit d'une page et demie effectué le 28 septembre 2017 , dont il ressort que les locaux sont globalement en bon état. Il est notamment observé que les cloisons et murs du rez-de-chaussée et du premier étage sont propres mais 'à peindre', que le 2ème étage est en état d'abandon aucun travaux n'ayant été réalisés, que le sous-sol accessible par une trappe avec une échelle est resté dans son état d'origine. Or, il ne ressort pas des plans et projets de plan produits comme ayant été annexés au contrat de bail , que la locataire aurait été censée réaliser des travaux au sous-sol ou au second étage, pour lequel il est simplement mentionné que les baies vitrées doivent être remplacées par des ventelles. Dès lors, il ne peut être reproché au preneur de rendre ces locaux dans leur état d'origine. L'état des lieux mentionne que l'élevateur PMR et la trémie correspondantes ont est implanté à 4 mètres environ de l'emplacement sur les plans annexés au bail. La locataire fait valoir que ce décalage accepté par la bailleresse a été imposé par les contraintes de charges des équipements, l'emplacement initialement convenu présentant des risques pour la solidité du bâtiment. S'agissant des dégradations alléguées qui résulteraient d'un dégât des eaux elles ne sont pas mentionnées dans l'état des lieux contradictoire et sont simplement évoquées dans un devis dont se prévaut la bailleresse qui ne peut constituer la preuve d'un manquement de la locataire à son obligation d'entretien. Contrairement aux stipulations du bail, le relevé de réparations locatives à réaliser et le devis correspondant n'ont pas été réalisés, formalité substantielle qui aurait permis d'identifier les travaux nécessaires et leur montant précis. S'agissant notamment du décalage reproché de l'élévateur PMR , aucun élément ne permet de démontrer que ce déplacement serait préjudiciable et nécessiterait des travaux modificatifs. Il ressort des pièces produites que les locaux restitués le 1er octobre 2017 ont été donnés à bail par la SCI DE PLACEMENT LAMDA à la société ADENTAL GROUPE par contrat de bail du 7 juillet 2017 pour une entrée dans les lieux dès le 1er octobre 2017 et que la bailleresse n'a donc pas effectué de travaux de réparation des locaux à ses frais. Elle se prévaut de la franchise de loyer de 110.000 € qu'elle a consenti à sa nouvelle locataire 'à titre de participation aux travaux d'installation' , à condition que cette dernière lui produise dans un délai de six mois les factures acquittées d'un montant minimum de 300.000 € afin d'établir la réalisation des 'travaux convenus'. Or, le descriptif des travaux d'installation convenus pour l'activité du nouveau preneur, soit celle de 'centre de soins', n'est pas produit, de sorte qu'il n'est pas démontré que ces travaux résulteraient de l'état des lieux restitués plutôt que de la nécessité de réaménager les locaux à la nouvelle activité exercée. Il ressort de ces éléments que la SCI DE PLACEMENT LAMDA ne rapporte pas la preuve dont elle a la charge qu'elle aurait subi un préjudice résultant de l'état dans lequel les locaux lui ont été restitués par la société CAMAIEU INTERNATIONAL. Il convient, en conséquence, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a condamné à restituer le montant du dépôt de garantie, soit 63.637,79 € à la société CAMAIEU INTERNATIONALE représentée par son liquidateur judiciaire, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 avril 2018. Il convient de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts. Sur les autres demandes Il convient de confirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives à l'exécution provisoire, aux frais irrépétibles et aux dépens. La SCI de placement Lamda qui succombe en son appel sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel ainsi qu'à payer une somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes seront rejetées. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement rendu le 23 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Paris (RG n° 18/6897) en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la société BTSG représentée par Me M. [M] es qualités de liquidateur judiciaire de la société Camaïeu International du surplus de leurs demandes ; Y ajoutant, Dit que les intérêts au taux légal sur la somme de 63.637,79 € dus par la SCI DE PLACEMENT LAMDA à la société BTSG représentée par Me M. [M] es qualités de liquidateur judiciaire de la société CAMAIEU INTERNATIONAL échus au moins pour une année entière produiront intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil et condamne la SCI DE PLACEMENT LAMDA à payer ces intérêts ; Déboute la SCI DE PLACEMENT LAMDA de l'ensemble de ses demandes notamment celle aux fins de voir fixer sa créance au passif de la société CAMAIEU INTERNATIONAL à la somme totale de 113.738,23 euros (comprenant 45.100,44 € au titre de la dette locative , 63.637,79 € au titre du dépôt de garantie conservé et 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile) ; Déboute la société BTSG représentée par Me M. [M] es qualités de liquidateur judiciaire de la société CAMAIEU INTERNATIONAL de sa demande subsidiaire aux fins de voir dire que l'indexation du loyer prévu dans le contrat de bail en cause devrait s'appliquer annuellement à la date anniversaire du contrat de bail avec pour indice de base le dernier indice connu à la date de prise d'effet du bail ; Condamne la SCI DE PLACEMENT LAMDA à payer à à la société BTSG représentée par Me M. [M] es qualités de liquidateur judiciaire de la société CAMAIEU INTERNATIONAL la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette les autres demandes ; Condamne la SCI DE PLACEMENT LAMDA aux dépens de la procédure d'appel avec distraction au profit de Me N. Corbiere, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La greffière, La présidente,