Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]
REFERENCES : N° RG 24/01587 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3UK
Minute : 24/785
Monsieur [W] [K]
Monsieur [I] [F] [K]
C/
Madame [R] [V]
Monsieur [X] [V]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 août 2024 ;
Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 24 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEURS :
Monsieur [W] [K],
demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
comparant en personne
Monsieur [I] [F] [K],
demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
comparant en personne
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Madame [R] [V],
demeurant [Adresse 7]
[Adresse 7] - [Localité 8]
non comparante, ni représentée
Monsieur [X] [V],
demeurant [Adresse 7]
[Adresse 7] - [Localité 8]
non comparant, ni représenté
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2018, Monsieur [W] [K] et Monsieur [I] [F] [K] ont donné à bail à Madame [R] [V] et Monsieur [X] [V] un logement situé [Adresse 7] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 1.175 euros, et 50 euros de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2023, Monsieur [W] [K] et Monsieur [I] [F] [K] ont fait signifier à Madame [R] [V] et Monsieur [X] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3.967,46 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par notification électronique du 22 septembre 2023, Monsieur [W] [K] et Monsieur [I] [F] [K] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice en date du 2 février 2024, Monsieur [W] [K] et Monsieur [I] [F] [K] ont fait assigner Madame [R] [V] et Monsieur [X] [V] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [R] [V] et Monsieur [X] [V], dès que le délai légal sera expiré, ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux à vos frais, risques et périls, condamner solidairement Madame [R] [V] et Monsieur [X] [V] au paiement des sommes suivantes :la somme principale de 5.291,75 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation courus à ce jour avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à l’entière libération des lieux, la somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 6 février 2024.
À l'audience du 24 juin 2024, Monsieur [W] [K] et Monsieur [I] [F] [K], représentés, maintiennent leurs demandes dans les termes de leur acte introductif d’instance.
Monsieur [W] [K] et Monsieur [I] [F] [K] soutiennent, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [R] [V] et Monsieur [X] [V] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer du 22 septembre 2023. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [W] [K] et Monsieur [I] [F] [K] soulignent qu’il n’y a pas de reprise du versement intégral du loyer courant.
Madame [R] [V] et Monsieur [X] [V], régulièrement assignés à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 29 août 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Madame [R] [V] et Monsieur [X] [V], assignés à l'étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 6 février 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, Monsieur [W] [K] et Monsieur [I] [F] [K] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, les demandes de Monsieur [W] [K] et Monsieur [I] [F] [K] aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur la demande en paiement
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er mars 2018, du commandement de payer délivré le 22 septembre 2023 et du décompte de la créance au 13 décembre 2023 que Monsieur [W] [K] et Monsieur [I] [F] [K] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Conformément à la clause du contrat de bail, à l’article 16, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [R] [V] et Monsieur [X] [V] à payer à Monsieur [W] [K] et Monsieur [I] [F] [K] la somme de 5.291,75 euros, au titre des sommes dues au 13 décembre 2023, terme de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Ce texte dispose désormais, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.
Dès lors, le nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, 13 juin 2024, n°24-70.002).
Aussi, lorsque le bail a été conclu antérieurement à la loi nouvelle ou n’a pas été renouvelé postérieurement à celle-ci, et qu’il fixe contractuellement un délai accordé au locataire pour apurer sa dette de deux mois à compter du commandement de payer, ce délai de deux mois reste applicable.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, à l’article 14, qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges, dans un délai de deux mois, après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 22 septembre 2023.
Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 22 novembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er mars 2018 à compter du 23 novembre 2023.
Il convient, par conséquent, d'ordonner l'expulsion de Madame [R] [V] et Monsieur [X] [V] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 novembre 2023, Madame [R] [V] et Monsieur [X] [V] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [R] [V] et Monsieur [X] [V] à son paiement à compter de 23 novembre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.
La clause de solidarité présente au bail ne vise pas explicitement la solidarité au paiement de l’indemnité d’occupation. Monsieur et Madame [V] ne peuvent donc être tenus solidairement au paiement de l’indemnité d’occupation. Toutefois, ayant concouru ensemble à la réalisation du dommage, ils seront condamnés in solidum.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [R] [V] et Monsieur [X] [V] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il convient également de condamner in solidum Madame [R] [V] et Monsieur [X] [V] à payer à Monsieur [W] [K] et Monsieur [I] [F] [K] la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de Monsieur [W] [K] et Monsieur [I] [F] [K] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er mars 2018 entre Monsieur [W] [K] et Monsieur [I] [F] [K] d'une part, et Madame [R] [V] et Monsieur [X] [V] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 7] à [Localité 8], sont réunies à la date du 23 novembre 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [R] [V] et Monsieur [X] [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due in solidum par Madame [R] [V] et Monsieur [X] [V] à compter du 23 novembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE solidairement Madame [R] [V] et Monsieur [X] [V] à payer à Monsieur [W] [K] et Monsieur [I] [F] [K] la somme de 5.291,75 euros (cinq mille deux cent quatre-vingt-onze euros et soixante-quinze centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 13 décembre 2023, échéance de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
CONDAMNE solidairement Madame [R] [V] et Monsieur [X] [V] à payer à Monsieur [W] [K] et Monsieur [I] [F] [K] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 13 décembre 2023, échéance de janvier 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,
CONDAMNE in solidum Madame [R] [V] et Monsieur [X] [V] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation, ainsi que le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
CONDAMNE in solidum Madame [R] [V] et Monsieur [X] [V] à payer à Monsieur [W] [K] et Monsieur [I] [F] [K] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE JUGE
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