Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Aude LACROIX
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Yves FARRAN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 22/04323 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXCNA
N° MINUTE :
1-2024
JUGEMENT
rendu le vendredi 27 septembre 2024
DEMANDERESSE
Madame [I] [Z], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne assistée de Me Yves FARRAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0376
DÉFENDERESSE
Société 1001 VIE HABITAT - SA HLM, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 juin 2024
Délibéré le 27 septembre 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier
Décision du 27 septembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/04323 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXCNA
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 20 février 2015 à effet le 26 février suivant, la société LOGEMENT FRANCILIEN, aux droits de laquelle intervient La société 1001 VIES HABITAT, a donné à bail à Madame [I] [Z] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 501,11 euros, outre 162,49 euros de provision sur charges.
Se plaignant de troubles de jouissance et considérant que l’appartement était indécent, Madame [I] [Z] a mis en demeure la société 1001 VIES HABITAT, le 21 octobre 2020, de mettre en conformité le local poubelles et de réduire les nuisances sonores de la porte d’entrée, tous deux situés à proximité de son logement.
Par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2021, Madame [I] [Z] a fait assigner la société 1001 VIES HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
La condamnation de la société 1001 VIES HABITAT, à titre principal, à réaliser les travaux de mise aux normes du local poubelles et des portes d’accès à l’immeuble, sous astreinte de 50 euros par jours de retard à compter du jugement, subsidiairement, à la reloger dans un appartement de surface, loyer et quartier équivalents, sous astreinte de 50 euros par mois de retard à compter du jugement,Sa condamnation à lui payer une indemnité de 18250 euros (soit 250 euros par mois depuis son entrée dans les lieux, octobre 2021 inclus), somme à parfaire, en réparation du trouble de jouissance,Sa condamnation à lui communiquer les décomptes de charges des années 2017 à 2021, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement,Sa condamnation à lui restituer les sommes indûment réglées au titre des charges d’ascenseur depuis 2017,Sa condamnation à lui verser 5000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,Sa condamnation à lui payer 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 25 août 2020 de 429,20 euros.
Après renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 février 2022. Par jugement avant-dire droit du 2 mai 2022, l’action de Madame [I] [Z] a été jugée recevable et une expertise judiciaire a été ordonnée. L’expert a rendu son rapport en date du 4 octobre 2023.
Puis, après renvoi, l’affaire a été à nouveau appelée et retenue à l’audience du 19 juin 2024.
A cette audience, Madame [I] [Z] a été assistée de son conseil et a fait viser des conclusions soutenues oralement, par lesquelles elle a sollicité :
La condamnation de la société 1001 VIES HABITAT à supprimer le local poubelles et à en construire un nouveau en conformité au règlement sanitaire départemental de Paris et de l’arrêté du 31 janvier 1986 sur la sécurité incendie des immeubles d’habitation, ainsi qu’à effectuer un traitement insecticide de l’appartement et à procéder à son nettoyage, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant le jugement,Sa condamnation à effectuer les travaux préconisés dans l’expertise judiciaire, à savoir le remplacement des entrées d’air de la chambre et du séjour par de nouvelles d’une performance de Dnew+Ctr supérieure à 38dB, le remplacement de la porte d’entrée du logement par une nouvelle 5 points avec un affaiblissement acoustique minimum de 42Db, remplacement du groom de la porte d’entrée de l’immeuble de telle sorte à éviter le bruit de choc en fin de course, l’installation d’une sonnette à la porte d’entrée de l’appartement, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du jugement,Sa condamnation à lui payer 13325,30 euros au titre des frais de repas arrêtés au 31 mai 2024, 12000 euros au titre du mobilier et des équipements, 46988,03 euros au titre du préjudice de jouissance en raison des nuisances acoustiques depuis la prise à bail et de l’insalubrité liée à l’infestation de blattes venant du local poubelles, relié au logement par la gaine VMC, outre 20000 euros au titre du préjudice moral et physique, Sa condamnation à la reloger provisoirement dans l’attente de la réalisation des travaux, à titre principal, dans le logement proposé le 15 février 2024 par Maître [F], sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du jugement, subsidiairement, à lui payer 200 euros par jour à compter du jugement pour les frais d’hébergement et de repas jusqu’à sa réintégration,Le rejet des prétentions de la société 1001 VIES HABITAT,Sa condamnation à lui payer 25000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.
La société 1001 VIES HABITAT a été représentée à l’audience utile et a fait viser des écritures soutenues oralement. Elle a sollicité de :
Déclarer irrecevables les demandes indemnitaires portant sur une période antérieure au 31 mars 2018 en raison de la prescription, Au fond, le rejet à titre principal des prétentions de Madame [I] [Z], subsidiairement, la réduction du montant de l’indemnité pour préjudice de jouissance à un maximum du tiers du loyer pour la période allant du mois de septembre 2022 au 23 novembre 2023 correspondant à la date de proposition de logement faite à la locataire,Sa condamnation à lui payer la somme de 15136,93 euros d’arriéré de loyers et charges, tel qu’actualisé au 10 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse,La compensation des sommes dues entre les parties, La conservation par chaque partie de la charge des frais irrépétibles et des dépens.
L'affaire a été mise en délibéré au 27 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Au visa de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. En outre, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.
Sur la prescription
Aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Il est admis en matière de bail d’habitation que le nouveau de délai de prescription réduit à 3 ans est applicable aux baux en cours à compter du 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi Alur du 24 mars 2014, dans les conditions fixées à l’article 2222 du Code civil (Civ. 3ème, 6 avril 2023, n°22-13.778).
En l’espèce, l’assignation étant du 31 mars 2021, Madame [I] [Z] est irrecevable à solliciter une indemnisation éventuelle pour la période antérieure au 31 mars 2018.
Sur le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur et ses conséquences
Sur l’indécence
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 indique que le logement doit permettre une aération suffisante et que les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements soient en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.
Ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.
Le fait que le preneur ait accepté le logement en l'état ne décharge nullement pas le bailleur de son obligation de délivrance (Ccass civ 3ème 18 février 2014 n°12.13-271).
En l'espèce, le rapport d’expertise judiciaire du 4 octobre 2023 fait état de « la présence d’insectes ou de rongeurs » dans l’appartement et le local poubelles adjacent (page 14). C’est ainsi que l’expert constate « la présence de plusieurs blattes au plafond du local (poubelles) » (page 15). Il ajoute que « le sol de l’appartement est jonché de cadavres de blattes. Toutes les pièces sont concernées (…). Des blattes vivantes sont également présentes dans les différentes pièces » (page 16). L’expert conclut « à un taux d’infestation important aussi bien dans le local poubelles que dans l’appartement (…). L’appartement ne nous paraît pas pouvoir être occupé avant traitement, car il constitue un risque pour la santé de Madame [I] [Z] (…). L’appartement peut aujourd’hui être considéré comme insalubre » (page 17). Sur l’origine de l’infestation, l’expert relève que « la gaine située en cuisine (de l’appartement) est en liaison directe avec le local poubelles (…) (et) signale la présence de nombreux cafards dans les gaines » (page 18). L’expert conclut que « les défauts constatés permettent d’expliquer la présence de cafards dans l’appartement de Madame [I] [Z], puisqu’il est en communication avec le local poubelles » (page 18). Il ajoute qu’en « l’absence de mise en conformité du local poubelles, le logement de Madame [I] [Z] ne peut pas être occupé » (page 21).
En outre, l’expert note dans son rapport que « l’appartement de Madame [I] [Z], situé en rez-de-chaussée, est particulièrement exposé aux bruits intérieurs avec les nombreux passages dans le hall, dans le local poubelles adjacent à sa cuisine » (page 26). Il conclut que « les désordres acoustiques sont avérés » (page 26). Sur l’origine des désordres, l’expert indique que « les caractéristiques acoustiques de la porte existante (d’entrée de l’appartement) nous ont paru tout à fait insuffisantes » (page 26). Il ajoute que concernant la « porte d’entrée extérieure (de l’immeuble), la retenue de la porte est insuffisante » (page27). Il conclut que « l’ensemble de ces défauts concernent des équipements à la charge du bailleur » (page 27).
En conséquence, il est établi que le logement pris à bail par Madame [I] [Z] est indécent au vu de la présence de nuisibles, d’une ventilation inadaptée et d’un excès de bruit. Ces désordres imputables à la société 1001 VIES HABITAT sont de nature à porter atteinte à la santé de la locataire, en raison notamment « des allergies transmises par les blattes » comme le précise le certificat médical du 10 novembre 2022. Dans le même sens, le certificat médical du 17 novembre 2022 stipule que « la pathologie chronique (de la société 1001 VIES HABITAT) est fortement liée à un environnement insalubre avec exposition à des nuisibles, particulièrement délétères pour cette patiente ».
Sur les sanctions de l’indécence
En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément.
En matière d'indécence en particulier, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer.
Par ailleurs, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Sur l’injonction de travaux
Il ressort du rapport d’expertise du 4 octobre 2023 que le local poubelles n’est pas en conformité avec le règlement sanitaire départemental de Paris et l’arrêté du 31 janvier 1986 sur la sécurité incendie des immeubles d’habitation. La société 1001 VIES HABITAT sera donc condamnée à mettre le local poubelles avec la réglementation en vigueur. Sur les travaux à effectuer, l’expert ne se positionne pas s’agissant des deux hypothèses envisagées par le bailleur (page 35) et le juge ne dispose pas de la compétence technique pour apprécier laquelle des deux hypothèses éviterait le risque d’un renouvellement des désordres constatés. Il sera toutefois relevé que l’hypothèse de deux locaux poubelles dont l’usage serait laissé à la discrétion des locataires, ferait courir le risque que l’actuel local poubelles, manifestement sous-dimensionné au vu des relevés du rapport d’expertise, continue en pratique d’être utilisé par eux comme un unique local poubelle, ce qui ne pourrait que renouveler les désordres à l’origine du présent litige.
Face à l’infestation de blattes, l’expert préconise en outre, « une fois que le problème de non-conformité du local poubelles aura été réglé » (page 22), qu’il soit procédé à un traitement insecticide de l’appartement au moyen de « 4 interventions successives » (page 23), ainsi qu’à son nettoyage complet. La société 1001 VIES HABITAT y sera en conséquence condamnée.
Pour réduire le bruit constaté dans l’appartement, l’expert préconise le remplacement des entrées d’air de la chambre et du séjour par de nouvelles d’une performance de Dnew+Ctr supérieure à 38dB, le remplacement de la porte d’entrée du logement par une nouvelle 5 points avec un affaiblissement acoustique minimum de 42Db et remplacement du groom de la porte d’entrée de l’immeuble de telle sorte à éviter le bruit de choc en fin de course (page 37). La société 1001 VIES HABITAT y sera en conséquence condamnée.
En revanche, l’installation d’une sonnette à la porte d’entrée de l’appartement, bien qu’opportune, ne viserait pas à résoudre un des désordres constatés dans l’expertise du 4 octobre 2023 au titre de l’indécence. Cette demande sera donc rejetée.
Compte tenu de l’ampleur des travaux nécessaires, l’expert estime la durée des travaux de mise ne conformité du local poubelles à 6 mois (page 35 in fine). En conséquence, l’obligation de faire sera à exécuter dans un délai de neuf mois à compter de la signification de la présente décision. Elle sera assortie d'une astreinte, provisoirement fixée à 30 euros par jour de retard et ce sur une durée de six mois.
Sur les demandes indemnitaires
S’agissant du trouble de jouissance, il ressort du bilan d’intervention du 28 août 2020 que la présence de blattes dans l’immeuble date au moins de cette période. Il sera toutefois relevé, sur ce même registre, que l’entreprise de désinsectisation n’a pas pu intervenir à plusieurs reprises dans l’appartement pris à bail par Madame [I] [Z] entre 2019 et 2022. En outre, il est constant que l’inadaptation de la ventilation de l’appartement reliée au local poubelles, et que les insuffisantes insonorisations tant de la porte d’entrée du logement que de la porte d’entrée de la résidence existaient déjà au moment de la conclusion du contrat de bail le 20 février 2015. Dans ce contexte, il ressort des écritures de Madame [I] [Z] qu’elle a quitté le logement en août 2022 (page 13), période à laquelle elle a également cessé de payer ses loyers et charges. Au vu de la date de la prescription fixée préalablement au 31 mars 2018, le trouble de jouissance s’est donc prolongé pendant au moins 4 ans et au moins 2 ans s’agissant de l’infestation de blattes. Il sera donc alloué à Madame [I] [Z] la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, correspondant à une restitution mensuelle de loyers à cette hauteur sur la période du trouble.
S’agissant de préjudice matériel, Madame [I] [Z] produit de nombreuses factures de livraisons de repas à partir d’août 2022 jusqu’à mai 2024. Elles ne concernent pas tous les repas qui ont été pris sur la période, ce qui induit que Madame [I] [Z] a pu s’alimenter selon un autre procédé que la livraison de repas. Elle ne justifie pas non plus des frais d’hôtellerie qu’elle allègue. Par ailleurs, Madame [I] [Z] ne produit aucun élément de nature à étayer de la valeur du mobilier qui était présent dans l’appartement ni de la réalité qu’elle s’en soit effectivement débarrassé, alors que l’expert ne préconisait dans son rapport du 4 octobre 2023 de ne détruire que les appareils électroménagers. Dans ces conditions, son préjudice matériel sera justement réparé au travers d’une indemnité de 1000 euros.
Sur le préjudice moral, il ressort des pièces versées aux débats, notamment des certificats médicaux, que Madame [I] [Z] a particulièrement souffert des désordres relevés dans l’appartement pris à bail comme des négligences de son bailleur pour y mettre un terme. En conséquence, il lui sera alloué une indemnité de 1000 euros au titre du préjudice moral.
Au final, il sera alloué à Madame [I] [Z] la somme de 5000 euros de dommages et intérêts.
Sur le relogement
Le relogement du locataire n'est pas prévu par la loi du 6 juillet 1989. Il est seulement envisagé dans des cas plus graves ou le logement est non seulement indécent mais aussi insalubre ou dangereux parce qu'il menace ruine. Pour protéger la santé ou la sécurité d'occupants de tels logements, l'article L. 521-1 du code de la construction et de l'habitation met à la charge des propriétaires une obligation d'hébergement ou de relogement, en fonction du degré d'insalubrité ou de péril, le tout étant conditionné à un arrêté du maire ou du préfet assorti d'une interdiction temporaire ou définitive d'habiter.
Il est admis que dans le cas d’un logement loué non conforme aux dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, aucune disposition légale n'oblige le bailleur à fournir un autre logement au locataire, ce dernier pouvant seulement exiger l'exécution des travaux de mise en conformité (CA Besançon, 16 déc. 2003, n° 2003-229228).
En l’espèce, il n’a été pris aucun arrêté du maire ou du préfet assorti d'une interdiction temporaire ou définitive d'habiter.
En conséquence, la demande de relogement sera rejetée. La demande subsidiaire d’indemnisation des frais d’hébergement et de repas pendant la durée des travaux sera tout autant rejetée car étant purement hypothétique à ce stade.
Sur la demande reconventionnelle en paiement de l’arriéré de loyers et de charges
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.
En matière d’indécence, il est admis que le locataire ne peut pas profiter d'une indécence pour suspendre le paiement de son loyer, sauf s'il est dans l'impossibilité d'utiliser les lieux (CA Amiens, 1re ch., 21 oct. 2010, n° 09/02465).
En l’espèce, le rapport d’expertise du 4 octobre 2023 expose notamment que « l’appartement ne nous paraît pas pouvoir être occupé avant traitement » (page 17). Ce caractère impropre à l’habitation du logement est repris à plusieurs reprises dans ledit rapport. Pour conclure ainsi, l’expert a effectué plusieurs visites de l’appartement, la première datant du 27 juin 2022.
En conséquence, Madame [I] [Z] a pu valablement suspendre le paiement des loyers et des charges à compter du mois d’août 2022. Par suite, la demande reconventionnelle de la société 1001 VIES HABITAT en paiement de l’arriéré de loyers et charges sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.
Il serait inéquitable de laisser à la charge des locataires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 3000 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE la société 1001 VIES HABITAT à procéder aux travaux suivants tels que ressortant du rapport d'expertise du 4 octobre 2023, dans le délai de neuf mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte provisoirement fixée à 30 euros par jour de retard et ce sur une durée de six mois :
- La mise en conformité du local poubelles par rapport au règlement sanitaire départemental de Paris et à l’arrêté du 31 janvier 1986 sur la sécurité incendie des immeubles d’habitation,
- Le traitement insecticide de l’appartement et son nettoyage à l’issue des travaux portant sur le local poubelles,
- Le remplacement des entrées d’air de la chambre et du séjour de l’appartement par de nouvelles d’une performance de Dnew+Ctr supérieure à 38dB,
- Le remplacement de la porte d’entrée du logement par une nouvelle 5 points avec un affaiblissement acoustique minimum de 42Db,
- Le remplacement du groom de la porte d’entrée de l’immeuble ;
CONDAMNE La société 1001 VIES HABITAT à payer à Madame [I] [Z] la somme 5000 euros de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la société 1001 VIES HABITAT à payer à Madame [I] [Z] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société 1001 VIES HABITAT aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du rapport d’expertise ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
