Texte intégral
Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Tel : [XXXXXXXX01]
N° RG 24/00714 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-752W6
N° de Minute :
JUGEMENT
DU : 17 Octobre 2024
[K] [O]
C/
[N] [E]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT CONTRADICTOIRE
du 17 Octobre 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
M. [K] [O]
né le 24 Juin 1953 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [N] [E]
né le 07 Juillet 1988 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]
comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 SEPTEMBRE 2024
Virginie VANDESOMPELE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 17 OCTOBRE 2024, date indiquée à l'issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 23 juillet 2015, M. [K] [O] a consenti un bail d’habitation à M. [N] [E] sur un logement situé au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 457 euros révisable.
Par acte de commissaire de justice du 28 février 2024 M. [K] [O] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.827,53 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [N] [E] le 29 février 2024.
Par acte de commissaire de justice signifié le 2 mai 2024, le bailleur a assigné M. [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer pour demander de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
à titre principal de voir constater la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en vertu de l’article 1741 du code civil et des articles 7 g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ; ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que tous occupants de son chef, et ce en la forme légale avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; condamner le défendeur au paiement : à titre prévisionnel des loyers et charges échus selon décompte soit la somme de 2.586,44 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024 ; d’une indemnité d’occupation irrégulière égale au montant du loyer et charges soumise aux mêmes variations et ce à compter de la date de résiliation qui sera retenue par le tribunal, jusqu’à la date de son départ effectif des lieux ; de la somme de 650 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;de tous les dépens du procès en vertu de l’article 696 du code de procédure civile et notamment du coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l’assignation et des dépens subséquents à la présente instance.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 mai 2024.
À l'audience du 5 septembre 2024, M. [K] [O], assisté de son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er septembre 2024, s'élève désormais à 3.565,42 euros, frais de commissaire de justice et de notification inclus.
Il indique que le locataire n’a effectué qu’un seul règlement depuis sa proposition de mettre en place des virements de 1.000 euros afin de régulariser ses impayés locatifs et qu’en conséquence il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.
M. [N] [E], présent à l’audience, indique que ses difficultés financières sont liées à sa séparation, qu’il a deux crédits en cours mais qu’il a mis en place un échéancier de 1.000 euros par mois afin de régulariser sa dette auprès du bailleur. Il souhaite rester dans le logement et, précisant qu’il peut payer 500 euros par mois en plus du loyer, il sollicite des délais de paiement.
Le tribunal a donné connaissance aux parties du diagnostic social et financier.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
M. [K] [O] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 28 février 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1.827,53 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 avril 2024.
Par ailleurs, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, au vu du dernier décompte locataire, M. [N] [E] a repris le paiement des loyers courants au jour de l’audience en procédant au versement de la somme de 1.000 euros sur le compte du bailleur le 16 août 2024 et justifie d’un reste à vivre de 1.600 euros par mois, selon ses déclarations à l’audience. Le locataire a sollicité la suspension des effets de la résiliation du bail à l’audience et l’octroi de délai de paiement. Le bailleur s’est opposé à l’octroi de délais de paiement au locataire.
Dès lors, en dépit de l’opposition du bailleur de voir octroyer des délais de paiement, M. [N] [E] en ayant repris le paiement des loyers courants avant l’audience remplit les conditions afin de se voir octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation, selon les modalités définies ci-après.
En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.
En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur l’indemnité d’occupation
Aux termes de l'article 1382 du code civil, dans sa version alors applicable, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 482.49 euros.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [K] [O] ou à son mandataire.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er du code civil, dans sa version alors applicable, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1315 du code civil, dans sa version alors applicable, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l’espèce, M. [K] [O] verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 1er septembre 2024, M. [N] [E] lui devait la somme de 3.565,42, échéance de septembre incluse.
Il convient de déduire de cette somme celles de 107,42 euros, 129,57 euros, 23,81 euros et de 72,22 euros facturées au titre des frais de commissaire de justice et de notification à la CCAPEX et à la préfecture, lesquels sont pris en compte dans les dépens.
M. [N] [E] ne remettant pas en cause le montant de cette dette, il sera condamné à payer la somme de 1.827,53 euros au bailleur (après déduction des frais non justifiés), avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024 et à compter de la signification pour le surplus (après déduction des frais non justifiés), soit pour la somme de 1.404,87 euros.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [N] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [N] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation, de la notification à la préfecture.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [K] [O] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 juillet 2015 entre M. [K] [O] et M. [N] [E] concernant le logement situé au [Adresse 4] est résilié depuis le 30 avril 2024,
CONDAMNE M. [N] [E] à payer à M. [K] [O] la somme de 1.827,53 euros au bailleur (après déduction des frais non justifiés), au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2024, échéance de mars non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, soit la somme de 1.404,87 euros,
AUTORISE M. [N] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 5 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 500 euros (cinq cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [N] [E],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 avril 2024,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [N] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [N] [E] sera condamné à verser à M. [K] [O] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 482,49 euros (quatre cent quatre-vingt-deux euros et quarante-neuf centimes) et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNE M. [N] [E] à payer à M. [K] [O] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [N] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
