Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 04
N° RG 23/00724 - N° Portalis DBZS-W-B7H-W2JY
JUGEMENT DU 31 JANVIER 2025
DEMANDEURS :
M. [M] [Z]
[Adresse 8]
[Localité 6]
représenté par Me Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/8687 du 03/08/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LILLE)
Mme [A] [K] épouse [Z]
[Adresse 8]
[Localité 6]
représentée par Me Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE
DEFENDEURS :
Mme [E] [V]
Bénéficiaire de l’aide juridicitonnelle totale numéro 2023/002805 du 20 mars 2023
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentée par Me Marion GIRAUD, avocat au barreau de LILLE
M. [Y] [U]
[Adresse 1]
[Localité 6]
défaillant
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente
Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente
Assesseur : Laurence RUYSSEN, Vice- Présidente
GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier
DEBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 Février 2024.
A l’audience publique du 04 Novembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 13 Janvier2025 et prorogé au 31 Janvier 2025.
Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré
JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 31 Janvier 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte authentique de vente en date du 18 mars 2022, M. [M] [Z] et Mme [A] [K] épouse [Z], ci-après les époux [Z] ou les acquéreurs, ont fait l'acquisition auprès de M. [Y] [U] et de Mme [E] [V], ci-après les vendeurs, d'une maison à usage d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 6] au prix de 115.000 euros.
Soutenant avoir appris, postérieurement à la vente, l'existence d'un empiètement ayant donné lieu à un jugement rendu le 5 mars 2019 à l'encontre des vendeurs, avoir constaté le mauvais état de la charpente ainsi que le fait que les canalisations devaient être débloquées, par courrier recommandé en date du 1er juillet 2022, les époux [Z] ont mis en demeure les vendeurs d'avoir à leur régler la somme de 25.000 euros en réduction du prix de vente.
En l'absence de réponse, suivant exploit délivré les 18 et 20 janvier 2023, M. [M] [Z] et Mme [A] [K] épouse [Z] ont fait assigner M. [Y] [U] et Mme [E] [V] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d'indemnisation de leur préjudice.
Régulièrement assigné à étude, M. [Y] [U] n'a pas constitué avocat.
Les parties ont fait notifier leurs dernières écritures par voie électronique le 31 octobre 2023 pour les époux [Z] et le 12 décembre 2023 pour Mme [E] [V].
La clôture des débats est intervenue le 21 février 2024 et l'affaire fixée à l'audience du 4 novembre 2024.
* * * *
Aux termes de leurs dernières écritures, les époux [Z] demandent au tribunal de :
Vu les articles 1112-1 et suivants, 1130 et suivants du code civil,
- débouter M. [Y] [U] et Mme [E] [V] de l'ensemble de leurs demandes,
- juger que M. [Y] [U] et Mme [E] [V] ont manqué à leur obligation d'information pré-contractuelle et fait preuve de réticence dolosive lors de la vente de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6],
- juger M. [Y] [U] et Mme [E] [V] solidairement responsables des préjudices par eux subis du fait de cette réticence dolosive,
- condamner solidairement M. [Y] [U] et Mme [E] [V] à leur verser la somme de 25.000 euros en réparation de leur préjudice financier et moral,
- condamner solidairement M. [Y] [U] et Mme [E] [V] à verser à Maître Craynest la somme de 2.400 euros au titre de l'article 700°2 du code de procédure civile,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner solidairement M. [Y] [U] et Mme [E] [V] aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières écritures, Mme [E] [V] demande au tribunal de :
Vu les dispositions des articles 1112-1 du code civil,
- vu l'accord des parties, la condamner solidairement avec M. [Y] [U] à la prise en charge du coût des travaux de démolition du mur,
- dire que les époux [Z] devront réaliser les travaux dans un délai de deux mois suivant la réception des fonds,
- dire M. [Y] [U] et Mme [E] [V] libérésde toute obligation envers M. [H] à compter de l'envoi des fonds,
- lui accorder ainsi qu'à M. [Y] [U] un délai de paiement de 48 mois pour s'acquitter de cette obligation,
- débouter les époux [Z] de leurs demandes plus amples et contraires,
- A titre subsidiaire, ramener la condamnation à l'article 700 à de plus justes proportions et la prononcer solidairement avec M. [Y] [U],
- laisser à la charge des époux [Z] leurs frais et dépens.
Pour l'exposé des moyens des parties, il sera fait application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile et procédé au visa des dernières conclusions précitées.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il y a lieu de dire qu'une demande tendant à "dire et juger" ne constitue pas une prétention en justice devant être tranchée par le tribunal mais simplement un exposé des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.
Sur la qualification du jugement
M. [Y] [U] n'ayant pas constitué avocat et la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire, conformément à l'article 474 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable, et bien fondée.
Sur la responsabilité des vendeurs
L'article 1112-1 du code civil prévoit que :
" Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ".
Conformément à l'article 1130 du code civil, le dol est un vice du consentement lorsqu'il est de telle nature que, sans lui, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Le dol est défini par l'article 1137 du même code comme le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Le dol est une cause de nullité relative du contrat. Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extra-contractuelle.
En l'espèce, les époux [Z] reprochent à leurs vendeurs de ne pas les avoir informés de l'existence d'un empiètement lequel a donné lieu à une procédure judiciaire. Ils indiquent que, s'ils avaient eu connaissance de cette information, ils n'auraient pas offert le même prix.
Mme [E] [V] ne conteste pas que l'information n'a pas été donnée aux acquéreurs, précisant l'avoir toutefois portée à la connaissance de l'agent immobilier. Elle admet ainsi être redevable, avec M. [Y] [U], son ancien conjoint, de la valeur des travaux destinés à supprimer l'empiètement.
L'acte de vente stipule, en page 7, que :
" Le VENDEUR garantit l'ACQUEREUR contre le risque d'éviction conformément aux dispositions de l'article 1626 du code civil.
A ce sujet le VENDEUR déclare :
" qu'il n'existe à ce jour aucune action ou litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété,
" qu'il n'y a eu aucun empiètement sur le fonds voisin,
" que le BIEN ne fait l'objet d'aucune injonction de travaux (….) ".
Il est acquis qu'en réalité, il existait, suite à des travaux réalisés par M. [J], précédent propriétaire, une situation d'empiètement sur le mur privatif du fonds voisin appartenant à M. [F] [H].
Par jugement en date du 5 mars 2019, le tribunal de grande instance de Lille a notamment :
- dit que sur le plan signé les 4 août et 26 décembre 2014 annexé au procès verbal de bornage et de reconnaissance de limite dressé par la SARL Cornille Filez, la partie C-D du mur est privative et appartient à M. [F] [H], propriétaire de la parcelle située [Adresse 4] à [Localité 6] et cadastrée section CL n°[Cadastre 2],
- ordonné en conséquence à M. [Y] [U] et Mme [E] [V] de faire supprimer l'empiètement sur la partie C-D du mur de M. [F] [H] dans un délai de deux mois qui commencera à courir au jour où le jugement aura acquis force de chose jugée,
- précisé, pour faciliter l'exécution du jugement, que le mur à supprimer est celui constitué de briques récentes, de part et d'autre de la cheminée en briques anciennes, tel qu'il est visible sur les clichés 2, 3, 4 et 8 des annexes 3.1 et 3.2 du rapport de M. [C] [R] du 7 octobre 2016 rendu suite à l'ordonnance de référé du président du tribunal de grande instance de Lille du 28 juillet 2015,
- précisé que la suppression de l'empiètement suppose l'achèvement des travaux, en ce compris l'enlèvement des gravats et le nettoyage du chantier,
- assorti cette obligation d'une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant quatre mois à la charge de M. [Y] [U] et Mme [E] [V] (…).
Dans le cadre de cette instance, M. [Y] [U] et Mme [E] [V] étaient tous deux représentés par un conseil et le jugement leur était contradictoire. Il leur a été signifié le 15 avril 2019 par acte d'huissier remis en personne. Ils avaient ainsi parfaitement connaissance de la situation d'empiètement et des travaux qu'ils devaient réaliser pour y mettre fin.
Ces travaux n'ont pas été exécutés de sorte que, par jugement du 28 octobre 2020, le juge de l'exécution a liquidé l'astreinte provisoire sur une période de trois mois et condamné M. [Y] [U] et Mme [E] [V] à payer à M. [F] [H] la somme de 13.500 euros. Une nouvelle astreinte provisoire de 150 euros a été fixée à compter de l'expiration d'un délai de un mois suivant la notification de la décision et pendant un délai de quatre mois.
Il ne ressort ni du compromis de vente ni de l'acte de vente que les acquéreurs auraient été informés de l'existence de cet empiètement et de la nécessité de faire réaliser des travaux pour y remédier. Il a au contraire été déclaré dans l'acte de vente qu'il n'existait aucun empiètement, aucune action en cours et aucune injonction de travaux.
Mme [E] [V] admet que cette information n'a pas été donnée aux acquéreurs et elle ne peut se retrancher derrière l'éventuelle responsabilité de l'agence immobilière dès lors que, en leur qualité de vendeurs, ils étaient tenus de délivrer personnellement cette information qui doit être considérée comme déterminante du consentement des acquéreurs. En effet, il est évident que s'ils avaient eu connaissance de la nécessité de faire procéder à des travaux destinés à mettre fin à l'empiètement, les époux [Z] auraient fait deviser le montant de ces travaux et négocié une réduction du prix de vente.
La responsabilité des vendeurs est donc pleinement engagée.
Les époux [Z] réclament la somme de 25.000 euros en réparation de leur préjudice financier et moral. Ils incluent dans cette somme celle de 8.410 euros correspondant au coût des travaux qu'ils vont devoir réaliser. Ils évoquent également le fait que les travaux vont durer plusieurs jours et troubler leur tranquillité en occasionnant des nuisances sonores et qu'en outre ils ont appris que la charpente était totalement pourrie et à refaire et que les canalisations étaient totalement bloquées et devaient être réparées. Ils ajoutent subir un préjudice moral mettant en avant leur situation précaire, étant bénéficiaires uniquement des allocations familiales et parents de trois enfants. Enfin, ils indiquent qu'ils sont angoissés à l'idée de devoir régler une somme de 18.000 euros au titre de la liquidation de l'astreinte.
Mme [E] [V] ne conteste pas devoir, avec M. [Y] [U], s'acquitter du montant des travaux à réaliser. Elle s'oppose en revanche à toute indemnisation supplémentaire faisant valoir qu'il n'est versé aucun justificatif s'agissant de la charpente et des canalisations, qu'il n'est pas démontré l'existence d'un trouble de jouissance pas plus que d'un préjudice moral. Elle ajoute que les époux [Z] ne sont aucunement concernés par la liquidation de l'astreinte.
Sur ce, il est produit un devis de l'entreprise ARMBAT daté du 31 mai 2022 d'un montant de 8.410,44 euros pour la démolition du mur en brique existant et la maçonnerie d'un nouveau mur. Si les consorts [Z] évoquent dans leurs conclusions le fait que le prix des travaux va augmenter, ils produisent toutefois un autre devis, plus récent puisque daté du 11 février 2024, qui démontre le contraire, les travaux étant chiffrés à 8.240,16 euros. Il convient ainsi de retenir que les travaux seront de l'ordre de 8.300 euros.
Comme l'indique à juste titre la défenderesse, il n'est versé aux débats aucun justificatif s'agissant de la charpente et des canalisations et il n'est d'ailleurs développé aucune argumentation juridique sur ce point de sorte qu'il ne peut en être tenu compte dans l'évaluation du préjudice.
De la même manière, il ne peut être tenu compte d'une possible liquidation de l'astreinte provisoire fixée par le juge de l'exécution dans sa décision du 28 octobre 2020 laquelle ne concerne que M. [Y] [U] et Mme [E] [V].
Ensuite, il n'est produit aucune pièce permettant de justifier l'existence d'un préjudice de jouissance pendant le temps nécessaire à la réalisation des travaux alors que d'une part la durée des travaux n'est pas précisé et que d'autre part les époux [Z] indiquent ne pas vivre dans la maison au motif qu'ils n'ont pu achever leurs travaux, ce qui semble sans lien avec la découverte de l'empiètement qui concerne uniquement l'extension à l'arrière de l'habitation.
Pour le reste, il ne peut être contesté que la découverte de l'empiètement et de l'absence de réalisation des travaux par les vendeurs a causé du tracas aux époux [Z] lesquels ont dû faire appel à une entreprise afin de deviser les travaux et engager une action judiciaire en l'absence de réponse des vendeurs à leur demande de règlement amiable, ce qui caractérise l'existence d'un préjudice moral.
Dans ces conditions, il convient d'allouer aux époux [Z] la somme de 10.300 euros à titre de dommages et intérêts.
L'acte de vente prévoit que les vendeurs sont engagés solidairement de sorte que M. [Y] [U] et Mme [E] [V] seront condamnés solidairement, comme sollicité, à verser cette somme aux époux [Z].
Il n'est nullement justifié d'imposer aux époux [Z] un délai de deux mois à compter de la réception des fonds pour réaliser les travaux, la réalisation de ces travaux intéressant les rapports entre eux et le voisin, propriétaire du fonds empiété.
En outre, M. [H] étant tiers à l'instance, la demande formée par Mme [E] [V] est irrecevable.
Sur les délais de paiement
L'article 1343-5 du code civil prévoit que :
" Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondants aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment "
En l'espèce, Mme [E] [V] sollicite des délais de paiement de 48 mois pour s'acquitter de sa dette.
Elle justifie de ce qu'elle bénéficie d'un dossier de surendettement, de ce qu'elle perçoit le RSA, les allocations familiales et des allocations de Pôle Emploi, étant séparée de M. [Y] [U] et ayant à sa charge les deux enfants du couple. Elle est hébergée à titre gratuit par sa mère et elle bénéficie de l'aide juridictionnelle totale. Sa situation financière est objectivement précaire.
Toutefois, en l'état actuel de la dette, la situation financière et familiale de la défenderesse ne permet pas un apurement intégral dans le délai maximal légal lequel est fixé à deux ans et non quatre.
Dans ces conditions, la demande de délais de paiement sera rejetée.
Sur l'exécution provisoire
En application de l'article 514 du code de procédure civile, en vigueur depuis le 1er janvier 2020 dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019 :
" Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement."
Il n'y a pas lieu d'ordonner l'exécution provisoire, laquelle assortit le jugement par l'effet de ce décret.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
L'article 696 du Code de procédure civile dispose : " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".
Par ailleurs, il résulte des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile que"Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 % ".
Succombant en l'instance, M. [Y] [U] et Mme [E] [V] seront solidairement condamnés aux dépens.
La situation économique de Mme [E] [V] commande de ne prononcer aucune condamnation à son encontre au titre des frais irrépétibles.
En revanche, il convient de condamner M. [Y] [U], dont la situation financière n'est pas connue, à payer à Me Marine Craynest, avocate, la somme de 2.400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à charge pour cette dernière, si elle recouvre cette somme, de renoncer à percevoir la part contributive de l'Etat.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,
Déclare irrecevable la demande de Mme [E] [V] à l'encontre de M. [H],
Condamne solidairement M. [Y] [U] et Mme [E] [V] à payer à M. [M] [Z] et Mme [A] [K] épouse [Z] la somme de 10.300 euros à titre de dommages et intérêts,
Rejette la demande de délais de paiement formée par Mme [E] [V],
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Condamne solidairement M. [Y] [U] et Mme [E] [V] aux dépens,
Condamne M. [Y] [U] à payer à Me Marine Craynest, avocate, la somme de 2.400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à charge pour cette dernière de renoncer à percevoir la part contributive de l'Etat en cas de recouvrement de cette somme,
Dit n'y avoir lieu à autre indemnité au titre des frais irrépétibles,
Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.
Le greffier, Le président,
