Tribunal judiciaire, 18 octobre 2024. 23/00844

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au Nom du Peuple Français Tribunal judiciaire d’EVRY Pôle des urgences civiles Juge des référés Ordonnance du 18 octobre 2024 MINUTE N° 24/______ N° RG 23/00844 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PPA7 PRONONCÉE PAR Virginie BOUREL, Vice-Présidente, Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 13 septembre 2024 et lors du prononcé ENTRE : S.C.I. EPIM 9 dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL CABINET NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0891 DEMANDERESSE D'UNE PART ET : S.A.R.L. SLM TRANSPORT EXPRESS dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Nolwenn AGBOVOR, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : D1996 DÉFENDERESSE D'AUTRE PART ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort. EXPOSE DU LITIGE Par acte du 24 août 2023, la SCI EPIM 9, propriétaire de locaux commerciaux situés [Adresse 4] à [Localité 3] (91), donnés à bail à la SARL SLM TRANSPORT EXPRESS, a assigné en référé cette dernière devant le président du tribunal judiciaire d'Evry, au visa de l'article 835 du code de procédure civile aux fins de voir : CONDAMNER la société SLM TRANSPORT EXPRESS à payer par provision à la SCI EPIM 9 : - la somme de 17.540,28 euros TTC au titre des arriérés de loyers, provision de charges, taxes, impôts, redevances frais et honoraires échus au 1er juin 2023 au titre du bail du 29 mars 2019 portant sur un local d'activité dénommé n°12 D d'une superficie de 346 m² situé au sein d'un immeuble se trouvant [Adresse 4] à [Localité 3] ; - la somme de 7,66 euros TTC au titre des arriérés de loyers échus au 1er juin 2023 au titre du bail dérogatoire du 30 mars 2017 portant sur un local d'activité dénommé lot n°12 M d'une superficie de 11 m² situé au sein d'un immeuble se trouvant [Adresse 4] à [Localité 3]. CONDAMNER la société SLM TRANSPORT EXPRESS à payer par provision à la SCI EPIM 9 la somme de 1.754,03 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNER la société SLM TRANSPORT EXPRESS à payer à la société EPIM 9 la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens A l'audience du 13 septembre 2024, la SCI EPIM 9, représentée par avocat, a sollicité de voir : CONDAMNER la société SLM TRANSPORT EXPRESS à payer par provision à la SCI EPIM 9 : - la somme de 32.759,23 euros TTC au titre des arriérés de loyers, provision de charges, taxes, impôts, redevances frais et honoraires échus au 1er septembre 2024 au titre du bail du 29 mars 2019 portant sur un local d'activité dénommé n°12 D d'une superficie de 346 m² situé au sein d'un immeuble se trouvant [Adresse 4] à [Localité 3] ; - la somme de 804,03 euros TTC au titre des arriérés de loyers échus au 1er juillet 2024 au titre du bail dérogatoire du 30 mars 2017 portant sur un local d'activité dénommé lot n°12 M d'une superficie de 11 m² situé au sein d'un immeuble se trouvant [Adresse 4] à [Localité 3]. CONDAMNER la société SLM TRANSPORT EXPRESS à payer par provision à la SCI EPIM 9 la somme de 3.275,92 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNER la société SLM TRANSPORT EXPRESS à payer à la société EPIM 9 la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens Au soutien de ses demandes, la SCI EPIM 9 expose que : - par acte du 30 mars 2017, la SCI LE MOIRE, aux droits de laquelle elle se trouve, a consenti un bail dérogatoire à la SARL SLM TRANSPORT EXPRESS portant sur un bureau dénommé lot n° 12 M situé au sein d'un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3], d'une superficie de 235 m² moyennant un loyer annuel de 990 euros charges comprises - par un second acte en date du 29 mars 2019, elle a donné à bail commercial à la SARL SLM TRANSPORT EXPRESS un local d'activité dénommé lot n°12D, d'une superficie d'une superficie de 346 m² moyennant un loyer annuel de 19.672 euros hors taxes et hors charges - à compter du mois de décembre 2021, la SARL SLM TRANSPORT EXPRESS a cessé de s'acquitter des régularisations de charges facturées - le 7 octobre 2022, date du changement de logiciel de facturation, la SARL SLM TRANSPORT EXPRESS restait lui devoir une somme de 11.148,20 euros TTC au titre d'un arriéré de charges - au cours du premier trimestre 2023, elle a procédé à l'audit du compte de la SARL SLM TRANSPORT EXPRESS et a constaté que, depuis la date de prise d'effet des baux, le bailleur avait omis de procéder à l'indexation de chacun des loyers et à la régularisation des charges, impôts, taxes et redevances, - par correspondance en date du 14 mars 2023, elle a donc procédé aux régularisations nécessaires et a ainsi sollicité de la SARL SLM TRANSPORT EXPRESS le paiement de la somme de 38.546,18 euros due pour le lot numéro 12 D - la SARL SLM TRANSPORT EXPRESS ayant refusé de procéder au paiement de ces sommes, elle est bien fondée à solliciter sa condamnation provisionnelle du juge des référés - ses demandes ne se heurtent à aucune contestation sérieuse dès lors que les baux prévoient expressément que les taxes seront supportées par le preneur et qu'elle produit toutes les pièces justificatives des dépenses engagées - les clauses d'indexation dont il est sollicité l'application sont parfaitement valables, la Cour de cassation ne réputant non écrite la clause d'indexation dans la seule hypothèse où ce sont les dispositions de la clause elle-même, et non une erreur de calcul, qui créent une disproportion entre la variation de l'indice et la période de variation du loyer, ce qui n'est pas le cas en l'espèce - la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel n'interdit pas le de recourir à l'indice du coût de la construction pour le calcul de l'indexation conventionnelle A l'audience du 13 septembre 2024, la SCI EPIM 9, représentée par avocat, a soutenu son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation. La SARL SLM TRANSPORT EXPRESS, représentée par avocat, a sollicité du juge des référés de : Dire n'y avoir lieu à référé A titre subsidiaire, Débouter la SCI EPIM 9 de l'ensemble de ses demandes En tout état de cause, Condamner la SCI EPIM 9 au paiement de la somme de 2.506,30 euros à titre de répétition de l'indu (loyer de décembre 2019) Condamner la SCI EPIM 9 au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile Au soutien de ses prétentions, la SARL SLM TRANSPORT EXPRESS fait valoir que : - la clause d'indexation relative au lot numéro 12 M est nulle dès lors qu'il existe une distorsion temporelle entre l'indice de base fixe et l'indice multiplicateur - s'agissant du lot numéro 12 D, le bailleur a augmenté le loyer en fonction de l'indice du coût de la construction alors que le bail prévoit que l'indexation sera adossée à l'indice des loyers commerciaux - s'agissant du lot numéro 12 M, le bailleur ne peut refacturer de charges alors que le bail prévoit expressément que les charges sont comprises dans le loyer - s'agissant du lot numéro 12 M, le bailleur ne peut refacturer de charges alors que le bail ne comporte pas d'inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées au bail, en violation des dispositions de l'article L 145-40-2 du code de commerce - l'application d'une clause pénale se heurte à une contestation sérieuse - elle est bien fondée, à titre reconventionnel, à solliciter la somme de 2.506,30 euros au titre de la répétition de l'indu, le loyer du mois de décembre 2019 ayant été réglé deux fois Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 18 octobre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les demandes en paiement de provisions formées par la SCI EPIM 9 Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'interprétation d'un contrat excède la compétence du juge des référés. En l'espèce, il n'est pas contesté que les demandes portent exclusivement sur des régularisations de charges, taxes et indexations. Or, l'examen de ces demandes suppose que soient analysées les dispositions contractuelles liant les parties et, notamment, les clauses relatives aux charges, impôts, taxes et redevances et les clauses d'indexation ainsi que l'ensemble des pièces comptables et justificatives versées aux débats par la bailleresse et qu'il soit statué sur leur caractère exigible. L'examen des demandes suppose également que soit tranchée la question de la validité des clauses d'indexation figurant aux baux liant les parties, excédant la compétence du juge des référés, juge de l'évidence. En outre, la clause pénale même prévue au contrat, étant susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Ainsi, les demandes formées par la SCI EPIM 9 excèdent la compétence du juge des référés, juge de l'évidence et se heurtent à des contestations sérieuses. En conséquence, il y a lieu à référé sur les demandes formées par la SCI EPIM 9. Sur la demande en répétition de l'indu formée par la SARL SLM TRANSPORT EXPRESS Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. La demande en répétition de l'indû suppose que soient établis des comptes entre les parties, demande excédant la compétence du juge des référés et relevant de la compétence du juge du fond. En conséquence, il n'y a lieu à référé sur cette demande. Sur les dépens et les frais irrépétibles La SCI EPIM 9, qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens. L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort ; DIT n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI EPIM 9 ; DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la SARL SLM TRANSPORT EXPRESS ; REJETTE toute demande plus ample ou contraire ; DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code procédure civile ; CONDAMNE la SCI EPIM 9 aux dépens. Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 18 octobre 2024, et nous avons signé avec le greffier. Le Greffier, Le Juge des Référés,