Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
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REFERENCES : N° RG 24/03579 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGB4
Minute : 24/790
S.C.I. PRIMONIAL CAPIMMO
Représentant : Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 216
C/
Madame [P] [I] [X] [G]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT MIXTE
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 août 2024 ;
Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 24 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.C.I. PRIMONIAL CAPIMMO,
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [P] [I] [X] [G],
demeurant [Adresse 3]
[Localité 6]
comparante en personne
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 2 mai 2022, la SCI PRIMONIAL CAPIMMO a donné à bail à Madame [P] [I] [X] [G] un logement ([Adresse 8]), un emplacement de stationnement ([Adresse 10]) et une cave ([Adresse 9]) situé [Adresse 2] à [Localité 11], pour un loyer mensuel de 690 euros et 109 euros de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2023, la SCI PRIMONIAL CAPIMMO a fait signifier à Madame [P] [I] [X] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3292,56 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2023, la SCI PRIMONIAL CAPIMMO a fait signifier à Madame [P] [I] [X] [G] un commandement de produire l’attestation d’assurance.
Par notification électronique du 18 octobre 2023, la SCI PRIMONIAL CAPIMMO a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2024, la SCI PRIMONIAL CAPIMMO a fait assigner Madame [P] [I] [X] [G] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [P] [I] [X] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Madame [P] [I] [X] [G] au paiement des sommes suivantes :la somme de 7408,26 euros au titre de la dette locative, terme de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,rappeler l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 19 mars 2024.
À l'audience du 24 juin 2024, la SCI PRIMONIAL CAPIMMO, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 995,61 euros arrêtée au 1er juillet 2024, loyer du mois de juillet 2024 inclus.
La SCI PRIMONIAL CAPIMMO soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [P] [I] [X] [G] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois ou six semaines après la délivrance du commandement de payer du 4 octobre 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [P] [I] [X] [G], comparante, conteste le principe de la dette et sollicite que la SCI PRIMONIAL CAPIMMO soit déboutée de ses demandes, y compris au titre des dépens et des frais irrépétibles.
Au soutien de ses prétentions, elle explique avoir soldé la dette. Elle indique que la somme réclamée l’est au titre du mois de juillet 2024, alors même que le terme de juillet ne peut avoir été appelé le 24 juin. Elle soutient qu’à défaut de dette, il ne peut y avoir d’acquisition de clause résolutoire. Elle explique s’être trouvé un temps en difficulté en raison de son divorce et de l’état de santé de sa mère. Elle indique avoir soldé l’arriéré avec un bonus perçu au travail. Elle précise percevoir un salaire mensuel d’environ 3000 euros.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 29 août 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur les demandes principales
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 19 mars 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, la SCI PRIMONIAL CAPIMMO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, les demandes de la SCI PRIMONIAL CAPIMMO aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur la demande en paiement
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, le décompte produit au débat fait figurer un arriéré locatif au 24 juin 2024 de 147,50 euros.
Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 176,70 euros imputée pour des frais de procédure.
Il en résulte qu’au 24 juin 2024, la dette est entièrement soldée, le décompte étant même créditeur.
Si la SCI PRIMONIAL CAPIMMO produit un décompte incluant l’appel de juillet 2024 au 1er juillet 2024, il est indiscutable qu’il est contractuellement prévu que le loyer est payable le premier de chaque terme, et donc que le terme de juillet 2024 ne saurait être appelé au 24 juin 2024 et que le loyer de juillet 2024 ne peut être considéré comme un arriéré locatif à cette date.
En l’absence de preuve de l’existence d’un arriéré locatif au 24 juin 2024, la SCI PRIMONIAL CAPIMMO sera déboutée de sa demande de condamnation au titre de l’arriéré locatif.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Ce texte dispose désormais, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.
Dès lors, le nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, 13 juin 2024, n°24-70.002).
Aussi, lorsque le bail a été conclu antérieurement à la loi nouvelle ou n’a pas été renouvelé postérieurement à celle-ci, et qu’il fixe contractuellement un délai accordé au locataire pour apurer sa dette de deux mois à compter du commandement de payer, ce délai de deux mois reste applicable.
En l’espèce, le bail contient, en son article 14, une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 4 octobre 2023.
Toutefois, il ressort des pièces communiquées que la dette a été soldée.
Le paiement intégral, avant la décision du juge saisi d'une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire, rend sans objet une quelconque demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire par ailleurs formée par le locataire à l’audience.
Cette situation ne saurait toutefois priver la locataire des droits qu'elle tient de l'article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989.
De fait, les sommes ont été remboursées dans un délai de moins de trente-six mois, qui aurait pu leur être accordé par le juge des contentieux de la protection, avec suspension des effets de la clause résolutoire.
Dès lors, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.
Il convient en conséquence de rejeter la demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance
En vertu de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 2 mai 2022 a été signifié par commissaire de justice en date du 4 octobre 2023.
Toutefois, cette demande d’acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance, qui apparaît dans l’assignation, n’a pas été débattue lors de l’audience. Madame [G] n’a pas été mise en mesure de justifier de la souscription d’un contrat d’assurance en octobre 2023 et au jour de l’audience.
Aussi, il convient d’ordonner la réouverture des débats et d’inviter Madame [G] à produire l’attestation d’assurance locative de l’année 2023 et de l’année 2024.
Dans l’attente, il ne saurait être statué sur les demandes d’expulsion, de condamnation à une indemnité d’occupation et de dommages et intérêts, ni sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire, auxquelles il sera sursis à statuer jusqu’à l’audience lors de laquelle sera débattue l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance.
Sur les frais du procès
Le présent jugement étant mixte, en ce qu'il statue partiellement au fond et partiellement avant dire droit, ne dessaisit pas le Juge des contentieux de la protection, il convient de réserver les dépens et la demande relative à l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire mixte, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevable la demande de la SCI PRIMONIAL CAPIMMO aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la demande de la SCI PRIMONIAL CAPIMMO aux fins de résiliation judiciaire,
REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 mai 2022 entre la SCI PRIMONIAL CAPIMMO d'une part, et Madame [P] [I] [X] [G] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 11],
DEBOUTE la SCI PRIMONIAL CAPIMMO de sa demande de condamnation de Madame [P] [I] [X] [G] au paiement de l’arriéré locatif,
SURSEOIT à statuer sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, d’expulsion, de condamnation à une indemnité d’occupation, de dommages et intérêts, et sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire, jusqu’à l’audience lors de laquelle sera débattue l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance,
Et avant dire droit,
ORDONNE la réouverture des débats ;
INVITE Madame [P] [I] [X] [G] à produire l’attestation d’assurance de l’année 2023 et de l’année 2024 ;
RENVOIE l’affaire à l’audience du Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy du lundi 7 octobre 2024 à 10H30 ;
RESERVE les dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit quant aux demandes sur lesquelles il est statué.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
