Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 10 NOVEMBRE 2023
(n° 316 , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/07636 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHQQZ
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 Février 2023 -Juge des contentieux de la protection de Nogent Sur Marne - RG n° 12-22-416
APPELANTE
Mme [Z] [T] divorcée [U]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1414
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/007328 du 17/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
S.A. IMMOBILIERE 3F, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334
Assistée à l'audience par Me Marina ADAIKKALATHAS, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, toque : PN 427
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Octobre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Florence LAGEMI, Président,
Rachel LE COTTY, Conseiller,
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présente lors de la mise à disposition.
*****
Par contrat du 30 novembre 2012, la société immobilière 3F, venant aux droits de la SEMIDEP, a donné à bail à Mme [T] épouse [U] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4] (Val-de-Marne), moyennant un loyer mensuel de 511,15 euros, charges comprises, ainsi qu'un emplacement de stationnement situé à la même adresse.
Les loyers étant demeurés impayés, la société Immobilière 3F a fait délivrer à la locataire, par acte du 7 avril 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour la somme en principal de 1.295,50 euros au titre de l'arriéré locatif.
Par acte du 16 novembre 2022, la société Immobilière 3F a fait assigner Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Créteil, siégeant au tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne et statuant en référé aux fins, notamment, de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation de la défenderesse au paiement, par provision, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.
Par ordonnance réputée contradictoire du 17 février 2023, le premier juge a :
constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 novembre 2012 concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4], logement 0516, et un emplacement de stationnement situé à la même adresse, sont réunies à la date du 8 juin 2022 ;
condamné Mme [U] à payer à la société Immobilière 3F, à titre provisionnel, la somme de 899,27 euros (décompte arrêté au 11 janvier 2023, incluant le mois de décembre 2022) ;
autorisé Mme [U] à s'acquitter de cette somme, outre les loyers et charges courants, en 11 mensualités de 75 euros chacune et une 12e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 6 de chaque mois et pour la première fois avant le 6 du mois suivant la signification de l'ordonnance ;
suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;
dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
dit qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
qu'à défaut pour Mme [U] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société immobilière 3F puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin ;
que Mme [U] soit condamnée à verser à la société Immobilière 3F une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation, jusqu'à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;
rejeté la demande formée par la société Immobilière 3F au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné Mme [U] aux dépens.
Par déclaration du 21 avril 2023, Mme [T] a relevé appel de cette décision en critiquant ses dispositions relatives à l'acquisition de la clause résolutoire, au paiement de l'arriéré de locatif, à la fixation d'une indemnité d'occupation en cas de non respect de l'échéancier et de résiliation du bail ainsi que toutes celles qui en sont la suite et la conséquence.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 23 juin 2023, Mme [T] demande à la cour de :
la déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes ;
infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau ;
constater l'existence d'une contestation sérieuse sur les demandes de la société Immobilière 3F ;
en conséquence se déclarer incompétent pour en connaître et renvoyer les parties à mieux se pourvoir ;
à titre subsidiaire, confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a suspendu les effets de la clause résolutoire et lui a accordé un délai de 36 mois pour s'acquitter de sa dette locative ;
dire que l'équité commande qu'il ne soit pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et que la Société Immobilière 3F supportera les dépens de première instance et d'appel conformément aux disposition de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 20 juillet 2023, la société Immobilière 3F demande à la cour de :
débouter Madame [T], divorcée [U], de l'ensemble de ses prétentions ;
confirmer l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Et, statuant à nouveau,
condamner Madame [T], divorcée [U], à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Et, y ajoutant,
actualiser la dette locative et condamner Madame [T] à lui payer la somme de 279,27 euros à titre de provision arrêtée au 11 juillet 2023 et incluant l'échéance de juin 2023 ;
condamner Madame [T] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner Madame [T] au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Jacques Bellichach.
La clôture de la procédure a été prononcée le 20 septembre 2023.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il résulte des pièces produites que les loyers n'ayant plus été réglés, la société Immobilière 3F a fait délivrer à Mme [T], le 7 avril 2022, un commandement de payer la somme en principal de 1.295,50 euros correspondant à l'arriéré locatif arrêté au 28 février 2022 (terme de février 2022 inclus) après déduction de l'allocation logement et de la réduction du loyer solidarité.
Il n'est pas contesté que dans les deux mois de cet acte, les causes du commandement n'ont pas été acquittées.
Pour s'opposer aux effets du commandement, Mme [T] soutient que celui-ci a été délivré de mauvaise foi par le bailleur qu'elle avait contacté pour lui signaler les difficultés qu'elle rencontrait et mettre en place un plan d'apurement.
Cependant, il n'est pas démontré que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi alors qu'il résulte du décompte susvisé que les loyers étaient irrégulièrement payés et que Mme [T] était défaillante dans l'exécution de son obligation de paiement.
La cour ne peut dès lors que confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 8 juin 2022.
Sur la demande de provision
Selon l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Au regard du décompte actualisé produit par la société Immobilière 3F, arrêté au 11 juillet 2023, la dette de Mme [T] s'élève à la somme de 279,27 euros terme de juin 2023 inclus.
L'obligation de Mme [T] au paiement, par provision, de cette somme n'apparaissant pas sérieusement contestable, il convient donc, accueillant la demande de la société Immobilière 3F et réformant de ce chef l'ordonnance entreprise, de condamner l'appelante au paiement de la somme susvisée.
Sur la demande de délais de paiement
Il résulte du dernier décompte produit, que depuis la décision entreprise Mme [T] a entrepris de réels efforts pour s'acquitter de sa dette, laquelle n'a d'ailleurs cessé de diminuer à compter de mars 2023 pour s'établir à la somme de 279,27 euros au 11 juillet 2023, terme de juin inclus.
Au regard de la situation de Mme [T], âgée de 69 ans et ayant perçu en 2021 un revenu annuel global de 4.769 euros ainsi qu'il résulte de l'avis d'impôt produit, des règlements réalisés et du caractère résiduel de la dette locative, il convient de lui permettre de s'en acquitter en sept mensualités, les six premières de 40 euros chacune et la septième devant solder la dette.
Il y a lieu de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire ainsi qu'il sera précisé au dispositif.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.
Au regard des circonstances de la cause et de la qualité de débitrice de Mme [T], celle-ci sera condamnée aux dépens d'appel. Mme [T] étant bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice du conseil de l'intimé.
Aucune considération d'équité ne commande en revanche de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions relatives au constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 8 juin 2022, aux dépens et à l'application de l'article 700 du code civil ;
L'infirme en ses autres dispositions ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et vu l'évolution du litige,
Condamne Mme [T] à payer à la société Immobilière 3F la somme provisionnelle de 279,27 euros au titre de l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation arrêté au 11 juillet 2023 terme de juin 2023 inclus ;
Dit que Mme [T] pourra s'acquitter de cette provision, en plus des loyers courants, en sept mensualités, les six premières d'un montant de 40 euros chacune et la septième réglant le solde de la dette, le premier versement devant intervenir avant le 6 du mois suivant le mois de la signification du présent arrêt et les versements suivants avant le 6 de chaque mois ;
Dit que les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail sont suspendus pendant le cours de ces délais, lesquels seront réputés n'avoir jamais joué si Mme [T] se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions contractuelles ;
Dit qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges à leur échéance, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
la clause résolutoire reprendra son plein effet ;
faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [T] et de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] (Val-de-Marne), avec le concours de la force publique si nécessaire ;
le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Mme [T] sera condamnée jusqu'à la libération effective des lieux, à payer à la société Immobilière 3F une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi ;
Condamne Mme [T] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle ;
Dit n'y avoir lieu à l'application des articles 699 et 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
