Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 23/08202

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP requêtes N° RG 23/08202 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3DJI N° MINUTE : 1/2024 JUGEMENT rendu le mardi 24 septembre 2024 DEMANDERESSE Madame [Z] [S], demeurant [Adresse 3] représentée par M. [L] [S] muni d’un pouvoir spécial DÉFENDEUR Monsieur [D] [T], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Marie ALLIX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0021 COMPOSITION DU TRIBUNAL Florence BASSOT, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Médéric CHIVOT, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 20 juin 2024 JUGEMENT contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 septembre 2024 par Florence BASSOT, Juge assistée de Médéric CHIVOT, Greffier Décision du 24 septembre 2024 PCP JCP requêtes - N° RG 23/08202 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3DJI EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 14 mars 2021 à effet le 1er août 2021, Monsieur [D] [T] a donné à bail à Madame [Z] [S], un appartement meublé situé sis [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 860 euros toutes charges comprises et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 860 euros. Par courrier daté du 1er décembre 2021, Madame [S] a résilié le bail. Par requête reçue au greffe du Tribunal judiciaire de Paris le 22 mai 2023, Madame [Z] [S] a sollicité la convocation de Monsieur [D] [T] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de: - Condamner Monsieur [T] à lui rembourser le dépôt de garantie de 860 euros outre la majoration de 10 % par mois à compter du 27 mars 2022 jusqu'à parfait remboursement; - Condamner Monsieur [T] à lui payer la somme de 1 489,20 euros en réparation de son trouble de jouissance et de son départ anticipé contraint ainsi que celle de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral; - Condamner Monsieur [T] à lui payer la somme de 2 800 euros au titre de l'article 700 du CPC outre les dépens qui comprendront les frais de diagnostic loi Boutin pour 89 euros, les frais de convocation et de constat d'huissier pour 430,38 euros et ce de l'article R. 444-32 du code de commerce; L'affaire a été appelée à l'audience du 7 septembre 2023 où la partie demanderesse n'a pas comparu et un jugement de caducité de la requête a dès lors été prononcé le 7 septembre 2023. Par courrier daté du 25 septembre 2023, Madame [Z] [S] a sollicité un relevé de caducité et les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience du 21 mars 2024 qui a été renvoyée au 20 juin 2024. A cette audience, les parties sont représentées. Madame [S], représentée par son père muni d'un pouvoir spécial, réitère les termes de sa requête initiale et sollicite également le paiement d'un trop-perçu de loyer à hauteur de 65,60 euros. Monsieur [T], représenté par son conseil, dépose des conclusions aux quelles il se réfère et aux termes desquelles il demande au juge des contentieux de la protection de: A titre principal, - Débouter Madame [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions; A titre reconventionnel, - Condamner Madame [S] à verser la somme de 831,7 euros à Monsieur [T] au titre des loyers et charges non versées; - Juger que Monsieur [T] conservera la caution dès lors que l'appartement et le matériel a été dégradé par Madame [S]; A titre subsidiaire, s'il était retenu que l'appartement fait 12 m2 - Constater que Madame [S] n'a pas pris en compte les charges dans le loyer qu'elle a elle même limitée; Par conséquent, - Condamner Madame [S] à verser la somme de 91,90 euros au titre des charges impayées; - Juger que Monsieur [T] n'est redevable d'aucune somme au titre des loyers; - Juger que Madame [S] ne démontre pas avoir remis l'appartement dans un parfait état; - Débouter Madame [S] de l'ensemble de ses demandes de dommages et intérêts et de remboursement; En tout état de cause, - Condamner Madame [S] au paiement d'une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC outre les dépens. Vu l'article 455 du code de procédure civile. Le jugement a été mis en délibéré au 24 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la restitution du dépôt de garantie Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée avec retard. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement  et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Toutefois, lorsque le bailleur reproche à son locataire d'avoir commis des dégradations, il convient de vérifier si le mauvais état du logement est dû à un usage anormal ou à un défaut d'exécution par le locataire de son obligation d'entretien ou des réparations locatives, ou s'il trouve sa cause dans l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, c'est-à-dire à la vétusté. Cette appréciation doit notamment prendre en compte la durée d'occupation qui, en l'espèce, n'a duré que quatre mois. Les dégradations et pertes visées par le texte précédemment cité s'apprécient en comparant l'état des lieux d'entrée et de sortie. En application de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 l’etat des lieux est etabli contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des cles ou, a defaut, par huissier de justice, a l’initiative de la partie la plus diligente et a frais partages par moitie. En l'espèce, aucun état des lieux d'entrée et de sortie établis contradictoirement ne sont versés aux débats et si Madame [S] fait valoir que l'état des lieux d'entrée a été conservé par le bailleur et ne lui a pas été communiqué, elle ne le démontre par aucun autre élément que ses propres allégations. Or, il convient de rappeler qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, l'appartement est réputé avoir été remis en bon état et si Madame [S] allègue l'existence de désordres lors de la prise de possession des lieux, elle ne le démontre pas d'autant qu'il ressort de l'annonce de location qu'elle verse aux débats un descriptif de l'appartement indiquant avoir été refait à neuf et précisant les équipements de manière similaire à ce qui est précisé dans le contrat de bail. En outre, il sera constaté que Madame [S] a fait intervenir un commissaire de justice le 15 décembre 2021 aux fins de faire constater l'état de l'appartement au moment de la restitution des lieux et qu'était présent Monsieur [T], préalablement convoqué par acte d'huissier. Il en résulte que ce constat vaut état des lieux de sortie et que le descriptif permet de qualifier le bon état général de l'appartement y étant cependant relevé l'absence de nettoyage des sols et du réfrigérateur et la présence de " coulures d'eau noirâtres visibles sur le mur situé sus le placard mural entre les deux fenêtres" de la pièce de vie ainsi que des " traces d'humidité sur l'entoilage peint en partie inférieure à l'angle des deux murs d'angle". Est également indiqué que la machine à laver ne s'allume pas et que le robinet du lavabo de la salle de bains est mal fixé. Or, Monsieur [T] justifie par la production d'un devis établi par la société ISIS-NET le 5 janvier 2022 le coût des réparations des dégradations des murs à hauteur de 1 140 euros et par une facture datée du 10 février 2022 du coût de remplacement d'une machine à laver à hauteur de 449,9 euros. Il en résulte que la retenue du dépôt de garantie est parfaitement justifiée. Dès lors Madame [S] ne pourra qu'être déboutée de sa demande de restitution de la somme de 860 euros. En revanche, conformément au texte susvisé, les frais d'huissier exposés aux fins d'établir un état des lieux de sortie doivent être partagés de moitié de sorte que Monsieur [T] sera condamné à rembourser la somme de 215,24 euros. Sur le remboursement des frais de diagnostic Outre que Monsieur [T] fait valoir à juste titre que le diagnostic n'est opposable qu'aux baux signés à comptés du 1er juillet 2021 et qu'avant cette date il n'avait qu'une valeur informative, Madame [S] est mal fondée à lui reprocher son absence au moment de la conclusion du bail le 14 mars 2021 d'autant que cette dernière a fait réaliser le diagnostic le lendemain de sa demande de résiliation du bail. En conséquence, cette demande sera rejetée. Sur le remboursement d'un trop-perçu de loyer Aux termes de l'article 140 III de la loi du 23 novembre 2018 et du décret du 12 avril 2019 , le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l'examen des litiges relatifs à cette action en diminution. Il ressort du diagnostic de surface habitable établi par la société SYNERGIE EXPERTISE IMMOBILIERE le 2 décembre 2021 que la superficie du studio est de 12 m2 et non 16 m2 comme indiqué dans le contrat de bail. Compte tenu de cette superficie et du loyer de référence majoré pour ce type de bien de 38,6 €/m2, il convient d'en déduire que le loyer applicable au logement aurait dû être de 463,20 euros. Dans la mesure où Madame [S] appliquait arbitrairement une diminution de loyer d'un montant de 430 euros depuis septembre 2021 et que le loyer de décembre 2021 proratisé n'a pas été réglé, demeure seulement un trop-payé d'un montant de 65,60 euros. Le fait que Monsieur [T] conteste le diagnostic effectué par la société d'expertise SYNERGIE, expert immobilier agréé, sans autres explications et alors que ses conclusions lui avaient été communiquées le 1er décembre 2021 en vue d'une tentative de résolution amiable du litige à laquelle il n'a pas répondu ont pour effet que ce dernier est mal fondé à contester la diminution de loyer applicable. Par ailleurs, en indiquant dans le contrat de bail un loyer de 860 euros avec charges comprises, Monsieur [T] ne peut solliciter une régularisation des charges à hauteur de 91,90 euros en l'absence de justification desdites charges. Dès lors, Monsieur [T] sera condamné au paiement de la somme de 65,60 euros. Sur les demandes de dommages et intérêts Madame [S] succombe en sa demande principale de restitution de dépôt de garantie, a arbitrairement pratiqué la diminution de loyer sollicitée et ne justifie d'aucun préjudice distinct avéré. En conséquence, ses demandes de dommages et intérêts ne pourront qu'être rejetées. Sur les comptes entre les parties Il résulte de l'ensemble des éléments précités que Monsieur [T] demeure redevable de la somme de 280,84 euros au titre du trop-perçu de loyers et des frais d'huissier aux fins d'établissement d'un état des lieux de sortie. En conséquence, il sera condamné au paiement de cette somme. Sur les demandes accessoires L'équité et les circonstances de l'espèce justifient que chaque partie conserve le paiement de ses frais irrépétibles. Elles seront donc déboutées de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions, il y a lieu de faire masse des dépens et de dire qu'ils seront supportés par moitié par chacune d'elles. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux et de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort, DEBOUTE Madame [Z] [S] de sa demande de restitution du dépôt de garantie; DEBOUTE Madame [C] [S] de sa demande de remboursement des frais de diagnostic; DEBOUTE Madame [Z] [S] de sa demande en dommages et intérêts; CONDAMNE Monsieur [D] [T] au paiement de la somme de 65,60 euros au titre du trop-perçu de loyers; CONDAMNE Monsieur [D] [T] au paiement de la somme de 215,24 euros au titre des frais d'huissier; REJETTE les demandes des parties fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires, CONDAMNE les parties à partager les dépens de l'instance, Fait et jugé à Paris le 24 septembre 2024 le greffier le Président