Tribunal judiciaire, 20 novembre 2024. 24/00586

DU 20 novembre 2024 Minute numéro : N° RG 24/00586 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NX37 Code NAC : 54Z Madame [C] [X] Monsieur [I] [P] C/ CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT S.A.S. LES MAISONS LELIEVRE LES MAISONS LELIEVRE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE ---===ooo§ooo===--- RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ---===ooo§ooo===--- ORDONNANCE RÉFÉRÉ LA JUGE DES REFERES : Marie VAUTRAVERS, première vice-présidente adjointe LE GREFFIER : Xavier GARBIT LES PARTIES : DEMANDEUR(S) Madame [C] [X], demeurant [Adresse 2] Monsieur [I] [P], demeurant [Adresse 2] représentés par Maître Eva DUMONT SOLEIL, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 69 DÉFENDEUR(S) CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Sandy CHIN-NIN de la SCP RIDE CHIN-NIN, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 31, Maître Jean-Pierre COTTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P197 S.A.S. LES MAISONS LELIEVRE, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Sandra SALVADOR, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 231, Maître Johanna ROPARS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 2075 ***ooo§ooo*** Débats tenus à l’audience du : 29 octobre 2024 Date de délibéré indiquée par la Présidente par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2024 ***ooo§ooo*** Faits, moyens et prétentions des parties : Mme [X] et M. [P] ont souscrit un contrat de construction d’une maison individuelle le 27 octobre 2020 auprès de la SAS Les Maisons Lelièvre (la société LML). La SA CGI Bâtiment s’est portée caution en faveur du maitre d’ouvrage, de l’exécution par le constructeur de son obligation de livrer l’ouvrage convenu aux conditions du contrat de construction le 14 février 2022. Le 28 avril 2023 un rapport d’expertise non contradictoire a été réalisé par Mme [X] et M. [P] dans l’objective d’établir certains désordres. Un procès-verbal de livraison a été signé le 28 juin 2023 par M. [P] et la société LML, formulant un certain nombre de réserves. Le même jour, un procès-verbal de constat a été établi par un commissaire de justice à la demande de M. [P] en présence du responsable travaux, du conducteur des travaux, d’un expert en bâtiment et du commissaire de justice mandaté par la société LML. Plusieurs réserves additionnelles étaient formulées par Mme [X] et M. [P] par lettres recommandées du 2 et 4 juillet 2023. Par mise en demeure datée du 15 janvier et réceptionnée le 17 janvier 2024, Mme [X] et M. [P] ont mis en demeure la société LML de lever les réserves persistantes. Par actes en date 13 mai 2024, Mme [X] et M. [P] ont assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise la société LML et la SA CGI Bâtiment afin que soit ordonnée la levée des réserves sous une astreinte de 200 euros par jour de retard. Ils demandent également la condamnation de la société LML au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Lors de l’audience du 9 octobre 2024, Mme [X] et M. [P] maintiennent leurs demandes et sollicitent le rejet des demandes de la société LML. Ils font valoir que la société LML n’a procédé à la levée de certaines réserves que très tardivement et après avoir été mise en demeure et assignée, et que de nombreuses réserves persistent sans information claire de la société sur les travaux nécessaires pour les lever. La société LML demande à titre principal le rejet des demandes et à titre subsidiaire que soit ordonnée une expertise pour constater les désordres, ainsi qu’à être autorisée à assigner en intervention forcée les parties à l’instance au fond, afin que l’expertise soit opposable à toutes les parties. Elle soutient qu’elle a régulièrement proposé des interventions pour lever les réserves sans jamais satisfaire les demandeurs, qui ont par ailleurs rejeté un protocole d’accord au dernier moment. Elle allègue que les parties ne sont pas d’accord sur les réserves à lever. La société CGI Bâtiment demande à être mise hors de cause dès lors qu’aucune demande n’est formulée à son égard, elle formule les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise. MOTIFS Sur l’existence d’une contestation sérieuse relative aux réserves L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon les termes de l'article 1792-6 du code civil, « la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserve. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné. En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant. L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord, ou, à défaut, judiciairement. La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage. » L’article L. 231-8 du Code de la construction et de l’habitation dispose que « le maître de l'ouvrage peut, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la remise des clefs consécutive à la réception, dénoncer les vices apparents qu'il n'avait pas signalés lors de la réception afin qu'il y soit remédié dans le cadre de l'exécution du contrat. » La garantie de parfait achèvement porte sur les désordres apparents qui ont fait l’objet de réserves à la réception ou les désordres apparus dans l’année qui suit la réception, notifiés par écrit par le maître de l’ouvrage. Ces désordres réservés peuvent être graves ou non, concerner des malfaçons ou des non-conformités, toucher les éléments d’équipement dissociables de la construction ou d’autres. Le constructeur est tenu de réparer les désordres signalés dans le cadre de cette garantie et il ne pourra se soustraire à cette obligation, sauf si les désordres sont imputables à une cause étrangère. Il est constant que de nombreuses réserves ont été formulées lors de la livraison de la maison individuelle construite par la société LML, dans le délai de huit jours. Cette dernière ne les conteste pas mais fait valoir que le nombre de réserves formulées par les demandeurs fluctuent et ne permet pas de les identifier avec certitudes, le protocole d’accord ne mentionnait que 17 réserves, elle a effectivement levé la plupart des réserves, les constats produits par les demandeurs sont des constats privés non contradictoires et dépourvus de valeur,certaines réserves sont en lien avec le structure de l’immeuble et sont donc couvertes par la garantie décennale sur le fondement de laquelle une action au fond a été exercée. Toutefois, la société LML se contente d’alléguer que certaines réserves sont en lien avec la structure de l’immeuble sans détailler pas lesdites réserves et sans verser aucun élément de preuve. Il ne s’agit pas en conséquence d’une contestation sérieuse. Par ailleurs, le procès-verbal de réception des travaux du 28 juin 2023 a été établi contradictoirement, et formulait un nombre important de réserves. Mme [X] et M. [P] indiquent effectivement qu’un certain nombre de réserves ont été levées, dès avant l’assignation qui ne mentionnait plus que 45 réserves. A l’audience, la liste définitive communiquée ne comporte plus que 33 réserves. Les demandeurs justifient cependant avoir dû adresser à la défenderesse plusieurs mises en demeure et messages pour obtenir la levée des réserves. Il est constant que, si quelques travaux ont effectivement été réalisés, à la date de l’audience soit plus d’un an après la livraison des travaux, de très nombreux désordres n’étaient pas réglés. La société LML ne conteste pas de manière détaillée la réalité de chacune de ces réserves. En effet, pour justifier de l’existence d’une contestation sérieuse relative aux réserves persistantes, elle produit d’une part un projet de protocole d’accord transactionnel qui n’a aucune valeur dès lors qu’il n’a pas été signé par les parties. D’autre part, pour justifier de la levée de certaines réserves, la société LML ne produit que deux documents : - un quitus de levée de réserves « électricité de la PAC remise aux normes » du 23 octobre 2024, alors qu’aucune réserve relative à la pompe à chaleur n’est soulevée par les demandeurs. - une copie d’un courriel annoté en date du 19 juillet 2024 adressé à un artisan indiquant que les interventions suivantes ont été réalisées : Réglage ouverture porte fenêtre cuisineJoint à remettre en place dans le vantail de la fenêtre cuisineHabillage des alimentations d’eau au-dessus de la PACTraitement impacts au niveau de certaines portes intérieures + remplacement pour d’autre (rayure profonde)Défaut de détecteur de fumée activation intempestive La société LML ne précise toutefois pas à quelles réserves ces travaux correspondent. Dès lors que ces 5 points n’apparaissent sous pas dans la liste des réserves formulées par les demandeurs, ou en tout état de cause pas sous cette dénomination, il est impossible de vérifier si ils correspondent à des réserves alléguées par les demandeurs qui auraient été levées. En outre, la société LML ne produit aucun autre justificatif et ne fournit aucune information au sujet des 33 réserves visées dans les dernières conclusions du demandeur. L’obligation de la société LML de lever les réserves visées par les demandeurs et persistant depuis la réception des travaux soit depuis plus de 14 mois n’est donc pas sérieusement contestable. Il convient de la condamner à effectuer les travails nécessaires pour lever l’intégralité des réserves formulées par les demandeurs. Au vu du délai s’étant écoulé depuis la réception des travaux, il convient d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une période de six mois. Sur la demande d’expertise La société LML sollicite à titre subsidiaire, s’il devait être fait droit à la demande, une mesure d’expertise en faisant valoir que « les parties ne sont pas d’accord sur les réserves à lever », sans toutefois identifier les réserves dont elle conteste l’existence ou la nature. Il n’y a pas lieu d’ordonner une mesure d’expertise alors qu’aucune contestation sérieuse n’a été démontrée par la défenderesse. Cette demande sera donc rejetée. Sur la demande de mise hors de cause Aux termes de l’article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre le jugement commun. CGI Bâtiment s’est portée caution en faveur du maitre d’ouvrage, de l’exécution par le constructeur de son obligation de livrer l’ouvrage convenu aux conditions du contrat de construction le 14 février 2022. Elle ne produit pas la police d’assurance permettant de déterminer qu’elle n’a aucune obligation à l’égard des demandeurs, qui ont donc un motif légitime de la mettre en cause. En conséquence, la demande de la CGI Bâtiment, qui a été assignée aux fins de lui rendre opposable la présente ordonnance, sera rejetée. Sur les autres demandes La société LML qui succombe sera condamnée aux dépens. Il convient également de la condamner au paiement des frais non compris dans les dépens à hauteur de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort, Ordonnons à la SAS Les Maisons Lelièvre d’effectuer les travaux nécessaires à la levée des réserves suivantes, énumérées dans l’ordre des réserves formulées dans le procès-verbal de réception du 28 juin 2023 et dans les courriers des 2 et 4 juillet 2023, et ce dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et passé ce délai avec une astreinte de 50 euros par jours de retard pendant 6 mois : Remplacement convertines balcon et façade avantReprise coulisses et tablier volet roulantRetouche sur deux rayures sur porte d'entrée et fourniture et pose d'une butéeReprise faïence, défaut d'alignement des jointsDéfauts joints sous baignoire et renfortFixer joint au niveau porte à galandageReprise faïence, défaut d’alignement des joints (réserve n° 13)Absence de végétalisation toit terrasse coté Ch2 et Ch3 et fondation non consolidée suite piochageHauteur du bâti non conforme au planAbsence de râtelier à vélo 3 unitésCoffrage poutre séjour non conforme aux plans Interrupteur chambre 3 ne fonctionne pasPrésence de cloque sur membrane toit terrassePrésence de choc sur bâti porte galandage Mauvais réglage porte GalandageAbsence de végétalisation sur toit terrasse non accessibleTest d'étanchéité non fourniAbsence plan plomberie passage tuyauterieVolet roulant porte fenêtre salon+ chambre1+chambre4 ne fonctionne pasTous les volets roulant à vérifierAbsence de portillon non conforme au planDéfaut de jonction zinguerie toitureAppareillage des blocs non respecté dans vide sanitaireAbsence de 3 Arbres non conforme au planHauteur sous plafonds salle de bain + WC étage + douche non conformeMauvaise découpe et joint de carrelage WC étage trop important à l'entréeClôture en panneau bois doublé d'une haie vive non conforme au planAbsence de 2 cuves d'eau branchée sur les descentes eau pluviale, non-conformitéAbsence de robinet d'arrêt sur les nourricesRéserve générale sur toiture, non accessible jour de la réception Réservation générale sur le test des points d'eauA l'ouverture Chevauchement de la porte d'entrée et de la porte WC rez-de-chausséeAbsence de documents norme de résistance des vitrages des menuiseriesRésultat des tests infiltrométrieTraitement anti-termitesDétail des tuyaux des nourricesDescente EP façade arrière penchée Rejetons la demande d’expertise de la SAS Les Maisons Lelièvre ; Rejetons la demande de la société CGI Bâtiment tendant à être mise hors de cause ; Condamnons la SAS les Maisons Lelièvre aux dépens ; Condamnons la SAS Les Maisons Lelièvre à payer à Mme [X] et M. [P] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; Et l’ordonnance est signée par la présidente et le greffier. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE