Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 23 NOVEMBRE 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/09115 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDVEF
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Avril 2021 -Juridiction de proximité de Paris - RG n°
APPELANTE
Madame [E] [G]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée et assistée par Me Oriane COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0313
INTIMEE
Madame [D] [L]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée et assistée par Me Elie AZEROUAL de l'AARPI TARDIEU GALTIER LAURENT DARMON associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R010
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Anne-Laure MEANO, président
Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Marie MONGIN,conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé, à effet du 1er janvier 1975, M. [H] et Mme [J] ont donné à bail à "M. et Mme [P] [G]" un appartement à usage d'habitation ainsi qu'une cave situé [Adresse 2].
Un autre contrat de bail d'habitation a été signé entre M. [H] et M. et Mme [P] [G] avec une date de prise d'effet au 1er janvier 1981.
Suite au décès de M. [H], Mme [D] [L] veuve [H] est devenue propriétaire du bien. Mme [V] [S] épouse [G] est décédée le 07 août 2014 et M. [P] [G] est décédé le 25 août 2015.
Par jugement du 31 mai 2018, le juge du tribunal d'instance de Paris 3ème arrondissement a notamment constaté le transfert du bail à Mme [E] [G].
Par acte du 28 juin 2019, Mme [D] [L] a fait délivrer à la locataire un congé pour vendre à effet du 31 décembre 2019, avec offre de vente au prix de 941.000 euros.
Par acte d'huissier en date du 27 février 2020, Mme [D] [L] veuve [H] a assigné Mme [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, notamment, constater que le bail a pris fin depuis le 31 décembre 2019, expulsion, condamnation à lui payer la somme de 2.265,4 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2020 jusqu'à la libération effective des lieux.
Mme [E] [G] a soulevé la nullité du congé.
Par jugement contradictoire entrepris du 14 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :
Constate que le congé pour vendre a été régulièrement délivré le 28 juin 2019 à Mme [E] [G] ;
Constate que Mme [E] [G] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2020 du logement situé [Adresse 2] ;
Ordonne, faute de départ volontaire de Mme [E] [G], son expulsion des lieux objets du contrat, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ;
Rappelle que l'expulsion ne pourra être mise en 'uvre qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux ;
Dit que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ;
Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation due au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi jusqu'à la libération des lieux et condamne Mme [E] [G] à son paiement ;
Déboute les parties de toute autre demande, comme infondée ou contraire,
Condamne Mme [E] [G] à payer à Mme [D] [L] la somme de 800 euros sur le Fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [E] [G] aux dépens ;
Rappelle l'exécution provisoire de la présente décision.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 12 mai 2021 par Mme [E] [G],
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 2 octobre 2023 par lesquelles Mme [E] [G] demande à la cour de :
Infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Paris le 14 avril 2021 (RG n°11-20-004770) en toutes ses dispositions ;
Et, statuant de nouveau :
Constater la nullité du congé du congé pour vendre du 28 juin 2019 ;
Condamner Mme [H] au paiement de la somme de 45 359,14 euros en réparation du préjudice subi par Mme [E] [G], découlant de son expulsion de l'appartement sis [Adresse 2] suite à la signification du congé pour vendre frauduleux du 28 juin 2019 ;
Condamner Mme [H] au paiement de la somme de 6 000 euros en réparation du préjudice subi par Mme [E] [G], découlant du harcèlement exercé avant son expulsion de l'appartement sis [Adresse 2] ;
Condamner Mme [H] aux entiers dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 13 septembre 2023 au terme desquelles Mme [D] [L] demande à la cour de :
- Confirmer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris le 14 avril 2021 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi ;
Et, statuant à nouveau :
- Dire et juger que Mme [E] [G] est redevable envers Mme [D] [L] veuve de M. [I] [H] d'une somme de 2.265,40 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2020 jusqu'à libération effective des lieux et, en tant que de besoin, l'y condamner, sous déduction des sommes effectivement réglées depuis cette date ;
- Débouter Mme [E] [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner Mme [E] [G] à payer à Mme [D] [L] veuve de M. [I] [H] la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner Mme [E] [G] aux entiers dépens ;
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il est constant que l'expulsion de Mme [G] a eu lieu par procès-verbal du 27 avril 2022 et que le bien litigieux a été vendu le 8 février 2023, et ce pour la somme de 941.000 euros (attestation notariée).
Sur la nullité du congé
Selon l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dans sa version en vigueur à la date de délivrance du congé :
"I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (...)
Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
(...)
En cas de contestation, le même article dispose que le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article.
II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
(...)".
Si l'intention de vendre le bien loué constitue un motif péremptoire de congé dispensant le bailleur de toute justification préalable de la réalité d'un projet de vente, le locataire est toutefois fondé à contester l'intention réelle et sérieuse de vendre ; cette contestation est fondée lorsque, par exemple, le bailleur ne justifie d'aucun acte positif en vue de la mise en vente du bien immobilier depuis la délivrance du congé (3 Civ., 9e juin 2009, n 08-15.112, 3e Civ., 15 mars 2000, pourvoi n° 98-14.372).
Le locataire a la charge de la preuve de la fraude qu'il invoque.
Il convient de relever que la loi dite Alur n° 2014-366 du 24 mars 2014 a renforcé la lutte contre les congés frauduleux en instaurant une sanction pénale en cas de congé frauduleux.
Par acte du 28 juin 2019, Mme [D] [L] a fait délivrer à la locataire un congé pour vendre à effet du 31 décembre 2019, avec offre de vente au prix de 941.000 euros.
C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu en substance que les estimations de valeur produite, émanant d'agents immobiliers et du site Internet meilleuragents.com corroboraient le prix de vente fixé par Mme [L].
La cour ajoute que :
-Mme [G] ne peut sérieusement se prévaloir du fait que depuis la date du congé les prix de l'immobilier ont augmenté pour en déduire que le prix de vente offert en 2019 était déjà excessif ce qui est au demeurant contredit par les observations précitées; que malgré l'augmentation des prix de l'immobilier, la vente s'est effectuée au prix proposé quatre ans plus tôt qui n'est donc pas un prix excessif;
-de fait, la vente a bien eu lieu et ce au prix proposé à la locataire, et que l'intention de vendre était bien ainsi réelle et sérieuse, l'écoulement de trois années démontrant la détermination de la bailleresse à vendre le bien litigieux ; qu'en outre les éléments du dossier démontrent que dès le 18 novembre 2019, il a été demandé à la locataire de laisser visiter le logement à des candidats son acquisition et qu'aucune réponse n'a été apportée par cette dernière ; que dès le 27 février 2020, la bailleresse a saisi le tribunal en validation du congé ; que ces circonstances compliquaient les démarches de vente puisque la mise en vente d'un bien occupé par un locataire contestant son congé dans une instance judiciaire compromet nécessairement le succès d'une telle vente.
Il résulte de ces éléments que l'intention de vendre était réelle et sérieuse et que le congé n'est pas frauduleux.
S'agissant de la date de délivrance du congé, Mme [G], qui ne conteste pas, par ailleurs, sa régularité formelle, soutient, comme devant le premier juge, que le congé a été délivré pour une date erronée et que le congé devait être délivré avant le 23 décembre 2018 pour le 23 juin 2019, qu'à défaut il est nul et que le bail s'est trouvé renouvelé pour une période de trois ans à compter du 24 juin 2019 ; en effet elle considère que le bail litigieux est un bail à durée indéterminée qui s'est renouvelé à compter du 24 juin 1983.
L'article 71 de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982, qui détermine les règles d'application dans le temps de cette loi aux baux conclus antérieurement à sa promulgation en vertu, notamment, de l'article 3 sexiès de la loi du 1 er septembre 1948, dispose que :
« A l'expiration du contrat initial ou du contrat renouvelé ou, s'il s'agit d'un contrat à durée indéterminée, à l'issue du délai d'un an à compter de la date d'entrée en vigueur de la présente loi, les parties sont tenues d'établir un contrat conforme aux dispositions de la présente loi ».
S'agissant de la durée des baux soumis à la loi du 22 juin 1982, l'article 7 dispose que :
« A l'expiration du terme fixé par le contrat de location, celui-ci se renouvelle, pour une période qui ne peut être inférieure à trois ans, au profit du locataire personne physique occupant personnellement les lieux. »
L'article 51 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 dispose enfin que :
« Les contrats de location en cours qui n'ont pas été mis en conformité avec les dispositions de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982 précitée, contrairement aux dispositions du troisième alinéa de l'article 71 de cette loi, sont réputés avoir été renouvelés dans les conditions de cet article par périodes de trois années à compter de leur date d'expiration contractuelle lorsqu'il s'agit de contrats de location à durée déterminée et par périodes de trois années à compter du 24 juin 1983 lorsqu'il s'agit de contrats de location à durée indéterminée conclus avant cette date. Ces dispositions ne s'appliquent pas à ceux de ces contrats dont le renouvellement est contesté devant les tribunaux ».
Il en résulte que lorsque les contrats de bail ne sont pas en conformité avec les dispositions de la loi du 22 juin 1982 :
-s'il s'agit d'un contrat à durée déterminée, le contrat est renouvelé pour trois ans à compter de la date d'expiration contractuelle ;
-s'il s'agit d'un contrat à durée indéterminée, le contrat est renouvelé pour trois ans à compter du 24 juin 1983.
Pour mémoire, Mme [G] se prévaut de la deuxième de ces situations, tandis que Mme [L] demande la confirmation du jugement qui a fait application de la première.
Il résulte des effets combinés des articles 71 de la loi du 22 juin 1982 et 51 de 23 décembre 1986 précités, que si, à la date de la loi du 22 juin 1982, le bail (non mis en conformité avec la loi de 1982) était encore dans sa première période contractuelle, comme c'est le cas en l'espèce, il est réputé avoir été renouvelé dans les conditions de l'article 51 par périodes de trois années à compter de sa date d'expiration contractuelle ; si au contraire ce bail n'a pas été mis en conformité avec cette loi et que, lors de cette entrée en vigueur, il avait déjà subi un renouvellement ou une reconduction, il est réputé être à durée indéterminée, quelle que soit sa durée initiale ou la durée de ses renouvellements.
C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que :
- le dernier contrat de location est en l'espèce à effet du 1er janvier 1981 pour une période de trois ans, renouvelables par période de trois mois ;
-qu'il n'a pas été mis en conformité avec la loi du 22 juin 1982 ;
Ainsi à la date de cette loi, le bail litigieux était encore dans sa première période contractuelle, expirant au 31 décembre 1983 ; il était donc alors encore à durée déterminée, et ainsi il est réputé avoir été renouvelé dans les conditions de l'article 51 précité par périodes de trois années à compter de sa date d'expiration contractuelle ;
- qu'ainsi il a été valablement délivré pour le 31 décembre 2019.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu que le congé pour vendre avait été régulièrement délivré le 28 juin 2019 pour le 31 décembre 2019, ainsi qu'en ses dispositions subséquentes relatives au constat de l'occupation sans droit ni titre de Mme [G] depuis le 1er janvier 2020 et à son expulsion sauf à constater que cette dernière est désormais sans objet.
La demande de dommages-intérêts à hauteur de 45.359,14 euros, fondée sur la délivrance d'un congé prétendument frauduleux ne peut donc qu'être rejetée.
Sur le montant de l'indemnité d'occupation
Mme [L] demande l'infirmation du jugement en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'occupation fixée et renouvelle sa demande tendant à voir celle-ci fixée à la somme de 2.265,40 euros par mois, montant de la valeur locative de l'appartement selon un avis de valeur locative qu'elle produit, émanant d'une agence immobilière, le 19 avril 2017.
Toutefois au regard des éléments du dossier et de cet unique document, au demeurant antérieur de deux ans à la date d'effet du congé, il convient de considérer que le premier juge a fixé à bon droit le montant de l'indemnité d'occupation à la somme qui aurait été due si le contrat de bail s'était poursuivi, cette somme étant conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
Sur la demande de dommages-intérêts de Mme [G] à hauteur de 6. 000 euros pour harcèlement avant son expulsion
Mme [G] soutient avoir été harcelée par la propriétaire en vue d'obtenir son départ par le biais d'un congé frauduleux ; les éléments de la présente décision justifient d'écarter cette argumentation.
En outre, c'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu qu'il ne résulte pas de l'ensemble des pièces produites que Mme [G] ait subi un préjudice imputable à Mme [G] et justifiant de lui octroyer les dommages-intérêts sollicités.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Le sens de la présente décision justifie de confirmer le jugement en ce qui concerne les frais de procédure et les dépens de première instance.
S'agissant de l'instance d'appel il convient de condamner Mme [G] à payer à Mme [L] la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le pourvoi en cassation étant une voie de recours extraordinaire et à ce titre non suspensif d'exécution, sauf lorsque la loi en dispose autrement (ce qui n'est pas allégué en l'état), le présent arrêt, contradictoire et donc non susceptible d'opposition, est exécutoire par provision; il n'y a donc pas lieu d'ordonner son exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf à constater que l'expulsion a déjà eu lieu,
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Et y ajoutant,
Condamne Mme [E] [G] à payer à Mme [D] [L] veuve [H] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [E] [G] aux dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière La Présidente
