Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :
■
2ème chambre civile
N° RG 22/14540
N° Portalis 352J-W-B7G-CYMO7
N° MINUTE :
Assignation du :
25 Novembre 2022
JUGEMENT
rendu le 17 Octobre 2024
DEMANDEUR
Monsieur [K] [F]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représenté par Maître Jérémy MARUANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire D1555
DÉFENDEUR
Monsieur [N] [T]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représenté par Maître Serge SADOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire B0241
Décision du 17 Octobre 2024
2ème chambre civile
N° RG 22/14540 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYMO7
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Claire ISRAEL, Vice-présidente statuant en juge unique.
Assistée de Madame Audrey HALLOT, greffière lors de l’audience et de Adélie LERESTIF, lors de la mise à disposition.
DÉBATS
A l’audience du 02 septembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 17 octobre 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort
___________________
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE
Par acte authentique du 6 avril 2022 reçu par Maître [H] [O], notaire à [Localité 7], M. [N] [T] a consenti à M. [K] [F] une promesse unilatérale de vente portant sur les lots n° 11 et 19 correspondants à un appartement et à la cave n°8, d’un bien immobilier en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 8] et sur le lot n° 43 (box) d’un bien immobilier en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 8], au prix de 405 000 euros.
La promesse de vente a été consentie sous différentes conditions suspensives, pour une durée expirant le 6 juillet 2022, et prévoyait le versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 40 500 euros, dont la moitié, soit la somme de 20 250 euros, a été versée par le bénéficiaire entre les mains du notaire, constitué séquestre.
Lors du rendez-vous de signature de l’acte authentique de vente du 16 juin 2022, M. [K] [F] a refusé de signer l’acte authentique de vente au motif que la présence d’antennes de téléphonie mobile 4G/5G sur le toit de l’immeuble lui avait été dissimulée.
Par courrier du 30 juin 2022, M. [K] [F] a mis en demeure M. [N] [T] de lui restituer la somme de 20 250 euros versée au titre de l’indemnité d’immobilisation dans un délai de huit jours.
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Par exploit d’huissier du 25 octobre 2022, M. [N] [T] a fait sommation à M. [K] [F] d’avoir à se présenter en l’étude de Maître [H] [O] le 23 novembre 2022 en vue de la signature de l’acte authentique.
Un procès-verbal de carence a été dressé par Maître [O] le 23 novembre 2022, M. [K] [F] ayant refusé de signer l’acte de vente.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 29 novembre 2022, M. [N] [T] a mis en demeure M. [K] [F] d’avoir à lui verser le montant de l’indemnité d’immobilisation.
Par exploit d’huissier en date du 25 novembre 2022, M. [K] [F] a fait assigner M. [N] [T] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de voir prononcer la nullité de la promesse de vente du 6 avril 2022, de le voir condamner à lui restituer le montant de l’indemnité d’immobilisation déjà versé et à lui payer des dommages et intérêts.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 juin 2023, M. [K] [F] demande au tribunal de :
À TITRE PRINCIPAL :
- JUGER que M. [N] [T] s’est rendu coupable d’une réticence dolosive à l’égard de M. [K] [F], compte tenu de la dissimulation volontaire d’informations ayant vicié le consentement de M. [F] ;
- PRONONCER la nullité de la promesse de vente signée le 6 avril 2022 entre M. [N] [T] et M. [K] [F];
- CONDAMNER M. [N] [T] à payer à M. [K] [F] une somme de dix mille (10.000) euros à titre de dommages-intérêts.
À TITRE SUBSIDIAIRE, et si par extraordinaire il n’était pas fait droit à la demande d’annulation sur le fondement du dol :
- JUGER que M. [K] [F] a été victime d’une erreur sur les qualités essentielle du bien immobilier objet de la promesse de vente signée le 6 avril 2022 entre M. [N] [T] et M. [K] [F] ;
- PRONONCER la nullité de la promesse de vente signée le 6 avril 2022 entre M. [N] [T] et M. [K] [F];
Décision du 17 Octobre 2024
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A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, et si par extraordinaire il n’était pas fait droit à la demande d’annulation sur le fondement du dol, puis de l’erreur :
- JUGER que M. [N] [T] a manqué à l’obligation précontractuelle d’information à l’égard de M. [K] [F];
- PRONONCER la nullité de la promesse de vente signée le 6 avril 2022 entre M. [N] [T] et M. [K] [F];
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
- DEBOUTER M. [K] [F] (sic) de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- FAIRE INJONCTION à M. [N] [T] de donner instruction à Maître [H] [O], séquestre de la somme de vingt mille deux cent cinquante (20.250) euros, de libérer la somme au profit de M. [K] [F], dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
- FAIRE INJONCTION, dans l’hypothèse où les fonds auraient été transmis à la caisse des dépôts et des consignations par Me [O], à M. [N] [T] de donner instruction à la Caisse des Dépôts et Consignation, dépositaire de la somme de vingt mille deux cent cinquante (20.250) euros, de verser les fonds au profit de M. [K] [F], dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
- CONDAMNER M. [N] [T] à payer à M. [K] [F], la somme de cinq mille (5.000) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 21 septembre 2023, M. [N] [T] demande au tribunal de :
- Ordonner à M. [K] [F] d’autoriser Maître [O], notaire, à verser entre les mains de M. [N] [T] l’indemnité d’immobilisation qu’il détient, soit la somme de 20 250 euros, dans un délai de 15 jours à compter de la notification du jugement à intervenir, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard.
- Condamner M. [K] [F] à payer à M. [N] [T] la somme de 20 250€ correspondant au solde de l’indemnité d’immobilisation.
- Condamner M. [K] [F] à payer à M. [N] [T], la somme de 10000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Débouter M. [K] [F] de toutes ses demandes.
- Condamner M. [K] [F] aux dépens.
Décision du 17 Octobre 2024
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L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 2 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de nullité de la promesse de vente
M. [K] [F] demande au tribunal de prononcer la nullité de la promesse de vente du 6 avril 2022 à titre principal sur le fondement du dol, en application de l’article 1137 du code civil, à titre subsidiaire sur le fondement de l’erreur, en application des articles 1132 et 1133 du code civil et à titre infiniment subsidiaire, du manquement du promettant à son obligation précontractuelle d’information, sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil.
1) Sur le dol
M. [K] [F] soutient que le promettant lui a délibérément et intentionnellement dissimulé une information déterminante de son consentement en lui cachant les nuisances sonores générées par les antennes situées sur la terrasse de l’appartement et en ne l’informant pas que la cave correspondant au lot numéro 19 objet de la vente était inaccessible, fermée par un verrou et en réalité déjà occupée par un tiers dont le vendeur ignorait l’identité.
Il fait valoir pour l’essentiel que :
- Le principal atout du bien vendu était sa terrasse attenante, représentant une surface similaire à celle de l’appartement et la tranquillité d’un bien constitue une caractéristique déterminante,
- Il avait fait une offre d’achat au prix, sans négociation, compte tenu des atouts de cette terrasse,
- Le promettant avait conscience du caractère déterminant de l’existence de nuisances sonores, d’autant plus qu’un précédent acheteur s’était lui-même rétracté lorsqu’il en avait eu connaissance, et n’a pourtant rien révélé avant la signature de la promesse,
- Le notaire a lui-même attesté en ce sens, suite au rendez vous de signature du 16 juin 2022,
- Les vendeurs ont transmis cette information à la dernière minute, devant le notaire, en espérant purger le vice dont ils savaient parfaitement qu’il aurait entrainé l’annulation de la vente,
- Lui-même ne pouvait avoir connaissance des nuisances sonores provoquées par les antennes avant la délivrance de l’information par les vendeurs, les bruits générés par le système de refroidissement des antennes n’étant pas perceptibles en plein hiver, lors de sa visite du bien en février 2022,
- Le constat de commissaire de justice réalisé à la demande du promettant le 19 octobre 2022, a été effectué alors que le système de refroidissement n’était pas en marche,
- En outre, il s’est avéré lors du rendez-vous du 16 juin 2022 que la cave n°8, attachée au lot n° 19 appartenant au vendeur, ne correspondait pas à la cave effectivement occupée par celui-ci et qu’il y avait ainsi un sérieux risque qu’il ne puisse jouir de la cave acquise alors même qu’elle était comprise dans le prix de vente.
En défense, M. [N] [T] fait valoir que :
- Les antennes relais, assez imposantes et de grande hauteur sont parfaitement visibles depuis la terrasse de l’appartement, ainsi que l’a constaté le commissaire de justice le 19 octobre 2022, de sorte qu’il ne peut les avoir dissimulées,
- En outre, les antennes de téléphonie mobile ne sont pas censées faire du bruit dans des conditions normales d’utilisation et le commissaire de justice mandaté par lui n’a constaté aucune nuisance dans son procès- verbal de constat du 19 octobre 2022, les craintes de M. [K] [F] étant infondées,
- S’agissant de la cave occupée par lui, elle n’a jamais fait l’objet d’une quelconque revendication par un tiers alors qu’elle est occupée par lui-même ou sa famille depuis plus de trente ans,
- Il n’est pas prouvé que cette cave n’est pas la cave attachée au lot n°19, Mme [T] n’ayant jamais tenu les propos que lui prête M. [K] [F],
- Lors du rendez-vous de signature le 16 juin 2022, après une nouvelle visite de la cave, M. [K] [F] n’a finalement émis aucune réserve à ce sujet, ce qu’atteste le procès-verbal de carence du 23 novembre 2022 qui rapporte que la signature n’est pas intervenue en raison de la présence d’antennes de téléphonie mobile sur la toiture et non en raison de la cave.
Sur ce,
Aux termes des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil, le dol est un vice du consentement, cause de nullité relative du contrat, lorsqu'il est de telle nature que, sans lui, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Son caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. Constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à la partie qui se prévaut du dol de son cocontractant d’en rapporter la preuve.
En l’espèce, M. [K] [F] reproche en premier lieu à M. [N] [T] de lui avoir intentionnellement dissimulé l’existence de nuisances sonores dues à la présence d’antennes de téléphonie sur le toit de l’immeuble.
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Il convient de souligner tout d’abord qu’il ressort de l’attestation de Maître [H] [O] en date du 18 novembre 2022, dont se prévaut M. [K] [F] lui-même, et du procès-verbal de carence en date du 23 novembre 2022, que le bénéficiaire a refusé de signer l’acte authentique de vente en raison de la présence de ces antennes de téléphonie sur le toit, dont il a affirmé découvrir l’existence le 16 juin 2022, et non en raison des nuisances générées par ces antennes, comme il le soutient désormais dans ses écritures.
En effet, au procès-verbal de carence du 23 novembre 2022, il a déclaré que son consentement a été vicié et qu’il a « découvert lors de la signature finale la présence d’antennes relais sur le toit de l’immeuble, laquelle peut s’avérer bruyante par fortes chaleurs ». Il en résulte que c’est l’existence même de des antennes que M. [K] [F] a déclaré avoir ignorée et non l’existence de nuisances sonores qui, d’après ses dires, pouvaient être générées par elles, sans certitude.
Désormais, M. [K] [F] ne soutient plus, aux termes de ses ses conclusions, avoir ignoré l’existence des antennes de téléphonie sur le toit de l’immeuble, lesquelles sont en effet parfaitement visibles ainsi que cela ressort des photographies jointes au constat de commissaire de justice du 19 octobre 2022 et des constatations de ce dernier.
Il lui appartient donc de rapporter la preuve de la réalité des nuisances sonores qu’il invoque pour reprocher au promettant sa réticence dolosive.
Il se contente pour cela de simples affirmations et ne verse aux débats aucune pièce démontrant l’existence de ces nuisances ni même, de manière générale, aucune pièce venant étayer ses affirmations selon lesquelles les ventilateurs de refroidissement des antennes de téléphonie sont susceptibles de générer des nuisances sonores.
Il ressort au contraire du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 19 octobre 2022 qu’aucune nuisance sonore émanant des antennes n’était audible ou perceptible depuis la terrasse ou toute autre pièce de l’appartement. M. [K] [F] soutient que ce constat n’est pas probant, dès lors que le promettant a « attendu le retour de l’hiver et du froid ». Outre le fait qu’il ne démontre nullement que la météo du 19 octobre 2022 correspondait à une météo hivernale, ce qui n’est pas évident, il ne démontre pas avoir sollicité un quelconque constat avant cette date, durant les mois d’été.
Par ailleurs, si Maître [H] [O] relève bien dans son attestation du 18 novembre 2022 que durant le rendez-vous de signature du 16 juin 2022, Mme [J] [T], épouse du promettant, a mentionné l’existence de l’antenne et la défection d’un précédent acquéreur potentiel en raison de la présence de l’antenne, il n’indique pas, en revanche, qu’elle ait fait mention de nuisances sonores.
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Enfin, M. [K] [F] lui-même, lors de l’établissement du procès-verbal de carence le 23 novembre 2022, n’a pas déclaré renoncer à la vente en raison des nuisances sonores générées par l’antenne, qu’il aurait découvertes ou dont il aurait été informé, mais uniquement en raison de la « présence d’antenne relais sur le toit, laquelle peut s’avérer bruyante par fortes chaleur », l’existence de ces nuisances n’étant donc pas avérée, mais uniquement redoutée par le bénéficiaire de la promesse.
Dès lors, à défaut de rapporter la preuve de la réalité même des nuisances sonores qu’il invoque, M. [K] [F] échoue à démontrer que M. [N] [T] lui a dissimulé une information déterminante de son consentement.
En second lieu, il indique avoir été trompé sur l’objet de la vente et fait valoir que la cave n°8, attachée au lot numéro 19 objet de la promesse de vente, n’est pas la cave effectivement occupée par le vendeur mais est occupée par un tiers, alors que le vendeur occupe une autre cave.
Cependant, M. [N] [T] conteste ces affirmations.
Si M. [K] [F] a mentionné l’erreur portant sur la cave dans ses dires repris au procès-verbal de carence du 23 novembre 2022, il ressort en revanche de l’attestation du notaire du 18 novembre 2022 que le 16 juin 2022, un doute s’est élevé sur le point de savoir si le promettant occupait bien la cave numéro 8 après consultation des plans des lots et que le promettant et le bénéficiaire se sont transportés sur les lieux pour visiter les caves, après quoi le rendez-vous de signature de l’acte de vente a repris, le refus de M. [K] [F] de signer l’acte s’expliquant ensuite par la présence de l’antenne et étant sans lien avec les caves.
Cette attestation dont se prévaut le demandeur ne démontre nullement que la cave propriété de M. [N] [T] était bien occupée par un tiers, les parties ayant au contraire poursuivi le rendez-vous de signature de l’acte après une nouvelle des caves.
M. [K] [F] ne verse donc aucune pièce au soutien de son affirmation selon laquelle la cave vendue est occupée par un tiers, notamment aucune photographie qu’il pouvait réaliser lors de la visite de contrôle sur ce point le 16 juin 2022, ou constat de commissaire de justice qu’il aurait pu solliciter ultérieurement.
Partant, il ne démontre pas non plus que la cave objet de la promesse était occupée par un tiers.
Dès lors, en l’absence de démonstration du dol du promettant, la demande de M. [K] [F] de nullité de la promesse de vente sera rejetée, de même que sa demande de dommages et intérêts également fondée sur le dol du promettant.
2) Sur l’erreur et le manquement à l’obligation précontractuelle d’information
En l’absence de preuve de l’existence des nuisances sonores et de l’occupation par un tiers de la cave vendue, la demande de nullité de M. [K] [F] ne peut davantage prospérer sur le fondement de l’erreur, M. [K] [F] ne démontrant pas s’être trompé sur une qualité essentielle du bien vendu au sens de l’article 1133 du code civil.
Enfin, en application de l’article 1112-1 du code civil, le manquement à l’obligation précontractuelle d’information peut entraîner l'annulation du contrat, mais dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants, soit en application des règles relatives aux vices du consentement. Or, il a été jugé ci-dessus que la demande de nullité de M. [K] [F] ne pouvait être accueillie, ni sur le fondement de l’erreur ni sur le fondement du dol.
En conséquence, M. [K] [F] sera débouté de sa demande tendant à prononcer la nullité de la promesse, quel qu’en soit le fondement, et de sa demande subséquente de restitution de la somme versée au titre de l’indemnité d'immobilisation.
Sur l’indemnité d’immobilisation
M. [N] [T] soutient que l’acquéreur ayant refusé de réitérer la vente après avoir levé l’option, toutes les conditions suspensives étant par ailleurs réalisées, l’indemnité d’immobilisation doit être considérée comme acquise au vendeur. Il sollicite en conséquence la levée du séquestre sous astreinte et la condamnation de l’acquéreur au règlement du solde.
Sur ce,
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l’espèce, aux termes de la promesse de vente du 6 avril 2022, les parties ont fixé le montant de l’indemnité d'immobilisation à 40 500 euros et le bénéficiaire a versé entre les mains du notaire du promettant, la somme de 20 250 euros affectée en nantissement. Les parties ont convenu à l’acte que cette somme serait versée au promettant et lui resterait acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible, faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées et qu’à l’inverse, elle serait restituée au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte.
Quant au surplus de l’indemnité d'immobilisation, le bénéficiaire s’est obligé à le verser au promettant au plus tard dans les huit jours de l’expiration de la promesse, pour le cas où, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, il ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.
Il est constant que M. [K] [F] n’a pas signé l’acte authentique de vente.
Or, il ressort du procès-verbal de carence du 23 novembre 2022 que l’ensemble des conditions suspensives était réalisé, ce que M. [K] [F] ne conteste pas.
En conséquence, en application des stipulations contractuelles, M. [K] [F] sera condamné à verser à M. [N] [T] la somme de 40 500 euros au titre de l’indemnité d'immobilisation. Il sera autorisé à se libérer partiellement de son obligation par la libération par le notaire de la somme séquestrée.
Sur les demandes accessoires
M. [K] [F], partie succombant à l’instance, sera condamné aux dépens.
Il sera également condamné à payer à M. [N] [T] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Rejette la demande de M. [K] [F] tendant à prononcer la nullité de la promesse de vente du 6 avril 2022,
Rejette la demande de M. [K] [F] de dommages et intérêts sur le fondement du dol,
Rejette la demande de M. [K] [F] de restitution à son profit de la somme séquestrée au titre de l’indemnité d'immobilisation,
Condamne M. [K] [F] à payer à M. [N] [T] la somme de 40 500 euros au titre de l’indemnité d'immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 6 avril 2022,
Autorise M. [K] [F] à se libérer partiellement de son obligation par la libération de la somme de 20 250 euros séquestrée entre les mains de Maître [H] [O], notaire à [Localité 7],
Condamne M. [K] [F] aux dépens,
Condamne M. [K] [F] à payer à M. [N] [T], la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Fait et jugé à Paris le 17 octobre 2024
La Greffière La Présidente
