Tribunal judiciaire, 12 décembre 2024. 24/03623

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Nadia AMRI Copie exécutoire délivrée le : à : Me Martine SADKOWSKI RAMO Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/03623 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PLT N° MINUTE : 5 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 12 décembre 2024 DEMANDEURS Monsieur [H] [B] [Y], [Adresse 2] représenté par Me Martine SADKOWSKI RAMO, avocat au barreau de PARIS, Madame [X] [B] [Y], [Adresse 2] représentée par Me Martine SADKOWSKI RAMO, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDEUR Monsieur [G] [C], [Adresse 1] représenté par Me Nadia AMRI, avocat au barreau de PARIS, COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 01 octobre 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 décembre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 12 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03623 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PLT EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 29 mai 2015, M. [M] [T], aux droits desquels sont venus M. [H] [B] [Y] et Mme [X] [B] [Y], a consenti un bail d’habitation à M. [G] [C] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1070 euros et d’une provision pour charges de 160 euros. Par acte de commissaire de justice du 20 juillet 2023, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 6603,50 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un congé pour motif légitime et sérieux à effet au 31 mai 2024. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [C] le 26 juillet 2023. Par assignation du 19 mars 2024, M. [H] [B] [Y] et Mme [X] [B] [Y] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation du bail, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [C], ordonner le transport et la séquestration des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 8723,16 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, majoré de 50 %, jusqu’à libération des lieux,5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 mars 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. L’affaire, appelée à l’audience du 14 juin 2024, a été retenue à l’audience du 1er octobre 2024. A l’audience, M. [H] [B] [Y] et Mme [X] [B] [Y], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement demandent in limine litis le rejet de l’exception de litispendance et sollicitent : le rejet des demandes de M. [G] [C], constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [G] [C], être autorisés à faire procéder à son expulsion immédiate et sans délai ainsi que celle de tout occupant de son chef sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement, ordonner le transport et la séquestration des meubles, la condamnation de M. [G] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, majoré de 50 %, jusqu’à libération des lieux,la condamnation de M. [G] [C] à leur verser solidairement :7010,82 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2024 inclus, 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et le coût du congé pour motif légitime et sérieux et la sommation de quitter les lieux. M. [G] [C], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues et modifiées oralement, soulève in limine litis la litispendance avec l’instance n° RG 24/07075 et demande qu’il soit sursis à statuer jusqu’au prononcé du délibéré relatif à ladite procédure fixé au 17 octobre 2024, et demande à titre subsidiaire : - la suspension des effets de la clause résolutoire - Un délai de 36 mois pour apurer la dette - Le rejet des demandes de M. [G] [C], - A titre infiniment subsidiaire : un délai d’un an pour libérer les lieux. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l'exposé de leurs différents moyens. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION Sur la demande de sursis à statuer Aux termes de l’article 12 al 1 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. En l’espèce, M. [G] [C] n’ayant pas fait valoir de fondement juridique à ses prétentions, le juge est tenu de rechercher la loi applicable au litige. En l’espèce, M. [G] [C] fonde sa demande de sursis à statuer, lequel est régi par les dispositions des articles 377 et suivants du code de procédure civile, par l’existence d’une litispendance avec l’instance RG24/07075. La litispendance est régie par l’article 100 du code de procédure civile qui dispose que si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l'autre si l'une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d'office. Il résulte de ces textes que le constat d’une litispendance ne conduit pas à un sursis à statuer mais à un dessaisissement du deuxième juge saisi. La demande de sursis à statuer sera en conséquence rejetée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande M. [H] [B] [Y] et Mme [X] [B] [Y] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 20 juillet 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 6603,50 euros n’a pas été entièrement réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 septembre 2023. Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort du décompte locatif produit que M. [G] [C] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier, que les revenus du foyer de M. [G] [C] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 242 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [G] [C] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. La demande d’astreinte, prématurée, sera rejetée. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l’espèce, M. [H] [B] [Y] et Mme [X] [B] [Y] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 septembre 2024, M. [G] [C] leur devait la somme de 7010,82 euros. M. [G] [C] ayant admis ce montant à l’audience il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision puisque les demandeurs ont saisi le tribunal en référé, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2023 sur la somme de 6603,50 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [G] [C] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1344,70 euros, sans la majoration de 50% demandée par les bailleurs qui n’est pas justifiée. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 septembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [H] [B] [Y] et Mme [X] [B] [Y] ou à leur mandataire. Sur la solidarité La demande de M. [H] [B] [Y] et Mme [X] [B] [Y] au titre de la solidarité sera écartée, la clause de solidarité insérée au contrat de bail ne stipulant aucune solidarité active c’est-à-dire entre les créanciers. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [G] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le seul coût du commandement de payer mais non celui du congé pour motif légitime et sérieux et celui de la sommation de quitter les lieux, ces deux derniers actes n’étant aucunement requis par la présente procédure. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [H] [B] [Y] et Mme [X] [B] [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, REJETTE la demande de M. [G] [C] aux fins de sursis à statuer, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 mai 2015 entre M. [M] [T] aux droits duquel sont venus M. [H] [B] [Y] et Mme [X] [B] [Y], d’une part, et M. [G] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 21 septembre 2023, CONDAMNE M. [G] [C] à payer à M. [H] [B] [Y] et Mme [X] [B] [Y] la somme de 7010,82 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2023 sur la somme de 6603,50 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, AUTORISE M. [G] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 242 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [G] [C], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 septembre 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [G] [C] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,M. [G] [C] sera condamné à verser à M. [H] [B] [Y] et Mme [X] [B] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, REJETTE la demande d’astreinte, REJETTE la demande de paiement solidaire, CONDAMNE M. [G] [C] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 20 juillet 2023, à l’exclusion du coût du congé pour motif légitime et sérieux et du coût de la sommation de quitter les lieux, CONDAMNE M. [G] [C] à payer à M. [H] [B] [Y] et Mme [X] [B] [Y] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Fait et jugé à Paris le 12 décembre 2024 Le greffier Le Président