Cour d'appel, 18 décembre 2023. 22/18465

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 10 ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2023 (n° , 2 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/18465 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGUBW Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 30 Août 2022 - Juge de la mise en état de Créteil - RG n° 21/02517 APPELANTS Monsieur [L] [X] Madame [S] [B] épouse [X] Domiciliés ensmble [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Anne-Sophie RAMOND, avocat au barreau de PARIS, toque : E0391 INTIMES Maître [F] [W] Notaire retiré de charge [Adresse 2] [Localité 8] DE LA REUNION Représenté par Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499, et à l'audience Me Stéphanie BACH, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 S.A.R.L. [W] NOTAIRES [Adresse 2] [Localité 8] DE LA REUNION N° SIRET : 403 .326.580 Représenté par Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499, et à l'audience Me Stéphanie BACH, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 S.A.R.L. V.P.F. CONSEILS [Adresse 3] [Localité 5] N° SIRET : 402 018 493 Représentée par Me Nicolas KOHEN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 250, Me Hélène ADRIAN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 250 S.C.P. SCP [F] [W] [Adresse 2] [Localité 8] de la Réunion DÉFAILLANTE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques LE VAILLANT, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Christine SIMON ROSSENTHAL, Présidente Madame Marine BILLIAERT, Vice Présidente placée Monsieur Jacques LE VAILLANT, Conseiller Greffier, lors des débats : Madame Sylvie MOLLÉ ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signée par Christine SIMON ROSSENTHAL, Présidente et par Sylvie MOLLÉ, Greffier présent lors du prononcé. FAITS ET PROCÉDURE M. [L] [X] et Mme [S] [B] épouse [X] ont acheté sur l'île de la Réunion, auprès de la SCCV [Adresse 7], un appartement à usage d'habitation de type T1, ainsi qu'un emplacement de stationnement aérien, en état futur d'achèvement, sur la commune de [Localité 8] de La Réunion, [Adresse 6], dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété et dénommé « [Adresse 7]», pour un prix total de 121 000 euros. Le contrat préliminaire de vente en état futur d'achèvement a été signé par acte sous seing privé entre la SCCV [Adresse 7] représentée par la société VPF Conseils et M. et Mme [X] le 6 mars 2007. L'acte authentique de vente immobilière a été reçu le 8 octobre 2007 par Maître [F] [W], notaire à [Localité 8] de La Réunion, associée de la SCP [F] [W]. Cette acquisition constituait un investissement immobilier à des fins locatives soumis au régime fiscal de faveur dénommé 'Girardin habitation'. Pour financer cet achat, M. et Mme [X] ont contracté un crédit immobilier auprès de la société Crédit Foncier de France (ci-après désignée le 'CFF'), suivant offre émise le 16 mai 2007, pour un montant de 121 000 euros remboursable in fine à l'issue de 240 mois, après une période d'anticipation de vingt-quatre mois et avec une option d'amortissement sur 120 mois, au taux révisable initial de 4,45 %. Une étude personnalisée avait été réalisée le 6 mars 2007 par M. [P] [E], gérant de la société VPF Conseils. Par acte du 19 février 2021, M. et Mme [X] ont fait assigner la société VPF Conseil, Maître [F] [W] et la SCP [F] [W] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Créteil, en responsabilité délictuelle pour cause de manoeuvres dolosives et de manquement à leur devoir d'information et de conseil. Dans le cadre de la mise en état, la société VPF Conseils, Maître [F] [W] et la SCP [F] [W] ont demandé que M. et Mme [X] soient déclarés irrecevables en toutes leurs demandes pour cause de prescription. Par ordonnance en date du 30 août 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil a statué comme suit : '- Déclarer les demandes irrecevables comme prescrites ; - Condamner in solidum Monsieur [L] [X] et Madame [S] [B], son épouse, aux dépens et à payer à la société VPF Conseil, Maître [F] [W] et la société [F] [W] la somme de 1 000 euros chacun en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.' Par déclaration du 28 octobre 2022, M. et Mme [X] ont interjeté appel de l'ordonnance. Par dernières conclusions notifiées le 30 décembre 2022, M. et Mme [X] demandent à la cour de : '- Infirmer l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état de Créteil en date du 30 août 2022, En statuant à nouveau : - Recevoir Monsieur et Madame [X] en leurs demandes et les dire bien fondées. - Débouter la société VPF Conseils, la S.A.R.L. [W] Notaires, Maître [F] [W] de l'ensemble de leur demandes, fins et conclusions ; - Dire et juger que l'action de Monsieur et Madame [X] n'est pas prescrite ; - Renvoyer l'affaire devant la formation de jugement pour statuer sur le fond du dossier ; En tout état de cause, - Condamner solidairement les sociétés VPF Conseils, la S.A.R.L. [W] Notaires et Maître [F] [W] à payer à Monsieur et Madame [X] la somme de 10.000,00 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.' Par dernières conclusions notifiées le 25 janvier 2023, la société VPF Conseils demande à la cour de : 'Vu l'articles 122 du code de procédure civile, Vu les dispositions de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription, Vu l'article 2224 du code civil, - Confirmer l'ordonnance rendue le 30 août 2022 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil en toutes ses dispositions ; - Condamner in solidum Monsieur [L] [X] et Madame [S] [X] à verser à la société VPF Conseils la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner in solidum Monsieur [L] [X] et Madame [S] [X] aux entiers dépens.' Par dernières conclusions notifiées le 25 janvier 2023, la S.A.R.L. [W] Notaires et Maître [F] [W] demandent à la cour de: 'Vu les articles 2222 et 2224 du code civil, - Confirmer l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil du 30 août 2022 en toutes ses dispositions. En tout état de cause, - Déclarer l'action et les demandes de Monsieur [L] [X] et de Madame [S] [B] épouse [X], dirigées à l'encontre de Maître [F] [W] et l'étude notariale [W], irrecevables comme prescrites ; - Condamner Monsieur [L] [X] et Madame [S] [B] épouse [X], solidairement, à payer à Maître [F] [W] et l'étude notariale [W] la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Les condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Thomas Ronzeau qui pourra les recouvrer directement en application de l'article 699 du CPC.' MOTIFS DE LA DÉCISION 1.-. Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription Enoncé des moyens M. et Mme [X] font valoir qu'en application des articles 1304 ancien et 2224 du code civil, le point de départ de la prescription est glissant et subjectif en ce qu'il dépend de la date à laquelle le titulaire du droit a eu connaissance des faits lui permettant d'agir, de sorte qu'il ne peut être fixé à la date du fait générateur du dommage, en l'occurrence à la date de conclusion des contrats, car le simple fait pour la victime de pouvoir nourrir des soupçons ou d'avoir des doutes sur la commission de faits dommageables par un tiers ne lui ouvre pas pour autant un droit d'action à son encontre. Rappelant qu'il leur a été remis par la société VPF Conseils une étude personnalisée vantant la rentabilité de l'investissement immobilier avec défiscalisation proposé, en indiquant notamment une valeur de revente à l'issue de la période de défiscalisation supérieure au prix d'acquisition sans alerter sur l'existence du moindre risque, M. et Mme [X] soutiennent que l'opération de défiscalisation est une opération globale dont la rentabilité et la viabilité dépendent de plusieurs facteurs mais, principalement, de la valeur du bien support de l'investissement, de sorte que ce n'est qu'à la fin de la période de défiscalisation qu'ils ont pu se rendre compte que la rentabilité qui leur avait été présentée par les intimés n'était pas réalisable, et ce dès l'origine, et que cela ne leur a été révélé qu'au jour de l'estimation immobilière effectuée par Century 21 le 20 avril 2016. Ils font également valoir que, dans une telle opération, le dommage est lui aussi nécessairement global. M. et Mme [X] font enfin valoir que fixer le point de départ de la prescription à la date d'acquisition du bien immobilier reviendrait à priver les acquéreurs à tout droit d'agir en justice à l'encontre des intervenants à l'opération, le délai de prescription étant plus court que le délai imposé dans le cadre du mécanisme de réduction d'impôt. La société VPF Conseils fait valoir que le point de départ de la prescription quinquennale en matière d'action en responsabilité pour manquement à une obligation d'information ou de conseil, comme pour dol, est la date de conclusion du contrat, sans pouvoir être reporté à la date à laquelle le titulaire du droit d'action a fait procéder à une estimation du bien acquis, sauf à laisser le point de départ de la prescription à sa discrétion, ce qui est incompatible avec les impératifs de sécurité juridique garantis par la prescription en matière civile. La société VPF Conseils soutient que M. et Mme [X] fondent leur action sur une prétendue surévaluation du prix d'acquisition du bien immobilier en cause ab initio, de sorte qu'il s'agit d'un fait qu'ils pouvaient vérifier eux-mêmes, ayant toute latitude pour faire procéder à une estimation immobilière avant de conclure le contrat de vente et, en tout état de cause, dans les cinq ans qui ont suivi la vente. Pour ce motif, la société VPF Conseils soutient que le délai de prescription décompté à partir de la date de conclusion du contrat de vente immobilière ne prive pas les acquéreurs d'un droit d'accès au juge puisqu'ils disposent de cinq ans pour procéder à toute vérification et comparaison utile du prix de vente du bien acquis. Enfin, elle fait valoir que les dispositions de l'article 2232 du code civil invoquées par M. et Mme [X] ne sont pas applicables en l'espèce. Maître [F] [W] et la S.A.R.L. [W] Notaires soutiennent que les demandes de M. et Mme [X] sont irrecevables car le délai de la prescription quinquennale court en l'espèce à compter de la date de l'acte authentique de vente immobilière. Ils font valoir que l'information sur le prix d'acquisition prétendument surévalué est antérieure à la signature de l'acte authentique de vente et résulte de conventions auxquelles le notaire instrumentaire est étranger. A son égard, le point de départ du délai de prescription de l'action en responsabilité pour manquement à une obligation d'information et de conseil, manquement devant être apprécié dans le périmètre de la mission qui lui a été confiée, ne peut donc être que la date de signature de l'acte authentique de vente puisqu'à cette date M. et Mme [X] avaient été en mesure de vérifier que le prix, contractuellement fixé, était conforme au marché immobilier. Réponse de la cour En application de l'article L. 110-4 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, les obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par dix ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes. En application de l'ancien article 2270-1 du code civil, applicable aux actions en responsabilité civile extra-contractuelles entre non commerçants, le délai de prescription était également de dix ans à compter de la manifestation du dommage. Ce délai a été réduit à cinq ans à compter du 19 juin 2008, date d'entrée en vigueur de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 réformant le régime de la prescription. Il s'applique aux prescriptions antérieures plus longues non acquises au 19 juin 2008, dans la limite de la durée initiale qui restait à courir. Concernant le point de départ du délai de prescription, antérieurement à l'entrée en vigueur de l'article 2224 du code civil, le délai de l'action en responsabilité, qu'elle soit de nature contractuelle ou délictuelle, court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en a pas eu précédemment connaissance. En revanche, l'ancien article 1304 du code civil, abrogé par l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016, ne régissait que la prescription des actions en nullité pour cause de vices du consentement et non l'action en responsabilité délictuelle engagée par la victime d'un dol, qui n'était soumise qu'aux dispositions régissant la prescription de l'action en responsabilité, tant pour la détermination du délai de la prescription que pour la fixation de la date à partir de laquelle elle a commencé à courir. Cet article n'est donc pas applicable en l'espèce, M. et Mme [X] n'ayant pas agi en nullité pour cause de dol. Il en est de même de l'article 1144 du code civil, pris dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er octobre 2016. Selon les termes de leur assignation signifiée à la société VPF Conseils, à la SCP [F] [W] et à Maître [F] [W] le 19 février 2021, M. et Mme [X] engagent à leur encontre une action en responsabilité délictuelle pour cause tant de violation d'obligations d'information et de conseil que de manoeuvres dolosives concernant la présentation de l'opération globale d'investissement immobilier avec défiscalisation, la remise d'une simulation financière erronée, la souscription d'un emprunt in fine, la souscription d'une assurance-vie non rentable et l'impossibilité de revendre le bien immobilier au terme de la période de défiscalisation pour le montant investi en raison de la surévaluation initiale du prix d'acquisition de ce bien. Ils demandent que la société VPF Conseils, la SCP [F] [W] et Maître [F] [W] soient condamnés solidairement à leur payer 'la somme de 114 888,00 euros à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la surévaluation du bien' et que la société VPF Conseils soit condamnée à leur payer 'la somme de 99 597,00 euros à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des coûts cachés et de la moins-value sur la capitalisation de l'assurance-vie.' Il en résulte que le dommage matériel invoqué par M. et Mme [X] consiste dans le défaut de réalisation de la rentabilité prévue lors de la présentation du programme d'investissement contenant une simulation personnalisée qui leur a été remise par la société VPF Conseils le 6 mars 2007 et non seulement dans la surévaluation du prix d'acquisition du bien immobilier comme le soutiennent à tort les intimés. Au demeurant, M. et Mme [X] calculent leur dommage de perte de chance de ne pas avoir investi ou d'avoir fait un meilleur investissement par référence au prix de revente annoncé dans la simulation financière qui leur a été remise le 6 mars 2007 et non par référence au prix d'acquisition. Le fait que la mission du notaire rédacteur de l'acte authentique de vente immobilière puisse ne pas inclure une obligation d'information et de conseil sur la rentabilité globale du produit d'investissement avec défiscalisation, par référence à un prix d'acquisition préalablement convenu entre les parties dans un contrat préliminaire auquel il n'a pas participé, relève du fond du litige. Cette question concerne le mérite de l'action et non sa recevabilité et est donc sans incidence sur la détermination du point de départ de la prescription de l'action. Dans le cadre d'un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l'acquéreur qui invoque un défaut de réalisation de la rentabilité globale expressément prévue lors de la conclusion du contrat, que ce dommage puisse être consécutif à des manoeuvres dolosives ou à un manquement à une obligation de conseil, ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l'impossibilité d'obtenir cette rentabilité financière. En l'espèce, la société VPF Conseils a remis à M. et Mme [X] le 6 mars 2007 une étude personnalisée relative au programme '[Adresse 7] sous le régime de la loi Girardin' , qui contient un tableau de synthèse établi sur une durée de 21 ans reprenant toutes les variables du produit d'investissement avec réduction d'impôt pendant cinq années consécutives, dont la valeur de revente du bien immobilier sur cette période, et le calcul des coûts et charges de l'opération. Elle contient également un tableau donnant le 'détail de la projection de trésorerie mensuelle' qui fait figurer également la valeur de revente du bien immobilier, avec revalorisation, et la somme disponible en cas de revente après prise en compte du capital restant dû au titre du crédit immobilier. La projection fournie est uniquement favorable à l'investisseur. Seule une hypothèse de gain à la revente est mentionnée et calculée. Aucun facteur de risque n'est indiqué. Aucune hypothèse défavorable n'est examinée. Il en résulte que, dans une telle occurrence, l'investisseur ne connaît, ou ne devrait connaître, les faits qui fondent son action en responsabilité qu'à l'issue de la période de six ans suivant le début du dispositif fiscal de faveur applicable, en l'espèce le dispositif Girardin outremer, car c'est à cette date seulement que le défaut de réalisation de la rentabilité annoncée peut lui apparaître de façon définitive. Le jour de l'estimation immobilière réalisée à la demande de l'investisseur ne peut constituer le point de départ de la prescription car cette estimation présente nécessairement un caractère contingent et la démarche qui est à son origine présente quant à elle un caractère subjectif et potestatif. En l'espèce, il n'est pas contesté par les intimés que le bien immobilier acquis par M. et Mme [X] a été donné à bail pour la première fois avec effet au 17 novembre 2009. Cette date marque le point de départ de la période de six années de conservation et de location du bien dans le cadre du dispositif fiscal de Girardin. Il en résulte que le délai de prescription quinquennale de l'action en responsabilité délictuelle de M. et Mme [X] à l'encontre de la société VPF Conseils, de la S.A.R.L. [W] Notaires et de Maître [F] [W] a commencé à courir à compter du 17 novembre 2015, de sorte que plus de cinq ans s'étaient écoulés lorsqu'ils ont introduit leur action par assignation signifiée le 19 février 2021. Par suite, M. et Mme [X] sont irrecevables, pour cause de prescription, en leur demande indemnitaire formée à l'encontre de la société VPF Conseils, de la S.A.R.L. [W] Notaires et de Maître [F] [W] en réparation du préjudice allégué du fait d'une surévaluation de la valeur du bien immobilier en cause à la revente ainsi qu'en leur demande indemnitaire formée à l'encontre de la société VPF Conseils seulement pour cause de coûts cachés de l'opération d'investissement immobilier avec défiscalisation. En revanche, la prescription quinquennale de l'action en responsabilité formée à l'encontre de la société VPF Conseils seulement pour manquement à ses obligations d'information et de conseil en raison d'un défaut de rentabilité du contrat d'assurance-vie souscrit en garantie du remboursement du crédit immobilier remboursable en une seule échéance au terme du prêt ne peut commencer à courir au terme du dispositif de réduction d'impôt car ce n'est pas à l'issue du délai de conservation et de location du bien immobilier qu'un dommage relatif à l'assurance-vie pouvait être connu par M. et Mme [X]. Un tel dommage, à supposer qu'il soit réalisé, ne peut en effet se manifester qu'au dénouement du contrat d'assurance-vie. Par suite, M. et Mme [X] seront déclarés recevables en leur action en responsabilité formée à l'encontre de la société VPF Conseils en réparation du préjudice allégué du fait d'une moins-value au titre de la capitalisation du contrat d'assurance-vie. L'ordonnance déférée sera donc confirmée, par substitution de motifs, sauf en ce qu'elle a déclaré M. et Mme [X] irrecevables en leur demande indemnitaire formée à l'encontre de la S.A.R.L. VPF Conseils en réparation du préjudice allégué du fait d'une moins-value au titre de la capitalisation du contrat d'assurance-vie. 2.- Sur les frais du procès En considération de la confirmation quasi totale intervenue sur la fin de non recevoir, la décision déférée sera également confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. En cause d'appel, en considération de l'issue du litige, chaque partie conservera la charge des dépens qu'elle a exposés. L'équité ne commande pas qu'il soit application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel au profit de l'une ou l'autre des parties. Toutes les demandes formées à titre d'indemnité de procédure seront donc rejetées. PAR CES MOTIFS La cour, CONFIRME l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle a déclaré M. [L] [X] et Mme [S] [B] épouse [X] irrecevables en leur demande indemnitaire formée à l'encontre de la S.A.R.L. VPF Conseils en réparation du préjudice allégué du fait d'une moins-value au titre de la capitalisation du contrat d'assurance-vie Statuant à nouveau du chef infirmé, DÉCLARE M. [L] [X] et Mme [S] [B] épouse [X] recevables en leur demande indemnitaire formée à l'encontre de la S.A.R.L. VPF Conseils en réparation du préjudice allégué du fait d'une moins-value au titre de la capitalisation du contrat d'assurance-vie, Y ajoutant, DIT que chaque partie conservera la charge des dépens qu'elle a exposé en cause d'appel, DÉBOUTE M. [L] [X] et Mme [S] [B] épouse [X], la S.A.R.L. VPF Conseils, la SARL [W] Notaires et Maître [F] [W] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE S.MOLLÉ C.SIMON-ROSSENTHAL