Tribunal judiciaire, 28 janvier 2025. 24/00144

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE JUGE DE L'EXÉCUTION JUGEMENT D’ORIENTATION AUTORISANT LA VENTE AMIABLE Le 28 Janvier 2025 N° RG 24/00144 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N3S7 78A Jugement rendu le 28 janvier 2025 par Fabienne CHLOUP, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière, CREANCIER POURSUIVANT Le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL - CIC - Banque régie par les articles L 511-1 et suivants du Code Monétaire et Financier, Société Anonyme à directoire et conseil de surveillance au capital de 611.858.064 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 542.016.381, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. représenté par Me Julien SEMERIA, avocat au barreau du VAL D’OISE PARTIE SAISIE Monsieur [F] [R] époux [X] [P] né le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 6] (SRI LANKA), de nationalité Sri Lankaise [Adresse 3] [Adresse 3] comparant EXPOSE DU LITIGE Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 14 mai 2024 publié le 5 juin 2024 volume 2024 S n°146 au service de publicité foncière de [Localité 7], le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a poursuivi la vente des droits et bien immobiliers dépendant d’une maison à usage d’habitation sise à [Adresse 4], cadastrée section [Cadastre 5], appartenant à M. [F] [R]. Par exploit du 1er juillet 2024, signifié à personne physique, le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a fait assigner M. [F] [R] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière. Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 4 juillet 2024. L'affaire a été appelée à l’audience du 26 novembre 2024, lors de laquelle les parties ont été entendues en leurs moyens et observations. La décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2025. Par message RPVA et courrier du 17 décembre 2024, les parties ont été invitées à formuler leurs observations sur l’éventuelle diminution de la clause pénale ou indemnité de résiliation, au regard de l’article 1231-5 du code civil. Le créancier poursuivant a formulé ses observations le 30 décembre 2024. La partie saisie, qui n’a pas constitué avocat, n’a pas formulé d’observations. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur. L’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant et fixe la date à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. En l’espèce, le caractère certain, liquide et exigible de la créance du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL résulte des pièces versées aux débats notamment : - la copie exécutoire d’un acte notarié reçu le 15 novembre 2018 contenant un prêt CIC IMMO consenti par le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à M. [F] [R] de 185 000 euros, remboursable sur 300 mois (25 ans), au taux hors assurance de 2%, - une inscription d’hypothèque conventionnelle en date du 7 décembre 2018, - une lettre de mise en demeure en date du 27 octobre 2023 et distribuée le 2 novembre 2023, de payer la somme de 5 080,60 euros, dans un délai de 30 jours, - une lettre en date du 22 février 2024, avisée mais non réclamée, notifiant la résiliation du contrat de prêt et l’exigibilité immédiate des sommes dues. Suivant décompte arrêté au 22 février 2024 et visé au commandement de saisie, la créance du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL s’élève à la somme totale de 173 231,58 euros en principal, intérêts, frais et accessoires. En vertu de l'article 1231-5 du code civil, lorsqu'une clause pénale a été prévue par le contrat à l'égard de celui qui a manqué à son exécution, le juge peut la modérer (ou l'augmenter) même d'office, si elle est manifestement excessive (ou dérisoire). A l'appui de sa demande de maintien de la clause pénale à hauteur de 11 106,58 euros, le créancier poursuivant fait valoir que cette stipulation a été convenue contractuellement entre les parties et qu'elle est réglementée par l'article L313-51 du code de la consommation. Il soutient que l'indemnité réclamée permet de compenser la défaillance du débiteur et d’indemniser la résiliation anticipée du contrat de prêt, non prévue par les parties. Or l'indemnité d'exigibilité de 7% réclamée par le créancier poursuivant à hauteur de 11 106,58 euros, qui constitue une clause pénale, apparaît manifestement excessive eu égard au montant de la dette et au fait que le préjudice du créancier se trouve suffisamment réparé par les intérêts au taux contractuel. Elle sera donc réduite à 10% de son montant, soit la somme de 1 110,06 euros. La créance du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL sera donc mentionnée pour la somme de 163 235,06 euros en principal, intérêts, frais et accessoires suivant décompte arrêté au 22 février 2024. M. [F] [R] sollicite l'autorisation de vendre amiablement son bien immobilier. Il produit une promesse unilatérale d’achat en date du 3 octobre 2024, aux termes de laquelle M. [T] [U] et Mme [Z] [W] épouse [U] promettent d’acquérir le bien saisi au prix de 226 000 euros et de supporter en plus l'ensemble des frais, droits et émoluments relatifs à la vente. La promesse est faite pour un délai expirant le 14 février 2025. Ces éléments attestent de l'intention sérieuse du débiteur saisi de vendre le bien. Le créancier poursuivant ne s’oppose pas à la vente amiable du bien ainsi formulée. Les parties conviennent à la barre que le prix plancher net vendeur peut être raisonnablement fixé à la somme de 180 000 euros. Dès lors, il convient de faire droit à la demande de vente amiable sollicitée par M. [F] [R] et, eu égard à cette offre d’achat et aux conditions économiques du marché actuel, de fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 180 000 euros net vendeur. Il y a lieu de désigner la Caisse des dépôts et consignations en qualité de séquestre et de fixer la date à laquelle l’affaire sera renvoyée. Le créancier poursuivant demande la taxation des frais exposés à ce jour et verse aux débats un état de frais préalables à l’audience d’orientation et des émoluments, pour un montant total TTC de 2 054,13 euros. Toutefois, cet état de frais mentionne des frais futurs, notamment : - provision pour signification du jugement d’orientation : 150 euros, - mention du jugement d’orientation en marge : 17 euros - UV/mention jugement en marge : 18,25 euros + 3,65 euros de TVA En conséquence, au vu des pièces produites, il y a lieu de taxer ses frais de poursuite à la somme de 1 865,23 euros, qui seront à la charge de l'acquéreur conformément aux dispositions de l'article R322-24 du code des procédures civiles d'exécution. Les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente. PAR CES MOTIFS Le juge de l’exécution statuant en matière de saisie immobilière, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort ; Mentionne que le montant retenu pour la créance du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à l’encontre de M. [F] [R], s’élève à la somme de 163 235,06 euros en principal, intérêts et accessoires, suivant décompte arrêté au 22 février 2024 et visé au commandement de payer valant saisie ; Autorise la vente amiable des biens et droits immobiliers dépendant d’une maison à usage d’habitation sise à [Adresse 4], cadastrée section [Cadastre 5], appartenant à M. [F] [R] ; Fixe à 180 0000 euros net vendeur le montant en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ; Désigne en qualité de séquestre la Caisse des dépôts et consignations ; Dit que les frais de poursuite engagés par le créancier poursuivant seront taxés à hauteur de 1 865,23 euros et seront à la charge de l'acquéreur ; Dit que les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente ; Fixe au mardi 27 mai 2025 à 14h00 l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée ; Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 14 mai 2024 publié le 5 juin 2024 volume 2024 S n°146 au service de publicité foncière de SAINT LEU LA FORET 2 ; La greffière La Juge de l’exécution Magali CADRAN Fabienne CHLOUP Jugement rédigé par [Y] [V], juriste assistante, sous le contrôle du juge de l’exécution