Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'ORLÉANS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 NOVEMBRE 2024
Minute n° :
N° RG 23/00910 - N° Portalis DBYV-W-B7H-GRL4
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEURS :
Monsieur [T] [Z] [L] [E]
Madame [G] [M] [A] [F] épouse [E]
demeurant 22 bis Quai Chatelet - 45000 ORLÉANS
représentés par la SELARL DA COSTA - DOS REIS, avocats au barreau d'ORLEANS, substituée par Me Pierre François DEREC, avocat au barreau d'ORLEANS
DÉFENDEURS :
Monsieur [S] [Y]
demeurant 16 rue des Violettes - 45100 ORLEANS
non comparant, ni représenté
Madame [K] [P]
demeurant 16 rue des Violettes - 45100 ORLEANS
non comparante, ni représentée
A l'audience du 10 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
RAPPEL DES FAITS
Par acte sous seing privé des 25 juin 2022 et 28 juin 2022, à effet au 9 juillet 2022, Monsieur [T] [Z] [L] [E] et Madame [G] [M] [A] [F] épouse [E] ont donné à bail à Monsieur [S] [Y] et Madame [K] [P] une maison à usage d’habitation situé 16 rue des violettes - 45100 ORLEANS, pour un loyer mensuel de 905 euros et 5 euros de provisions sur charges, payables d'avance.
Le 6 juillet 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Monsieur [T] [Z] [L] [E] et Madame [G] [M] [A] [F] épouse [E] à Monsieur [S] [Y] et Madame [K] [P], par remise à étude, pour la somme en principal de 2.958,55 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte incluant l’échéance de juillet 2023.
Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 21 novembre 2023, Monsieur [T] [Z] [L] [E] et Madame [G] [M] [A] [F] épouse [E] ont fait assigner en référé Monsieur [S] [Y] et Madame [K] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :
Déclarer l’action engagée par Monsieur [T] [E] à l’encontre de Madame [K] [P] et Monsieur [S] [Y] recevable et bien fondée ;En conséquence,
Condamner solidairement les consorts [Y] et [P] à payer à Monsieur [T] [Z] [L] [E] et Madame [G] [M] [A] [F] épouse [E] :
La somme en principal de 3.118,92 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayées selon décompte arrêté au 11 septembre 2023 avec intérêts de retard au taux légal, à compter du commandement de payer pour la somme de 2.958,55 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus ;Une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer, soit 936,58 euros outre les charges locatives à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs au bailleur ou son mandataire avec établissement d’un contrat d’état des lieux de sortie ;Une somme de 1.200 euros TTC sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens de la présente instance et ses suites, incluant le coût du commandement visant la clause résolutoire ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire avec prise d’effet au 17 août 2023 ou, subsidiairement au 6 septembre 2023 ;Ordonner, aux consorts [Y] et [P] et tout occupant de leur chef de quitter, sans délai, les lieux loués passé le délai de 6 semaines suivant la signification du commandement de quitter les lieux et ordonner, à défaut de départ volontaire, leur expulsion, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du Code de Procédure Civile d’Exécution ;
Autoriser à cet effet, Monsieur [T] [E] à procéder à l’expulsion des consorts [Y] et [P], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un Commissaire de Justice ;Ordonner la séquestration dans un garde meubles et aux frais, risques et péril des consorts [Y] et [P] des objets, meubles garnissant les lieux loués.
L’affaire a été appelée à l’audience du 9 avril 2024 et renvoyée au 10 septembre 2024.
A cette audience, Monsieur [T] [Z] [L] [E] et Madame [G] [M] [A] [F] épouse [E], représentés par leur avocat, ont procédé à un dépôt de leur dossier de plaidoirie.
La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats par le juge.
Cités à étude, Monsieur [S] [Y] et Madame [K] [P] n’ont pas comparu.
La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l'audience.
La décision a été mise en délibéré à la date du 14 novembre 2024.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.
I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 23 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 mai 2024.
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 juillet 2023, cette formalité n’étant pas prévue à peine d'irrecevabilité pour un bailleur personne physique.
La demande formée par le bailleur est donc recevable.
II. Sur les demandes principales :
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le contrat des 25 juin 2022 et 28 juin 2022, à effet au 9 juillet 2022 stipule qu’à défaut de paiement du loyer et des charges, le bail serait résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer.
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 juillet 2023, pour la somme en principal de 2.958,55 euros.
De cette somme doivent être soustrait les frais d’impayés bancaires (7,80 x 3, non justifiés en procédure) ainsi que les frais de relance (20 x 5, non justifiés en procédure).
De sorte que Monsieur [S] [Y] et Madame [K] [P] devaient finalement régler la somme de 2.835,15 euros pour éteindre les causes du commandement de payer.
Monsieur [S] [Y] et Madame [K] [P] avaient jusqu'au 6 septembre 2023 à 24 heures pour régler cette somme.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les locataires ayant réalisé deux versements représentant un total de 1.900 euros dans la période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 septembre 2023.
La clause résolutoire est donc acquise depuis le 7 septembre 2023.
Sur l'indemnité d'occupation
Monsieur [S] [Y] et Madame [K] [P] restent redevables des loyers jusqu’au 6 septembre 2023 et, à compter du 7 septembre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.
En effet, Monsieur [S] [Y] et Madame [K] [P], occupants sans droit ni titre depuis le 7 septembre 2023, causent un préjudice à Monsieur [T] [Z] [L] [E] et Madame [G] [M] [A] [F] épouse [E] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré.
Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 936,58 euros, tel que demandé dans l’assignation.
Sur l'expulsion des locataires
Le contrat de bail étant résilié à compter du 7 septembre 2023, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [Y] et Madame [K] [P] ainsi que de toute personne s'y trouvant de leur chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
Sur le montant de l'arriéré locatif
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
En l’espèce, Monsieur [T] [Z] [L] [E] et Madame [G] [M] [A] [F] épouse [E] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte, arrêté à la date du 2 septembre 2024, évalue la dette locative à la somme de 3.345,27 euros.
De cette somme, il convient de déduire les frais d’impayés bancaires (3 x 7,80, non justifiés en procédure), les frais de relance (6 fois 20, non justifiés en procédure), ainsi que les frais de poursuites (23,81 + 153,40 + 157,34) qui relèveront éventuellement des dépens.
En tout état de cause, la dette locative s’élève à la somme de 2.867,32 euros.
Absents à l’audience, Monsieur [S] [Y] et Madame [K] [P] ne contestent par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative.
Cependant, les éléments constitutifs de la dette ont été vérifiés en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et sur le fondement de l’article 472 du Code de procédure civile.
Il en résulte une dette locative pouvant être fixée, à titre de provision, à la somme de 2.867,32 euros.
La solidarité des locataires est prévue contractuellement au contrat de bail.
Il convient en conséquence de condamner solidairement les défendeurs au paiement de cette somme à titre provisionnel.
La dette locative portera intérêts au taux légal sur la somme de 2.867,32 euros à compter de la présente décision.
La question de l’octroi d’office de délais de paiement aux locataires, absents à l’audience, n’a pas été mise dans les débats par le juge : en effet, en l’absence de reprise des loyers courants et en présence du refus par le bailleur d’octroi de délais de paiement ne permet pas d’octroyer des délais de paiement.
III. Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [S] [Y] et Madame [K] [P], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des entiers dépens, en ce compris le commandement de payer du 6 juillet 2023.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [T] [Z] [L] [E] et Madame [G] [M] [A] [F] épouse [E], Monsieur [S] [Y] et Madame [K] [P] seront condamnés à leur verser la somme de 500,00 euros sur ce fondement.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARONS recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu les 25 juin 2022 et 28 juin 2022, à effet au 9 juillet 2022 entre Monsieur [T] [Z] [L] [E] et Madame [G] [M] [A] [F] épouse [E], d’une part, et Monsieur [S] [Y] et Madame [K] [P], d’autre part, concernant le logement situé 16 rue des violettes - 45100 ORLEANS, sont réunies à la date du 7 septembre 2023 et que le bail est donc résilié à cette date ;
DISONS que Monsieur [S] [Y] et Madame [K] [P] devront par conséquent quitter les lieux loués situés 16 rue des violettes - 45100 ORLEANS, et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [S] [Y] et Madame [K] [P] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;
DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;
DISONS que les sommes dues par Monsieur [S] [Y] et Madame [K] [P] à Monsieur [T] [Z] [L] [E] et Madame [G] [M] [A] [F] épouse [E] à compter du 7 septembre 2023 le sont au titre d'une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 936,58 euros ;
CONDAMNONS solidairement en conséquence Monsieur [S] [Y] et Madame [K] [P] à verser à Monsieur [T] [Z] [L] [E] et Madame [G] [M] [A] [F] épouse [E] la somme provisionnelle de 2.867,32 euros (selon décompte en date du 2 septembre 2024, incluant l'échéance de septembre 2024), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.867,32 euros à compter de la présente décision ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [Y] et Madame [K] [P] à payer à Monsieur [T] [Z] [L] [E] et Madame [G] [M] [A] [F] épouse [E] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 936,58 euros à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [Y] et Madame [K] [P] aux entiers dépens de la présente instance ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [Y] et Madame [K] [P] à payer à Monsieur [T] [Z] [L] [E] et Madame [G] [M] [A] [F] épouse [E] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
REJETONS toutes autres demandes ;
RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), le 14 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière.
La greffière, Le Juge,
