Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE
■
PÔLE CIVIL
Pôle Famille 3ème section
JUGEMENT RENDU LE
19 Novembre 2024
N° RG 22/03010 - N° Portalis DB3R-W-B7G-XNQE
N° Minute : 24/174
AFFAIRE
[V] [B] [S] [H]
C/
[D] [U] épouse [N]
Copies délivrées le :
DEMANDEUR
Monsieur [V] [B] [S] [H]
[Adresse 2]
[Localité 9]
représenté par Me Julie DELORME, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 147
DEFENDERESSE
Madame [D] [U] épouse [N]
[Adresse 3]
[Localité 8]
représentée par Me Hélène GERSON-MAIROT, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 48
En application des dispositions de l’article 813 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Septembre 2024 en audience publique devant Cécile BAUDOT, Première Vice-Présidente Adjointe, statuant en Juge Unique, assistée de Soumaya BOUGHALAD, Greffier.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
FAITS ET PROCÉDURE
[F] [X] dont le dernier domicile était à [Localité 8] (92) est décédée le [Date décès 6] 2011, laissant pour lui succéder :
-Mme [D] [U] née de son union avec [Z] [U],
-M. [V] [H], né le [Date naissance 4] 1948, sans filiation paternelle, qu’elle a seule reconnu le 28 août 1985.
Aux termes d’un testament olographe du 6 juin 2007, déposé au rang des minutes de Maître [A] [P], notaire, [F] [X] a institué sa fille Mme [D] [U] légataire universel de tous les biens composant sa succession.
L’acte de notoriété a été dressé par Maître [P] le 14 avril 2011 et la déclaration de succession a été déposée le 26 octobre 2012.
Par acte du 15 mai 2013, Maître [P] a dressé un acte de partage. Ce même jour, un procès-verbal de difficultés et de carence a été dressé également par Maître [P].
Par acte du 21 novembre 2013, M. [V] [H] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nanterre Mme [D] [U] aux fins de voir ordonner la vente de l’ex domicile conjugal situé [Adresse 3] à Malakoff (92).
Par acte du 28 juillet 2015, M. [V] [U] a fait assigner devant ce même tribunal Mme [D] [U] et M. [V] [H] aux fins notamment d’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession de [Z] [U] et ordonner la nullité de l’acte de partage de la succession de [F] [X] intervenu en son absence.
Par ordonnance du 19 mai 2016, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances.
Par jugement du 7 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Nanterre a notamment :
-dit que M. [V] [U] est irrecevable en toutes ses demandes relatives à la succession de [Z] [U] ;
-ordonné le partage judiciaire de la succession d’[F] [X] ;
-désigné pour y procéder Maître [M] [I], notaire à [Localité 10] ;
-débouté Mme [D] [U] de sa demande d’expertise judiciaire du bien immobilier situé [Adresse 3] ;
-dit que le notaire devra inscrire au passif du compte d’indivision de Mme [U] le montant de l’indemnité d’occupation dont elle est redevable envers l’indivision à raison de la jouissance exclusive du bien situé [Adresse 3] et ce à compter du 7 février 2011 et jusqu’à la libération effective des lieux ;
-constate que les parties conviennent que M. [V] [H] est débiteur d’une indemnité de rapport au titre de la donation de la nue-propriété d’un bien situé à [Localité 11] (47) qu’il a reçue de sa mère suivant acte authentique du 25 janvier 1996 ;
-débouté Mme [D] [U] de sa demande d’attribution préférentielle du bien situé [Adresse 3] ;
-rejeté la demande de M. [V] [H] tendant à ordonner la vente par adjudication du bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 8].
Le 11 septembre 2020, le notaire liquidateur a dressé un projet d’état liquidatif qui n’ayant pas reçu l’accord des parties a fait l’objet d’un procès-verbal de contestations reprenant les dires des parties.
Par ordonnance du juge de la mise en état du 14 octobre 2021, l’affaire a été radiée, faute de diligences.
A la suite de conclusions du conseil de M. [V] [H] du 16 mars 2022, l’affaire a été rétablie sous le numéro de RG 22-3010.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 6 avril 2022, M. [V] [H] demande au tribunal de :
-débouter Mme [D] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
-ordonner que la valeur de la maison sis [Adresse 3] à [Localité 8] soit fixée à la somme de 768 890 euros ;
-ordonner que la valeur totale des loyers de la maison sis [Adresse 3] à [Localité 8] depuis le [Date décès 6] 2011 soit fixée à la somme de 331 824,24 euros ;
En conséquence,
-ordonner que le montant de la soulte due par Mme [D] [N] au profit de M. [V] [H] soit fixée à la somme de 371 330,40 euros ;
-ordonner la vente de la maison sis [Adresse 3] à [Localité 8], cadastrée préfixe [Cadastre 1], section D, parcelle n°[Cadastre 7], d'une surface d'un are et treize centiares au prix de vente minimal de 350 000 euros eu égard à l'état du bien ;
-ordonner la restitution des fonds au notaire en charge de la succession en la personne de la SCP [12] sise à 92240 Malakoff pour lui permettre de liquider la succession, à charge pour cette dernière de répartir les fonds entre les ayants droit ;
-condamner Mme [D] [N] à payer à M. [V] [H] la somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
-ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
-condamner Mme [D] [N] aux entiers dépens et en particulier y incluant tous les frais liés à la vente forcée, dont distraction au profit de Maître Delorme, Avocat à la Cour aux offres de droit.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 19 avril 2023, Mme [D] [U] demande au tribunal de :
-désigner tel expert qu’il plaira au tribunal pour :
-décrire l’état du bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 8] et plus particulièrement l’état de ses fondations, la présence de champignons et l’étanchéité de la toiture ;
-prescrire les travaux réparatoires nécessaires et d’embellissement consécutifs aux travaux de consolidation des fondations ;
-dire que l’expert pourra s’adjoindre le concours d’un expert ;
-constater que le bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 8] constitue la résidence principale de Mme [D] [U] épouse [N] ;
-attribuer préférentiellement ce bien à Mme [D] [U] épouse [N] ;
-renvoyer les parties devant Maître [M] [I], notaire à [Localité 10] (92), [Adresse 5] afin d’établir l’acte de partage sur la base des conclusions de l’expertise judiciaire, de la valeur vénale de la maison établie par le cabinet [16] le 7 décembre 2018 et du montant de l’indemnité d’occupation précisée dans les présentes conclusions ;
-rejeter les demandes, fins et conclusions de M. [V] [H] ;
-le condamner au paiement d’une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 octobre 2023 et l’affaire évoquée à l’audience des plaidoiries du 19 septembre 2024 pour être mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes de donner acte, dire et juger
Il est rappelé que ces demandes formulées au dispositif des conclusions sont dépourvues de toute portée juridique et que le juge n'y répondra que s'il s'agit de moyens développés dans les écritures et venant au soutien des autres demandes exprimées au dispositif.
Sur la demande d’attribution du bien indivis formulée Mme [U]
Moyens des parties
Mme [U] sollicite l’attribution à titre préférentiel du bien indivis au motif qu’elle y vit depuis sa naissance, qu’elle est en situation de handicap et qu’elle n’avait jamais entendu parler de M. [H] avant le décès de sa mère. Elle vise par ailleurs les dispositions de l’article 831-2 du code civil et affirme qu’il s’agit de sa résidence principale. Enfin, elle fait valoir que le tribunal l’a déboutée de cette demande par son jugement de 2017 au motif qu’elle ne disposait pas des fonds pour procéder au paiement de la soulte due à M. [H] et qu’elle se propose par conséquent de régler cette soulte.
M. [H] ne formule aucune observation sur cette demande d’attribution préférentielle mais sollicite en tout état de cause la licitation du bien.
Réponse du tribunal
Par jugement du 7 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Nanterre s’est prononcé sur la demande d’attribution préférentielle de Mme [U] et l’a rejetée. Il n’a pas été fait appel de cette partie du dispositif de la décision qui a par conséquent autorité de la chose jugée.
La demande de Mme [U] tendant à se voir attribuer préférentiellement le bien indivis est par conséquent irrecevable.
Sur la demande de licitation du bien
Moyen des parties
M. [H] sollicite la licitation du bien indivis au motif que Mme [U] vit dans le bien indivis depuis maintenant plus de 13 ans sans verser la moindre indemnité d’occupation. Il fait valoir que le bien ne cesse de se dégrader. Il affirme enfin que Mme [U] n’a pas les moyens de payer la soulte qui lui est due.
Mme [U] s’oppose à cette licitation au motif qu’il convient de procéder à une nouvelle expertise du bien afin d’en déterminer la valeur et ainsi estimer le montant de la soulte qui sera mise à sa charge. Elle rappelle également sa demande tendant à l’attribution du bien qui fait obstacle à la licitation.
Réponse du tribunal
Il a été statué sur la demande tendant à l’attribution préférentielle du bien. Par ailleurs, il n’apparaît pas opportun de procéder à nouveau à une évaluation du bien. En effet, l’expertise précise et détaillée du service des expertises de la ville de Paris de 2018 a justement fixé la valeur vénale du bien. En tout état de cause, Mme [U] n’apporte à ce jour aucun élément permettant de justifier de sa capacité à payer la soulte due à son frère alors pourtant qu’il s’agit du point d’achoppement des discussions depuis 2013.
Aux termes de l’article 1686 du code civil, si une chose commune à plusieurs personnes ne peut être partagée commodément et sans perte ; ou si dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s’en trouve quelques-uns qu’aucunes des copartageants ne puisse ou ne veuille prendre, la vente s’en fait aux enchères, et le prix est partagé entre les copropriétaires. En application de l’article 1377 du code de procédure civile, le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.
En l’espèce, aucune des parties ne soutient que le bien est facilement partageable. Il n’est pas plus contesté que Mme [U] vit dans le bien indivis depuis plus de 13 ans sans verser la moindre indemnité à son frère. Par ailleurs, le bien se dégrade faute d’entretien.
Mme [U] espère disposer des fonds nécessaires au rachat de la soulte à l’issue d’une nouvelle expertise qui valoriserait à la baisse le bien. Elle ne prend toutefois pas en compte le fait qu’elle reste redevable à l’indivision d’une somme très importante au titre de l’indemnité d’occupation due depuis 2011.
Il résulte de ce qui précède qu’il n’est pas établi que Mme [U] dispose des fonds nécessaires au rachat de la soulte qui sera due à M. [H] et qu’il convient par conséquent de faire droit à la demande tendant à la licitation du bien indivis, dans les conditions fixées au dispositif des présentes.
La mise à prix sera fixée à 400 000 euros, compte tenu de l’évaluation émanant du service des expertises notariales de 2018.
Sur la demande d’expertise formulée par Mme [U]
Moyens des parties
Mme [U] soutient qu’il est indispensable de faire établir des devis afin de déterminer l’importance des travaux de réfection de la maison (consolidation, réfection de toiture, ravalement des façades). Elle fait valoir que l’expert immobilier mandaté dans le cadre des opérations de partage, s’il a bien pris en compte l’importance des travaux nécessaires afin de valoriser la maison, ne disposait pas d’un chiffrage précis. Enfin, elle soutient que le marché de l’immobilier a baissé depuis le mois de novembre 2018 et que de surcroit en 2015, l’agence [13] valorisait le bien à 250 000 euros, donc bien en deçà du prix de l’expert. Ainsi, elle sollicite la désignation d’un nouvel expert afin de renseigner le tribunal sur l’état du bien et le montant des travaux à y engager.
M. [H] ne formule aucune observation sur la demande.
Réponse du tribunal
Le tribunal note que Mme [U] se prévaut elle-même de l’expertise qu’elle critique puisqu’elle demande « d’établir l’acte de partage sur la base des conclusions de l’expertise judiciaire, de la valeur vénale de la maison établie par le cabinet [16] le 7 décembre 2018 ».
Il apparait en effet que le service Paris Notaire a réalisé une valorisation approfondie du bien en 2018. L’expert immobilier a pris en compte l’état du bien et le fait que d’importants travaux étaient à prévoir. En tout état de cause et dans la mesure où la demande d’attribution préférentielle a été rejetée et où la vente du bien est ordonnée, il apparaît inopportun de procéder à une nouvelle valorisation du bien.
La demande tendant à voir expertiser le bien indivis est rejetée.
Sur la demande de M. [H] tendant à voir inscrit à l’actif de la succession la somme de 768 890 euros au titre de la valeur vénale du bien indivis
Moyens des parties
M. [H] soutient que la valeur du bien immobilier fixé dans le cadre des opérations de partage par l’expert à 450 000 euros est trop faible. Il fait valoir que sa sœur a dégradé la maison en n’y faisant aucun travaux depuis 13 ans, et que par conséquent il convient de valoriser le bien eu égard à l’évolution des prix du marché pour un bien similaire normalement entretenu.
Mme [U] fait valoir qu’elle n’est pas responsable de l’état actuel de la maison, que la maison n’a jamais fait l’objet de travaux, même lorsqu’elle était habitée par sa mère; que l’expert qui valorise le bien ne fait nulle mention d’un manque d’entretien de sa part. Elle indique que si l’estimation de la maison à hauteur de 450 000 euros doit être maintenue, il convient d’en déduire le montant important des travaux qu’elle nécessite, lesquels seront déterminés et chiffrés dans le cadre d’une nouvelle expertise.
Réponse du tribunal
Ainsi qu’il a été dit, la demande d’une nouvelle expertise judiciaire a été rejetée. L’estimation produite dans le cadre des opérations notariales a été effectuée par des professionnels de l’immobilier qui ont pris en compte l’état vétuste du bien et le fait que d’importants travaux étaient nécessaires et ont ainsi fixé la valeur à 450 000 euros.
Il n’est pas plus démontré par M. [H] que la maison serait dans un état vétuste du fait d’un comportement fautif de Mme [U] qui a entretenu le bien ainsi qu’en atteste les factures qu’elle produit aux débats.
Dans ces circonstances, la mise à prix du bien est maintenue à 450 000 euros. Il appartiendra au notaire d’inscrire à l’actif de la succession le prix de vente à l’issue de l’adjudication.
Les demandes des parties portant sur la valorisation du bien indivis sont rejetées.
Sur l’indemnité d’occupation due
Moyens des parties
Les parties s’entendent sur le fait que Mme [U] doit une indemnité d’occupation à l’indivision au titre de l’occupation privative du bien depuis le décès de leur mère, le [Date décès 6] 2011, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.
Elles ne s’entendent pas sur sa valorisation.
M. [H] soutient que la valeur locative fixée par Paris [15] dans le cadre des opérations notariales le 3 janvier 2020 ne prend pas en compte la valeur vénale du bien s’il avait été normalement entretenu et que par ailleurs, l’expert ne justifie pas le mode de calcul de la valeur locative.
Mme [U] affirme que la valeur locative est surévaluée, compte tenu de l’état de la maison et du fait qu’aucun abattement de 20% n’a été appliqué à cette valeur pour fixer l’indemnité d’occupation qui sera due. Elle rappelle que dans le cadre d’une nouvelle expertise, l’expert pourra évaluer à nouveau la valeur locative.
Réponse du tribunal
La valeur locative fixée en janvier 2020 par l’expert [O] tient parfaitement compte de l’état du bien, elle sera donc retenue. L’abattement sollicité par Mme [U] à hauteur de 20% n’est pas justifié, dans la mesure où Mme [U] vit dans le bien indivis depuis plus de treize ans et que la précarité de l’occupation dont elle se prévaut ne saurait être caractérisée. Seul un abattement de 10% sera appliqué à la valeur locative pour fixer l’indemnité d’occupation due depuis février 2011.
Le notaire fera les comptes entre les parties.
Sur la poursuite des opérations de partage judiciaire de la succession d’[F] [X]
Les parties sont renvoyées devant Maître [I], notaire désigné par le tribunal, pour la poursuite des opérations de partage judiciaire de la succession d’[F] [X].
Sur les autres demandes
S'agissant des dépens, il convient d'ordonner leur emploi en frais privilégiés de partage.
L’équité commande de condamner Mme [D] [U], partie perdante au principal, à payer à M. [V] [H] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’article 515 du code de procédure civile dispose que le juge peut, à la demande des parties ou d’office, s’il l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, ordonner l’exécution provisoire à condition qu’elle ne soit pas interdite.
En l’espèce, eu égard à l’ancienneté du litige, il convient d’ordonner l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
RENVOIE les parties devant Maître [I], notaire, pour la poursuite des opérations de partage judiciaire de la succession de [F] [K] ;
DECLARE irrecevable la demande de Mme [D] [U] tendant à se voir attribuer le bien indivis ;
REJETTE la demande d’expertise du bien indivis de Mme [D] [U];
REJETTE la demande de M. [V] [H] tendant à voir fixer la valeur du bien indivis à 768 890 euros ;
REJETTE la demande de M. [V] [H] tendant à voir fixer la valeur totale des loyers dus depuis 2011 à 331 824,24 euros ;
REJETTE la demande de M. [V] [H] tendant à voir ordonner que le montant de la soulte due par Mme [D] [U] soit fixée à 371 330 euros ;
Dit qu’à défaut de vente amiable du bien immobilier indivis situé, [Adresse 3], dans un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement, ordonne, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l'autre partie, ou celle-ci dûment appelée, la licitation, à l’audience des criées du tribunal judiciaire de Nanterre auquel il est donné commission rogatoire à cette fin, du bien ci-après désigné :
À [Adresse 14], Cadastré préfixe 000, section D, parcelle n°[Cadastre 7], d’une surface d’un are et treize centiares;
FIXE la mise à prix à la somme de 400 000 euros, avec possibilité de baisse de mise à prix du quart puis du tiers, en cas d'absence d'enchère sur la mise à prix initialement propose;
DIT qu’il incombera à la partie la plus diligente :
- de constituer avocat dans le ressort du tribunal chargé de la vente et de déposer le cahier des conditions de vente utile au greffe du tribunal,
- de communiquer ce cahier aux autres indivisaires dès son dépôt au greffe du tribunal;
DIT qu’il sera procédé par la partie la plus diligente aux formalités de publicité prévues aux articles R. 322–31 à R. 322–36 du code des procédures civiles d’exécution;
AUTORISE la partie la plus diligente à faire visiter par le commissaire de justice de son choix territorialement compétent les biens à vendre aux fins de rédaction d’un procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l'article R. 322-2 du code des procédures civiles d’exécution et de réalisation des diagnostics obligatoires;
AUTORISE la partie la plus diligente à faire procéder par le commissaire de justice territorialement compétent de son choix à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente;
DIT qu’à chaque fois, le commissaire de justice pourra pénétrer dans lesdits biens avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d’avertir de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance;
DIT que le produit de la vente sera versé en l'étude de Maître [I] ;
DIT que le notaire déterminera les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation eu égard à la valeur locative du bien à laquelle il appliquera un abatement de 10% ;
ORDONNE l'exécution provisoire ;
ORDONNE l'emploi des dépens en frais généraux de partage ;
CONDAMNE Mme [D] [U] à payer à M. [V] [H] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile.
La présente décision a été signée par Mme Cécile BAUDOT , Première Vice-présidente adjointe et par Mme Soumaya BOUGHALAD, Greffier.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
