Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 08 NOVEMBRE 2023
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/01029 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBJDU
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Octobre 2019 -Tribunal d'Instance de Bobigny - RG n° 11-18-2656
APPELANT
Monsieur [Y] [X]
né le 26 juillet 1957 à [Localité 12]
[Adresse 1]
[Localité 11]
Représenté par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090
Ayant pour avocat plaidant Me Jacques DESGARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1283
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 118 A [Adresse 4] ET 41 A [Adresse 8] [Localité 11] représenté par son syndic le cabinet AGEXIA SAS immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 480 774 595
C/O Cabinet AGEXIA
[Adresse 5]
[Localité 9]
Représenté par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753
Ayant pour avocat plaidant Me Philippe GABURRO, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS, toque : 98 substitué par Me Nathalie WEILL, avocat au barreau de PARIS, toque : B0439
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, et Madame Perrine VERMONT, Conseillère.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
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FAITS & PROCÉDURE
M. [Y] [X] est propriétaire des lots n° 40, 96 et 218 (un logement, une cave et un box) dépendant de la copropriété de la résidence [Adresse 10] située [Adresse 3] et [Adresse 6] [Localité 11].
Par jugement du 2 octobre 2019, le tribunal d'instance de Bobigny a :
donné acte du désistement de la demande à l'encontre de feue Mme [H] [P] épouse [X] ;
condamné M. [Y] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du 118 à [Adresse 4] et 41 à [Adresse 8] [Localité 11] :
la somme de 4.227,30 € au titre des charges dues au 2ème trimestre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2017 ;
la somme de 132 € au titre des frais prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
la somme de 300€ à titre de dommages et intérêts ;
la somme de 300€ par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
dit que les intérêts échus d'une année entière porteront à leur tour intérêts ;
prononcé l'exécution provisoire, hormis en ce qui concerne les frais irrépétibles ;
débouté du surplus de la demande ;
condamné M. [Y] [X] aux entiers dépens.
M. [Y] [X] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 3 janvier 2020.
La procédure devant la cour a été clôturée le 1er mars 2023.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 17 décembre 2020 par lesquelles M. [Y] [X], appelant, invite la cour, au visa des articles 53 du code civil et 42 de la loi du 10 juillet 1965, à :
- infirmer la décision en ce qu'elle :
l'a condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 118 à [Adresse 4] et 41 à [Adresse 8] [Localité 11] :
la somme de 4.227,30 € de charges au 2ème trimestre 2019 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2017 ;
la somme de 132 € au titre des frais article 10-1 de la loi du 10 juiilet 1965 ;
la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts ;
la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
ordonné la capitalisation des intérêts échus depuis une année entière ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 118 a [Adresse 4] et 41 a [Adresse 8] [Localité 11] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 118 à [Adresse 4] et 41 à [Adresse 8] [Localité 11] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du même code ;
Vu les conclusions notifiées le 23 avril 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, invite la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1103,1104, 1193,1343-2 et 1240 du code civil, à :
- débouter M. [Y] [X] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ;
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement ;
- condamner M. [Y] [X] à lui payer les sommes suivantes :
1.680,85 € en principal au titre des nouvelles charges échues arrêtées au 1er trimestre 2021 inclus, assortis de l'intérêt légal à compter des présentes conclusions ;
1.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, toutes causes confondues et à raison de la désorganisation de la trésorerie du syndicat ;
- condamner M. [Y] [X] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du même code ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la demande du syndicat au titre des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
En l'espèce, M. [X] soutient en premier lieu que les procès-verbaux d'assemblée générale ne lui ont pas été notifiés entre 2017 et 2019 et que par conséquent sa créance de charges de copropriété n'est ni certaine ni exigible puisque le délai pour exercer un recours judiciaire n'a pas commencé à courir. Il ajoute que les attestations de non recours émanant du syndic ne permettent pas de démontrer que le syndic a bien rempli son obligation de notification.
Il allègue, en second lieu, que le syndic a commis des erreurs d'imputation de charges de copropriété et que le montant qu'il réclame est erroné.
Le syndicat des copropriétaires soutient à l'appui de ses prétentions que les comptes ont été approuvés en assemblée générale et qu'il a, par l'intermédiaire de son nouveau syndic, reconstitué les comptes des copropriétaires.
Il verse aux débats :
la matrice cadastrale qui justifie la propriété des lots N°40, 96 et 218,
les appels de fonds du 13 mai 2015 au 2ème trimestre 2019 ;
un décompte arrêté à la somme de 4.227,30€ de charges au 2ème trimestre 2019 inclus ;
la mise en demeure du 22 décembre 2017 et une relance après mise en demeure du 15 mars 2018 ;
les procès-verbaux des assemblées générales des 13 mai 2015, 12 mai 2016, 19 juin 2017, 20 juin 2018, les attestations de non recours ;
un décompte des sommes dues au 1er trimestre 2021 inclus et les procès-verbaux des assemblées générales des 17 mai 2019 et 8 octobre 2020 pour actualisation devant le cour ;
le contrat de syndic ;
les accusés de réception de la notification des procès-verbaux des assemblées générales de 2017, 2018, 2019, 2020 (figurant en dernière pages des procès-verbaux) ;
Les accusés de réception ont en outre tous été signés par M. [X] ou une personne se désignant comme son mandataire ;
C'est donc à tort que M. [X] soutient que le syndic ne démontre pas que les procès-verbaux des assemblées générales de 2017 à 2019 lui ont été notifiés ;
Ces procès-verbaux ou certaines de leurs résolutions n'ayant pas été contestés, comme en attestent les attestations de non recours, M. [X] ne peut prétendre que la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charge n'est pas certaine, liquide et exigible ;
Sur la demande du syndicat en première instance
Il ressort des pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires, par un précédent jugement du tribunal d'instance de Bobigny du 19 mai 2017, a été débouté de sa demande de condamnation de M. et Mme [X] à la somme de 2 395,08 euros dont il se prévalait au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 3e trimestre 2016 ;
Le syndicat des copropriétaires verse aux débats un décompte du cabinet GID des sommes dues pour la période du 13 mai 2015 au 1er janvier 2017 pour un montant de 3 986,46 euros (pièce n° 1) ;
Ce décompte détaille un arriéré de charges de 2 365,08 € au 1er juillet 2016, augmenté de la somme de 30 euros de frais de rejet de chèque le 1er septembre 2016, soit un total à cette date de 2 395,08 euros correspondant effectivement au montant demandé devant le tribunal d'instance de Bobigny ;
Compte tenu du rejet par le tribunal d'instance de Bobigny de la demande du syndicat des copropriétaires, il convient de ne retenir de ce décompte que la somme de 1 591,38 € correspondant aux appels de fond du 4e trimestre 2016 et du 1er trimestre 2017 ;
Le syndicat des copropriétaires verse également un décompte du cabinet Agexia pour la période du 1er janvier 2017 au 17 mai 2019 pour un montant de 2 921,53 euros (pièce n° 33). Il convient d'exclure de ce décompte :
l'appel de fonds et l'appel de travaux du 1er janvier 2017, inclus dans le décompte objet de la pièce n° 1, d'un montant de 780,14 €, d'ailleurs barré par le syndicat lui-même,
diverses sommes correspondant à des frais de contentieux, encadrées par le syndicat, d'un montant total de 2 023,37 €,
la régularisation des charges de 2018 et les charges de travaux votés, d'un montant de 580,17 €, dont il n'est pas établi qu'elles figuraient en cause de première instance puisque le dispositif du jugement dont appel a arrêté les comptes «au 2e trimestre 2019 inclus» ;
Il y a lieu de retenir en revanche la somme de 652,02 € versée par M. [X] le 11 avril 2019, puisque le syndicat des copropriétaires, actualisant sa créance à l'audience du 26 juin 2019, n'aura pas manqué de l'intégrer au décompte actualisé qu'il a présenté au tribunal d'instance.
Il en résulte un trop-perçu par le syndicat des copropriétaires de 462,15 € pour la période courant du 2 février 2017 au 11 avril 2019.
Par conséquent, M. [X] restait redevable, pour la période courant du 1er octobre 2016 au 11 avril 2019, de la somme de 1 129,23 euros et doit être condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires ;
Sur l'actualisation de la demande du syndicat devant la cour
Demande : 1.680,85 € en principal au titre des nouvelles charges échues arrêtées au 1er trimestre 2021 inclus, assortis de l'intérêt légal à compter des présentes conclusions ;
Il ressort des décomptes versés par le syndicat des copropriétaires (pièces n° 33 et 43) qu'entre le 17 mai 2019 et le 1er janvier 2021 les mouvements suivants ont été inscrits au compte de M. [X] :
un total de 14 501,04 € porté au débit de M. [X] au titre des appels de charges, fonds travaux obligatoires, régularisation de charges, divers travaux et des frais prévus au contrat de syndic (pré-état daté, etc), en ce compris la régularisation des charges pour 2018 (apparues le 17 mai 2019 dans le décompte objet de la pièce n° 33 et non prise compte dans les développements précédents) et déduction faite des sommes liées au jugement de première instance,
un total de 13 128,73 € porté au crédit de M. [X], en ce compris la régularisation pour 2018 évoquée ci-dessus et déduit la somme de 5.658,55 correspondant au paiement des causes de première instance en vue de l'appel ;
Il apparaît donc que M. [X] reste redevable de la somme de 1 372,31 € pour la période du 17 mai 2019 au 1er janvier 2021, 1er trimestre 2021 inclus. Il sera par conséquent condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires ;
Sur la condamnation
M. [X] doit donc être condamné à payer, en deniers ou quittances pour tenir compte des versements de M. [X] et de la réduction de la condamnation de première instance, au syndicat, la somme de 1 129,23 € + 1 372,31 € = 2 501,54 € représentant l'arriéré de charges du 4e trimestre 2016 au 1er trimestre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 décembre 2017 sur la somme de 1 129,23 € et à compter de l'arrêt sur le surplus ;
Sur la capitalisation des intérêts
La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ;
En l'espèce elle a été demandée par le syndicat des copropriétaires dès l'acte introductif d'instance du 26 octobre 2018 ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;
Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi 11° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l'article 10, «les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur» ;
Le premier juge a justement relevé que seuls les frais au titre de la mise en demeure et de relance après mise en demeure pouvaient être retenus conformément au contrat de syndic, soit la somme de 132 € ;
Le jugement dont appel doit être confirmé sur ce point et M. [X] doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 132 € au titre des frais nécessaires prévu à l'article 10-1 de la loi précitée ;
Sur les dommages et intérêts
Le premier juge a relevé à bon droit que les manquements répétés d'un copropriétaire pour régler ses charges sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité un préjudice direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires et a justement condamné M. [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 € à ce titre.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
En cause d'appel, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [X] à lui payer la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
Il ressort des décomptes produits par le syndicat des copropriétaires que M. [X] a aggravé sa dette depuis sa condamnation de première instance. Il apparaît qu'il a régulièrement payé ses charges mais ne s'est pas acquitté des charges de travaux votés, inscrites à son compte le 17 mai 2019 (pièce n° 33) ni des régularisations de charges pour 2018 et 2019 ;
Ce défaut de paiement cause un nouveau préjudice au syndicat des copropriétaires, qu'il convient d'indemniser à hauteur de la somme de 500 euros ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. [X], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [X] ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Infirme le jugement en ce qu'il a condamné M. [Y] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] et [Adresse 7] [Localité 11] la somme de 4 227,30 € de charges au 2e trimestre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2017 ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne M. [Y] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] et [Adresse 7] [Localité 11] la somme de 2 501,54 € au titre des charges dues sur la période du 4e trimestre 2016 au 1er trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2017 sur la somme de 1 129,23 € et à compter du présent arrêt sur la somme de 1 372,31 € ;
Condamne M. [Y] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] et [Adresse 7] [Localité 11] la somme de 500 € de dommages et intérêts ;
Condamne M. [Y] [X] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] et [Adresse 7] [Localité 11] la somme de 2 000 € par application des dispositions de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
