Tribunal judiciaire, 25 juillet 2024. 24/00051

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EXPROPRIATION. le JEUDI VINGT CINQ JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE N° RG 24/00051 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y32K NUMERO MIN: 24/00058 Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Mme Céline DONET, Greffier A l’audience publique tenue le 06 Juin 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 25 Juillet 2024, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ENTRE : BORDEAUX MÉTROPOLE [Adresse 8] [Localité 1] représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP COULOMBIE - GRAS - CRETIN - BECQUEVORT - ROSIER, avocats au barreau de BORDEAUX ET Monsieur [Y] [G] en qualité d’ayant droit de Mme [J] [N] veuve [G] [Adresse 4] [Localité 2] représenté par Maître Mathieu GIBAUD de la SAS DELTA AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX Madame [R] [G] en qualité d’ayant droit de Mme [J] [N] veuve [G] [Adresse 10] [Localité 3] défaillant En présence de Monsieur Didier GRANGÉ-CABANE, Commissaire du Gouvernement ------------------------------------------- Grosse délivrée le: à : Expédition le : à : FAITS ET PROCÉDURE Madame [J] [N] était propriétaire jusqu’à son décès d’une parcelle cadastrée section BA n°[Cadastre 5] d’une contenance de 493 m², située [Adresse 6] sur le territoire de la commune d’[Localité 9]. Monsieur [Y] [G] et madame [R] [G] sont ses héritiers présumés mais la succession n’est pas encore réglée. Par arrêté du 21 septembre 2022, la préfète de la Gironde a déclaré d’utilité publique au profit de Bordeaux Métropole les travaux de requalification de l’[Adresse 6] sur le territoire de la commune d’[Localité 9]. L’arrêté de cessibilité est en date du 22 février 2023. Par ordonnance du 5 octobre 2023, le juge de l’expropriation de la Gironde a ordonné l’expropriation de la parcelle précitée en faveur de Bordeaux Métropole. Bordeaux Métropole a notifié son offre d’indemnisation par lettres recommandées avec avis de réception des 16 août et 20 novembre 2023. A défaut d’accord, Bordeaux Métropole a saisi le juge de l'expropriation par mémoire reçu au greffe le 4 mars 2024 aux fins de voir fixer à la somme totale de 25 403,50 euros pour un bien libre de toute occupation les indemnités d’expropriation pour l’acquisition de la parcelle précitées. Le transport sur les lieux, fixé par ordonnance du juge de l’expropriation du 14 mars 2023, s’est déroulé le 6 mai 2024 en présence des représentants et du conseil de Bordeaux Métropole, du conseil de monsieur [G]. Madame [G] n’était pas présente ni représentée. Elle a néanmoins été régulièrement avisée du transport et de la date d’audience par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 21 mars 2024. Le commissaire du gouvernement a transmis ses conclusions 23 avril 2024, soit au moins huit jours avant le transport sur les lieux en application de l’article R. 311-16 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. L’affaire a été fixée à l’audience du 6 juin 2024. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Au soutien de sa proposition d’indemnisation, Bordeaux Métropole expose que l’emprise à exproprier est en nature d’accotement enherbé et engravilloné, de forme rectangulaire. Elle estime que la date de référence doit être fixée au « 7 février 2020 », date à laquelle le PLU de Bordeaux Métropole, approuvé le 24 janvier 2020, délimitant la zone UM22 5L30 dans laquelle est située l’emprise, est devenu opposable. A cette date, le terrain était en nature d’accotement enherbé. Elle estime que le terrain doit être qualifié de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation mais qu’au regard de la configuration des lieux, il y a lieu d’appliquer un abattement pour encombrement ou de prendre des termes de comparaison de biens ayant des caractéristiques identiques. Elles se fonde sur 10 termes de comparaison correspondant à des emprises de terrain détachées pour réaménager l’[Adresse 6] à [Localité 9], tous situés dans un secteur géographique proche et classés avec un zonage identique. Elle aboutit à une moyenne de 41 euros le m² qu’elle arrondit à 45 euros le m², outre l’indemnité de remploi. Elle conteste les termes de comparaison fournis par monsieur [G], qui ne comportent pas les références des actes et estime que ces termes ne sont pas comparables avec l’emprise expropriée, soulignant que la parcelle considérée mesure 90 m de long et 5,16 mètres de large et est située en partie dans un virage, alors que les termes de comparaison produits par monsieur [G] concernent des véritables parcelles à bâtir. En réplique, monsieur [Y] [G] demande de fixer à la somme de 59 160 euros le montant de l’indemnité principale, et de fixer à la somme de 6416 euros le montant de l’indemnité de remploi. Il demande en outre la condamnation de Bordeaux Métropole à supporter les dépens et à lui verser une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de sa position, il fait valoir que dans le cadre de la succession de sa mère, l’emprise expropriée a été évaluée par le notaire chargé de la succession à 100 000 euros, soit environ 200 euros le mètre carré. Il s’appuie sur 10 termes de comparaison portant sur des terrains non bâtis en zone UM21 et 2 termes de comparaison portant sur des bandes de terrains à bâtir inconstructible pour aboutir à une moyenne de 120 euros le m² correspondant aux cessions avec décôte de 20%. Madame [G] n’a pas constitué avocat, de sorte qu’elle n’est pas représentée en procédure. Aux termes de ses conclusions du 23 avril 2024, le commissaire du gouvernement retient le 10 mars 2020 comme date de référence et estime que la parcelle est en réalité inconstructible du fait de son étroitesse, des règles urbanistiques appliquées au zonage et du fait qu’elle soit à usage d’accotement. Il se fonde sur 10 termes de comparaison et propose une valorisation à 50 euros le mètre carré. MOTIVATION Sur la description du bien exproprié Il ressort du transport sur les lieux que la parcelle considérée se situe le long de l’[Adresse 7] et en épouse la courbe. Elle est envahie de végétations, arbres, ronces et supporte des déchets verts, de travaux outre une benne et un camion de chantier. Elle est également en nature d’accotement sur sa partie extérieure, côté rue. Sur sa partie intérieure, elle longe des propriétés dont elle est séparée par des clôtures. Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique: “Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.” En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation est intervenue le 5 octobre 2023. A cette date, la consistance du bien était identique à celle constatée lors du transport sur les lieux. Sur la date de référence La parcelle expropriée est incluse dans le périmètre du droit de préemption urbain et est affectée par un emplacement réservé T1753 (création de la [Adresse 13] entre la [Adresse 12] et la [Adresse 11], emprise 10). Par application des dispositions combinées des articles L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L. 213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L. 213-6 du même code, la date de référence est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone dans laquelle est située le bien en cause a été rendue opposable aux tiers. En outre, en application de l’article L. 322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme, lorsque l’expropriation porte sur terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L. 322-3 du code de l’expropriation est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est située l’emplacement réservé. La parcelle en cause étant à la fois située en partie sur un emplacement réservé et soumise au droit de préemption urbain, la date de référence à retenir pour l’ensemble est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est située la parcelle en cause, sur laquelle est par ailleurs situé l’emplacement réservé, soit en l’espèce le 10 mars 2020. Sur la qualification de terrain à bâtir à la date de référence Aux termes de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :/1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;/2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone./Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2. » Les deux critères posés au 1° et 2° de l’article L. 322-3 précité sont cumulatifs. La zone UM22-5L30 dans laquelle les deux parcelles sont situées sont dans une zone désignée constructible par le PLU et desservie par les réseaux. Il s’agit donc d’un terrain pouvant être qualifié de terrain à bâtir au sens du code de l’expropriation, ce qui n’est pas contesté. Sur l’indemnité principale Par application des articles L. 322-1 à L. 322-3 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession doit être fixée d’après la valeur du bien au jour du présent jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence. L’article L. 322-4 du même code prévoit toutefois que l’indemnisation doit tenir compte des possibilités effectives de construction et des servitudes. En l’espèce, il convient de constater que l’emprise expropriée est de 492 m². Elle n’est pas détachée d’une parcelle mère de sorte que seule cette parcelle doit être prise en considération pour ses possibilités effectives de construction. Dans cette zone, l’emprise bâtie ne peut dépasser 15 % de la superficie du terrain, soit 68 m². Il n’est pas contesté que sa longueur est de 90 mètres environ et que sa largeur est de 5,16 mètres. Or, les règles de recul applicables dans la zone (5 mètres), empêchent toute possibilité de construction. La circonstance que la parcelle pourrait intéresser un propriétaire voisin pour une extension, outre qu’elle est purement hypothétique, n’a pas à être prise en considération pour évaluer ici les possibilités effectives de construction du terrain. Dès lors, les termes de comparaison produits par monsieur [G] concernant des terrains effectivement constructibles doivent être écartés au profit de ceux produits par Bordeaux Métropole et le commissaire du gouvernement qui concernent des accotements en gravillonnés ou enherbés, qui constituent des termes de comparaison pertinents au regard des caractéristiques de l’emprise expropriée. Une décote appliquée aux terrains constructibles n’apparaît pas, en présence de tels termes de comparaison, pertinente. En outre, il n’y a pas lieu de tenir compte de l’évaluation faite par le notaire dans le cadre de la succession, cette évaluation n’étant pas une cession, celle-ci ne peut être retenue comme terme de comparaison pertinent. Bordeaux Métropole propose 10 termes de comparaison sur la base de cessions intervenues entre le 7 novembre 2019 et le 21 septembre 2023, [Adresse 6], en zone UM21. Le commissaire du gouvernement propose quant à lui 10 termes de comparaison pour des cessions intervenues entre 22 avril 2021 et le 11 janvier 2024, en zones UM 21 (7) mais aussi en zone UP82 (3). Au regard du nombre suffisant de termes de comparaisons, il y a lieu de se limiter aux termes de comparaison correspondant à la zone UM21, entre le 01er janvier 2021 et le jour du jugement soit, les termes de comparaison 1, 2, 5, 6, 7, 9 et 10 du commissaire du gouvernement, et les termes 1, 2, 4, 5 et 10 de Bordeaux Métropole. Il convient toutefois de constater que les termes 1,2 et 10 de [Localité 1] sont identiques aux termes 7,9 et 10 du commissaire du gouvernement, de sorte qu’il n’y a pas lieu de les comptabiliser deux fois. La moyenne de ces termes est de 44,92 euros ((35,29+45+30+45+45+30+50+50+74)/9) Ainsi, la proposition de Bordeaux Métropole apparaît satisfactoire. Ainsi, l’indemnité principale sera fixée à : 493x 45= 22 185 euros Sur l’indemnité de remploi L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus. L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme de 3218,50 euros (5000x 20 % + 10 000 x15%+7185x10%). Sur les dépens Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, Bordeaux Métropole supportera les dépens. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile: “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :/1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;/2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991./Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.” En l’espèce, il ne paraît pas inéquitable d’allouer à monsieur [G] une somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, FIXE la date de référence au 10 mars 2020, FIXE les indemnités de dépossession revenant à monsieur [Y] [G] et madame [R] [G], es qualité d’héritiers de madame [J] [N], et pour le compte de qui il appartiendra, pour l’expropriation de la parcelle cadastrée section BA n°[Cadastre 5] d’une contenance de 493 m², aux sommes suivantes : 22 185 euros au titre de l’indemnité principale, 3128,50 euros au titre de l’indemnité de remploi, Condamne Bordeaux Métropole aux dépens. Condamne Bordeaux Métropole à payer à monsieur [Y] [G] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Mme Céline DONET, greffier présent lors du prononcé. Le Greffier Le Juge de l’Expropriation