Tribunal judiciaire, 06 août 2024. 24/00037

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 AOUT 2024 N° RG 24/00037 - N° Portalis DB22-W-B7H-RYGN Code NAC : 30B AFFAIRE : S.C.I. 2R2T C/ S.A.S. NEXTCARS DEMANDERESSE La société 2R2T, Société civile immobilière au capital de 500 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BASTIA sous le n° 791799 901 au RCS de VERSAILLES, dont le siège social est [Adresse 4], représentée par Monsieur [N] [J], représentée par Me Michel COSMIDIS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 681 DEFENDERESSE La Société NEXTCARS, S.A.S. au capital de 100.000€, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 833377997, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. représentée par Me Margaret BENITAH, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 409, Me Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0235 Débats tenus à l'audience du : 04 Juin 2024 Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier; Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 04 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Août 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue : EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé du 2 octobre 2020, la société 2R2T a donné à bail commercial en sous-location à la société NEXTCARS, avec intervention de la société FINAMUR, crédit-bailleur, les locaux sis [Adresse 2]. Par acte de Commissaire de Justice en date du 9 février 2024, la société 2R2T a fait assigner en référé la société NEXTCARS devant le Tribunal judiciaire de Versailles. Aux termes de ses conclusions, la demanderesse sollicite de voir : - débouter la société NEXTCARS de l’ensemble de ses demandes, - constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 15 octobre 2023, - ordonner l'expulsion de la société NEXTCARS et celle de toute personne dans les lieux de son chef, et notamment de la société INTEGRAL CAR SERVICES et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu, - dire et juger qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamner par provision la société NEXTCAR SERVICES à payer, en deniers ou quittance, à la société 2R2T, à compter du 16 octobre 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire, une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer, charges et taxes en sus, jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés, - dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un mois après la décision à intervenir, l'indemnité d'occupation ainsi fixée sera majorée de 5% du montant du loyer annuel par jour de retard en application de l’article 14 du contrat de bail, - dire et juger que la somme versée au titre du dépôt de garantie, soit la somme de 12 400 euros demeure acquise à la société 2R2T à titre d’indemnité, - condamner la société NEXTCARS au paiement des dépens qui comprendront le coût de la sommation du 15 septembre 2023, l’état des privilèges et nantissement, ainsi qu’au paiement de la somme de 3500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle rappelle qu’aux termes du contrat de bail, la réalisation de travaux par le locataire est soumise à l’accord préalable du locataire principal et de ses architectes ; il est également prévu que dans l’hypothèse où des travaux seraient réalisés sans ladite autorisation, le locataire principal aura la possibilité d’exiger la remise en état des lieux dans leur état primitif aux frais du sous-locataire ; en outre, le bail interdit également la sous location, ce qui induit l’interdiction de la présence de toute autre occupant, personne moral ou physique. Elle indique avoir constaté que la société NEXTCARS ne respectait pas les dispositions contractuelles du bail, constatant la présence dans les lieux une société dénommée INTEGRAL CAR SERVICES qui exerce son activité dans les lieux, et constatant en outre que des travaux ont été réalisés sans autorisation ; par sommation en date du 15 septembre 2023, la société 2R2T a fait sommation à la société NEXTCARS de respecter les clauses du bail ; la société NEXTCARS n’y a pas déféré, contestant énergiquement tout manquement à ses obligations contractuelles et faisant valoir que la bailleresse était parfaitement informée de l’ensemble des aménagements entrepris. Elle conteste l’argument de mauvaise foi opposé par la société NEXTCARS du fait état d’infiltrations dont elle aurait été victime et du fait que cette sommation n’aurait pour but que de l’évincer pour permettre la vente du bien ; la société NEXTCARS n’explique en rien en quoi l’existence d’infiltration antérieures conférerait à la sommation le caractère de la mauvaise foi, et ajoute que la vente n’a finalement pas eu lieu. Elle soutient également qu’il n’est pas contestable que les travaux réalisés sont visés par l’article 4 du contrat de sous location, et nécessitaient l’approbation préalable de la société 2R2T, de l’architecte et du crédit bailleur ; ces travaux ne sont pas contestés par la société NEXTCARS qui prétend à tort soit qu’ils ne seraient pas interdits, soit, sans en justifier, qu’elle aurait obtenu l’accord de la société 2R2T. Elle sollicite enfin l’acquisition de la clause résolutoire en raison en raison du refus de justifier de la conformité et de la sécurité, l’article 4 imposant au sous-locataire d’user raisonnablement des lieux loués et de se conformer aux dispositions légales et aux règlements administratifs qui régissent son commerce ; or, il est constaté que la société NEXTCARS, ou son sous-locataire, avait procédé à l’installation d’un laboratoire et d’un lieux de stockage de produits destinés à la carrosserie et la peinture automobile, ainsi que le stockage de pneus usagés, sans justifier de l’absence de dangerosité et de la mise en œuvre mesures nécessaire à la suppression des risques d’incendie et de pollution. Aux termes de ses conclusions, la défenderesse sollicite de voir : - débouter la société 2R2T de ses demandes, - à titre subsidiaire, accorder à la société NEXTCARS le plus large délai suspensif des effets de la clause résolutoire, - condamner la société 2R2T à faire procéder à tous travaux de nature à faire cesser les désordres résultant d’infiltrations dans les lieux loués tant au niveau des murs qu’au niveau de la toiture, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard et pour une durée provisoire de trois mois, - se réserver la liquidation de l’astreinte, - condamner la société 2R2T au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens. Elle rappelle qu’elle a pour enseigne INTEGRAL CAR SERVICES et que la location était consentie pour l’usage de vente et réparation de véhicules automobiles et toute autre activité en rapport. Elle précise qu’elle a toujours exécuté ses obligations sans aucune restriction ni rappel à l’ordre de quelque nature que ce soit de son bailleur mais que toutefois, depuis le début de l’année 2023, la société 2R2T a entrepris de tenter d’évincer la société NEXTCARS des locaux par tout moyen, alors que parallèlement, la bailleresse n’avait toujours pas fait diligence pour faire cesser les infiltrations qui lui avaient été signalées depuis juin 2021, et pour faire procéder de ce chef aux travaux nécessaires en toiture, malgré ses engagements. Elle relève que la sommation litigieuse ne peut avoir aucun effet alors qu’elle a été délivrée avec une parfaite mauvaise foi, puisqu’il résulte des échanges entre les parties que la société NEXTCARS a subi des infiltrations d’eau dans ses locaux qu’elle a signalées depuis juin 2021 et que la bailleresse n’a toutefois accompli aucune diligence ; au surplus, depuis le début de l’année 2023, cette dernière n’a eu de cesse que de tenter d’évincer la société NEXTCARS des locaux, en invoquant avoir mis en vente les lieux loués. Elle conteste les griefs invoqués (sous-location non autorisée et travaux non autorisés) et soulève des contestations sérieuses qui ne peuvent être tranchées par la présente juridiction de référé. Elle indique, s’agissant de la prétendue sous-location, que la société INTEGRAL CAR SERVICES a pour associé Monsieur [R] [C], lui-même associé de la société NEXTCARS et gérant de celle-ci, que le siège social de la société INTEGRAL CAR SERVICES est situé de manière certaine, depuis le 8 mars 2023, [Adresse 1], alorsque la société NEXTCARS exerce son activité et a son siège social [Adresse 2] à [Localité 3], et que de surcroît, la société NEXTCARS a elle-même pour enseigne « INTEGRAL CAR SERVICES », ainsi qu’il en est justifié par son KBIS ; qu’il n’est donc pas étonnant que les panneaux publicitaires figurant sur certains murs des locaux portent mention du nom commercial INTEGRAL CAR SERVICES. Elle précise, s’agissant des travaux prétendument effectués sans autorisation, que la pose de panneaux publicitaires ou d’enseignes sur le bâtiment commercial n’est absolument pas interdite par le bail ; que la précédente société COMPTOIR DE L’ANCIENNE avait également ses enseignes sur certains murs du bâtiment ; que de même, l’activité de peinture et de stockage de produits destinés à la carrosserie et la peinture automobile était déjà exercée par la précédente société et n’est donc pas prohibée par le bail ; que s’agissant de la mezzanine, la bailleresse était informée de cet aménagement, et s’agissant des autres travaux, qu’il ne résulte d’aucun élément produit aux débats par la société demanderesse. La décision a été mise en délibéré au 6 août 2024. MOTIFS Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ». La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail. Auxtermes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge". L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. En l’espèce, le non respect allégué des dispositions contractuelles ne présente pas un caractère suffisant d’évidence requise en référé, et nécessite dès lors une appréciation relevant de la compétence du juge du fond. Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de clause résolutoire et les demandes subséquentes. Il en est de même pour la demande reconventionnelle aux fins d’exécution de travaux. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Il convient de condamner la demanderesse, partie succombante, à payer à la défenderesse la somme de 2000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La demanderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens. PAR CES MOTIFS Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes, Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle, Condamnons la société 2R2T à payer à la société NEXTCARS la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamnons la société 2R2T au paiement des dépens. Prononcé par mise à disposition au greffe le SIX AOUT DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. Le Greffier La Première Vice-Présidente Virginie DUMINY Gaële FRANÇOIS-HARY