Cour d'appel, 22 juin 2023. 21/06302

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 22 JUIN 2023 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/06302 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDNTF Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Février 2021 -Tribunal de proximité de PANTIN - RG n° 1119000685 APPELANTS Monsieur [R] [F] [Adresse 1] [Localité 5] S.C.I. [Localité 6] prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 7] Représentés par Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148 Assistés par Me Florence DIFFRE, avocat au barreau de PARIS, toque : P135 INTIMES Monsieur [K] [P] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 7] Représenté par Me Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS, toque : C2182 Monsieur [T] [N] [Adresse 2] [Localité 4] Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 4 juin 2021, déposée à l'étude d'Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - rendu par défaut - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat signé le 1er février 2013, M. [R] [F], agissant pour la société civile immobilière [Localité 6], a donné à bail à M. [K] [P] un logement d'une pièce principale, au rez-de-chaussée du [Adresse 3], pour une surface habitable de 15 m2. M. [T] [N], s'est porté caution, par engagement du 1er février 2013. Puis, par un deuxième contrat signé le 1er août 2013, M. [R] [F] a donné à bail à M. [K] [P] un logement de deux pièces principales, au rez-de-chaussée du [Adresse 3], pour une surface habitable de 35 m2. M. [T] [N], s'est porté caution, par engagement du 24 août 2013. Par actes du 15 octobre 2019 et du 22 octobre 2019, M. [R] [F] a fait assigner M. [K] [P], locataire, et M. [T] [N], caution, devant le tribunal d'instance de Pantin afin d'obtenir : - la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail - l'expulsion du logement sous astreinte de 75 euros par jour de retard - la fixation d'une indemnité d'occupation - la condamnation solidaire de M. [K] [P] et M. [T] [N] au paiement d'une somme de 12.800 euros à titre des loyers et charges impayés, - la condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, le tout assorti de l'exécution provisoire. A l'audience du 7 décembre 2020, M. [R] [F], représenté par son conseil : - demande la recevabilité de l'intervention volontaire de la SCI [Localité 6] en qualité de bailleur qui se substitue à M. [R] [F], - demande la nullité du bail, Subsidiairement sa résiliation judiciaire - maintient sa demande d'expulsion de M. [K] [P] et de condamnation de ce dernier au paiement d'une indemnité d'occupation - la condamnation solidaire de M. [K] [P] et M. [T] [N] au paiement des sommes de 11.700 euros à juin 2019 soit 18 mois de janvier 2018 à juin 2019 et de 10.400 euros au titre des loyers et des indemnités d'occupation à compter de juillet 2019 soit 16 mois de juillet 2019 à octobre 2020 soit la somme totale de 22.100 euros - demande le débouté des défendeurs M. [K] [P] et M. [T] [N]. Dans ses observations orales à l'audience, M. [K] [P], représenté par son conseil, demande : - in limine litis l'irrecevabilité de M. [R] [F] pour défaut de qualité à agir - l'irrecevabilité de la SCI [Localité 6] dans la procédure d'expulsion pour défaut de délivrance du commandement de payer et de notification de la saisine de la CCAPEX - l'application du principe d'exception d'inexécution des obligations du bailleur - la suspension du paiement des loyers jusqu'à la réalisation des travaux préconisés par l'expert ou la réduction du loyer - la condamnation solidaire de M. [R] [F] et M. [T] [N] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Dans ses observations orales développées à l'audience, M. [T] [N], représenté par son conseil, demande sa mise hors de cause du fait de la reconnaissance de la constitution d'un faux par M. [K] [P]. Par jugement contradictoire entrepris du 8 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin a ainsi statué : Met hors de cause M. [T] [N], Déclare la procédure d'expulsion irrecevable pour défaut de qualité pour agir, Reçoit l'intervention volontaire de la SCI [Localité 6] dans le cadre de la seule présente instance et des seules demandes formulées à l'audience du 07-12-20, Déclare valide le bail souscrit par M. [K] [P], Condamne M. [K] [P] à payer à la SCI [Localité 6] la somme de 22.100 euros au titre des loyers dus de janvier 2018 à octobre 2020, Condamne solidairement la SCI [Localité 6] et M. [R] [F] à payer M. [K] [P] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que ces sommes pourront se compenser avec toute autre condamnation civile entre les parties, Rappelle l'exécution provisoire, Rejette le surplus des demandes des parties, Condamne solidairement la SCI [Localité 6] et M. [R] [F] aux dépens. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 2 avril 2021 par M. [R] [F] et la société civile immobilière [Localité 6], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 6 janvier 2023 par lesquelles M. [R] [F] et la SCI [Localité 6] demandent à la cour de : DÉBOUTER M. [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions, et le dire irrecevable sur les chefs de demandes « pour le surplus » non spécifiés et dont la Cour ne s'avère donc pas saisie. INFIRMER le jugement "donc" appel : INFIRMER le jugement dont appel sur la mise hors de cause de M. [N] CONDAMNER M. [N] à garantir M. [P] de toutes condamnations prononcées à son encontre, 1. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de la Loi du 6 juillet 1989, Au visa des articles 1103,1217, 1224 et suivants et "12314" et suivants du Code civil, INFIRMER le jugement dont appel sur la validité de la procédure d'expulsion ; JUGER la clause résolutoire acquise et le bail résilié de plein droit au 9 juillet 2019 ; JUGER que depuis le 9 juillet 2019, M. [P] est occupant sans droit ni titre du logement d'habitation sis [Adresse 3] au [Localité 7] ; ORDONNER l'expulsion de M. [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués avec l'assistance, si besoin est, de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 175 euros par jour de retard et ce, conformément aux dispositions de l'article L.411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ; AUTORISER la SCI [Localité 6] à faire enlever dans tel local de son choix, aux frais de M. [P] les meubles et effets se trouvant dans les lieux loués. FIXER l'indemnité mensuelle d'occupation due, depuis le 9 juillet 2919, conjointement et solidairement par Messieurs [P] et [N] au montant (de) 1.300 euros (clause pénale du Bail), avec indexation annuelle sur l'indice de référence des loyers tels que publiés par l'INSEE. CONDAMNER solidairement Messieurs [P] et [N] à payer à la SCI [Localité 6] : - Au titre des arriérés de loyers : la somme en principal de 11.700 euros au titre de l'arriéré des loyers et des charges jusqu'au mois de juin 2019 inclus majorée de la somme de 1.170 euros au titre de la clause pénale, somme à parfaire ; - Au titre de l'arriéré d'indemnité d'occupation dû depuis le mois de juillet 2019 la somme de 54.600 euros; DIRE que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance l'assignation signifiée le 15 octobre 2019. 2. Si par impossible la Cour déboutait la SCI [Localité 6] au titre de l'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du commandement de payer resté infructueux, A titre principal : sur le dol Au visa de l'article 1137 du code civil, INFIRMER le jugement dont appel de ce chef, JUGER qu'en fournissant un acte de caution qui s'avère être un faux, M. [P], sans emploi, avec la complicité de M. [N], ont induit le consentement de M. [F] ès-qualités en erreur afin de l'amener à consentir le bail d'habitation en litige auquel il n'aurait pas consenti sans caution, JUGER que ces agissements sont constitutifs d'un dol, PRONONCER la nullité du contrat de bail en litige et sa résiliation judiciaire, avec effet rétroactif au mois de janvier 2019, date de l'aveu judiciaire ; ORDONNER l'expulsion de M. [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués avec l'assistance, si besoin est, de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 175 euros par jour de retard et ce, conformément aux dispositions de l'article L.411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ; AUTORISER la SCI [Localité 6] à faire enlever dans tel local de son choix, aux frais de M. [P] les meubles et effets se trouvant dans les lieux loués. FIXER l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 1.300 euros (clause pénale du Bail), avec indexation annuelle sur l'indice de référence des loyers tel que publié par l'INSEE. A titre subsidiaire, si la Cour déboutait les appelants de leur demande au titre du dol: Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de la Loi du 6 juillet 1989, Au visa des articles 1103,1217, 1224 et suivants et 12314 et suivants du Code civil, INFIRMER le jugement dont appel de ce chef, PRONONCER la résiliation judiciaire du bail pour méconnaissance de l'obligation de jouissance paisible et non-paiement des loyers ORDONNER l'expulsion de M. [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués avec l'assistance, si besoin est, de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 175 euros par jour de retard et ce, conformément aux dispositions de l'article L.411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ; AUTORISER la SCI [Localité 6] à faire enlever dans tel local de son choix, aux frais de M. [P] les meubles et effets se trouvant dans les lieux loués. FIXER l'indemnité mensuelle d'occupation due conjointement et solidairement par Messieurs [P] et [T] [N] au montant 1.300 euros (clause pénale du Bail), avec indexation annuelle sur l'indice de référence des loyers tels que publiés par l'INSEE. En tout état de cause, CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a : . Rejeté la demande suspension du paiement des loyers, . Condamné "Messieurs [P] et [N]" au paiement de la somme en principal de 22.100 euros au titre des arriérés de loyers jusqu'à octobre 2020 majorée des intérêts au taux légal, Y ajoutant. CONDAMNER solidairement Messieurs [P] et [N] à payer à la SCI [Localité 6] la somme réactualisée de 38.350 euros au titre des arriérés de loyers depuis février 2018, majorée des intérêts au taux légal, INFIRMER le jugement dont appel sur la clause pénale CONDAMNER solidairement de M. [P] et M. [N] au paiement de la somme (de) 3.835 euros au titre de la clause pénale contractuelle INFIRMER le jugement dont appel s'agissant de l'article 700 du code de procédure civile DÉBOUTER M. [K] [P] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Statuant à nouveau, CONDAMNER Messieurs [P] et [N] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les coûts du commandement de payer, dont distraction dans les conditions de l'article 699 dudit Code. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 6 octobre 2022 au terme desquelles M. [K] [P] demande à la cour de : Vu la loi du 6 juillet 1989, Vu le rapport d'expertise de M. [L] du 15 juillet 2018, Recevoir M. [P] en sa qualité d'intimé Déclarer M. [R] [F] et la SCI [Localité 6] "irrecevable" et mal fondé en leur appel Confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré la procédure d'expulsion irrecevable pour défaut de qualité à agir, et valide le bail souscrit par M. [K] [P] Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement la SCI [Localité 6] et M. [R] [F] à payer à M. [P] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile Infirmer le jugement pour le surplus. Par ordonnance du 13 avril 2023, non déférée à la cour, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions de M. [K] [P], comme étant tardives. M. [T] [N] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante lui ont été signifiées respectivement le 4 juin 2021, à l'étude, et le 13 juillet 2021, à l'étude. L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle l'intimé était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la mise hors de cause de M. [T] [N] Pour mettre hors de cause M. [T] [N], caution de M. [K] [P], le premier juge s'est fondé sur la reconnaissance par ce dernier, à l'audience du 27 janvier 2020, de sa qualité de signataire de l'acte de cautionnement, étant observé que, selon les énonciations du jugement, M. [T] [N] a lui-même demandé sa mise hors de cause "du fait de la reconnaissance de la constitution d'un faux par M. [K] [P]". M. [R] [F] et la SCI [Localité 6] demandent l'infirmation du jugement de ce chef et la condamnation de M. [T] [N] à garantir M. [K] [P] des condamnations prononcées à son encontre. M. [R] [F] et la SCI [Localité 6] produisent une plainte pour abus de confiance, déposée par M. [T] [N] au commissariat de police du 11ème arrondissement de Paris le 23 septembre 2020, d'où il ressort que celui-ci dénonce l'utilisation faite en 2013 par M. [K] [P], étudiant qu'il a un temps hébergé, de documents et de sa signature pour conclure un contrat à son nom, sans son consentement. Il y prend acte que les faits sont prescrits, mais que cette plainte lui permettra de se dédouaner du litige de M. [K] [P]. Les appelants se réfèrent aussi aux conclusions de première instance de M. [K] [P] dans lesquelles il affirme que, lors du premier bail M. [T] [N] "a régularisé un acte de cautionnement en toute connaissance de cause" et que lors du changement d'appartement, "il a été régularisé un nouveau bail et M. [T] [N] devait également se porter caution. N'ayant pas le temps de signer, il [lui] a expressément demandé de le signer pour lui". M. [R] [F] et la SCI [Localité 6] évoquent une pratique "classique" d'escroquerie qui repose sur la complicité de deux personnes et qui consiste (moyennant divers arrangements) à accorder de fausses cautions afin de tromper le bailleur sur la solvabilité de son interlocuteur, obtenir la signature d'un contrat de bail par un locataire insolvable, qui ne paie plus ses loyers, la caution criant ensuite au faux pour se soustraire à ses engagements. Mais outre le fait que cette pratique supposée n'est étayée par aucun élément en l'espèce, la cour constate que sur la base des dires de M. [K] [P] aucune demande de vérification d'écriture n'a été formée par M. [R] [F] et la SCI [Localité 6] et que les seules signatures figurant sur l'engagement de caution, sa pièce d'identité et la plainte déposée par M. [T] [N], mises aux débats, ne permettant pas à la cour de se prononcer sur le réel signataire de l'acte litigieux, étant observé que M. [T] [N] n'a jamais soutenu l'être. Surabondamment, les conditions d'obtention de l'engagement de caution et les vérifications auxquelles les appelants ont procédé ne sont pas précisées, étant observé que, pour le second bail en litige, 23 jours se sont écoulés entre sa signature le 24 août 2013 et celle du bail, le 1er août 2013, sans autre explication sur long délai. La cour, à défaut du rapport de la preuve par les appelants que M. [T] [N] est bien le signataire de l'engagement de caution confirmera donc sa mise hors de cause. Sur la rupture du contrat de bail M. [R] [F] et la SCI [Localité 6] poursuivant l'infirmation du jugement entrepris, demandent à la cour, successivement, de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire, - prononcer la nullité du bail, - prononcer la résiliation du bail. Pour écarter la qualité à agir de M. [R] [F], le premier juge a constaté que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 mai 2019 a été délivré à M. [K] [P] à la requête de celui-ci et a été transmis à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives 93 par courrier du lendemain et ce alors que M. [R] [F] ne justifiait d'aucun mandat de la SCI [Localité 6] pour conclure un bail, agir et procéder à une demande d'expulsion. Il a néanmoins, dans le même temps : - visé l'article 126 du code de procédure civile, selon lequel : Dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. Il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l'instance. - fait le constat que le bail produit était signé par M. [R] [F] - rappelé que M. [R] [F] était l'associé majoritaire de la SCI [Localité 6] dont il détenait 99% du capital social. -considéré que le bail n'était pas nul, car M. [R] [F] pouvait "être considéré comme mandataire apparent de la SCI [Localité 6]". Or, en validant le bail en considération de la qualité de mandataire apparent de M. [R] [F], ayant agi pour le compte de la SCI [Localité 6], il ne pouvait, sans se contredire, lui dénier cette qualité pour délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire et "déclarer la procédure d'expulsion irrecevable pour défaut de qualité pour agir". La cour infirmera donc le jugement entrepris de ce chef. Au constat d'une dette locative arrêtée à la somme de 18.200 euros en principal, selon décompte figurant au commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 mai 2019 et de son absence de contestation par M. [K] [P], la cour fera le constat de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 9 juillet 2019, prononcera l'expulsion de M. [K] [P] dans les conditions fixées au dispositif et le condamnera à payer une indemnité mensuelle d'occupation au-delà de cette date pour un montant égal à celui du loyer, étant observé que la clause pénale figurant au bail, outre le fait qu'elle est totalement illisible dans l'exemplaire qui est produit, est réputée non écrite, en application de l'article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Sur la dette locative La cour constate que la dette locative arrêtée à la somme en principal de 18.200 euros ayant couru de janvier 2017 au 9 mai 2019, détaillée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré à M. [K] [P], n'est pas discutée, de même que son actualisation par le premier juge à celle de 22.100 euros en octobre 2020. Toutefois, devant la cour, la SCI [Localité 6] ne revendique plus que la somme de 11.700 euros de dette locative arrêtée au mois de juin 2019 inclus, majoré de 10% en application de la clause pénale, dont il convient de rappeler qu'elle est réputée non écrite, cette majoration étant donc rejetée. La cour réformera le jugement en ce sens. En revanche, il convient de débouter la SCI [Localité 6] de sa demande, au demeurant imprécise quant aux dates, de condamnation solidaire des intimés à lui payer "la somme réactualisée de 38.350 euros au titre des arriérés de loyers depuis février 2018, majorée des intérêts au taux légal", aucun décompte actualisé n'étant versé aux débats depuis celui figurant au commandement de payer du 9 mai 2019. Sur l'article 700 du code de procédure civile Il est équitable d'allouer à la SCI [Localité 6] une indemnité de procédure de 1.500 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt par défaut, Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a mis hors de cause M. [T] [N], déclaré la procédure d'expulsion irrecevable pour défaut de qualité pour agir, reçu l'intervention volontaire de la société civile immobilière [Localité 6], déclaré valide le bail souscrit par M. [K] [P], Et statuant à nouveau, Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 1er août 2013, pour le local à usage d'habitation de deux pièces principales, situé au rez-de-chaussée du [Adresse 3], à la date du 9 juillet 2019, Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de M. [K] [P] et de tous occupants de son chef hors des lieux situés au rez-de-chaussée du [Adresse 3], avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, Condamne M. [K] [P] à payer à la société civile immobilière [Localité 6] cette indemnité mensuelle d'occupation, à compter de l'échéance de juillet 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux, Condamne M. [K] [P] à payer à la société civile immobilière [Localité 6] la somme de 11.700 euros de loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, échéance de juin 2019 incluse, Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2019, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne M. [K] [P] à payer à la société civile immobilière [Localité 6] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [K] [P] aux dépens d'appel, en ce compris le coût du commandement de payer, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes. La greffière Le président