Cour d'appel, 29 juin 2023. 22/09876

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 29 JUIN 2023 N° 2023/ 466 Rôle N° RG 22/09876 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJW4T [T] [D] épouse [E] [X] [E] C/ S.C.I. DANI 1.0 Copie exécutoire délivrée le : à : Me Symphonia LEBRUN Me Rachel COURT-MENIGOZ Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer en date du 20 juin 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-22-24. APPELANTS Madame [T] [D] épouse [E] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/5875 du 15/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) née le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 5] (Maroc), demeurant [Adresse 4] Monsieur [X] [E] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/5876 du 15/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) né le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 6] (Maroc), demeurant [Adresse 4] représentés par Me Symphonia LEBRUN, avocat au barreau de NICE INTIMEE S.C.I. DANI 1.0 Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 3] représentée par Me Rachel COURT-MENIGOZ de la SCP FRANCOIS - DUFLOT - COURT-MENIGOZ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Anne-Sophie LAPIERRE, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Myriam GINOUX, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Myriam GINOUX, Présidente Mme Catherine OUVREL, Conseillère Mme Angélique NETO, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Sancie ROUX. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 juin 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 juin 2023 Signé par Madame Myriam GINOUX, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOS'' DU LITIGE Par acte sous seing privé du 7 septembre 2015, Mme [F] a donné à bail à M. [X] [E] et Mme [T] [E] née [D], un local d'habitation sis à [Adresse 4]. Elle a vendu ce local à LA SCI DANI 1.0, par acte notarié du 8 septembre 2017. Se prévalant du caractère non décent du logement loué, M. [X] [E] et Mme [T] [E] née [D] ont fait assigner LA SCI DANI 1.0 le 10 janvier 2022, en référé, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cagnes sur Mer. Par ordonnance contradictoire du 20 juin 2022, ce magistrat a : - rejeté toutes les demandes de M. [X] [E] et Mme [T] [E] née [D], - ordonné à M. [X] [E] et Mme [T] [E] née [D] de laisser entrer dans les lieux loués, toute personne se présentant, afin de réaliser tous travaux nécessaires et de relever le compteur d'eau, sous condition d'être avertis au moins huit jours avant la date convenue, - ordonné à M. [X] [E] et Mme [T] [E] née [D] de produire une attestation d'entretien du poële à gaz-chaudière, sous astreinte de 30 € par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance, - débouté LA SCI DANI 1.0 concernant l'étendage du linge par M. [X] [E] et Mme [T] [E] née [D], - ordonné à M. [X] [E] et Mme [T] [E] née [D] de libérer les parties communes de btout objet/meuble sous astreinte de 30 € par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification de la décision, - condamné solidairement M. [X] [E] et Mme [T] [E] née [D] à payer à LA SCI DANI 1.0 la somme de 6 884,97 € au titre de provision sur loyers impayés, - condamné solidairement M. [X] [E] et Mme [T] [E] née [D] à payer à LA SCI DANI 1.0 la somme de 600 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, - rejeté toute autre demande. Par déclaration reçue le 8 juillet 2022, M. [X] [E] et Mme [T] [E] née [D] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises sauf celle concernant le débouté de LA SCI DANI 1.0. Dans leurs dernières conclusions transmises le 3 mai 2023, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure et des moyens des parties, M. [X] [E] et Mme [T] [E] née [D] demandent à la cour qu'elle : - réforme l'ordonnance entreprise du chef des dispositions querellées, ' statuant à nouveau, - juge que le logement donné à bail ne satisfait pas aux critères du logement décent, - condamne LA SCI DANI 1.0 à la réalisation des travaux nécessaires pour remédier à leur trouble de jouissance sous astreinte, - les autorise à être libérés de leur obligation de paiement d eloyers et charges jusqu'à la remise en état du logement, - condamne LA SCI DANI 1.0 à leur payer la somme de 3 000 € à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice de jouissance, ' subsidiairement, - ordonne une mesure d'expertise judiciaire avec mission habituelle, - déboute LA SCI DANI 1.0 de toutes ses demandes reconventionnelles, ' subsidiairement, - leur accorder un délai de 24 mois pour apurer leur dette locative, ' en tout état de cause, - condamne LA SCI DANI 1.0 à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle. Dans ses dernières conclusions transmises le 9 mai 2023 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure et des moyens des parties, LA SCI DANI 1.0 demande à la cour qu'elle : - déboute M. [X] [E] et Mme [T] [E] née [D] de toutes leurs demandes, - confirme l'ordonnance entreprisesauf en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, ' statuant de nouveau de ce chef, -condamne M. [X] [E] et Mme [T] [E] née [D] à lui payer la somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, ' en toutes hypothèses, - condamne M. [X] [E] et Mme [T] [E] née [D] à la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile , - les condamne aux entiers dépens. La procédure a été clôturée le 10 mai 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le caractère non décent du logement et l'appel principal des époux [E]: Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, en vigueur depuis le 1er janvier 2020, comme modifié par le Décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ; Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite : dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ; En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Cette même obligation pèse sur le bailleur au visa de l'article 1719 du code civil ,entretenir la chose louée et en faire jouir paisiblement le preneurr. En application des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l'espèce, LA SCI DANI 1.0 a acquis le logement loué en septembre 2017. Aucune doléance de la part des locataires n'a été émise, jusqu'au diagnostic constat décence établi par SOLIHA le 3 octobre 2019 lequel relève une non -décence relative à l'humidité et l'aération, préconisant la création d'une ventilation dans la salle d'eau et le WC, la vérification de l'étanchéité de la terrasse couvrant le logement, et celle du conduit de cheminée du poêle à gaz. Des travaux ont été effectués par le bailleur et le constat de non -décence a été levé. Un second diagnostic constat décence est produit en date du 4 mars 2021établissant que certains travaux ont été réalisés mais que d'autres n'ont toujours pas été effectués à savoir: - création d'une ventilation dans la salle d'eau, - vérification du conduit de fumée du poële gaz et précisant qu'il convenait de vérifier l'étanchéité de la terrasse. Le bailleur justifie s'être immédiatement rapproché de ses locataires, suite à ce constat, leur demandant la fixation d'un rendez-vous pour pouvoir intervenir, demande qui s'est heurtée au silence des locataires qui n'ont pas laissé l'accès à l'appartement à l'ouvrier qui en atteste régulièrement. Il résulte des pièces versées aux débats que c'est seulement postérieurement à l'ordonnance entreprise et la condamnation sous astreinte des époux [E] à laisser intervenir les ouvriers, que la grille d'aération a pu être posée. Par ailleurs, il est produit également des factures attestant de ce que LA SCI DANI 1.0 a procédé au remplacement des tuiles défectueuses entraînant les infiltrations. Un troisième diagnostic constat décence a été établi par SOLIHA le 10 mars 2023 suite à une visite sur les lieux le 7 novembre 2022, relevant un moyen de chauffage présent mais insuffisant et une installation partiellement fonctionnelle avec une absence de chauffage dans les pièces de vie. Il ne ressort pas des pièces produites aux débats que les époux [E] aient jamais mentionné à leur bailleur la moindre difficulté quant à des chauffages manquants. Suite à réception du dernier constat évoqué, LA SCI DANI 1.0 justifie avoir adressé dès le 23 mars 2023 une demande de rendez-vous afin d'installer les dits chauffages, qui ont été mis en place le 29 mars 2023, facture à l'appui. S'agissant du poêle à gaz, par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er décembre 2019, le bailleur mettait en demeure les époux [E] de lui transmettre le contrat d'entretien de la chaudière, ce qui relève effectivement des obligations du preneur. Le seul bon d'entretien versé est relatif à un entretien de la chaudière effectué en janvier 2015. M. [X] [E] et Mme [T] [E] née [D] ne justifient nullement en conséquence, d'un entretien du poêle à gaz conforme à leurs obligations, de sorte qu'il n'est pas démontré, avec l'évidence requise en référé, que le défaut dont ils se plaignent est sans rapport avec un manque total d'entretien depuis quasiment huit années. S'agissant des parties communes, la cour relève que ce petit immeuble est seulement habité par deux locataires, les époux [E] vivant au 1er et dernier étage du dit bâtiment. LA SCI DANI 1.0 justifie de l'entretien de ces parties communes selon factures d'une entreprise de nettoyage, intervenue régulièrement et mensuellement de janvier à décembre 2021. Il produit également copie de plusieurs courriers adressés aux époux [E] leur demandant de libérer les parties communes de leurs affaires personnelles et un procès verbal de constat d'huissier en date du 11 janvier 2021 établissant que sont stockés, devant l'appartement occupé par les appelants, un cadi de course, étendoir à linge, une grande échelle ; et au rez de chaussée, différents vélos, cannes à pêche, sacs, un meuble étagère hors d'usage ; il rappelle que la famille [E] est la seule à avoir des enfants au sein de cet immeuble, et que ces objets se trouvent notamment devant leur porte d'entrée, ce qui ôte tout doute quant à leur propriété. M. [X] [E] et Mme [T] [E] née [D] contestent la propriété de ces objets. Si aucune preuve n'est rapportée de ce que, aucun autre enfant ne réside dans cet immeuble, la propriété des objets placés devant la porte d'entrée des appelants est difficilement contestable, avec l'évidence requise en référé. S'agissant de l'état de la façade de l'immeuble et des enduits, LA SCI DANI 1.0 produit une facture de la société PRODECO en date du 29 avril 2022, postérieure au constat d'huissier établi à la demande de M. [X] [E] et Mme [T] [E] née [D], de laquelle il résulte la réalité de travaux de décroutage des enduits ciments cloqués, reprise des enduits mortier, reprise des fissures pour un totale de 3 000 € TTC. Il ne peut être établi non plus, avec l'évidence requise en referé, l'imputabilité des difficultés de santé d'un des enfants de la famille avec les désordres listés par SOLIHA, tous résorbés, les difficultés relevant du problème de la chaudière pouvant provenir du manque d'entretien de celle ci par les locataires. Il se déduit de l' ensemble de ces éléments que le bailleur a toujours répondu aux sollicitations du preneur, dès qu'il en a été avisé et qu'il n'est pas justifié d'un manquement à ses obligations d'une part, et que la preuve de l'indécence du logement n'est pas suffisamment rapportée, avec l'évidence requise en référé, pas plus que les troubles de jouissance, d'autre part. En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a débouté M. [X] [E] et Mme [T] [E] née [D] de leur demande de réalisation de travaux sous astreinte, de suppression de l'obligation de payer leur loyer et de leur demande au titre de dommages-intérêts. L'ordonnance entreprise sera confirmée de ces chefs. Au regard des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile, et au vu des circonstances de l'espèce telles que reprises ci dessus, aucun motif légitime ne justifierait l'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire. Les appelants seront en conséquence déboutés de cette demande subsidiaire. Sur la dette locative et la demande de délais : Le commandement de payer délivré par LA SCI DANI 1.0 à ses locataires mentionne très clairement le montant des loyers et charges réclamés de sorte que la créance est parfaitement certaine, liquide et exigible. S'agissant des délais qu'ils sollicitent, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose: « Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1244-1du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 1244-2 du même code s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont. suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». Dès lors, il appartient au juge de vérifier la capacité financière des époux [E] qui doivent être en situation de régler leur dette locative afin de bénéficier des délais réclamés. En l'espèce, les appelants produisent un avis d'imposition établi en 2021, relatif à leurs revenus de 2020 et une attestation de la CAF concernant les prestations perçues de mars 2022 à mai 2022. Cet unique avis d'imposition, non actualisé fait état de revenus annuels du couple perçus en 2020, à hauteur de la somme totale de 15 393 €,soit 1282,75 € par mois. Il ressort des conclusions des appelants que Mme [E] est aujourd'hui sans emploi, ce qui n'était pas le cas en 2020, où elle déclarait une somme de 7 221 € au titre de ses revenus. Les prestations familiales perçues varient de 559,18 € en mars 2022 à 749,15 € en avril 2022. Le loyer actuel selon les conclusions du bailleur, dont le montant n'est pas contesté est de 554,13 € hors charges. La dette locative, aux termes des mêmes conclusions s'élève à 11 250, 57 €, montant non contesté par les appelants. Elle s'est donc accrue. En conséquence, les pièces versées aux débats ne permettent pas d'établir que les époux [E] soient en mesure de s'acquitter de leur dette locative en sus des loyers et charges courantes. Ils ne peuvent qu' être déboutés de cette demande. Sur l'appel incident articulé par LA SCI DANI 1.0 du chef de l'allocation de dommages-intérêts pour procédure abusive : Attendu qu'aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; que l'article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence ; que l'exercice d'une action en Justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, sur le fondement de ces textes, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. En l'espèce, c'est à juste titre que le premier juge a relevé qu'aucune pièce ne venait étayer la malice, mauvaise foi, ou erreur grossière de la part des locataires, et qu'il convenait d'en débouter le bailleur. L'ordonnance sera confirmée de ce chef. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : L'ordonnance entreprise doit être confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. M. [X] [E] et Mme [T] [E] née [D] qui succombent doivent être condamnés aux dépens d'appel selon modalités relatives à l'aide juridictionnelle. LA SCI DANI 1.0 a exposé des frais de défense complémentaires en cause d'appel ; il convient de faire application de l'article 700 du code de procédure civile à son profit à hauteur de 600 euros. PAR CES MOTIFS La Cour, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute M. [X] [E] et Mme [T] [E] née [D] de leur demande subsidiaire d'expertise, Déboute M. [X] [E] et Mme [T] [E] née [D] de leur demande de délais, Condamne solidairement M. [X] [E] et Mme [T] [E] née [D] aux dépens, Condamne solidairement M. [X] [E] et Mme [T] [E] née [D] à verser à LA SCI DANI 1.0 une indemnité complémentaire de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la greffière la présidente