Tribunal judiciaire, 23 octobre 2024. 24/06135

Tribunal judiciaire de Strasbourg TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN Juge des Contentieux de la Protection 144a route de Lyon - CS 20020 67401 ILLKIRCH CEDEX ☎ : 03.88.55.94.33 civil.tprx-illkirch-graffenstaden@justice.fr ______________________ ILLKIRCH Civil N° RG 24/06135 N° Portalis DB2E-W-B7I-M32I ______________________ MINUTE N° ______________________ Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à : - Me DIEBOLD-STROHL Copie certifiée conforme délivrée à : - Mme [H] - M. [H] - Préfecture du Bas-Rhin le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS __________ JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE DEMANDERESSE : Société OPHEA - ANCIENNEMENT CUS HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE L'EUROMETROPOLE DE STRASBOURG 24 route de l'Hôpital 67000 STRASBOURG représentée par Me Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 168 DEFENDEURS : Madame [C] [H] 15 rue du Général de Gaulle 67380 LINGOLSHEIM Non comparante, représentée par Monsieur [I] [H] muni d'un pouvoir régulier Monsieur [I] [H] 15 rue du Général de Gaulle 67380 LINGOLSHEIM Comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire Morgane SCHWARTZ, Greffier lors des débats Maxime ISSENHUTH, Greffier lors du prononcé DÉBATS ORAUX A L'AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 04 Septembre 2024 PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 23 Octobre 2024 Premier ressort, OBJET : Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion EXPOSE DU LITIGE Selon bail du 9 avril 2018 pour une durée d’un mois tacitement reconduit l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de Strasbourg, CUS HABITAT, devenu OPHEA a donné à bail à Mme [Z] [H] et M. [I] [H] un garage 09, 15 rue du Général de Gaulle – 67380 - LINGOLSHEIM moyennant un loyer mensuel de 50,85 euros. Des loyers étant demeurés impayés l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de Strasbourg, CUS HABITAT, devenu OPHEA a mis en demeure à plusieurs reprises ses locataires. Le bailleur a notifié par lettre recommandée avec avis de réception un congé aux locataires pour le 31 décembre 2024 (lettre recommandée du 23 novembre 2023 pour Madame) au motif du non-paiement des loyers et accessoires puis par signification par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024 (acte déposé à étude). M. Mme [Z] [H] et M. [I] [H] n’ont pas quitté le garage. Puis elle a fait assigner Mme [Z] [H] et M. [I] [H] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024 pour : - constater que le congé délivré est régulier ; - condamner les locataires ainsi que tous occupants de leur chef à évacuer les lieux loués ; - constater la résiliation judiciaire du bail conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil ; - condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 549,54 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience. En tout état de cause ; - condamner solidairement les défendeurs à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail du garage par le tribunal en quittances et deniers ; - condamner solidairement les défendeurs à lui payer une indemnité d’occupation de 56,04 euros ; - condamner solidairement la partie défenderesse à payer 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner solidairement les défendeurs aux entiers frais et dépens ; - déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision. A l’audience du 4 septembre 2024, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de Strasbourg, CUS HABITAT, devenu OPHEA, représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance exposant que la dette locative atteint 717,66 euros au 28 août 2024. Il a exposé que le garage était un accessoire au logement. Mme [Z] [H], représentée par M. [I] [H] ont comparu. Ils ont fait valoir que les clés ont été rendues à l’office contre attestation de l’agent d’accueil en mai-juin 2023, que l’état des lieux est fait. Ils ne disposent plus d’aucun document, ceux-ci se trouvaient dans leur véhicule qui a fait l’objet d’un incendie volontaire dont plainte versée aux débats. Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2024 pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour, les parties invitées à échanger leurs pièces sous quinzaine et produire leurs écritures sous trois semaines. MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LA VALIDITÉ DU CONGÉ Aux termes de l’article 1103 du Code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » L’article L.442-6 du Code de la construction et de l'habitation dispose que, « I.- Les dispositions des chapitres Ier, à l'exclusion de l'article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre Ier, des alinéas 1,2,3,4, et 8 de l'article 70, de l'article 74 et de l'alinéa 1er de l'article 78 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée sont applicables aux habitations à loyer modéré sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L. 411-1, alinéa 1er, et L. 442-8. » Aux termes de l’article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 inclus dans le « Chapitre I : Du maintien dans les lieux. Les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations. L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux. Par lettre recommandée avec avis de réception (lettre recommandée du 23 novembre 2023 pour Madame) au motif du non-paiement des loyers et accessoires puis par signification par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024 (acte déposé à étude) un congé a été délivré aux locataires pour le 31 décembre 2024 au motif du non-paiement des loyers et accessoires et leur a refusé le droit au maintien dans les lieux en raison de leur mauvaise foi. Il est constant qu’à la date de l’audience les locataires ne sont pas saisis par les effets de ce congé donné pour le 31 décembre 2024. Qu’il sera par ailleurs observé que le contrat de location contient une clause résolutoire dont le bailleur ne se prévaut. En conséquence, il ne peut être fait droit aux demandes relatives à la régularité du congé et aux effets qui peuvent en être tirés en termes de résiliation judiciaire du bail, de prononcé de l’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation. Que le demandeur sera débouté de ces demandes. III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF : Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ». En application de l'article 1353 du Code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». L’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de Strasbourg, CUS HABITAT, devenu OPHEA produit un décompte arrêté à la date du 28 août 2024 établissant que Mme [Z] [H] et M. [I] [H] restent lui devoir à cette date la somme de 717,66 euros. Mme [Z] [H] et M. [I] [H] font valoir qu’ils sont à jour du paiement des loyers de l’appartement et soutiennent qu’ils ont restitué le garage en mai-juin 2023, c’est à dire avant le congé. Ils seront par conséquent solidairement condamnés en deniers et quittance au paiement de la somme de 717,66 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Mme [Z] [H] et M. [I] [H], parties perdantes, supporteront la charge des dépens. Conformément aux dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l'espèce, l'équité justifie de rejeter la demande de l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de Strasbourg, CUS HABITAT, devenu OPHEA sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, Rejetant toutes demandes plus amples ou contraires ; DEBOUTE l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de Strasbourg, CUS HABITAT, devenu OPHEA de ses demandes en constat de la régularité du congé et aux effets qui peuvent en être tirés en termes de résiliation judiciaire du bail, de prononcé de l’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation dans le cadre du bail portant sur un garage loué à Mme [Z] [H] et M. [I] [H] ; CONDAMNE solidairement Mme [Z] [H] et M. [I] [H] à verser à l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de Strasbourg, CUS HABITAT, devenu OPHEA au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés, la somme de 717,66 euros (sept cent dix-sept euros et soixante-six cents) (décompte arrêté au 1er août 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; CONDAMNE in solidum Mme [Z] [H] et M. [I] [H] aux dépens ; REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile par l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de Strasbourg, CUS HABITAT, devenu OPHEA. RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe. Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection