Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 21 SEPTEMBRE 2023
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/08397 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDS2M
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Février 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 11-20-0055
APPELANTE
Intimée à titre incident
SAS FONCIERE CRONOS venant aux droits de la SA IN'LI (anciennement Omnium de Gestion Immobilière d'Ile de France : OGIF)
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée par Me Philippe GALLAND de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, toque : P431
INTIMEE
Madame [B] [H]
née le [Date naissance 3] 1960 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Sylvie ASSOUNE, avocat au barreau de PARIS, toque : W04
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président
Anne-Laure MEANO, président
Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 21/01/1999, Ugipral a donné à bail à usage d'habitation à Mme [B] [H], Mme [D], Mme [X] un appartement situé au [Adresse 2] avec cave et parking.
Mme [D] et Mme [X] ont quitté les lieux et Mme [B] [H] est restée locataire en titre ; elle y demeure avec sa compagne Mme [U] [I].
L'immeuble a été acquis par la société Résidences de la région parisienne (RRP). La RRP a fusionné avec la SA IN'LI, qui est devenue propriétaire des lieux loués à Mme [H] [B] depuis octobre 2017.
Des différends sont intervenus depuis plusieurs années entre Mme [B] [H] et Mme [U] [I] d'une part et d'autres locataires de l'immeuble d'autre part, notamment depuis 2012. Ils ont donné lieu aux dépôts de main courantes ou plaintes et à des mails ou courriers adressés aux bailleurs successifs.
Par acte d'huissier en date du 08/06/2020, la SA IN'LI a assigné Mme [B] [H] sur le fondement des articles 1224, 1728, 1741 du code civil, l'article 7b de la loi du 06/07/89 aux fins de :
-Voir juger que Mme [B] [H] a manqué gravement et de manière répétée à son obligation de jouissance paisible des lieux donnés à bail
-En conséquence :
-Voir prononcer la résiliation judiciaire du bail de Mme [B] [H] aux torts exclusifs de cette dernière
-Voir ordonner l'expulsion de Mme [B] [H] et tous occupants de son chef des lieux loués, notamment Mme [I] [U], en la forme ordinaire, avec au besoin assistance du commissaire de Police et d'un serrurier.
-Voir condamner Mme [B] [H] à payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, à compter de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux loués.
-Voir condamner Mme [B] [H] à payer à la SA IN'LI la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens
-Voir dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.
Par jugement contradictoire entrepris du 26 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :
REJETTE la demande de sursis à statuer de Mme [B] [H],
PRONONCE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du présent jugement, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 2] avec cave et parking, aux torts de Mme [B] [H] pour 75% pour manquements à l'obligation de jouissance paisible des lieux loués, mais aux torts de la SA IN'LI pour 25%, pour tardiveté à proposer des mesures de médiation,
DIT que la SA IN'LI pourra, à défaut de départ volontaire, faire procéder à l'expulsion de Mme [B] [H] ainsi que de tous les occupants de son chef, notamment Mme [I] [C], avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,
ACCORDE à Mme [B] [H] un délai supplémentaire de 5 mois pour quitter les lieux à compter de la signification du jugement,
CONDAMNE Mme [B] [H] à payer à la SA IN'LI l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers et charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE la SA IN'LI à payer à Mme [B] [H] une somme de 3000 euros en réparation de son préjudice moral,
ORDONNE la communication de la présente décision à M. Le Préfet de [Localité 6],
ORDONNE la communication de la présente décision à M. Le Procureur de la République de [Localité 6],
ORDONNE l'exécution provisoire,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,
CONDAMNE Mme [B] [H] aux dépens,
DEBOUTE la SA IN'LI et Mme [B] [H] de leurs demandes en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Le bien a été cédé par la société IN'LI à la SAS Foncière Cronos le 15 janvier 2021.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 29 avril 2021 par la S.A. IN'LI et la SAS Foncière Cronos,
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 10 janvier 2022 au terme desquelles la SAS Foncière Cronos venant aux droits de la société IN'LI demande à la cour de :
Vu l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989,
Vu les dispositions des articles 1224, 1728 et 1741 du Code civil,
JUGER Madame [H] mal fondée en son appel incident et la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,
INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a :
- prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties, aux torts de Madame [H] pour 75 % pour manquements à l'obligation de jouissance paisible des lieux loués, mais aux torts de la société In'li pour 25 % pour tardiveté à proposer des mesures de médiation,
- accordé à Madame [H] un délai supplémentaire de 5 mois pour quitter les lieux
- condamné la société In'li à payer à Madame [H] la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts
- débouté la société In'li de sa demande en application de l'article 700 du Code de procédure civile
Statuant à nouveau sur ces chefs :
- PRONONCER la résiliation du bail consenti à Madame [H] aux torts exclusifs de cette dernière, du fait des manquements graves et répétés à son obligation de jouissance paisible des lieux donnés à bail
Y ajoutant :
CONDAMNER Madame [H] à payer à la société Foncière Cronos, venant aux droits d'In'li, l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers et charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi
CONDAMNER Madame [H] à payer à la société Foncière Cronos, venant aux droits d'In'li, la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile
CONDAMNER Madame [H] en tous les dépens, lesquels seront recouvrés directement par Me Philippe Galland, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 10 octobre 2021 par lesquelles Mme [B] [H] demande à la cour de :
IN LIMINE LITIS
INFIRMER le jugement attaqué en ce qu'il a :
Rejeté la demande de sursis à statuer de Mme [B] [H] dans l'attente de l'issue des plaintes pénales respectives, plaintes relatives aux griefs à l'appui de la présente demande d'expulsion
Et statuant à nouveau, PRONONCER le sursis à statuer
À TITRE PRINCIPAL
INFIRMER le jugement attaqué en ce qu'il a :
Prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du jugement, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 2] avec cave et parking et prononcé l'expulsion de Mme [B] [H] ;
Et statuant à nouveau, DIRE n'y avoir lieu à prononcer la résiliation du bail de Mme [B] [H]
À TITRE SUBSIDIAIRE
CONFIRMER le jugement attaqué en ce qu'il a :
Prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts partagés entre Mme [B] [H] et la SA IN'LI
Mais statuant à nouveau, INVERSER la répartition des torts, la fixant à hauteur de 75% pour la société IN'LI et seulement à hauteur de 25% pour Mme [H].
CONFIRMER le jugement attaqué en ce qu'il a :
Accordé à Mme [B] [H] un délai supplémentaire de 5 mois pour quitter les lieux en vertu des articles L412-3 et L412-4 du code des procedures civiles d'exécution à compter de la signification du jugement ;
CONFIRMER le jugement attaqué en ce qu'il a :
Condamné Mme [B] [H] à payer à la SA IN'LI l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers et charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE
CONFIRMER le jugement attaqué en ce qu'il a :
Condamné la SA IN'LI à payer à Mme [B] [H] une somme de 3000 euros en réparation de son préjudice moral ;
Mais statuant à nouveau, AUGMENTER le quantum fixé à 3000 euros à la somme de 5000 euros initialement demandée ;
DIRE que la condamnation à titre de dommages et intérêts s'entend nette de CSG/CRDS ou toutes autres charges sociales ;
INFIRMER le jugement attaqué en ce qu'il a :
Débouté Mme [B] [H] de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamné Mme [B] [H] aux dépens
Et statuant à nouveau,
CONDAMNER la société FONCIÈRE CRONOS venant aux droits de la SA IN'LI à verser à Mme [B] [H] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
CONDAMNER la société FONCIÈRE CRONOS venant aux droits de la SA IN'LI aux dépens de première instance et d'appel.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
A l'audience de plaidoiries du 30 juin 2023, seule la SAS Foncière Cronos, venant aux droits de la SA In'LI, a comparu et déposé son dossier de plaidoirie.
Sollicité par le RPVA, le conseil de Mme [H] a répondu qu'il n'était plus l'avocat de Mme [H] depuis juillet 2022 et lui avait restitué l'intégralité de son dossier. Il a ajouté qu'il lui transmettait tous les actes de la procédure au fur et à mesure de leur réception, celle-ci n'ayant pas constitué de nouvel avocat.
En conséquence, la cour statuera, s'agissant de Mme [H], sur ses seules écritures remises au greffe le 10 octobre 2021.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Dans ses écritures, Mme [H] indique que sa compagne et elle-même ont quitté les lieux "au cours de l'été 2021".
Sur la demande de sursis à statuer
Selon l'article 377 du code de procédure civile, 'en dehors des cas où la loi le prévoit, l'instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer, radie l'affaire ou ordonne son retrait du rôle'.
L'article 378 dispose que 'la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine'.
En vertu de l'article 4 du code de procédure pénale, 'l'action civile en réparation du dommage causé par l'infraction prévue par l'article 2 peut être exercée devant une juridiction civile, séparément de l'action publique.
Toutefois, il est sursis au jugement de cette action tant qu'il n'a pas été prononcé définitivement sur l'action publique lorsque celle-ci a été mise en mouvement.
La mise en mouvement de l'action publique n'impose pas la suspension du jugement des autres actions exercées devant la juridiction civile, de quelque nature qu'elles soient, même si la décision à intervenir au pénal est susceptible d'exercer, directement ou indirectement, une influence sur la solution du procès civil'.
Une plainte auprès du procureur de la République, et a fortiori une plainte au commissariat de police ou une main courante ne suffisent pas à mettre en mouvement l'action publique et ne justifient pas un sursis à statuer.
En l'espèce, aucune mise en mouvement de l'action publique n'est établie, et il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris qui a rejeté la demande de sursis à statuer formée par Mme [B] [H].
Sur la résiliation judiciaire du bail
Selon l'article 7 b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location'.
L'obligation de jouissance paisible impose au locataire de jouir des lieux loués dans le respect des obligations qui lui sont imparties par le bail, sans créer aux autres locataires des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.
Le non-respect par le locataire de ses obligations peut, en cas de manquement grave, justifier la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil.
En l'espèce, la bailleresse produit les nombreuses mains courantes et plaintes déposées contre Mme [H] par les locataires du 6ème étage (M. [A] et Mme [J]) ainsi que la locataire du 4ème étage (Mme [K]), faisant état de coups donnés dans les canalisations y compris la nuit, d'insultes et d'intimidations envers les enfants des locataires, et d'appels intempestifs à la police.
La bailleresse produit deux pétitions signées respectivement le 22 septembre 2018 par 8 locataires sur 12 de l'immeuble, et le 24 octobre 2019 par 6 locataires, faisant notamment état, de la part de Mme [H] et de sa compagne, de tapages avec marteau dans les canalisations, d'insultes et cris proférés, d'allées et venues sur les paliers pour filmer les locataires, d'intimidations à l'égard des enfants, et d'appels infondés à la police.
Le gardien de l'immeuble, M. [Y], a écrit à la bailleresse le 3 octobre 2019 qu'il avait reçu de multiples réclamations et plaintes de trois voisins de Mme [H] pour 'tapage nocturne à répétition et agression sur enfant', ajoutant qu'il avait lui-même été 'agressé' et refusait de rentrer chez elle, et qu'il la trouvait ainsi que son amie dans un état d'anxiété et de nervosité très avancée.
Outre les locataires susvisés, en conflit ouvert avec Mme [H] et sa compagne, les voisins suivants se sont plaints, en réponse aux sommations interpellatives de l'huissier de janvier et février 2020 et par des attestations, des troubles de voisinage occasionnés par celles-ci :
- M. [W] et Mme [Z] (3ème étage) ont notamment dénoncé des coups répétés sur la colonne d'eau, des insultes, des hurlements, l'appel injustifié de la police ; ils ont précisé avoir quitté les lieux où ils vivaient depuis 14 ans (bail de 2004 produit), excédés par la tension engendrée par les voisines du 5ème étage ;
- M. [E] et Mme [P] (2ème étage), locataires depuis 2007, ont notamment dénoncé des bruits de coups sur les canalisations et de déplacement de meubles, des cris, ajoutant que Mme [H] avait filmé leurs enfants qui jouaient dans la cour ;
- M. Et Mme [T] ont notamment dénoncé des insultes envers eux-mêmes et leur fils de 8 ans, outre du bruit fait en tapant sur les canalisations d'eau, des appels injustifiés aux forces de l'ordre et des films des enfants de l'immeuble dans la cour ;
- M. [G] (6ème étage) a indiqué qu'elles avaient filmé à plusieurs reprises sur son palier du 6ème étage ainsi que le rez-de-chaussée en faisant des commentaires sur les personnes croisées, qu'elles hurlaient dans l'escalier et appelaient la police ;
- M. [O] (4ème étage) a indiqué avoir surpris Mme [H] en train d'écouter à sa porte et de filmer à plusieurs reprises les occupants des parties communes ; il a précisé avoir entendu les échos de scènes assez violentes entre le 5ème et le 6ème étage.
Le commissaire de police a écrit à la SA In'Li le 7 février 2019, afin de lui indiquer que 'depuis près de 8 années, un différend de voisinage entre plusieurs occupants de cet immeuble s'envenime', ajoutant que la médiation proposée par ses services n'avait pu aboutir faute d'accord de Mmes [I] et [H], ajoutant qu'une intervention de la part du bailleur serait souhaitable pour contribuer à trouver une solution à ce différend.
Après avoir écrit à Mme [H] le 5 mars 2019 pour l'informer qu'elle allait procéder à un affichage de rappel aux obligations de respect de la vie privée et de la tranquillité du voisinage, et lui demandant des précisions sur les nuisances subies de la part d'autres locataires, la SA In'Li a proposé via son service social une rencontre à l'ensemble des locataires de l'immeuble en septembre 2019, seule Mme [H] a refusé d'y prendre part ; les locataires précités ont confirmé leurs doléances envers cette dernière et sa compagne.
Mmes [B] [H] et [U] [I] se sont vues imposer un rappel à la loi pour 'violences entre voisins' par le délégué du procureur de la République le 13 juillet 2020.
Ainsi que le relève avec pertinence le premier juge, Mme [H] ne produit aucun témoignage d'habitant de l'immeuble attestant de relations de bon voisinage ou qu'elle-même et sa compagne seraient victimes de malveillance ciblée de la part des autres locataires.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments, consistant en la concordance de faits relatés par plusieurs locataires qui n'étaient pas en conflit direct avec l'intimée, que Mme [H] et sa compagne ont occasionné depuis plusieurs années des nuisances excédant les troubles normaux de voisinage, consistant en des coups dans les canalisations, des cris, des injures, des attitudes intimidantes envers les enfants, des films sans autorisation de leurs voisins et des appels injustifiés aux services de police.
La persistance de ces troubles en dépit de tentatives de médiation de la bailleresse et de l'intervention des services de police constitue un manquement suffisamment grave pour que la résiliation du bail soit prononcée, confirmant le jugement entrepris sur ce point.
En revanche, il convient de juger que Mme [H] est totalement responsable des nuisances engendrées, sans que la bailleresse puisse voir sa responsabilité engagée dans la résiliation du bail, en ce qu'elle a mis en oeuvre des mesures amiables pour tenter de résoudre le litige de voisinage, qui ont échoué du fait du comportement opposant de Mme [H] et de sa compagne. En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a dit que la résiliation était prononcée aux torts de Mme [H] pour 75% pour manquements à l'obligation de jouissance paisible des lieux loués et aux torts de la SA In'Li pour 25% pour tardiveté à proposer des mesures de médiation.
Sur les conséquences de la résiliation
Mme [H] ayant quitté les lieux courant 2021, sans être contredite par la bailleresse sur ce point, l'expulsion et les délais supplémentaires pour quitter les lieux sont devenus sans objet.
Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [H] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [H]
Mme [H] prétend avoir subi un préjudice moral du fait de la demande d'expulsion et des allégations de la bailleresse au soutien de celle-ci, venant s'ajouter à la dégradation de son état de santé du fait du comportement malveillant des voisins à son égard.
Il convient toutefois de juger que Mme [H] s'est rendue auteur de troubles anormaux du voisinage dénoncés par la quasi totalité des voisins de l'immeuble, ainsi qu'il a été jugé plus haut, de sorte qu'elle ne saurait obtenir l'indemnisation d'un préjudice moral allégué, et au demeurant non justifié.
En conséquence, il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SA In'Li à payer à Mme [H] une somme de 3000 euros en réparation de son préjudice moral.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il est équitable d'allouer à la SAS Foncière Cronos une indemnité de procédure de 1.500 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a :
- prononcé la résiliation du bail aux torts de Mme [H] pour 75% pour manquements à l'obligation de jouissance paisible des lieux loués et aux torts de la SA In'Li pour 25% pour tardiveté à proposer des mesures de médiation,
- condamné la SA In'Li à payer à Mme [B] [H] une somme de 3000 euros en réparation de son préjudice moral,
Et statuant à nouveau,
Prononce la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs de Mme [B] [H],
Dit que les demandes d'expulsion et de délais supplémentaires pour quitter les lieux sont devenus sans objet,
Déboute Mme [B] [H] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Et y ajoutant,
Condamne Mme [B] [H] à payer à la SAS Foncière Cronos la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [B] [H] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président
