Cour d'appel, 06 juin 2023. 21/01844

COUR D'APPEL DE RIOM PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Du 06 juin 2023 N° RG 21/01844 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FVEY -LB- Arrêt n° S.C.I. LES TROLLES II / S.A. BONNET, Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice la SA BONNET Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 14 Avril 2021, enregistrée sous le n° 19/01220 Arrêt rendu le MARDI SIX JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré : M. Philippe VALLEIX, Président M. Daniel ACQUARONE, Conseiller Mme Laurence BEDOS, Conseiller En présence de : Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé ENTRE : S.C.I. LES TROLLES II [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Maître Olivier TOURNAIRE de la SELARL TOURNAIRE - MEUNIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND Timbre fiscal acquitté APPELANTE ET : S.A. BONNET [Adresse 2] [Localité 4] et Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice la SA BONNET [Adresse 3] [Localité 4] Représentés par Maître Christophe GALAND de la SARL TRUNO & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND Timbre fiscal acquitté INTIMEES DÉBATS : A l'audience publique du 13 février 2023 ARRÊT : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 6 juin 2023, après prorogé du délibéré initiallement prévu le 4 avril 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES : La SCI Les Trolles II est propriétaire au sein de la résidence [Adresse 6], située [Adresse 3] à [Localité 4], soumise au statut de la copropriété et composée de trois bâtiments (A, B et C), du bâtiment C constituant un seul lot (lot n°41). Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 janvier 2019, le sujet tenant à la réfection de la toiture du bâtiment C, dégradée et affectée par des infiltrations, a été abordé sous la résolution n° 11, proposée au vote avec la clé de répartition « bâtiment C », soit au vote de la seule SCI Les Trolles II. La résolution a été rejetée. Cette question a à nouveau été évoquée à l'assemblée générale extraordinaire réunie le 5 mars 2019, sous deux résolutions : -La résolution n° 2, relative à la décision de faire procéder aux travaux de réfection de la toiture du bâtiment C, qui a été soumise à l'ensemble des copropriétaires et a été rejetée, le seul copropriétaire ayant voté pour l'adoption de la résolution étant la SCI Les Trolles ; -La résolution n°3, présentée dans les mêmes termes mais soumise au seul vote de la SCI Les Trolles et qui a également été rejetée. Par acte d'huissier délivré le 21 mars 2019, la SCI Les Trolles II a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] et la SA Bonnet, en sa qualité de représentant du syndicat et en son nom personnel, pour qu'il soit jugé que les travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture du bâtiment C constituent des dépenses communes devant être supportées par l'ensemble des copropriétaires de la résidence. Par jugement du 14 avril 2021, le tribunal judiciaire a statué en ces termes : -Déboute la SCI Les Trolles II de sa demande d'annulation des résolutions n° 11 de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 janvier 2019 et n° 2 et 3 de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 mars 2019 ; -Déboute la SCI Les Trolles II de sa demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Lobelias à faire exécuter les travaux de rénovation de l'étanchéité de la toiture du bâtiment C ; - Déboute la SCI Les Trolles II de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Lobelias à lui verser la somme de 5000 euros en réparation du préjudice découlant de l'atteinte à la propriété privée ; -Déboute la SCI Les Trolles II de sa demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Lobelias et de la SA Bonnet à lui payer la somme de 1200 euros par mois à compter du 1er mars 2019 jusqu'au jour de la décision ; -Condamne la SCI Les Trolles II aux dépens, lesquels seront recouvrés directement par maître Christophe Galand ; -Condamne la SCI Les Trolles II à payer à la SA Bonnet la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du procédure civile ; -Condamne la SCI Les Trolles II à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représentée par son syndic la SA Bonnet, la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -Déboute la SCI Les Trolles II de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. La SCI Les Trolles II a relevé appel de cette décision par déclaration électronique du 17 août 2021. La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 15 décembre 2022. Vu les conclusions en date 7 septembre 2021 aux termes desquelles la SCI Les Trolles II demande à la cour de : -Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en date du 14 avril 2021 ; Statuant à nouveau, -Juger que les travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture du bâtiment C sont des dépenses communes devant être supportées par l'ensemble des copropriétaires de la résidence Les Lobelias ; -Juger que la résolution n° 11 de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 janvier 2019 limitant à la seule SCI Les Trolles II le vote des travaux de réfection de la toiture constitue un abus de droit ; -Juger nulle et de nul effet la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 23 janvier 2019 ; -Annuler la résolution n° 11 de ladite assemblée générale ; -Juger que les résolutions n° 2 et 3 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 5 mars 2019 en ce qu'elles votent contre les travaux de réfection de la toiture du bâtiment C et limitant à la seule SCI Les Trolles II le vote de cette délibération sont nulles et constituent un abus de droit ; -Juger nulles et de nul effet les résolutions n°2 et 3 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 5 mars 2019 ; -Annuler les résolutions n°2 et 3 de ladite assemblée générale extraordinaire ; -Condamner le syndicat des copropriétaires à faire exécuter les travaux de rénovation de l'étanchéité de la toiture du bâtiment C, sous astreinte de 100 par jour de retard à compter d'un délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir, jusqu'à la réception des travaux par le syndicat des copropriétaires ; -Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 15'000 euros en réparation de son préjudice du fait de l'atteinte à sa propriété privée ; -Condamner in solidum la SA Bonnet et le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Lobelias à lui payer la somme de 1200 euros par mois à compter du 1er mars 2019 jusqu'au jour de la décision à intervenir ; -Débouter la SA Bonnet et le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Lobelias de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; -La dispenser du paiement des sommes dues par le syndicat des copropriétaires au titre de toutes les condamnations qui interviendront au titre de la décision, notamment au titre de l'astreinte et autres frais de justice ; -Condamner les mêmes sous la même solidarité au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -Condamner les mêmes aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Tournaire Meunier, avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Vu les conclusions en date du 21 octobre 2021 aux termes desquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Lobelias, représentée par la SA Bonnet, et la SA Bonnet demandent à la cour de : -Confirmer le jugement en toutes ses dispositions ; -Condamner la SCI Les Trolles II à leur payer une indemnité de 2500 euros chacun sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens. MOTIFS DE LA DÉCISION : Il sera rappelé en premier lieu qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu'elle n'a pas à se prononcer sur les demandes de « constater que... » ou de « dire et juger que...» lorsque celles-ci ne correspondent pas à des prétentions au sens des articles 4, 31 et 954 du code de procédure civile, mais en réalité à des moyens ou arguments invoqués au soutien des véritables prétentions. -Sur la demande présentée par la SCI Les Trolles II tendant à l'annulation des résolutions n° 11 de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 janvier 2019 et n° 2 et 3 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 5 mars 2019 : L'article 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable à cause, dispose : « Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi. » L'article 6-2 de la même loi, dans sa version issue n°2018- de la loi 1021 du 23 novembre 2018 dispose : « Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage et à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles. Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage et à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes. » Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.» Il résulte de la combinaison de ces dispositions que la création dans le règlement de copropriété de parties communes spéciales a pour corollaire l'instauration de charges spéciales supportées par les seuls copropriétaires bénéficiaires de ces parties à l'exclusion des autres copropriétaires indivis qui n'en ont ni la propriété ni a fortiori l'usage. Ainsi, la création de parties communes spéciales par bâtiment au sein d'une copropriété entraîne une spécialisation corrélative des charges afférentes aux parties communes propres à chaque bâtiment, réparties entre les lots qui le composent, au prorata des tantièmes de copropriété du bâtiment concerné. La SCI Les Trolles II soutient que les résolutions n° 11 de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 janvier 2019 et n°2 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 5 mars 2019 doivent être annulées alors que selon elle le syndic ne pouvait limiter au seul copropriétaire du bâtiment C le vote concernant les travaux de rénovation de l'étanchéité de la toiture mais devait proposer une clé de répartition correspondant à celle de l'ensemble des copropriétaires des bâtiments A, B et C. Elle estime encore que la délibération n° 2 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 5 mars 2019, concernant la prise en charge de la réfection de la toiture par l'ensemble des copropriétaires, est nulle en ce qu'elle a été rejetée par abus de majorité. Elle considère en effet que les travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture du bâtiment C entrent dans la catégorie des charges générales communes de la copropriété, faisant valoir que le règlement de copropriété ne prévoit aucune partie commune spéciale, une telle création ne pouvant se déduire de la seule existence de bâtiments distincts. Les intimés se prévalent quant à eux de l'existence de parties communes spéciales relevant de l'article 4 de la loi du 10 juillet 1965 et soutiennent qu'en l'occurrence le règlement de copropriété opère sans équivoque une distinction entre charges communes générales et charges communes spéciales ce qui est également repris par l'état descriptif de division. Ils considèrent que la SCI Les Trolles II, seule propriétaire du lot n°41, doit donc en assumer seule les charges communes spéciales, définies à l'article 7 du règlement de copropriété et comprenant la toiture, soulignant encore qu'en janvier 2013, l'assemblée générale a procédé de la sorte s'agissant des travaux d'étanchéité sur le bâtiment A et que la SCI Les Trolles II n'a pas participé à ces charges. Le règlement de copropriété de la résidence Les Lobelias, définit, au chapitre III paragraphe I, deux catégories de parties communes à savoir les parties communes à tout l'ensemble immobilier (paragraphe A article 4), et les parties communes à chacun des bâtiments A, B ou C (paragraphes B). Les parties communes du bâtiment C sont énumérées en ces termes à l'article 7 : « Elles comprennent : La totalité des gros murs et la couverture, les ornements des façades, à l'exclusion des gardes corps, balustrades et barres d'appui (') ». Il ressort de l'état descriptif de division prévu au paragraphe II du règlement de copropriété de la résidence Les Lobelias et du tableau de répartition en page 16 que les tantièmes de copropriété dans l'une et l'autre catégorie de parties communes ont été déterminés d'après les critères de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965. Il est en particulier mentionné que le bâtiment C représente les 1275/1275 tantièmes de ce lot (lot n° 41) correspondant à 1275/10'000e des parties communes. Il apparaît ainsi que le règlement de copropriété a créé des parties communes spéciales par bâtiment qui sont identifiées pour chaque bâtiment, ce qui entraîne, conformément aux dispositions rappelées, la spécialisation des charges afférentes aux parties communes propres à chaque bâtiment, réparties entre les lots qui le composent, au prorata des tantièmes de copropriété dudit bâtiment, ce qui n'est pas en contradiction avec les dispositions de l'article 26 du règlement de copropriété (chapitre VI relatif aux charges communes de la copropriété et à l'état de répartition des charges) qui prévoit, au titre des charges communes, comprenant notamment les frais de réparation de la toiture (3°) que, « Conformément à l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les charges générales énoncées à l'article précédent seront réparties entre tous les copropriétaires, au prorata des quotes-parts de copropriété dans les parties communes attachées à chaque lot » ('). En considération de ces explications, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que les charges relatives à la réfection de la toiture du bâtiment C incombaient à la seule SCI Les Trolles, unique copropriétaire du lot constituant le bâtiment C et que celle-ci devait être déboutée de sa demande d'annulation des résolutions critiquées. -Sur les autres demandes présentées par la SCI Les Trolles II: Compte tenu des développements précédents, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Les Trolles II de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires sous astreinte à faire exécuter les travaux de rénovation de l'étanchéité de la toiture du bâtiment C, de ses demandes indemnitaires et de sa demande de dispense de participation aux dépenses communes découlant de la condamnation en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. - Sur les dépens et les frais irrépétibles : Les dispositions du jugement relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées. La SCI Les Trolles II sera condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic, la SA Bonnet, la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et à la SA Bonnet la somme de 1500 euros sur le même fondement PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Condamne la SCI Les Trolles II aux dépens d'appel, Condamne la SCI Les Trolles II à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic, la SA Bonnet, la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI Les Trolles II à payer et à la SA Bonnet la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier Le président