Tribunal judiciaire, 24 octobre 2024. 20/05392

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le : à Me BESSIS (E0794) Me BLATTER (P0441) ■ 18° chambre 2ème section N° RG 20/05392 N° Portalis 352J-W-B7E-CSHML N° MINUTE : 4 Assignation du : 16 Juin 2020 JUGEMENT rendu le 24 Octobre 2024 DEMANDERESSE S.A.R.L. L’ANNEXE (RCS de Paris 483 585 295) [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Bernard BESSIS de la SELARL BERNARD BESSIS SELARL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0794 DÉFENDERESSE S.C. SOCIÉTÉ CIVILE CHARRON (RCS de Paris (410 38 879) [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Jean-Pierre BLATTER de la S.C.P. BLATTER SEYNAEVE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0441 Décision du 24 Octobre 2024 18° chambre 2ème section N° RG 20/05392 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSHML COMPOSITION DU TRIBUNAL Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, assistés de Henriette DURO, Greffier. DEBATS A l’audience du 23 Mai 2024 tenue en audience publique. Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement Contradictoire en premier ressort Sous la rédaction de Lucie FONTANELLA EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 29 septembre 2015, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE CHARRON (ci-après la S.C. CHARRON) a consenti à la S.A.R.L. L'ANNEXE le renouvellement d'un bail commercial du 15 janvier 2007 portant sur des locaux, en rez-de-chaussée à droite de la porte d'entrée et en sous-sol à usage de " café-bar, vente de sandwichs, salades, desserts, jus de fruits frais, boissons alcoolisées ou non, à consommer sur place ou à emporter et activité de restauration rapide " ainsi que " boulangerie-pâtisserie salon de thé glacier ", au deuxième étage à usage exclusif de bureaux, sis [Adresse 2] à [Localité 5], à compter du 1er octobre 2015 et jusqu'au 30 septembre 2024, moyennant un loyer annuel indexé de 200 000 € HT et HC, payable mensuellement et d'avance. Par acte extrajudiciaire du 18 mai 2020, la bailleresse a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer un arriéré locatif de 45 590,38 € visant la clause résolutoire du bail et l'article L.145-17 du code de commerce. Par acte du 16 juin 2020, la S.A.R.L. L'ANNEXE a assigné la S.C. CHARRON devant le tribunal judiciaire de PARIS en opposition audit commandement. Par acte extrajudiciaire du 24 juillet 2020, la bailleresse a fait délivrer à sa locataire un second commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, portant sur un arriéré locatif de 73 502,05 €. Par acte du 05 août 2020, la S.A.R.L. L'ANNEXE a assigné la S.C. CHARRON devant le tribunal judiciaire de PARIS en opposition audit commandement. Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 14 octobre 2020. Le 30 décembre 2020, la bailleresse a fait inscrire un privilège de nantissement sur le fonds de commerce de la locataire, dont elle l'a par la suite informée de la radiation. Par procès-verbaux d'huissier des 04, 08, 09 et 30 juin 2021, la bailleresse a fait constater que, les restaurants ayant pu reprendre leur activité en terrasse depuis le 19 mai précédent, la S.A.R.L. L'ANNEXE n'avait pas repris l'exploitation de ses locaux, le restaurant DIEP voisin (établissement distinct de L'ANNEXE mais ayant le même gérant) ayant étendu sa terrasse au-delà de sa vitrine et utilisant celle de L'ANNEXE. Par acte extrajudiciaire du 11 août 2021, la bailleresse a fait délivrer à sa locataire une sommation d'ouvrir et d'exploiter personnellement les locaux loués, visant la clause résolutoire du bail et l'article L.145-17 du code de commerce. Par acte du 08 septembre 2021, la S.A.R.L. L'ANNEXE a assigné la S.C. CHARRON devant le tribunal judiciaire de PARIS en opposition à ladite sommation. Cette procédure a été jointe aux deux précédentes par ordonnance du 03 novembre 2021. Dans ses dernières écritures du 02 août 2022, la S.A.R.L. L'ANNEXE sollicite : -à titre principal, de juger que les commandements délivrés les 18 mai 2020 et 24 juillet 2020 sont nuls et de nul effet, sans respect des dispositions de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, qu'en outre, en raison de leur délivrance de mauvaise foi, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais produit effet et de débouter la bailleresse de sa demande de paiement de la somme de 73 502,06 €, l'arriéré locatif étant apuré, -à titre complémentaire, d'annuler son loyer pour la période du 15 mars au 02 juin 2020, la fermeture des lieux recevant du public sur cette période constituant un cas de force majeure l'ayant empêchée de réaliser un chiffre d'affaires, -à titre subsidiaire, si le loyer sur cette période n'était pas annulé, de le ramener à 10% de son montant, soit la somme mensuelle de 1 745,53 € HT, outre les charges et la TVA, en application de l'article 1195 du code civil, -à titre complémentaire, de juger qu'entre le 02 juin 2020 et le 31 décembre 2021, le loyer annuel sera ramené à 10% de son montant actuel, soit à 175 950,34 € HT et HC, et condamner la bailleresse à lui rembourser le trop-perçu, -à titre subsidiaire, si les commandements signifiés les 18 mai et 24 juillet 2020 n'étaient pas déclarés nuls et de nul effet, de suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire en application des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce, de juger que le commandement du 24 juillet 2020 ne produira aucun effet et de condamner la bailleresse à lui restituer le trop-perçu défini par la décision à intervenir, -en tout état de cause, de juger qu'elle a totalement apuré sa dette contractuelle au 29 octobre 2021 et de lui accorder rétroactivement un délai jusqu'au 1er novembre 2021 pour la régler, -de juger que la société DIEP dispose d'un droit d'utiliser la terrasse de la S.A.R.L. L'ANNEXE, dont le local a été fermé pour la réalisation de travaux de réhabilitation engagés pour son exploitation, aujourd'hui achevés, et que la clause résolutoire ne saurait jouer de ce fait, -de débouter la bailleresse de ses demandes en constatation de la clause résolutoire et en prononcé de la résiliation du bail, -de débouter la bailleresse de sa demande en paiement d'intérêts et de juger que des intérêts ne pourraient être éventuellement dus qu'à compter de l'expiration du délai de deux mois à compter de la date à laquelle son activité a cessé d'être affectée par la mesure administrative, soit le 19 juillet 2021, et si le compte présenté était justifié, ce qui n'est pas le cas, -de débouter la bailleresse de sa demande en paiement d'intérêts cumulatifs visés par le bail et de juger qu'il s'agit de clauses pénales toujours réductibles, -à titre subsidiaire, si le tribunal jugeait que des intérêts de retard sont dus, de ramener leur montant à 1 €, -de condamner la S.C. CHARRON à lui payer une indemnité de 250 000 € pour comportement abusif et de mauvaise foi, -de la condamner à lui payer une somme de 10 000 € au titre de ses frais irrépétibles et en tous les dépens, avec distraction au profit de son conseil, -à titre infiniment subsidiaire, si le tribunal prononçait la résiliation du bail, d'écarter l'exécution provisoire du jugement. Dans ses dernières écritures du 04 juillet 2022 la S.C. CHARRON sollicite du tribunal qu'il : -rejette les demandes de la locataire, -lui donne acte de sa renonciation aux effets du commandement du 18 mai 2020, Reconventionnellement, -qu'il constate l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 24 août 2020, -qu'il ordonne l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu, -qu'il la condamne à lui payer les intérêts au taux légal ainsi que les intérêts conventionnels ayant couru sur la somme de 73 502,06 € correspondant à l'arriéré de loyers, accessoires, à la date d'expiration du délai d'un mois suivant le commandement, ainsi que 10% de cette somme, -qu'il fixe l'indemnité d'occupation due au titre du maintien dans les lieux de la S.A.R.L. L'ANNEXE à compter de l'acquisition de la clause résolutoire du bail jusqu'à la date de restitution des locaux au montant du loyer contractuel majoré de 10%, charges et taxes en sus, -qu'il constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail et sa résiliation de plein droit à la date du 11 septembre 2021, pour défaut d'exploitation par la locataire du fonds de commerce, -qu'il juge qu'elle conservera le dépôt de garantie conformément à la clause du bail, -subsidiairement, si des délais étaient accordés avec suspension des effets du commandement, qu'il dise qu'à défaut de paiement d'une seule échéance ou du loyer courant à bonne date, le preneur sera déchu du bénéfice du terme et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, sans nécessité d'une nouvelle mise en demeure ou d'une nouvelle ordonnance, -subsidiairement, si le commandement devait être déclaré nul et de nul effet, qu'il prononce la résiliation judiciaire du bail pour manquement de la locataire à son obligation principale de paiement du loyer et la condamne au paiement des intérêts au taux légal augmentés des intérêts au taux conventionnel ayant couru sur la somme de 73 502,06 € à compter du 24 août 2020 et la capitalisation des intérêts, ainsi que 10% de la somme de 73 502,06 € conformément au bail, -qu'il déboute la S.A.R.L. L'ANNEXE de sa demande de dommages-intérêts, ainsi que de sa demande au titre de ses frais irrépétibles, -qu'il condamne la S.A.R.L. L'ANNEXE aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 24 juillet 2020, ainsi que des états de privilèges et nantissements, avec distraction au profit de son conseil, -qu'il la condamne à lui payer une somme de 15 000 € au titre de ses frais irrépétibles, -qu'il rappelle l'exécution provisoire de droit du jugement. Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile. La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 16 novembre 2022 et l'affaire fixée à l'audience du 30 novembre 2023, puis renvoyée à celle du 23 mai 2024, à laquelle elle a été mise en délibéré au 24 octobre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les effets du commandement du 18 mai 2020 Il convient de constater que la bailleresse a demandé de lui donner acte de ce qu'elle a renoncé à se prévaloir de cet acte et donc que celui-ci ne peut plus produire effet. Sur les effets du commandement du 24 juillet 2020 La locataire fait valoir : -à titre principal, que ce commandement est nul et de nul effet, pour non-respect des dispositions de l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 et de l'article 14-IV de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, ainsi qu'en raison de sa délivrance de mauvaise foi ; elle se prévaut également de la " nullité " de son obligation de paiement des loyers entre le 15 mars et le 02 juin 2020, ou que le loyer doit faire l'objet d'une révision judiciaire à la baisse pour la période du 15 mars 2020 au 31 décembre 2021 ; -à titre subsidiaire, que le tribunal doit suspendre rétroactivement les effets du commandement et lui accorder des délais de paiement jusqu'au 1er novembre 2021, puis juger que la clause résolutoire est réputée n'avoir produit aucun effet, la totalité de la dette ayant été apurée, le dernier versement datant du 30 octobre 2021. La bailleresse : -conteste l'application des dispositions de l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 et de l'article 14-IV de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, -rappelle que les causes du commandement ont été totalement apurées, mais dans un délai de quinze mois et non dans le mois suivant sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire a produit ses effets et que le bail se trouve résilié depuis le 24 août 2020, -soutient que la locataire ne peut se prévaloir de la force majeure, que les textes spécifiques à l'épidémie de covid-19 ne lui permettent pas de s'exonérer du paiement des loyers et qu'elle ne peut prétendre à une révision du loyer par le tribunal, -s'oppose à l'octroi d'un délai de grâce au profit de la locataire. Pour la clarté du raisonnement, le tribunal répondra aux demandes tendant à constater la " nullité " de l'obligation de paiement de loyers ou à leur révision pour statuer sur l'existence de la dette et sur son montant, avant de se prononcer sur les effets du commandement réclamant leur paiement et visant la clause résolutoire. *Sur la demande d' " annulation " de l'obligation de payer les loyers ou de révision de ceux-ci La locataire se prévaut d'une perte partielle temporaire de la chose louée, de la force majeure et de la faculté de révision du contrat pour imprévision. Il y a lieu de rappeler que l'article 9 de l'ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, prévoit que ses dispositions entreront en vigueur le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date demeurant soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public. En l'espèce, le bail en vigueur datant du 29 septembre 2015, soit antérieurement à l'entrée en vigueur, le 1er octobre 2016, des nouveaux textes du code civil issus de l'ordonnance du 10 février 2016, il convient de faire application de ses anciens articles. Décision du 24 Octobre 2024 18° chambre 2ème section N° RG 20/05392 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSHML - La perte partielle de la chose louée L'article 1722 du code civil dispose que : " Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, selon les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. " Il est admis que la perte peut ne pas être matérielle mais " juridique " et résulter de l'impossibilité dans laquelle se trouve le preneur de jouir de la chose conformément à sa destination. Mais il est maintenant constant que les mesures d'interdiction de recevoir du public et les restrictions sanitaires, mesures de police administrative générales et temporaires, décidées selon les catégories d'établissement recevant du public, sont sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué et ne peuvent donc être assimilées à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil. Le moyen tiré de la perte de la chose louée ne permet donc pas d'exonérer la locataire de son obligation de paiement des loyers. - La force majeure L'article 1218 du code civil, invoqué au soutien des prétentions de la locataire, est issu de la réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, entrée en vigueur le 1er octobre 2016, et n'est donc pas en l'espèce applicable au bail conclu avant cette date ; toutefois, la force majeure en matière contractuelle était déjà, auparavant, permise par l'ancien article 1148 du code civil, lequel dispose que : " Il n'y a lieu à aucun dommage et intérêts lorsque, par suite d'une force majeure ou d'un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit ". Cependant, il est constant que le débiteur d'une obligation contractuelle de payer une somme d'argent ne peut s'exonérer en invoquant un cas de force majeure et que celle-ci ne profite pas au créancier d'une obligation qui n'a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit du fait d'un événement de force majeure ayant empêché son cocontractant de respecter ses engagements. Le moyen fondé sur ce texte ne peut donc davantage prospérer, dès lors que la demanderesse est débitrice d'une obligation de paiement de sommes d'argent et que ce n'est pas l'exécution de son obligation que la force majeure aurait empêchée, mais la contrepartie qu'elle en attendait, la jouissance des lieux loués. - La demande de révision des loyers La locataire se fonde sur l'article 1195 du code civil qui dispose que " Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. (…) À défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe ". Toutefois, le bail, en l'espèce, étant antérieur à l'entrée en vigueur, le 1er octobre 2016, des nouveaux textes du code civil issus de l'ordonnance du 10 février 2016, il convient de constater que l'article 1195 du code civil, issu de cette réforme, n'est pas applicable en l'espèce. Dès lors, la demande de révision des loyers pour imprévision sera rejetée. En conséquence, il convient de constater que les loyers litigieux sont entièrement dus par la locataire. Ses demandes d' " annulation " de loyers, de révision judiciaire et de restitution de trop-perçu seront donc rejetées. - Les effets du commandement du 24 juillet 2020 L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 [ancienne rédaction: aux articles 1244-1 à 1244-3] du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L'ancien article 1244-1, devenu l'article 1343-5 du code civil, prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il est admis que le juge puisse accorder rétroactivement des délais de paiement et que, si la dette est entièrement réglée dans ce cadre, la clause résolutoire soit privée de tout effet. En l'espèce, le bail comporte bien une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d'inexécution des obligations du locataire, notamment de paiement du loyer et des charges, et la locataire ne conteste pas le défaut de règlement de la dette d'arriéré de loyers dans le mois suivant la délivrance du commandement. Toutefois, la bailleresse admet que la locataire a entièrement apuré les causes du commandement depuis la fin du mois d'octobre 2021 et il n'est fait état d'aucun autre manquement de sa part dans le paiement des loyers, de sorte que sa défaillance, liée aux fermetures et restrictions administratives décidées dans le cadre de la lutte contre la pandémie de covid-19, était ponctuelle et exceptionnelle. Dans ces conditions, il y a lieu d'octroyer rétroactivement à la locataire un délai de grâce lui permettant de bénéficier d'une suspension des effets de la clause résolutoire qui, par l'apurement intégral de la somme réclamée, prive le commandement de payer et ladite clause de tout effet. Par conséquent, il convient de constater que le commandement de payer du 24 juillet 2020 est sans effet, sans qu'il soit nécessaire de statuer sur les divers moyens tendant à juger qu'il est nul et de nul effet. Dès lors, la demande tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 24 juillet 2020 sera rejetée. Sur les effets de la sommation du 11 août 2021 Il s'agit d'une sommation d'ouvrir et d'exploiter personnellement les locaux loués, délivrée après l'établissement de constats d'huissier des 04, 08, 09 et 30 juin 2021, selon lesquels les restaurants avaient pu reprendre leur activité en terrasse depuis le 19 mai précédent, mais que la S.A.R.L. L'ANNEXE n'avait pas repris l'exploitation de ses locaux, le restaurant DIEP voisin (établissement distinct de L'ANNEXE mais ayant le même gérant) ayant étendu sa terrasse au-delà de sa vitrine et utilisant celle de L'ANNEXE. Elle vise la clause suivante du bail : " II- Exploitation commerciale 2-1 Garnissement Le preneur s'engage à tenir les lieux loués constamment garnis de meubles, matériel et marchandises de valeur suffisante pour répondre à tout moment du paiement des loyers et accessoires, ainsi que de l'exécution des clauses et charges découlant du présent bail 2-2 Conditions d'exploitation Le preneur s'engage à maintenir les lieux loués en état permanent d'exploitation effective et normale, sauf les fermetures hebdomadaires et annuelles. " La locataire rappelle la clause suivante du bail : " Le bailleur consent également à ce que le preneur mette cette terrasse à la disposition de la société DIEP, qui exploite un restaurant contigu des locaux loués par la société L'ANNEXE, les deux entités étant toutes deux filiales de la société SOPARI. " Elle justifie avoir adressé à la bailleresse, par lettre recommandée du 06 septembre 2021 avec accusé de réception, présentée le 09 septembre 2021, puis dénoncée par huissier le 14 octobre suivant, un courrier l'informant de travaux d'aménagement et d'agencement du local, d'une durée de trois ou quatre mois, avec un descriptif d'un " projet de restaurant Yumcha " avec une nouvelle décoration (carrelages, peintures, luminaires, mobilier). Dans ces circonstances, aucune défaillance de la locataire dans l'exécution de son obligation d'exploiter les locaux n'est caractérisée. En effet, le tribunal ne saurait constater un défaut d'exploitation personnelle des locaux, alors que la clause " exploitation " du bail ne prévoit pas expressément l'exigence d'une exploitation personnelle et que ce même bail comporte une clause permettant l'utilisation de la terrasse par l'établissement voisin. En outre, il ne saurait être considéré que la locataire a pu manquer à son obligation d'exploiter les lieux pendant la réalisation de travaux de réaménagement, d'autant plus dans un contexte de restrictions sanitaires favorisant l'exploitation en terrasse et interdisant puis restreignant l'exploitation en intérieur. Les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire du bail pour le motif visé dans la sommation du 11 août 2021 n'étant donc pas réunies, il y a lieu de rejeter la demande tendant à constater la résiliation du bail de ce chef. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail En application de l'ancien article 1184 du même code (devenu les articles 1217 et suivants), dans sa version applicable en l'espèce au bail du 29 septembre 2015, une partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec des dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice et il peut être accordé un délai au défendeur selon les circonstances. Les juges apprécient souverainement si les manquements imputés au défendeur sont assez graves pour justifier la résiliation. L'article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Selon l'article 1728 du même code, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire. Cependant, le tribunal constate que la locataire n'a été défaillante dans le paiement de ses loyers que ponctuellement et dans des circonstances exceptionnelles, après de nombreuses années d'exécution du bail, qu'elle a apuré sa dette et repris le paiement de ses loyers sans nouvel incident. Dans ces conditions, l'impayé de loyers et charges ne saurait constituer une cause grave justifiant de prononcer la résiliation du bail. La demande de résiliation judiciaire du bail, ainsi que la demande subséquente d'expulsion de la locataire, seront en conséquence rejetées. Sur les demandes de paiement d'intérêts légaux et conventionnels, de pénalités, de capitalisation et de conservation du dépôt de garantie *Les intérêts La bailleresse sollicite la condamnation de la locataire à lui payer des intérêts au taux légal ainsi que des intérêts conventionnels " ayant couru (…) à la date d'expiration du délai d'un mois du commandement " du 24 juillet 2020, soit à compter du 24 août 2020, sur la somme de 73 502,06 € correspondant à l'arriéré de loyers et accessoires. La locataire lui oppose que les intérêts ne peuvent courir alors que les commandements de payer sont nuls, que les dispositions de l'ordonnance n°2020-316 interdisent la facturation d'intérêts produits par des sommes échues pendant la période de suspension des poursuites, soit jusqu'au 19 juillet 2021, et que le cumul d'intérêts constitue une clause pénale excessive dont elle demande la réduction à 1 € en application de l'article 1231-5 du code civil. Le bail stipule, en son article VIII - Clause résolutoire : " (…) En outre, en cas de non-paiement à échéance du loyer par le preneur, le bailleur percevra des intérêts de retard, sans qu'il soit besoin d'adresser une mise en demeure. Ces intérêts, calculés au taux de 1% par mois à compter de la date d'échéance, chaque mois commencé étant considéré comme mois entier. " Il n'est pas contesté que la locataire peut prétendre au bénéfice des dispositions de l'ordonnance n°2020-317 instituant le fonds de solidarité, donc de celles de l'ordonnance n°2020-316, qui prévoit en son article 4 : " Les personnes mentionnées à l'article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce. Les dispositions ci-dessus s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée. " L'état d'urgence déclaré par la loi du 23 mars 2020 ayant été prorogé jusqu'au 10 juillet 2020 inclus, la période de protection instaurée par ces textes a pris fin le 10 septembre 2020, de sorte que le cours des intérêts produits par la dette de la locataire a repris le 11 septembre 2020. Il y a lieu par ailleurs de faire application de l'article 1244-1, devenu l'article 1343-5 du code civil, qui prévoit que par décision spéciale et motivée, le juge qui octroie un délai de grâce peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Dès lors, le taux des intérêts contractuels produits par la dette sera réduit au taux légal et la demande de capitalisation, laquelle n'est pas compatible avec les mécanismes limitant les intérêts prévus par ce texte, sera rejetée. Le point de départ des intérêts sera fixé au 11 septembre 2020, étant observé que même si le commandement litigieux avait été jugé sans effet, la bailleresse pouvait en tout état de cause prétendre à des intérêts dès l'exigibilité des sommes sans mise en demeure. Ainsi, la locataire sera condamnée à payer les intérêts au taux légal produits par la somme de 73 502,06 € entre le 11 septembre 2020 et son parfait paiement ; les demandes d'intérêts majorés et de capitalisation des intérêts seront rejetées. *La pénalité contractuelle La bailleresse sollicite le paiement d'une somme égale à 10% de celle de 73 502,06 €, tandis que la locataire entend voir réduire à 1 € les pénalités contractuelles. L'ancien article 1152 du code civil, dans sa version applicable en l'espèce, dispose que : " Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter qui avait été convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. (...). " La clause " Loyer " dispose que : " (…) En cas de non-paiement d'une seule quittance à son échéance, et dès sa remise à un huissier, la somme due sera " ipso facto " majorée de 10% et des frais de recouvrement, à titre de clause pénale ". Le caractère excessif de la pénalité conventionnelle, qui a un caractère à la fois indemnitaire et comminatoire, s'apprécie au regard d'une part du dommage que la clause a vocation à compenser, et d'autre part en considération de la pression que la menace de la sanction doit exercer sur l'autre partie pour l'inciter à s'exécuter. Il convient de relever que la locataire a régularisé l'impayé, lié à des circonstances économiques exceptionnelles, depuis longtemps, et que le dommage résultant pour la bailleresse du retard de paiement est compensé par les intérêts ci-dessus alloués. L'attribution d'une indemnité de 10% des sommes impayées apparaît donc excessive et sera réduite à 5%. Il convient par conséquent de condamner la locataire au paiement d'une somme de 3 675,10 € à ce titre et de rejeter le surplus de la demande de la bailleresse. Décision du 24 Octobre 2024 18° chambre 2ème section N° RG 20/05392 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSHML Compte tenu du temps déjà écoulé depuis son règlement, lui laissant un délai suffisant pour apurer cette dette, il n'y a pas lieu de lui accorder un délai de grâce pour son paiement. *Le dépôt de garantie La clause " Dépôt de garantie " du bail prévoit qu'en cas de résiliation du bail pour une cause quelconque imputable au preneur, le dépôt de garantie restera définitivement acquis au bailleur. À défaut de résiliation du bail, la demande de conservation du dépôt de garantie ne peut qu'être rejetée. Sur la demande d'indemnisation de la S.A.R.L. L'ANNEXE Celle-ci reproche à sa bailleresse une volonté de lui nuire et un harcèlement, consistant à avoir tenté de récupérer le local loué à moindre prix après 16 ans de relation contractuelle pendant lesquels elle payait régulièrement ses loyers et charges, en lui délivrant des commandements de payer en mai et en juillet 2020 en réponse à des courriers évoquant l'impossibilité de payer son loyer du fait de l'arrêt de son activité, en l'assignant devant le tribunal de commerce aux fins d'ouverture d'une procédure de liquidation ou de redressement judiciaire et en refusant de trouver une solution amiable. Elle explique que cette attitude de mauvaise foi l'a empêchée d'exploiter normalement son activité. La bailleresse conteste tout abus de procédure ou malveillance de sa part, expliquant que l'arrêt de l'activité des restaurateurs ne lui est pas imputable et que la locataire a choisi de ne pas sauver son chiffre d'affaires par le recours à la livraison et à la vente à emporter et qu'elle n'a fait que lui demander de respecter les clauses du bail. En vertu de l'ancien article 1134 du code civil, les parties doivent exécuter le contrat de bonne foi, l'exercice abusif de prérogatives contractuelles pouvant être sanctionné en privant d'effet les actes accomplis de mauvaise foi ou par l'allocation d'indemnités compensant le préjudice en résultant. Il appartient à celui qui réclame la réparation d'un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l'origine et le lien de causalité entre ceux-ci. Force est de constater que la locataire ne fournit ni explication ni élément justificatif au soutien de sa demande d'indemnisation à hauteur de 250 000 €, caractérisant un préjudice que la bailleresse lui aurait effectivement causé, étant rappelé que ce préjudice ne se confond pas avec le comportement reproché à la bailleresse mais doit être caractérisé de façon distincte de celui-ci. Ainsi, elle ne justifie pas qu'elle a lui a causé un préjudice distinct des frais engagés pour la défense de ses intérêts, lesquels sont couverts par les sommes allouées au titre des dépens et des frais irrépétibles. Dans ces conditions, sa demande de dommages et intérêts ne peut qu'être rejetée. Sur les demandes accessoires Les circonstances de la cause commandent de condamner la défenderesse aux dépens de l'instance, ainsi qu'à payer une somme à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles déjà exposés qu'il convient de fixer à 5 000 €, compte tenu de la délivrance de commandements pendant la période de protection des personnes à sa locataire, dont l'activité a été sérieusement impactée par la crise sanitaire et les mesures prises pour lutter contre la pandémie de covid-19. Les demandes de ce chef de la défenderesse sont, dès lors, rejetées. Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, CONSTATE que la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE CHARRON a renoncé à se prévaloir des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré à la S.A.R.L. L'ANNEXE le 18 mai 2020 ; ACCORDE rétroactivement un délai de grâce à la S.A.R.L. L'ANNEXE pour le règlement de l'arriéré de loyers et charges réclamé aux termes du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail qui lui a été délivré le 24 juillet 2020, constate que cette dette a été entièrement apurée au 31 octobre 2021 et en conséquence que ledit commandement de payer a été privé d'effet ; DÉBOUTE la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE CHARRON de ses demandes tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ainsi que de résiliation judiciaire de ce même bail et d'expulsion ; CONDAMNE la S.A.R.L. L'ANNEXE à payer à la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE CHARRON les intérêts au taux légal produits par la somme de soixante-treize-mille-cinq-cent-deux euros et six centimes (73 502,06 €) depuis le 11 septembre 2020 et jusqu'à son parfait paiement ; CONDAMNE la S.A.R.L. L'ANNEXE à payer à la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE CHARRON une somme de trois-mille-six-cent-soixante-quinze euros et dix centimes (3 675,10 €) au titre de la clause pénale ; CONDAMNE la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE CHARRON aux entiers dépens de l'instance, ainsi qu'à payer une somme de cinq-mille euros (5 000 €) à la S.A.R.L. L'ANNEXE en application de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes de chacune des parties ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; AUTORISE maître Bernard BESSIS, de la S.E.L.A.R.L. Bernard BESSIS, à procéder au recouvrement direct des dépens. Fait et jugé à Paris le 24 Octobre 2024 Le Greffier Le Président Henriette DURO Lucie FONTANELLA