Tribunal judiciaire, 02 août 2024. 24/00526

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Coralie-alexandra GOUTAIL Copie exécutoire délivrée le : à : Me Isabelle DUQUESNE CLERC Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/00526 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3X7A N° MINUTE : 5-2024 JUGEMENT rendu le vendredi 02 août 2024 DEMANDERESSE Madame [U], [N], [D] [S] divorcée [A], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Isabelle DUQUESNE CLERC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0895 Monsieur [L], [H], [Y] [A], demeurant [Adresse 3], représenté par Me Isabelle DUQUESNE CLERC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0895 Monsieur [F], [P], [J] [A], demeurant [Adresse 5], représenté par Me Isabelle DUQUESNE CLERC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0895 DÉFENDEUR Monsieur [B] [W], demeurant [Adresse 1] comparant en personne assisté de Me Coralie-alexandra GOUTAIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0201 COMPOSITION DU TRIBUNAL Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 mai 2024 Délibéré le 2 août 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 août 2024 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier Décision du 02 août 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/00526 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3X7A EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 21 juin 1999, à effet au 1er juillet 1999, Madame [U] [A] a donné à bail à Monsieur [B] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] ([Localité 4]), pour un loyer mensuel de 3 320 francs euros outre 560 francs de provision sur charges. Le 14 juin 2011, Madame [U] [A] a, par acte notarié, fait donation de la nue-propriété du bien à ces fils, Monsieur [L] [A] et Monsieur [F] [A]. Le 3 janvier 2020, Monsieur [B] [W] a donné son accord à la proposition de renouvellement du bail de son bailleur avec réévaluation du loyer. Ainsi, était convenu de porter le loyer mensuel hors charges à la somme de 952,71 euros, soit une augmentation de 204,36 euros sur 6 ans à compter du mois de juillet 2020. L'augmentation prévue n'ayant pas été appliquée par l'agence mandataire de la bailleresse, Madame [U] [A] a, par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2023, fait assigner Monsieur [B] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes : 2 823,54 euros, arrêtée au 31 octobre 2023, à parfaire, au titre de la réévaluation des loyers,1 500 euros au titre du préjudice moral,2 000 euros au titre de la résistance abusive,1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens. Appelée à l'audience du 28 février 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi, à la demande des parties, pour être finalement retenue à l'audience du 21 mai 2024. A l'audience du 21 mai 2024, Madame [U] [A] et Monsieur [L] [A] et Monsieur [F] [A], intervenants volontairement, représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, dont ils ont demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles ils ont sollicité le bénéfice de l'acte introductif d'instance, et actualisé la créance au titre de la réévaluation des loyers à la somme de 3 154,22 euros, arrêtée au 31 décembre 2023. Monsieur [B] [W], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il demande au juge de : dire et juger qu'il y a lieu de reporter les effets de l'augmentation de loyer prévue par l'avenant du 1er avril 2020 à la date du jugement à intervenir, pour être appliquée comme prévu sur 6 années successives,débouter Madame [U] [A], Monsieur [L] [A] et Monsieur [F] [A] de leur demande de paiement de la somme de 2.823,54 € au titre de la réévaluation des loyers sur la période du 1er novembre 2020 au 31 octobre 2023,En tout état de cause, enjoindre à Madame [U] [A], Monsieur [L] [A] et Monsieur [F] [A] d'entreprendre des travaux de réfection de la salle de bain, ainsi que la pose de double vitrage dans un délai de trois mois à compter du jugement à intervenir,juger qu'à défaut de réalisation des travaux dans ce délai, Monsieur [B] [W] sera autorisé à faire procéder à ces travaux à la charge de Madame [U] [A], Monsieur [L] [A] et Monsieur [F] [A] qui seront condamnés à lui rembourser le montant des factures correspondantes,Subsidiairement, constater que l'obligation de délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparation n'est pas respectée par le bailleur,condamner solidairement Madame [U] [A], Monsieur [L] [A] et Monsieur [F] [A] à payer à Monsieur [B] [W] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,dire et juger que Monsieur [B] [W] pourra s'acquitter des sommes qui pourraient être mises à sa charge au moyen de versements mensuels qui ne pourront dépasser 60 €, et ce par application des dispositions de l'article 1343-5 du Code civil,condamner solidairement Madame [U] [A], Monsieur [L] [A] et Monsieur [F] [A] à payer à Monsieur [B] [W] la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,débouter Madame [U] [A], Monsieur [L] [A] et Monsieur [F] [A] de toutes leurs demandes,condamner solidairement Madame [U] [A], Monsieur [L] [A] et Monsieur [F] [A] à payer à Monsieur [B] [W] la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du C.P.C., ainsi qu'aux entiers dépens. Pour l'exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 21 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIF DE LA DÉCISION Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement. Sur la demande en paiement au titre du loyer L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989. Il est constant que les parties se sont entendues pour une hausse du loyer d'un montant de 204,36 euros étalée sur 6 ans, à compter du 1er juillet 2020, à l'occasion du renouvellement du bail, signé le 1er avril 2020, et que Monsieur [B] [W] a régulièrement payé le loyer tenant compte de l'indexation, sauf à compter du mois de juillet 2023, mais non de l'augmentation de loyer acceptée. Il résulte également du décompte produit que Monsieur [B] [W] s'acquitte du loyer réévalué depuis l'échéance du mois de janvier 2024. Il ressort du décompte établi par le bailleur que la somme due s'élève à 3 154,22 euros, et Monsieur [B] [W], ne conteste pas le montant de la dette. En conséquence, il convient de faire droit à la demande en paiement de la somme de 3 154,22 euros, pour la période du 1er novembre 2020 au 31 décembre 2023, Monsieur [B] [W] ayant l'obligation de payer son loyer au terme convenu étant précisé que ce dernier a signé l'acte de renouvellement du bail qui détaille précisément le montant du loyer sur les six années qui suivent. Le fait que l'agence mandataire de la bailleresse n'ai pas appelé le bon loyer n'est pas de nature à justifier l'absence de paiement. Sur la demande de délais pour payer la detteEn vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Au regard de la situation de Monsieur [B] [W], qui justifie percevoir une retraite de 1 954,89 euros, il sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après. Il sera toutefois précisé qu'à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible. Sur les demandes de dommages et intérêts Conformément à l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire Madame [U] [A], Monsieur [L] [A] et Monsieur [F] [A] n'apportent pas la preuve qu'ils ont subi un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement. Les demandes d'indemnisation au titre du préjudice moral et de la résistance abusive seront rejetées. Sur les demandes reconventionnellesSur le manquement à l’obligation d’entretien Monsieur [B] [W] expose à l'appui de sa demande de travaux qu'aucun travaux n'ayant été réalisé par les propriétaires depuis plus de 25 ans, certains équipements sont vétustes et nécessitent une réfection complète, ce qui justifie, selon lui, sa demande de réfection complète de la salle de bain. Il produit, par ailleurs, un diagnostic de performance énergétique, réalisé le 6 novembre 2023 et classant l'appartement en D, ce qui justifie, selon lui, que soit ordonnée la pose de double vitrage. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. Toutefois, le juge ne peut ordonner de mesure visant à permettre le respect du seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an mentionné au premier alinéa du même article 6 lorsque le logement fait partie d'un immeuble soumis au statut de la copropriété et que le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal. Il sera rappelé enfin qu'il appartient au locataire, qui agit à l'encontre de son bailleur, de rapporter la preuve du manquement à l'obligation d'entretien qu'il invoque. En l'espèce, Monsieur [B] [W] produit à l'appui de sa demande : un courriel adressé à l'agence mandataire de la bailleresse demandant s'il est possible de changer la baignoire,un diagnostic de performance énergétique classant le logement en catégorie D,un courriel adressé à Monsieur [F] [A] évoquant un problème d'isolation des fenêtre et un problème de chauffage, demandant si du double vitrage va être installé dans le studio prochainement,des devis de rénovation de la salle de bain, et de changement des fenêtres,des photographies de la salle de bain. Il convient de constater que Monsieur [B] [W] ne démontre pas avoir mis en demeure son bailleur d'effectuer les travaux sollicités. De plus, les éléments produits sont insuffisants, à démontrer un manquement du bailleur à son obligation d’entretien, en l'absence d'éléments objectifs permettant de rendre compte de l'état de la salle de bain et des fenêtres. Enfin le classement en catégorie D du logement n'emporte aucune obligation de travaux à la charge du bailleur. Ainsi, la demande de travaux et d'être autorisé à réaliser les travaux ainsi que la demande indemnitaire subsidiaire formée au titre du préjudice de jouissance seront rejetées. Sur la demande de dommages et intérêts Conformément à l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Pour que soit engagée la responsabilité du bailleur, encore faut-il que soit démontrée l’existence d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien entre le préjudice et la faute commise. En l'espèce, « tarder à appliquer les dispositions du renouvellement de bail » ne constitue pas une faute imputable au bailleur dans la mesure où l'obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation du locataire. La demande sera donc rejetée. V. Sur les demandes accessoires Monsieur [B] [W], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Condamné aux dépens, Monsieur [B] [W] devra verser à Madame [U] [A] et Monsieur [L] [A] et Monsieur [F] [A] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [B] [W] à verser à Madame [U] [A], Monsieur [L] [A] et Monsieur [F] [A] la somme de 3 154,22 euros, correspondant à l'arriéré de loyers, pour la période du 1er novembre 2020 au 31 décembre 2023, AUTORISE Monsieur [B] [W] à s'acquitter de cette somme en 24 mensualités de 130 euros, la dernière soldera la dette en principal et intérêts, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, REJETTE les demandes formulées par Madame [U] [A], Monsieur [L] [A] et Monsieur [F] [A] de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et de la résistance abusive, REJETTE les demandes reconventionnelles de travaux et d'être autorisé à faire les travaux, REJETTE la demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, REJETTE la demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre du préjudice morale CONDAMNE Monsieur [B] [W] à verser à Madame [U] [A], Monsieur [L] [A] et Monsieur [F] [A] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [B] [W] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection