Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 21 SEPTEMBRE 2023
N° 2023/574
Rôle N° RG 22/07315 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJN75
[D] [I] veuve [S]
C/
[H] [U]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Franck-Clément CHAMLA
Me Patrick VALENSI
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection d'AUBAGNE en date du 26 Avril 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-21-000210.
APPELANTE
Madame [D] [I] veuve [S]
née le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 6],
demeurant [Adresse 3]
représentée et assistée par Me Franck-Clément CHAMLA de l'ASSOCIATION CHAMLA MONIQUE / CHAMLA FRANCK-CLEMENT, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIME
Monsieur [H] [U]
né le [Date naissance 2] 1941 à [Localité 4] , demeurant [Adresse 7]
représenté et assisté par Me Patrick VALENSI, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Angélique NETO, Présidente
Mme Catherine OUVREL, Conseillère
Madame Myriam GINOUX, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Septembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Septembre 2023,
Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 13 mars 2009, M. [H] [U] et Mme [U] ont consenti à Mme [D] [I] épouse [S] et M. [O] [S] un bail d'habitation portant sur une maison située [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 1 500 euros, outre 40 euros de provisions sur charges.
M. [U] a signifié à Mme [I] veuve [S], par courrier en date du 10 septembre 2020, un congé pour vendre.
La locataire se maintenant dans les lieux, M. [U] l'a, par acte d'huissier en date du 22 novembre 2021, assigné devant juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire d'Aubagne aux fins d'obtenir son expulsion suite au congé pour vendre.
Par ordonnance réputée contradictoire en date du 26 avril 2022, ce magistrat a :
- constaté la régularité et la validité du congé délivré le 10 septembre 2020 ;
- prononcé la résiliation du bail consenti le 13 mars 2009 aux époux [S] ;
- constaté que [O] [S] est décédé et que Mme [I] veuve [S] est occupante sans droit ni titre du logement ;
- ordonné, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l'expulsion de Mme [I] veuve [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- dit qu'il serait procédé, conformément à l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, qu'à défaut, ils seraient laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer ;
- condamné Mme [I] veuve [S] à payer à titre provisionnel à M. [H] [U] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant dui dernier loyer échu, charges en sus et indexé, jusqu'à libération effective et complète du logement ;
- condamné Mme [I] veuve [S] à payer à M. [H] [U] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [I] veuve [S] aux dépens de l'instance ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.
Suivant déclaration transmise au greffe le 20 mai 2022, Mme [I] veuve [S] a interjeté appel de l'ordonnance susvisée en toutes ses dispositions dûment reprises.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 21 juin 2022, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle réforme l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu'elle :
- dise le congé délivré le 10 septembre 2020 nul et de nul effet ;
- déboute M. [U] de ses demandes ;
- le condamne à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Elle conteste la validité du congé pour vendre qui lui a été délivré pour plusieurs raisons. Tout d'abord, elle indique que le bail expirant le 31 mars 2021 par suite de sa reconduction tacite, le congé devait être donné six mois avant, soit au plus tard le 30 septembre 2020, sachant que la date à prendre en considération est celle portée sur l'accusé de réception signé par le locataire. Elle souligne que l'accusé de réception dont s'est prévalu M. [U] devant le premier juge, sur lequel seule la date du 1er octobre 2020 figure, ne permte pas d'établir que la lettre a été délivrée au plus tard le 30 septembre 2020. Elle indique que le courrier émanant des services de la Poste ne peut suppléer la preuve de la réception par la signature de l'accusé de réception, d'autant que les signatures sont différentes. Ensuite, elle relève qu'alors même que le congé doit être délivré par le bailleur, M. [U] n'apporte pas la preuve qu'il était seul propriétaire du bien au jour du congé, sachant que le bail a été consenti par M. et Mme [U]. Elle souligne également que le courrier du 10 septembre 2020 ne revêt aucune signature. Enfin, elle relève que les conditions de la vente projeté ne sont pas précisées en méconnaissance de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, pas plus que les termes des cinq premiers alinéas dudit article ont été reproduits. Pour toutes ces raisons, elle sollicite la nullité du congé.
Par ordonnance en date du 20 octobre 2022, la conseillère de la chambre 1-2 statuant sur délégation a déclaré irrecevables les conclusions transmises par l'intimé le 26 septembre 2022.
La clôture de l'instruction a été prononcée suivant ordonnance en date du 12 juin 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'occupation sans droit ni titre de Mme [I] veuve [S] au regard de la régularité du congé pour vendre qui a été délivré
Il résulte en premier lieu de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'urgence est caractérisée chaque fois qu'un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.
En outre, une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Enfin, c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier non seulement l'urgence mais également l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ces moyens.
En second lieu, il résulte de l'article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
Si l'existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l'absence d'évidence de l'illicéité du trouble peut en revanche justifier qu'il refuse d'intervenir. En effet, même lorsque le juge est appelé à faire cesser un trouble manifestement illicite, le trouble illicite doit être évident, comme doit l'être la mesure que le juge des référés prononce en cas d'urgence.
La cour doit apprécier l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l'exécution de l'ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.
L'occupation sans droit ni titre d'un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite et, à tout le moins, l'obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.
En l'espèce, se prévalant d'une occupation sans droit ni titre de Mme [I] veuve [S], en ce qu'elle s'est maintenue dans les lieux au-delà de l'expiration du délai de préavis du congé pour vendre le logement qui lui a été signifié, sans qu'elle n'ait accepté l'offre de vente, M. [U] entend obtenir son expulsion et sa condamnation à lui verser une indemnité d'occupation.
Mme [I] veuve [S] conteste la validité du congé pour vendre.
S'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d'annuler un congé pour vendre, comme le demande l'appelante, il lui appartient de rechercher si les contestations portant sur la validité de vente sont sérieuses, auquel cas il ne pourra être fait droit à la demande de M. [U] d'ordonner l'expulsion de Mme [I] veuve [S] de son bien pour occupation sans droit ni titre et à sa condamnation à lui verser une indemnité d'occupation.
Il résulte de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, celui-ci doit être justifié, notamment par sa décision de vendre le logement. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. A peine de nullité, ce congé doit indiquer le motif allégué, mentionner le prix de vente, les conditions dela vente projetée et reproduire certaines mentions, à savoir les cinq premiers alinéas du paragraphe II de l'article 15. Il vaut offre de vente au profit du locataire. A la date d'effet du congé, le locataire, qui n'a pas accepté l'offre, est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre.
Le contrat de bail, qui a été initialement conclu pour une durée de 3 ans, allant du 1er avril 2009 au 31 mars 2012, a été reconduit par tacite reconduction à plusieurs reprises, et pour la dernière reconduction, du 1er avril 2018 au 31 mars 2021 inclus. Dès lors que le bail arrivait à échéance le 31 mars 2021, Mme [I] veuve [S] devait, à l'évidence, recevoir la lettre du congé pour vendre 6 mois avant le 31 mars 2021, soit au plus tard le 30 septembre 2020.
En l'occurrence,la lettre de congé pour vendre dressée par M. [U], seul, alors même que le bail a été consenti par M. et Mme [U], est en date du 10 septembre 2020. S'il précise le prix de vente de 520 000 euros et informe Mme [I] veuve [S] de ce qu'elle est prioritaire pour se porter acquéreur du logement, aucune précision n'est apportée sur les conditions de la vente projetée, pas plus que les cinq premiers alinéas de l'artcile 15 II n'ont été reproduits.
Alors même que la reproduction des dispositions de l'article 15 II n'est requise qu'à peine de nullité de forme, de sorte qu'il appartient à Mme [I] veuve [S] d'apporter la preuve du grief causé par l'irrégularité, conformément à l'article 114 du code de procédure civile, cette preuve n'est aucunement rapportée, étant relevé qu'elle n'allègue ni ne démontre qu'elle entendait acquérir le bien qu'elle occupe, et ce, alors même que le congé contenait bien une offre de vente au prix de 520 000 euros avec un droit de priorité.
Il reste que le fait pour le congé pour vendre d'avoir été délivré par M. [U], seul, alors même que le contrat de bail a été consenti par M. et Mme [U], ce qui laisse supposer qu'ils sont tous deux propriétaires du bien qu'occupe Mme [I] veuve [S], constitue une contestation sérieuse au droit de M. [U] de délivrer, seul le congé. M. [U], qui a été déclaré irrecevable à conclure à hauteur d'appel, n'a pas pu présenter ses moyens de défense sur ce point.
Il en est de même concernant le respect par M. [U] du délai de préavis. En effet, alors même que Mme [I] veuve [S] aurait dû recevoir la lettre de congé au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail, soit avant le 30 septembre 2020, l'avis de réception n'est pas versé aux débats. Il est produit une enveloppe se référant à un courrier recommandé AR 179 153 6524 7 portant le cachet de la poste à la date du 1er octobre 2020. Cette date est, à l'évidence, postérieure à la date à laquelle Mme [I] veuve [S] aurait dû recevoir la lettre contenant le congé pour vendre. Il est par ailleurs produit un courrier des services 'courrier' de La Poste en date du 7 avril 2021 attestant que le courrier recommandé susvisé destiné à Mme [I] veuve [S] a été présenté le 15 septembre 2020 et distribué le 30 septembre 2020. Si les services de La Poste ont scanné, dans leur courrier, la signature du destinataire les conduisant à confirmer la distribution de la lettre, Mme [I] veuve [S] conteste l'authenticité de la signature comme étant la sienne. A l'examen du seul document de comparaison, à savoir le contrat de bail, les signatures apposées sur ce contrat par M. et Mme [I] veuve [S] n'ont rien avec celle scannée par les services de La Poste. Ces éléments constituent, là encore, une contestation sérieuse à la validité du congé pour vendre en ce qu'ils ne permettent pas d'établir, avec l'évidence requise en référé, la date à laquelle la lettre de congé est parvenue à la locataire. Pour éviter de telles difficultés, il appartenait à M. [U] d'envoyer son courrier à l'avance pour se laisser le temps, au besoin, de recourir à un commissaire de justice.
En l'état de contestations sérieuses à la procédure d'expulsion engagée par M. [U] pour occupation sans droit ni titre de Mme [I] veuve [S], il y a d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.
M. [H] [U] sera débouté de ses demandes tendant à constater l'occupation sans droit ni titre de Mme [D] [I] veuve [S], à ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et à la condamner à lui verser, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Mme [I] veuve [S], obtenant gain de cause en appel, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens de première instance, ainsi qu'à la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.
M. [U] sera condamné aux dépens de la procédure d'appel.
L'équité commande en outre de le condamner à verser à Mme [I] veuve [S] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau et y ajoutant ;
Déboute M. [H] [U] de ses demandes tendant à constater l'occupation sans droit ni titre de Mme [D] [I] veuve [S], à ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et à la condamner à lui verser, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle ;
Condamne M. [H] [U] à verser à Mme [D] [I] veuve [S] la somme 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens ;
Condamne M. [H] [U] aux dépens de la procédure d'appel.
La greffière, La présidente,
