Tribunal judiciaire, 05 septembre 2024. 22/09728

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expédition exécutoire délivrée le : à Maître LEBATTEUX SIMON Copie certifiée conforme délivrée le : à Maître CHALANSET ■ 8ème chambre 2ème section N° RG 22/09728 N° Portalis 352J-W-B7G-CXOKT N° MINUTE : Assignation du : 25 Juillet 2022 JUGEMENT rendu le 05 Septembre 2024 DEMANDERESSE S.C.I. FELIGIU [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0154 DÉFENDEUR Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic, la société VALIERE CORTEZ [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Maître Thomas CHALANSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2075 COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président Madame Anita ANTON, Vice-présidente Madame Lucie AUVERGNON, Vice-présidente assistés de Madame Lucie RAGOT, Greffière lors des débats, et de Madame Léa GALLIEN, Greffière lors du prononcé, Décision du 05 Septembre 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 22/09728 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXOKT DÉBATS A l’audience du 23 Mai 2024 tenue en audience publique devant Madame Anita ANTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE L'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. La société Valiere Cortez exerce les fonctions de syndic. La SCI Feligiu est propriétaire des lots n° 1, n° 2 et n° 3 définis comme suit : - Lot n° 1 : au rez-de-chaussée, sur la [Adresse 10], deux pièces à usage de boutique et pièce sur cour, un dégagement. Droit en commun avec les lots 2, 3 et la loge du concierge aux water-closets. Et les quarante-trois / mille huitièmes (43/1008èmes) des parties communes générales, - Lot n° 2 : au rez-de-chaussée, boutique d'angle et sur la [Adresse 11], une pièce sur la [Adresse 10]. Droit en commun avec les lots numéros un et trois et la loge de concierge aux water-closets dans la cour. Et les quarante-sept / mille huitièmes (47/1008èmes) des parties communes générales, - Lot n° 3 : au rez-de-chaussée sur la [Adresse 11], boutique, arrière-boutique avec escalier descendant au sous-sol, à la suite, une pièce éclairée sur cour. Droit en commun avec les lots numéros un et deux et la loge de la concierge aux water-closets dans la cour. Et les vingt-trois / mille huitièmes (23/1008èmes) des parties communes générales. Elle exploite le lot n° 3 à usage de restaurant sous l'enseigne [7], restaurant gastronomique figurant au guide Michelin. Lors de l'assemblée générale du 30 mars 2017, la SCI Feligiu a sollicité l'autorisation de procéder à des travaux en façade : - sur la devanture du magasin Proxi (résolution n° 28) ; - sur la devanture de la boutique "Et Moi" (résolution n° 29). Ces demandes ont été rejetées. De nouveau, lors de l'assemblée générale du 23 mai 2018, la SCI Feligiu a présenté ses projets de travaux de modification de devantures (résolutions n° 34 et n° 35). Ces résolutions ont été rejetées, ainsi que celles par lesquelles elle sollicitait l'autorisation de procéder à des travaux de nature à diminuer les nuisances sonores émanant du restaurant. La SCI Feligiu a, de nouveau, présenté son projet de travaux à l'assemblée générale du 24 juin 2019. Il a également été rejeté lors de cette assemblée. Par acte du 20 septembre 2019, la SCI Feligiu a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 8], représenté par son syndic, à l'effet de voir la juridiction autoriser judiciairement les travaux de modification des devantures des lots n° 1 et n° 2. Par jugement du 20 septembre 2022 (RG 19/10997), le tribunal judiciaire de Paris a notamment autorisé la réfection des devantures des lots n° 2 et 3, commerces Proxi (lot n°2) et Forum Langlet (lot n°3), sur le fondement de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, ce, sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble de la copropriété, conformément à la demande d'autorisation soumise à l'assemblée générale dans les résolutions 21 et 22 de l'assemblée du 24 juin 2019, et selon les plans de l'architecte [Z] de remplacement des devantures qui présentent un dessin et une projection photographique de ces vitrines, avec des allèges sur l'ensemble des façades et la restauration des angles maçonnés, et a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] / [Adresse 6] à [Localité 8] à verser à la SCI FELIGIU 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndic de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] a inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 14 juin 2022 les projets de résolutions n° 14, n° 15, n° 16 et n° 17 intitulées comme suit : "14. AUTORISATION DE TRAVAUX DE MODIFICATION DES FACADES DU LOT N°2, EX PROXI (ARTICLE 25-1) 15. AUTORISATION DE TRAVAUX DE MODIFICATION DES FAÇADES DU LOT N°2, EX PROXI (ARTICLE 25-1 - 2NDE LECTURE) 16. AUTORISATION DE TRAVAUX DE MODIFICATION DES FAÇADES DU LOT N°3 EX FORUM LANGLET (ARTICLE 25-1) 17. AUTORISATION DE TRAVAUX DE MODIFICATION DES FAÇADES DU LOT Nº3 EX FORUM LANGLET (ARTICLE 25-1 - 2NDE LECTURE)" L'assemblée générale du 14 juin 2022 s'est tenue exclusivement par correspondance. Ces résolutions ont été adoptées. Par exploit de commissaire de justice délivré le 25 juillet 2022, la SCI Feligiu a assigné le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] à [Localité 8], afin d'obtenir la nullité des résolutions n° 14, n° 15, n° 16 et n° 17 de l'assemblée générale du 14 juin 2022 comme lui imposant une modification aux modalités de jouissance de ses parties privatives, constituant par ailleurs une restriction à ses droits, et la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer à la somme de 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles, outre les dépens. Par conclusions n° 2 notifiées par voie électronique le 12 juillet 2023, la SCI Feligiu demande au tribunal de : "Vu les dispositions des articles 8, 9, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, ANNULER les résolutions n°14, n°15, n°16 et n°17 de l'assemblée générale du 14 juin 2022 ; DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, de sa demande reconventionnelle d'enjoindre à la SCI FELIGIU de respecter son engagement d'exploiter une activité d'épicerie fine aux horaires diurnes exclusivement au sein du lot n°2 ; DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, à verser à la SCI FELIGIU la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, aux entiers dépens". Par conclusions en réponse n° 2 notifiées par voie électronique le 19 juin 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] demande au tribunal de : "VU les articles 1101, 1103 et 1106 du code civil ; VU l'article 700 du code de procédure civile ; VU la jurisprudence citée ; VU les pièces versées aux débats ; REJETER toutes les demandes, fins et prétentions de la SCI FELIGIU ; ENJOINDRE à la SCI FELIGIU de respecter son engagement d'exploiter une activité d'épicerie fine aux horaires diurnes exclusivement au sein du lot n°2 de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] ; CONDAMNER la SCI FELIGIU à payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER la SCI FELIGIU aux entiers dépens". Pour l'exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit, il est renvoyé aux dernières écritures des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 septembre 2023. L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 23 mai 2024. À l'issue des débats, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision au 5 septembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION 1. Sur la demande d'annulation des résolutions n°14 à n°17 de l'assemblée générale du 14 juin 2022 La SCI Feligiu soutient que : - le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 8] a adopté les résolutions n°14 à 17, lesquelles portent notamment engagement de la SCI Feligiu de "n'exploiter ou laisser exploiter dans les lieux qu'un commerce d'épicerie fine ou équivalent, sans dégustation sur place, avec des horaires strictement diurne, la fermeture de la boutique devant intervenir au plus tard à 20h/20h30" et de ne pas mettre de terrasses sur le trottoir, pour les lots n° 1 et 2, - le règlement de copropriété n'impose aucune restriction à l'activité pouvant être exploitée concernant les lots n° 1 et 2 à usage commercial situés au rez-de-chaussée de l'immeuble, - ces résolutions ont pour conséquence d'imposer à la SCI Feligiu une modification des modalités de jouissance de ses parties privatives, de sorte que cette décision ne pouvait être adoptée sans l'accord de la SCI Feligiu, - elles imposent purement et simplement à la SCI Feligiu le choix de l'activité qu'elle aura le droit d'exercer ou de faire exercer dans ses deux lots à usage commercial (une activité d'épicerie fine) et imposent également les horaires auxquels la SCI Feligiu ou son locataire aura le droit d'exercer (20h/20h30), tout en y ajoutant diverses restrictions supplémentaires, notamment l'interdiction de faire de la dégustation sur place et l'interdiction d'installer une terrasse sur le trottoir. En réponse, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] fait valoir que : - par plusieurs jeux d'écritures, la SCI Feligiu s'est engagée à n'exploiter qu'une activité d'épicerie fine, aux horaires diurnes, au sein du lot n° 2 de l'immeuble, - notamment la SCI Feligiu indique expressément depuis plus de deux années maintenant, sur une vingtaine de pages, dans cinq jeux de conclusions successives, que son projet de modification des devantures ne porte pas sur une extension de l'activité du restaurant [7] dans les locaux "Proxi" et "Forum Langlet" et que le local Proxi a vocation à accueillir une activité d'épicerie fine, "diurne exclusivement", - dans ses conclusions en date du 29 avril 2022 et du 12 mai 2022 également, la SCI Feligiu s'est engagée à exploiter une activité d'épicerie fine aux horaires diurnes exclusivement au sein du lot n° 2 en ces termes : "Néanmoins et pour satisfaire à cette demande, l'exposante a inscrit en majuscules et en gras dans ses précédentes conclusions venant en réponse à cette demande ce qui suit : Son projet de modification des devantures ne porte pas sur une extension de l'activité du restaurant L'ANTREAMIS dans les locaux "PROXI" et "Forum Langlet" et que le local Proxi a vocation à accueillir une activité de vente d'épicerie fine, diurne exclusivement. Malgré cet engagement, conforme aux demandes adverses, et qui venait clore le débat quant à l'exploitation du local, la promesse du syndicat des copropriétaires de revoir sa position de refus et de convoquer sans délai une assemblée générale avec à l'ordre du jour les projets de travaux concernant la façade du PROXI et du forum LANGLET est restée vaine" La SCI Feligiu réitère son engagement d'exploiter une épicerie fine dans le local Proxi, conformément aux souhaits du syndicat des copropriétaires", - aux termes de ses conclusions régularisées le 2 février 2023, la SCI Feligiu confirme que le lot n° 2 est destiné au commerce d'épicerie fine aux horaires diurnes, mais qu'elle n'entend pas se voir "imposer" une activité par le syndicat des copropriétaires (sic), - rien ne lui a été imposé, puisque c'est elle qui s'est engagée par voie d'écritures judiciaires à n'exploiter qu'une activité d'épicerie fine aux horaires diurnes au sein du lot n° 2, - aux termes de son jugement en date du 20 septembre 2022 (RG 19/10997), le tribunal judiciaire de Paris a considéré que : "Il résulte des éléments produits, notamment des plans et photos, que les travaux en cause concernent des devantures de boutiques d'aspect ancien et que les travaux projetés améliorent et harmonisent l'esthétique de la façade-de l'immeuble. Ils ne contreviennent nullement au règlement de copropriété, étant acquis que ces lots sont à destination de boutique, sans qu'il soit démontré une atteinte à la destination de l'immeuble du fait de la réfection de ces boutiques, l'une à l'usage d'épicerie fine, l'autre exploitée sous l'enseigne Forum Langlet." - le syndicat des copropriétaires n'a fait que prendre acte de l'engagement de la SCI Feligiu d'exploiter dans ses lots une activité d'épicerie fine et en a tiré les conséquences en organisant une assemblée générale destinée à préciser les conditions de cet engagement. - l'assemblée générale n'a été réunie avec ce libellé de la résolution soumise au vote qu'au vu de l'engagement de la SCI Feligiu, de sorte que celle-ci ne peut prétendre qu'on porterait atteinte à la destination de ses parties privatives. En droit, l'article 2, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : "les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire", et il est complété par l'article 9 qui prévoit que "chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble". L'article 26 de la même loi vient préserver ces prérogatives du copropriétaire sur les parties privatives de son lot en prévoyant que "l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété". Les pouvoirs de l'assemblée générale, même statuant à la double majorité de l'article 26, trouvent ainsi une importante limitation dans l'exigence de l'unanimité de tous les copropriétaires. La protection concerne, d'une part, la destination des parties privatives et, d'autre part, les conditions de leur jouissance, dans la mesure, du moins, où elles résultent du règlement de copropriété. Les dispositions de l'article 26 prohibent toute atteinte à la jouissance des parties privatives qui empêche le copropriétaire d'utiliser son lot conformément aux stipulations du règlement de copropriété et à la destination de l'immeuble. A ce titre, le syndicat ne peut interdire l'utilisation d'un lot qui serait conforme au règlement de copropriété (3ème Civ., 13 novembre 1975, pourvoi n° 74-12.339, Bulletin des arrêts Cour de Cassation Chambre civile 3 n°332 p252). Il ne peut interdire l'exploitation d'un restaurant ou d'un commerce alimentaire dans les lots du rez-de-chaussée alors que ces lots sont d'après le règlement à usage commercial, sans restriction (3ème Civ., 16 septembre 2003, pourvoi n° 02-16.129). Doivent ainsi être annulées des résolutions visant à empêcher indirectement les propriétaires de lots à usage commercial, d'opérer dans l'avenir un changement d'affection de leurs lots dans un immeuble, dont l'usage demeurait pourtant mixte en vertu du règlement de copropriété, dès lors que ces résolutions n'ont pas été adoptées à l'unanimité (3ème Civ., 9 juillet 2020, pourvoi n° 19-18.879). En l'espèce, le tribunal observe que le jugement rendu le 20 septembre 2022 (RG 19/10997) concerne uniquement une autorisation judiciaire de travaux demandée par la SCI Feligiu. En effet, sans se prononcer sur la question de l'exploitation du lot n° 2 qui ne lui était pas soumise, le tribunal a autorisé la SCI Feligiu à procéder à des travaux, sous certaines conditions. Le tribunal relève également que les lots n° 1 et 2 sont des lots à usage commercial situés au rez-de-chaussée de l'immeuble, pour lesquels le règlement de copropriété n'impose aucune restriction à l'activité pouvant y être exploitée (pièce n° 1 de la SCI Feligiu). Dans le cadre du contentieux opposant la SCI Feligiu au syndicat des copropriétaires portant sur l'autorisation de travaux consistant en un remplacement des devantures des boutiques (lot n° 2 et 3) et ayant donné lieu au jugement du 20 septembre 2022 du tribunal judiciaire de Paris (RG 19/10997), la SCI Feligiu a indiqué que son projet n'était pas d'étendre le restaurant [7] mais d'exploiter une épicerie fine, diurne. Pour autant, une telle indication ne saurait s'analyser en un engagement contractuel d'exploiter exclusivement au sein de son lot n° 2 une épicerie fine diurne. La SCI Feligiu n'a pas plus pris l'engagement d'exploiter son lot n° 2 selon des horaires déterminés par le syndicat des copropriétaires, ni de ne pas installer de terrasse, ni de ne pas procéder à certains travaux. De même, elle n'a pas donné son accord pour que l'affectation de son lot soit modifiée. Comme le relève le syndicat des copropriétaires, la SCI Feligiu "n'entend pas se voir "imposer" une activité par le syndicat des copropriétaires (sic)". Peu importe à cet égard que son lot n° 2 soit actuellement destiné par elle au commerce d'épicerie fine. Il ressort clairement des éléments versés aux débats que si la SCI Feligiu, dans le cadre du contentieux l'opposant au syndicat des copropriétaires, a pris des conclusions indiquant que son projet de modification des devantures ne portait pas sur une extension de l'activité du restaurant [7] dans les locaux "Proxi" et "Forum Langlet" et que le local Proxi avait vocation à accueillir une activité de vente d'épicerie fine diurne, elle n'a pas pour autant pris l'engagement d'exercer une activité d'épicerie fine diurne dans son lot n°2, ni de limiter les activités pouvant être exercées dans ses lots privatifs conformément au règlement de copropriété et elle ne s'est pas plus engagée à ne pas opérer, à l'avenir, un changement d'affectation de ses lots dans cet immeuble. L'assemblée générale du 14 juin 2022 s'est tenue exclusivement par correspondance. La SCI Feligiu y était absente. S'agissant des résolutions litigieuses (pièce n°10 de la SCI Feligiu), la résolution n° 14 est rédigée comme suit : "14. AUTORISATION DE TRAVAUX DE MODIFICATION DES FAÇADES DU LOT Nº2, EX PROXI (ARTICLE 25-1) Article 25/25-1, Majorité absolue de tous les membres et second tour à l'article 24 Le syndic rappelle qu'une procédure est actuellement en cours avec la SCI Feligiu devant le Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre, sous le numéro RG 19/10997, initiée par la SCI Feligiu qui conteste les résolutions de l'assemblée du 24 juin 2019 lui ayant refusé ses projets de travaux en façade. Cette procédure est renvoyée pour clôture au 25 mai 2022, les plaidoiries étant fixées au 28 juin 2023. Le syndicat des copropriétaires soutient en substance que ces travaux sont le prélude à une extension du restaurant de Monsieur [O] à tous les commerces de l'immeuble, l'ancien "PROXI", avec les nuisances insupportables qui en résulteraient, et est contraire à la destination de l'immeuble, qui est essentiellement bourgeoise, Le syndicat des copropriétaires s'oppose en outre à la suppression des piliers et allèges continues et fixes et à l'ouverture des baies des boutiques, actuellement fixes. La SCI Feligiu a répondu en niant vouloir étendre le restaurant et en évoquant un commerce d'épicerie fine. Elle vient de signifier des conclusions, en date du 29 avril 2022, contenant un engagement ferme à cet égard. La position du syndicat des copropriétaires n'ayant jamais consisté en une obstruction systématique, il y a là une évolution de la situation qui justifie une réunion des copropriétaires afin d'examiner à nouveau le projet de travaux à la lumière de l'engagement récemment pris, et de définir les conditions d'une éventuelle acceptation des travaux en façade de la SCI. Compte tenu du calendrier procédural il y avait urgence à réunir les copropriétaires en assemblée générale afin de délibérer sur les demandes de travaux de la SCI Feligiu telles qu'elles ont été précédemment soumises par celle-ci à l'assemblée générale du 21 janvier 2021. Ceci exposé il est passé au vote des résolutions soumises aux copropriétaires. Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 CHARGES GENERALES : Résolution : Après en avoir délibéré l'assemblée générale autorise les travaux sollicités par la SCI FELIGIU, selon projet joint à la convocation concernant les façades du lot n°2 (ex Proxi) sur la [Adresse 10], la [Adresse 9] et la [Adresse 11], selon les conditions suivantes : - engagement de la SCI FELIGIU de n'exploiter ou laisser exploiter dans les lieux qu'un commerce d'épicerie fine ou équivalent, sans dégustation sur place, avec des horaires strictement diurnes, la fermeture de la boutique devant intervenir au plus tard à 20h / 20h30, - maintien des allèges continues et fixes et piliers actuels. - maintien des baies fixes, non ouvrantes, - absence de terrasses sur les trottoirs, - surveillance des travaux par l'architecte de l'immeuble, dont les honoraires seront à la charge de la SCI FELIGIU, - exécution des travaux dans le respect des règles de l'art par des entreprises dument qualifiées, avec justification des qualification OPQCB, et assurées, avec fourniture préalable d'attestations d'assurance à jour en responsabilité décennale et responsabilité civile, - fourniture préalable de l'autorisation administrative requise. Ont participé au vote 8 copropriétaire(s) présent(s) ou représenté(s) sur 17, représentant 571/1008 tantièmes. Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant : 571/1008 Votes POUR 8/17 0/1008 Votes CONTRE 0/17 0/1008 Votes ABSTENTION 0/17 Cette résolution est adoptée à l'article 25/25-1" La résolution n°15, prévoyait une "seconde lecture" en vue d'un vote à la majorité relative en vertu des dispositions de l'article 25-1 de la loi en ces termes : "15. AUTORISATION DE TRAVAUX DE MODIFICATION DES FAÇADES DU LOT N°2, EX PROXI (ARTICLE 25-1 - 2NDE LECTURE) Article 25/25-1, Majorité absolue de tous les membres et second tour à l'article 24 Si la résolution précédente n'a pas obtenu en première lecture la majorité des voix du syndicat des copropriétaires, mais qu'elle a obtenu au moins un tiers des voix favorables, alors dans ce cas, un second vote doit être réalisé, en seconde lecture. Les décisions prises lors de la seconde lecture son adoptées dès lors que la majorité des voix des copropriétaires ayant voté par correspondance est atteinte. Le syndic rappelle qu'une procédure est actuellement en cours avec la SCI Feligiu devant le Tribunal judicaire de Paris, 8ème chambre, sous le numéro RG 19/10997, initiée par ta SCI Feligiu qui conteste les résolutions de l'assemblée du 24 juin 2019 hui ayant refusé ses projets de travaux en façade. Cette procédure est renvoyée pour clôture au 25 mai 2022, les plaidoiries étant fixées au 28 juin 2022. Le syndicat des copropriétaires soutient en substance que ces travaux sont le prélude à une extension du restaurant de Monsieur [O] à tous les commerces de l'immeuble, l'ancien "PROXI", et l'ancien "ET' MOI" devenu "FORUM LANGLET", avec les nuisances insupportables qui en résulteraient, et est contraire à la destination de l'immeuble, qui est essentiellement bourgeoise. Le syndicat des copropriétaires s'oppose en outre à la suppression des piliers et allèges continues et fixes et à l'ouverture des baies des boutiques, actuellement fixes. La SCI Feligiu a répondu en niant vouloir étendre le restaurant et en évoquant un commerce d'épicerie fine. Elle vient de signifier des conclusions, en date du 29 avril 2022, contenant un engagement ferme à cet égard. La position du syndicat des copropriétaires n'ayant jamais consisté en une obstruction systématique, il y a là une évolution de la situation qui justifie une réunion des copropriétaires afin d'examiner à nouveau le projet de travaux à la lumière de l'engagement récemment pris, et de définir les conditions d'une éventuelle acceptation des travaux en façade de la SCI. Compte tenu du calendrier procédural il y avait urgence à réunir les copropriétaires en assemblée générale afin de délibérer sur les demandes de travaux de la SCI Feligiu, telles qu'elles ont été précédemment soumises par celle-ci à l'assemblée générale du 21 janvier 2021. Ceci exposé il est passé au vote des résolutions soumises aux copropriétaires. Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 CHARGES GENERALES : Résolution : Après en avoir délibéré l'assemblée générale autorise les travaux sollicités par la SCI FELIGIU, selon projet joint à la convocation concernant les façades du lot n°2 (ex Proxi) sur la [Adresse 10], la [Adresse 9] et la [Adresse 11], selon les conditions suivantes : - engagement de la SCI FELIGIU de n'exploiter ou laisser exploiter dans les lieux qu'un commerce d'épicerie fine ou équivalent, sans dégustation sur place, avec des horaires strictement diurnes, la fermeture de la boutique devant intervenir au plus tard à 20h / 20h30, - maintien des allèges continues et fixes et piliers actuels, - maintien des baux fixes non ouvrantes - absence de terrasse sur les trottoirs - surveillance des travaux par l'architecte de l'immeuble, dont les honoraires seront à la charge de la SCI FELIGIU, - exécution des travaux dans le respect des règles de l'art par des entreprises dument qualifiées, avec justification des qualification OPQCB, et assurées, avec fourniture préalable d'attestations d'assurance à jour en responsabilité décennale et responsabilité civile, - fourniture préalable de l'autorisation administrative requise. Ont participé au vote 8 copropriétaire (3) présent(s) ou représenté(s) sur 17, représentant 571/1008 tantièmes. Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant : 571/1008 Votes POUR 8/17 0/1008 Votes CONTRE 0/17 0/1008 Votes ABSTENTION 0/17 Cette résolution est adoptée à l'article 25/25-1" Les résolutions n°16 et 17 concernaient le lot n° 3 de la SCI Feligiu et étaient rédigées de manière similaire (pièce n° 10 de la SCI Feligiu) : "16. AUTORISATION DE TRAVAUX DE MODIFICATION DES FAÇADES DU LOT N°3 EX FORUM LANGLET (ARTICLE 25-1) Article 25/25-1, Majorité absolue de tous les membres et second tour à l'article 24 Le syndic rappelle qu'une procédure est actuellement en cours avec la SCI Feligiu devant le Tribunal judicaire de Paris, 8ème chambre, sous le numéro RG 19/10997, initiée par la SCI Feligiu qui conteste les résolutions de l'assemblée du 24 juin 2019 lui ayant refusé ses projets de travaux en façade. Cette procédure est renvoyée pour clôture au 25 mai 2022, les plaidoiries étant fixées au 28 juin 2022.Cette résolution est adoptée à l'article 25/25-1 Le syndicat des copropriétaires soutient en substance que ces travaux sont le prélude à une extension du restaurant de Monsieur [O] à tous les commerces de l'immeuble, l'ancien "PROXI", et l'ancien "ET' MOI" devenu "FORUM LANGLET", avec les nuisances insupportables qui en résulteraient, et est contraire à la destination de l'immeuble, qui est essentiellement bourgeoise. Le syndicat des copropriétaires s'oppose en outre à la suppression des piliers et allèges continues et fixes et à l'ouverture des baies des boutiques, actuellement fixes. La SCI Feligiu a répondu en niant vouloir étendre le restaurant et en évoquant un commerce d'épicerie fine. Elle vient de signifier des conclusions, en date du 29 avril 2022, contenant un engagement ferme à cet égard. La position du syndicat des copropriétaires n'ayant jamais consisté en une obstruction systématique, il y a là une évolution de la situation qui justifie une réunion des copropriétaires afin d'examiner à nouveau le projet de travaux à la lumière de l'engagement récemment pris, et de définir les conditions d'une éventuelle acceptation des travaux en façade de la SCI. Compte tenu du calendrier procédural il y avait urgence à réunir les copropriétaires en assemblée générale afin de délibérer sur les demandes de travaux de la SCI Feligiu, telles qu'elles ont été précédemment soumises par celle-ci à l'assemblée générale du 21 janvier 2021. Ceci exposé il est passé au vote des résolutions soumises aux copropriétaires. Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 CHARGES GENERALES : Résolution : Après en avoir délibéré l'assemblée générale autorise les travaux sollicités par la SCI FELIGIU, selon projet joint à la convocation concernant la façade du lot n°3 (ex Forum Langlet) sur la [Adresse 11], selon les conditions suivantes : - engagement de la SCI FELIGIU de n'exploiter ou laisser exploiter dans les lieux qu'un commerce d'épicerie fine ou équivalent, sans dégustation sur place, avec des horaires strictement diurnes, la fermeture de la boutique devant intervenir au plus tard à 20b / 20h30, - maintien des allèges continues et fixes et piliers actuels, - maintien des baies fixes, non ouvrantes, - absence de terrasses sur les trottoirs, - surveillance des travaux par l'architecte de l'immeuble, dont les honoraires seront à la charge de la SCI FELIGIU, - exécution des travaux dans le respect des règles de l'art par des entreprises dument qualifiées, avec justification des qualification OPQCB, et assurées, avec fourniture préalable d'attestations d'assurance à jour en responsabilité décennale et responsabilité civile, - fourniture préalable de l'autorisation administrative requise. Ont participé au vote 8 copropriétaire (3) présent(s) ou représenté(s) sur 17, représentant 571/1008 tantièmes. Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant : 571/1008 Votes POUR 8/17 0/1008 Votes CONTRE 0/17 0/1008 Votes ABSTENTION 0/17 Cette résolution est adoptée à l'article 25/25-1. 17. AUTORISATION DE TRAVAUX DE MODIFICATION DES FAÇADES DU LOT Nº3 EX FORUM LANGLET (ARTICLE 25-1 - 2NDE LECTURE) Article 25/25-1, Majorité absolue de tous les membres et second tour à l'article 24 Si la résolution précédente n'a pas obtenu en première lecture la majorité des voix du syndicat des copropriétaires, mais qu'elle a obtenu au moins un tiers des voix favorables, alors dans ce cas, un second vote doit être réalisé, en seconde lecture. Les décisions prises lors de la seconde lecture son adoptées dès lors que la majorité des voix des copropriétaires ayant voté par correspondance est atteinte. Le syndic rappelle qu'une procédure est actuellement en cours avec la SCI Feligiu devant le Tribunal judicaire de Paris, 8ème chambre, sous le numéro RG 19/10997, initiée par ta SCI Feligiu qui conteste les résolutions de l'assemblée du 24 juin 2019 hui ayant refusé ses projets de travaux en façade. Cette procédure est renvoyée pour clôture au 25 mai 2022, les plaidoiries étant fixées au 28 juin 2022. Le syndicat des copropriétaires soutient en substance que ces travaux sont le prélude à une extension du restaurant de Monsieur [O] à tous les commerces de l'immeuble, l'ancien "PROXI", et l'ancien "ET' MOI" devenu "FORUM LANGLET", avec les nuisances insupportables qui en résulteraient, et est contraire à la destination de l'immeuble, qui est essentiellement bourgeoise. Le syndicat des copropriétaires s'oppose en outre à la suppression des piliers et allèges continues et fixes et à l'ouverture des baies des boutiques, actuellement fixes. La SCI Feligiu a répondu en niant vouloir étendre le restaurant et en évoquant un commerce d'épicerie fine. Elle vient de signifier des conclusions, en date du 29 avril 2022, contenant un engagement ferme à cet égard. La position du syndicat des copropriétaires n'ayant jamais consisté en une obstruction systématique, il y a là une évolution de la situation qui justifie une réunion des copropriétaires afin d'examiner à nouveau le projet de travaux à la lumière de l'engagement récemment pris, et de définir les conditions d'une éventuelle acceptation des travaux en façade de la SCI. Compte tenu du calendrier procédural il y avait urgence à réunir les copropriétaires en assemblée générale afin de délibérer sur les demandes de travaux de la SCI Feligiu, telles qu'elles ont été précédemment soumises par celle-ci à l'assemblée générale du 21 janvier 2021. Ceci exposé il est passé au vote des résolutions soumises aux copropriétaires. Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 CHARGES GENERALES : Résolution : Après en avoir délibéré l'assemblée générale autorise les travaux sollicités par la SCI FELIGIU, selon projet joint à la convocation concernant la façade du lot n°3 (ex Forum Langlet) sur la [Adresse 11], selon les conditions suivantes : - engagement de la SCI FELIGIU de n'exploiter ou laisser exploiter dans les lieux qu'un commerce d'épicerie fine ou équivalent, sans dégustation sur place, avec des horaires strictement diurnes, la fermeture de la boutique devant intervenir au plus tard à 20b / 20h30, - maintien des allèges continues et fixes et piliers actuels, - maintien des baies fixes, non ouvrantes, - absence de terrasses sur les trottoirs, - surveillance des travaux par l'architecte de l'immeuble, dont les honoraires seront à la charge de la SCI FELIGIU, - exécution des travaux dans le respect des règles de l'art par des entreprises dument qualifiées, avec justification des qualification OPQCB, et assurées, avec fourniture préalable d'attestations d'assurance à jour en responsabilité décennale et responsabilité civile, - fourniture préalable de l'autorisation administrative requise. Ont participé au vote 8 copropriétaire (3) présent(s) ou représenté(s) sur 17, représentant 571/1008 tantièmes. Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant : 571/1008 Votes POUR 8/17 0/1008 Votes CONTRE 0/17 0/1008 Votes ABSTENTION 0/17 Cette résolution est adoptée à l'article 25/25-1." Ces résolutions fixent précisément plusieurs conditions déterminant l'autorisation de travaux donnée par l'assemblée générale qui, au regard des pièces versées aux débats, n'ont pas été négociées entre les parties et sur lesquelles par conséquent aucun accord entre elles n'est intervenu, alors qu'aucun engagement unilatéral n'a été pris par la SCI Feligiu sur ces conditions. La SCI Feligiu n'a pas participé aux votes de ces résolutions. Le tribunal relève, au surplus, que si le syndicat des copropriétaires prétend que " rien n'a été imposé " à la SCI Feligiu, aucun élément versé aux débats ne vient indiquer que le principe même de l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 14 juin 2022 de ces résolutions, ainsi que le texte de ces résolutions, auraient été convenus entre les parties. Or, ces résolutions imposent à la SCI Feligiu une modification des modalités de jouissance de ses parties privatives, constituant par ailleurs une restriction à ses droits, qui n'est pas justifiée par la destination de l'immeuble. En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande d'annulation des résolutions n° 14, n°1 5, n° 16 et n° 17 de l'assemblée générale du 14 juin 2022. 2. Sur la demande reconventionnelle tendant à ce qu'il soit enjoint à la SCI Feligiu de respecter son engagement d'exploiter une activité d'épicerie fine aux horaires diurnes exclusivement au sein du lot n °2 de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal d'enjoindre à la SCI Feligiu de respecter son engagement d'exploiter une activité d'épicerie fine aux horaires diurnes exclusivement au sein du lot n°2 de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8]. Sa demande à ce titre est fondée sur les articles 1101, 1103 et 1106 du code civil. Le syndicat des copropriétaires invoque au soutien de sa demande les écritures notifiées par la SCI Feligiu dans le cadre de ce contentieux et dans le cadre du contentieux l'opposant à celle-ci portant sur l'autorisation de travaux consistant en un remplacement des devantures des boutiques (lot n° 2 et 3), ayant donné lieu au jugement du 20 septembre 2022 du tribunal judiciaire de Paris (RG 19/10997). Il soutient qu'un engagement d'exploiter exclusivement une épicerie diurne dans son lot n°2 aurait été pris par la SCI Feligiu. Or, il résulte des motifs ci-dessus exposés que le tribunal a considéré, dans le cadre de son pouvoir d'appréciation des éléments de fait qui lui sont soumis, que la SCI Feligiu n'avait pas pris l'engagement définitif d'exploiter exclusivement au sein de son lot n° 2 une épicerie fine diurne. Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires qui ne bénéficie d'aucun engagement contractuel de la SCI Feligiu de n'exercer dans son lot n° 2 qu'une épicerie fine diurne, sera débouté de sa demande reconventionnelle. 3. Sur les demandes accessoires - Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Compte tenu du sens de la présente décision, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, sera condamné aux dépens. - Sur les frais non compris dans les dépens En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Il y a lieu de condamner au titre des frais irrépétibles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, à verser la somme de 2.500 euros à la SCI Feligiu. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 8] sera débouté de sa propre demande formée à ce titre. - Sur l'exécution provisoire Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire. Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, ANNULE les résolutions n° 14, n° 15, n° 16 et n° 17 de l'assemblée générale de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] en date du 14 juin 2022 ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande d'injonction à la SCI Feligiu de respecter son engagement d'exploiter une activité d'épicerie fine aux horaires diurnes exclusivement au sein du lot n° 2 de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, aux entiers dépens ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, à verser la somme de 2.500 euros à la SCI Feligiu sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. Fait et jugé à Paris le 05 Septembre 2024. La Greffière Le Président