Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 23/06537

PREMIERE CHAMBRE 26 Septembre 2024 N° RG 23/06537 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NP2D 72A S.D.C. RESIDENCE [4] C/ [O] [S] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré : Monsieur Didier FORTON, Premier Vice-Président Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente --==o0§0o==-- DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de la résidence [4], sise [Adresse 3], représenté par son syndic la société FONCIA VBDS immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 728 203 480 dont le siège social est sis [Adresse 2] représenté par Me Julien SEMERIA, avocat au barreau du Val d’Oise DÉFENDEUR Monsieur [O] [S], né le 13 Août 1979 à [Localité 5] (Algérie), demeurant [Adresse 1] défaillant --==o0§0o==-- Par acte d'huissier en date du 11 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [4], située [Adresse 3] dans le Val d'Oise, représenté par son syndic la société FONCIA VBDS a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [O] [S] afin d'obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de : - 10 405,83 euros au titre des charges de copropriété et 1 161,94 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal sur la somme de 9 402,38 euros à compter du 3 mars 2023, date de la sommation de payer, et capitalisation des intérêts, - 3 000 euros à titre de dommages-intérêts, - 1 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens. Régulièrement assigné, Monsieur [O] [S] n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture rendue le 18 avril a fixé l’affaire au 20 juin 2024 pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2024. MOTIFS Sur la demande en paiement des charges de copropriété En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats : - la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [O] [S] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 2133 et 51 082, - les bordereaux d'appels de fonds et de provisions, - les procès-verbaux des assemblées générales des 29 janvier 2021, 31 mars 2022, 9 mars 2023, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, - un relevé de compte individuel détaillé, - le contrat de syndic, - une sommation de payer les charges de copropriété du 3 mars 2023 pour la somme de 9 232,40 euros. Il résulte notamment des procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires que, lors de l'assemblée générale du 25 novembre 2019, les copropriétaires ont voté pour la réalisation d'un ravalement énergétique. Les sommes correspondantes ont été prélevées en quatre échéances. Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 10 405,83 euros correspondant aux charges impayées hors frais. Par ailleurs, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire. N'entrent pas dans les "frais nécessaires" au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, les frais de l'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat et les relances postérieures à l'assignation. Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d'opposition entre les mains du notaire et ceux d'inscription d'hypothèque légale. Pour ce qui concerne les frais imputés après le 17 juillet 2006, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 243,98 euros, correspondant aux mises en demeure ainsi qu'aux frais de sommation de payer. Les frais intitulés " constitution dossier huissier ", " constitution dossier avocat " seront rejetés, ceux-ci n'entrant pas dans les prescriptions de l'article précité. Il convient en conséquence de condamner Monsieur [O] [S] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10 649,81 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2019 au 1er janvier 2023, au titre des charges de copropriété et des frais, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2023 sur la somme de 9 232,40 euros. Sur la capitalisation des intérêts Aux termes de l'article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. En l'espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l'article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande. Sur la demande de dommages et intérêts Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. La carence du défendeur a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l'unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en mettant en péril l'équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion. Il convient en conséquence de condamner Monsieur [O] [S] à verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les autres demandes Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Monsieur [O] [S], partie qui succombe supportera les dépens. L’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Condamne Monsieur [O] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4], située [Adresse 3] les sommes suivantes : - 10 649,81 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2019 au 1er janvier 2023, au titre des charges de copropriété et des frais, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2023 sur la somme de 9 232,40 euros. - 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ; - 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil ; Rappelle que l'exécution provisoire est de droit; Condamne Monsieur [O] [S] aux dépens. Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 26 septembre 2024. Le Greffier, Le Président, Madame DESOMBRE Monsieur FORTON